Sentinţă civilă nr. 580 din 15.05.2024

Cuprins pe materii:

Judecătoria Târgu Bujor, secţia civilă, sentinţa civilă nr. 580/15.05.2024

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei T..

B. sub nr. ..../2023 la data de 11.01.2023, reclamantul B A, a chemat în judecată pe pârâții B P.

P, B P.

M, N P.

J, S P.

E, solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la suprafețele de: 18326 m.p. real măsurat (18804 m.p. din acte), identificat în T 1A, P 3 şi 29200 m.p. din T 25, P 529/12, ambele terenuri arabile din extravilanul comunei S, individualizate conform titlului de proprietate nr. 479....-4/12.04.1995 emis pe numele B Şt.

P

În motivarea acţiunii reclamantul a învederat următoarele:

A încheiat la data de 20.09.2011 câte un înscris intitulat „chitanţă-document” cu fiecare din pârâţi, înscris cu rol de antecontract de vânzare-cumpărare pentru suprafeţele de teren de 18326 m.p. real măsurat (18804 m.p. din acte) şi 29200 m.p. ambele terenuri arabile din extravilanul comunei S , individualizate conform titlului de proprietate nr. 47....0-4/12.04.1995 emis pe numele B Şt.

P .

B Şt.

P este autorul pârâţilor şi deoarece la acel moment nu era întocmită documentaţia cadastrală nu a fost în măsură să încheie contractul în formă autentică la notar deşi banii au fost daţi conform chitanţelor semnate de fiecare pârât.

De la acel moment a început să lucreze pământul, urmând să se ocupe de întocmirea documentaţiei cadastrale pentru teren şi a formalităţilor necesare pentru încheierea în bune condiţii a contractului de vânzare-cumpărare.

La data de 18.10.2012 a fost emis certificatul de moştenitor suplimentar nr. 174 prin care s-a stabilit că au calitate de moştenitori ai defunctului B Şt.

P , pe numele căruia a fost emis titlul de proprietate, pârâţii B P.

P, B P.

M, N P.

J, S P.

E, atestându-se astfel calitatea acestora de a încheia un antecontract de vânzare-cumpărare cât şi calitatea acestora de coproprietari asupra terenului.

Deoarece întocmirea documentaţiei cadastrale şi a celorlalte acte, implicau o serie de formalităţi, prin procura autentificată sub nr. 3465/08.10.2015, pârâta N J , l-a împuternicit să se ocupe de întocmirea şi înregistrarea documentaţiei cadastrale şi „să obţină toată documentaţia necesară perfectării actului de vânzare-cumpărare privind cele două terenuri cu precizarea că la autentificarea contractului se vor prezenta personal”.

Deşi a îndeplinit cele menţionate în procură şi a obţinut şi intabulat documentaţia cadastrală, pârâţii nu au mai înţeles să se prezinte la notariat pentru întocmirea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

În drept, şi-a întemeiat cererea pe disp. art. 1073, 1075, 1077 Cod civil în vigoare la data încheierii antecontractului precum şi disp. art. 1669 şi următoarele noul Cod civil.

Ȋn dovedirea cererii, reclamantul a solicitat proba cu înscrisuri şi interogatoriul pârâţilor.

Reclamantul a depus la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 555 lei .

Pârâţii B P. P, B P. M, N P. J, S P. E, nu au formulat întâmpinare şi nu s-au prezentat în instanţă.

La termenul de judecată din data de 15.05.2024 reclamantul prin apărător a precizat că nu se impune parcurgerea procedurii prevăzute de Legea nr. 17/2014,.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

La data de 20.09.2011 reclamantul a încheiat câte un înscris cu fiecare dintre pârâţi intitulat „chitanţă-document”, înscris cu rol de antecontract de vânzare-cumpărare pentru suprafeţele de teren de 18326 m.p. real măsurat (18804 m.p. din acte) şi 29200 m.p. ambele terenuri arabile din extravilanul comunei S , individualizate conform titlului de proprietate nr. 47....0-4/12.04.1995 emis pe numele B Şt.

P .

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este un contract prin care părţile se obligă să vândă, respectiv să cumpere un lucru pentru un preţ determinabil.

Ea reprezintă un act juridic distinct de contractul de vânzare-cumpărare şi presupune îndeplinirea condiţiilor de fond şi de formă, prevăzute de legea în vigoare la momentul încheierii acesteia.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare generează pentru fiecare parte un drept de creanţă, corelativ obligaţiei celeilalte părţi de a încheia contractul promis.

În ipoteza în care, la împlinirea termenului convenit, una dintre părţi refuză încheierea contractului, cealaltă parte poate cere executarea silită a obligaţiei prin echivalent, prin rezoluţiunea contractului cu daune-interese sau prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Pentru ipoteza în care promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare vizează un teren situat în extravilan, Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, prevede condiţii de validitate speciale, care trebuie îndeplinite alături de condiţiile generale, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, condiţiile speciale prevăzute de Legea nr. 17/2014 se impun a fi analizate în toate cazurile în care, ulterior intrării legii în vigoare, instanţa de judecată are a analiza îndeplinirea condiţiilor de validitate pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenuri agricole situate în extravilan.

Nu prezintă relevanţă, din acest punct de vedere, data încheierii promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare.

Având în vedere că, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, se tinde la obţinerea unui act translativ de proprietate, condiţiile de validitate ale contractului trebuie verificate prin raportare la legea civilă în vigoare la data pronunţării hotărârii.

Instanţa reţine că legea specială nu o autorizează să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de vânzare-cumpărare în lipsa întrunirii cumulative a condiţiilor de validitate speciale pe care acest act normativ le impune.

Conform art. 1669 Cod civil, singura condiţie de validitate care poate fi suplinită de instanţă este consimţământul promitentului care refuză în mod nejustificat să încheie contractul promis, aceasta fiind însă o condiţie specială de validitate.

În cauză, instanţa constată neîndeplinirea de către promitentul-vânzător a obligaţiilor prevăzute de art. 3, art. 4 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014 şi refuzul promitentului cumpărător cu privire la parcurgerea procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune în cursul judecăţii.

În ceea ce priveşte susţinerea reclamantului în sensul că în cauză sunt incidente prevederile art. 20 alin. 2 din Legea nr. 17/2014, conform cărora „dispoziţiile prezentei legi nu se aplică înstrăinărilor între coproprietari, soţi, rude până la gradul al treilea, inclusiv şi afini până la gradul al treilea, în situaţia în care proprietarul terenului nu a solicitat afişarea unei oferte de vânzare la primărie”, instanţa constată că promisiunea de vânzare cumpărare a fost încheiată între reclamant şi verii primari ai acestuia care sunt rude de gradul IV.

Prin urmare, în speţă se cer a fi îndeplinite şi condiţiile speciale prevăzute de Legea nr. 17/2014.

Faţă de considerentele ce preced, instanţa va respinge acţiunea ca inadmisibilă.