Sentinţă civilă nr. 882 din 06.07.2022

Cuprins pe materii:

Judecătoria Târgu Bujor, secţia civilă, sentinţa civilă nr. 882/06.07.2022

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei T B sub nr. ..../2022, la data de 01.03.2022, reclamanții D I , S.C.

A I S.R.L. au chemat în judecată pe pârâta S.C.

A S S.R.L, solicitând instanței să dispună evacuarea pârâtei de pe terenul în suprafață totală de 2,93 ha amplasat în extravilanul comunei D , jud.

G ; precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea acțiunii au învederat următoarele:

Între reclamantul D I în calitate de proprietar al terenului de 3,0377 ha din extravilanul comunei D și pârâta S.C. A S S.R.L a fost încheiat contractul de arendă nr. 92/07.10.2011 înregistrat la Consiliul Local D .

Acest contract a fost încheiat în virtutea Legii arendării nr. 16/1994 în vigoare la momentul încheierii sale, pe o perioada de 5 ani conform disp.art.5 alin.1. respectiv până la data de 01.10.2016.

În drept, sub aspectul legii aplicabile, potrivit art. 3 din Legea nr. 71 2011, actele juridice încheiate înainte de intrarea în vigoare a noului Codul Civil nu pot genera alte efecte juridice decât, cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii lor, iar potrivit art. 5 din actul normativ menționat, dispozițiile noului Cod civil se aplică tuturor actelor încheiate după intrarea sa în vigoare.

În ceea ce privește prezentul contract de arenda, legiuitorul a stabilit ca regulă aplicarea legii în vigoare la data încheierii contractului, respectiv a Legii arendării nr. 16/1994, nu numai în privința condițiilor de validitate ci și pentru alte aspecte care privesc încheierea contractului, efectele contractului, precum și pentru încetarea contractului.

În conformitate cu dispozițiile art. 5 pct. 2 din Contract, "În temeiul art.12 din Legea arendării nr. 16/1994, cu modificările și completările ulterioare, contractul de arendare poate fi reînnoit prin acordul scris al părților", ceea ce implică în mod expres un act adițional scris și înregistrat la Consiliul Local D conform Legii arendării.

Conform art. 8 alin. 2 din Legea 16/1994 aplicabilă în speță fată de data încheierii contractului, arendașul are obligația de a folosi bunurile arendate ca un bun proprietar, în condițiile stabilite în contract, de a menține potențialul productiv al bunurilor arendate si de a le restitui la încetarea contractului .

În condițiile în care la data de 1.10.2016 nu a intervenit un acord scris între părți de prelungire a contractului, nu se poate vorbi de o tacita relocatiune, deoarece, conform aceluiași art. 5 pct. 2 din contract. acesta putea fi prelungit doar prin acordul scris, și, deci, de la acel moment (1.10.2016) terenul a fost ocupat fără a fi în vigoare un contract între părți.

La data de 27.08.2021 între D l si S.C.

A I S.R.L. a fost încheiat un contract de arendare înregistrat la Consiliul local D sub nr. 256 din 27.08.2021 pentru suprafața de 2,93 ha situat în extravilanul comunei D, contract încheiat pe o perioada de 5 ani începând cu data de 1.12.2021 și până la data de 01.12.2026.

In scopul de a obține eliberarea terenului ocupat și lucrat în lipsa unui contract valabil, Dodu lacob a trimis pârâtei o notificare prin care i-a solicitat să le lase reclamanților, terenul liber indicând încheierea unui nou contract de arendă însă pârâta nu a înțeles să dea curs solicitării lor, astfel că și în prezent, în mod abuziv lucrează acest teren.

În dovedirea acțiunii au solicitat proba cu înscrisuri.

În drept, și-au întemeiat cererea pe disp. art. 555 Cod civil.

Reclamanții au depus la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 100 lei .

Pârâta a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei S.C. A N I S.R.L motivat de faptul că aceasta nu deține terenul în baza unui titlu care să îi fie opozabil.

Pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată pentru următoarele considerente:

În cauză legea aplicabilă este Noul Cod Civil care a intrat în vigoare la data de 01.10.2011, respectiv anterior încheierii contractului de arendare 92 din 07.10.2011.

Susținerile reclamantului avansate cu scopul de a convinge că legea aplicabilă ar fi Legea nr. 16/1994 rămân la stadiul de susținere în fața evidenței reliefate de legiuitor.

Parcurgând conținutul contractului de arendare nr. 92 se poate lesne observa că, a fost încheiat în data de 7 octombrie 2011 și raportând data de 7 octombrie 2011 la data de 01.10.2011, data intrării în vigoare a Noului Cod Civil rezultă cu evidență că, legea aplicabilă în materia arendării la data contractării era Noul Cod Civil - Secțiunea a treia - Reguli particulare în materia arendării.

La data intrării în vigoare a Noului Cod Civil, respectiv de la 1 octombrie 2011, Legea nr. 16/1994 a fost abrogată.

Faptul că, la data de 07 octombrie 2011 în cuprinsul contractului de arendare nr. 92 a fost inserat un act normativ care era abrogat nu înseamnă că, un atare contract intră sub incidența legii abrogate cum încearcă reclamantul Dodu Iacob să acrediteze, ci intră sub incidența legii civile în vigoare la data contractării.

Continuând firul raționamentului expus privitor la legislația incidentă luând în seamă cele ce preced conjugând cu înscrisurile ce compun probațiunea instanța de judecată are de observat că, în cauză au incidență dispozițiile Noului Cod civil și că ne găsim în prezența unui contract care a fost reînnoit de drept în virtutea dispozițiilor art. 1848 ind. 2 alin. 1 teza I-a și teza a II-a din Noul Cod civil dat fiind faptul că nu a fost comunicat, în scris, cu cel puțin un an înainte de expirarea termenului, refuzul de reînnoire a contractului evocat, respectiv suprafața de teren cu privire la care a fost formulată cererea având ca obiect evacuare, este ocupată în baza unui titlu valabil și în niciun caz fără titlu.

