Sentinţă civilă nr. 221 din 30.06.2022

1. Rezumat

Situația de fapt, cererea și întâmpinarea

Prin cererea înregistrată la 05.11.2019, reclamanții X și Y au chemat în judecată pârâții P1–P4, solicitând să se constate că au dobândit, prin accesiune, dreptul de proprietate asupra unor construcții tip garaj, edificate de pârâți pe terenul aflat (în prezent) în proprietatea reclamanților, cu suprafața totală ocupată de 119,80 mp, defalcată pe fiecare garaj.

În susținere, reclamanții au arătat, în esență, că:

dreptul lor de proprietate asupra terenului a fost stabilit printr-o hotărâre definitivă de restituire în natură (teren delimitat prin puncte de contur, potrivit unei expertize mai vechi dintr-un litigiu de retrocedare);

pe porțiunea restituită sunt amplasate garaje construite de pârâți (inițial în baza unor decizii/autorizații administrative), iar anterior existaseră și construcții anexe (magazie/beci);

în litigii anterioare, instanțele au calificat pârâții (pentru garaje, în limitele autorizațiilor) drept constructori de bună-credință și au obligat reclamanții la plata unor despăgubiri (spor de valoare / contravaloare materiale și manoperă), însă nu s-a statuat concomitent și asupra dobândirii dreptului de proprietate asupra garajelor, întrucât nu fusese cerută expres constatarea accesiunii;

o încercare ulterioară de lămurire a dispozitivului hotărârii anterioare a fost respinsă pe motivul limitelor investirii.

În apărare. pârâtul P4 a invocat, în esență, că prin hotărârile anterioare i-a fost recunoscut statutul de constructor de bună-credință, precum și un drept de retenție până la plata despăgubirilor; a arătat că solicitarea reclamanților de a li se recunoaște proprietatea asupra aceleiași construcții ar fi „inadmisibilă” în raport de actele administrative inițiale și de situația creată prin litigii;

Pârâtul P2 a solicitat respingerea cererii, susținând, între altele, că garajul său ar ocupa doar parțial terenul reclamanților, restul fiind amplasat pe teren aparținând municipiului; a formulat și cerere reconvențională pentru contravaloarea unor lucrări de reparații/întreținere realizate ulterior;

Pârâtul P3 a arătat că este de acord cu constatarea accesiunii, însă a formulat cerere reconvențională solicitând despăgubiri (spor de valoare + îmbunătățiri).

Probe administrate

S-au administrat, în principal, înscrisuri (inclusiv hotărâri și expertize din litigii anterioare).

Pentru cererile reconvenționale s-au administrat interogatoriul (reclamanții nu s-au prezentat) și o expertiză în construcții privind lucrările ulterioare invocate de pârâtul P2.

Soluția instanței

Prin sentința civilă nr. 1408/2022, instanța a admis acțiunea principală.

A constatat că reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra garajelor, pentru suprafața totală de 119,80 mp, defalcată pe fiecare construcție (P1 – 30,71 mp; P3 – 31,15 mp; P4 – 32,31 mp; P2 – 25,63 mp), astfel cum au fost identificate prin expertiza tehnică relevantă din litigiul de retrocedare.

Cu privire la cererile reconvenționale: a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune pentru pretențiile pârâtului P3 și a respins cererea reconvențională ca prescrisă; a admis cererea reconvențională a pârâtului P2 (astfel cum a fost majorată) și a obligat reclamanții, în solidar, la plata sumei de 4.653 lei cu titlu de despăgubire pentru lucrările de îmbunătățire/înlocuire acoperiș (evaluate prin expertiză).

Cu privire la cheltuieli de judecată: a compensat cheltuielile dintre reclamanți și pârâtul P2; a respins cererile de cheltuieli ale pârâților P3 și P4 ca neîntemeiate; a dispus restituirea către pârâtul P2 a unei sume achitate eronat cu titlu de taxă de timbru.

2. Considerente esențiale

• Legea aplicabilă accesiunii (tranzitoriu): în cauză s-a aplicat C. civ. 1864, întrucât, potrivit art. 58 din Legea nr. 71/2011, efectele accesiunii (în ipoteza unui drept de opțiune al proprietarului terenului) sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării.

• Prezumția de proprietate asupra construcțiilor de pe teren (art. 492 C. civ. 1864): construcțiile edificate pe teren sunt prezumate a fi ale proprietarului terenului, prezumție relativă ce operează până la proba contrară.

• Regimul constructorului de bună-credință (art. 494 C. civ. 1864): proprietarul terenului dobândește construcția, dar datorează despăgubiri; când constructorul este de bună-credință, proprietarul nu poate cere ridicarea construcției, având obligația de despăgubire în una dintre formele prevăzute de text (valoarea materialelor + prețul muncii ori sporul de valoare).

• Puterea de lucru judecat din litigiile anterioare: instanța a valorificat faptul că, în cauze anterioare dintre aceleași părți, s-a stabilit (i) buna-credință a constructorilor pentru garaje (în limitele actelor administrative), precum și (ii) existența și întinderea unor drepturi de creanță ale pârâților pentru despăgubiri, în cadrul aceluiași mecanism juridic al accesiunii.

• Rațiunea acțiunii distincte în constatarea accesiunii: deși reclamanții fuseseră obligați anterior la plata despăgubirilor, nu se statuase asupra dobândirii dreptului de proprietate asupra garajelor (întrucât nu fusese cerută expres constatarea); instanța a reținut că, în logica accesiunii, recunoașterea dreptului de creanță al constructorului este corelativă recunoașterii dobândirii proprietății de către proprietarul terenului.

• Garaj amplasat parțial pe terenul reclamanților: pentru garajul pârâtului P2, instanța a reținut că, deși construcția are o arie la sol mai mare, porțiunea identificată ca fiind amplasată pe terenul reclamanților (conform expertizei avute în vedere în litigiul de retrocedare) intră în sfera constatării accesiunii pentru acea suprafață.

• Cererile reconvenționale – prescripție (P3): dreptul la despăgubiri a fost apreciat ca născut cel târziu la momentul în care proprietarii terenului au formulat acțiunea anterioară prin care au cerut înlăturarea construcțiilor, iar termenul general de prescripție de 3 ani s-a împlinit anterior introducerii cererii reconvenționale.

• Îmbunătățiri ulterioare și buna-credință (P2): instanța a reținut că, în contextul conduitei părților (inclusiv negocieri/permisiunea de folosință după hotărârea anterioară), pârâtul a efectuat lucrările ca un veritabil proprietar, iar reaua-credință nu a fost dovedită; refuzul reclamanților de a se prezenta la interogatoriu a fost valorificat potrivit art. 358 C.proc.civ.

3. Elemente de interes pentru practică

• Accesiune „post-despăgubiri”: dacă într-un litigiu anterior s-au acordat despăgubiri constructorului în logica art. 494 C. civ. 1864, dar nu s-a cerut/nu s-a statuat asupra dobândirii proprietății asupra construcției, constatarea accesiunii poate face obiectul unei acțiuni distincte, în măsura în care nu operează autoritatea de lucru judecat asupra acestui capăt neinvestit.

• Stabilizarea bunei-credințe prin hotărâri anterioare: calificarea constructorului ca fiind de bună-credință (în limitele autorizației) poate funcționa ca reper cu putere de lucru judecat în litigii ulterioare dintre aceleași părți, inclusiv pentru configurarea remediilor și a despăgubirilor.

• Construcție amplasată parțial pe terenul proprietarului: speța este utilă pentru ipoteza în care o construcție depășește amplasamentul (parțial pe un alt teren), iar instanța este chemată să se pronunțe punctual asupra efectelor accesiunii raportat la suprafața efectiv situată pe terenul reclamantului.

• Îmbunătățiri după hotărârea inițială: buna-credință în efectuarea unor lucrări ulterioare poate fi apreciată in concreto, inclusiv în raport de conduita proprietarului (tolerarea folosinței, negocieri), cu consecințe în planul obligației de despăgubire.