Prin intermediul dispozițiilor art. 1848 alin. 1 din Noul cod civil și, respectiv dispozițiile surprinse în Cartea a V-a „Despre obligații", Titlul IX „Diferite contracte speciale", Capitolul V „Contractul de locațiune", Secțiunea a 3-a „Reguli particulare în materia arendării", art. 1836-1850, legiuitorul a stabilit cu titlu imperativ că, arendatorul trebuie să garanteze împotriva oricăror tulburări de drept $i de fapt, precum și împotriva viciilor ascunse ale bunului.

Pe cale de consecință, faptul că, Dodu Iacob a încheiat la 27.08.2021 un contract de arendare cu un terț, contract al cărui obiect include suprafața de teren ce face obiectul contractului de arendare nr. 92/07.10.2011 reînnoit de drept potrivit art. 1848 alineat 1 până în 07.10.2026, acesta a încălcat flagrant dispozițiile legale evocate în cele ce preced inclusiv obligația de garantare împotriva oricăror tulburări de drept și de fapt, în ceea ce o privește.

În încercarea de a-și motiva cererea, susține reclamantul D I , fără teniei că, nu si-a dat acordul vreodată ca, acest contract 92 să fie reînnoit de drept or, reînnoirea de drept este de drept și nu prin învoiala părților, respectiv nu impune acordul vreuneia dintre părți, ci arată în ce condiții intervine.

Legiuitorul prin intermediul dispozițiilor art. 1848 alin. 1 din Noul cod civil a stabilit imperativ în ce condiții contractul de arendare este reînnoit de drept.

Raportând textul articolului 1848 alin. 1 situației de fapt ce vizează contractul de arendare nr. 92/07.10.2011 se poate lesne observa că, atât față de expirarea termenului 07.10.2016 cât și față de expirarea termenului 07.10.2021 nu a fost comunicat, în scris, refuz de reînnoire a contractului de arendare nr. 92/07.10.2011 de către vreuna dintre părțile contractante cu cel puțin un an înainte context în care contractul a fost reînnoit de drept, succesiv iar suprafața de teren obiect al contractului de arendare a fost exploatată în mod neîntrerupt de către societate cu achitarea obligațiile ce-i incumbă și este exploatată, respectiv folosită potrivit destinației sale cu titlu.

Prin urmare, în speță, inexistența refuzului de reînnoire, în scris, comunicat cocontractantului cu cel puțin un an înainte de expirarea duratei contractului, la 07.10.2016 contractul de arendare nr. 92/07.10.2011 a fost reînnoit de drept pentru aceeași durată și în virtutea acestuia reclamantul, D I a încasat arendă de la societate arenda în acord cu clauzele contractului astfel apărarea sa nu are fundament în realitatea faptică și nici în lege.

Faptul că, la 27.08.2021 reclamantul, D I a încheiat contract de arendare cu SC A I SRL, contract înregistrat la Consiliul Local D sub nr. 256/27.08.2021 pentru suprafața de 2,93 ha, suprafață care face obiect al contractului 92/07/10/2011, reînnoit de drept până la 07.10.2026 nu anulează contractul 92/07.10.2011 ceea ce impune abținerea reclamanților de la a-i tulbura folosința asupra suprafeței de 3,0377 ha și de la cauzarea vreunei pagube.

Cât privește notificarea de eliberare a suprafeței de teren aceasta a fost transmisă în 28.01.2022 și nu a putut da curs unei atare solicitări formulate cu încălcarea dispozițiilor legale și ținând seamă de faptul că, folosința suprafeței de teren are la bază un contract valabil și în vigoare, respectiv nu folosea la acea dată suprafața de teren, fără titlu cum nici astăzi nu folosește suprafața de teren fără titlu, ci cu titlu.

Anul agricol 2022 nu are dată de început 28.01.2022 (data notificării), ci 01.10.2021 astfel încât transmiterea notificării în 28.01.2022 încalcă flagrant ceea ce legiuitorul dispune în legătură cu contractul de arendare, respectiv în materia arendării: notificarea trebuie făcută cu cel puțin un an înainte de expirarea duratei contractului și nu retroactiv după ce a operat reînnoirea de drept.

În dovedirea susținerilor a solicitat proba cu înscrisuri.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța constată că se impune verificarea prioritară a excepției lipsei calității procesuale active a S.C.

A I S.R.L invocată prin întâmpinare dat fiind caracterul absolut și peremptoriu al excepției.

O condiție necesară pentru ca o persoană fizică sau juridică să fie parte într-un proces civil este aceea de a avea calitate procesuală, respectiv de a exista identitate între părți și subiectele raportului juridic litigios.

În speță, reclamanții au solicitat evacuarea pârâtei motivat de împrejurarea că a expirat durata pe care s-a încheiat contractul de arendare încheiat între D I – titular al dreptului de proprietate și pârât și a fost încheiat un nou contract de arendare între D I și S.C.

A I S.R.L în temeiul căruia s-a transmis dreptul de folosință.

Prin urmare, S.C. A I S.R.L, titular al dreptului de folosință are calitate procesuală activă în prezenta cauză.

Pe fondul cauzei, instanța reține că între reclamantul D I – în calitate de arendator și S.C.

A S S.R.L – în calitate de arendaș s-a încheiat contractul de arendare nr. 92/07.10.2011, înregistrat sub nr. 128/17.10.2011 la Consiliul Local al comunei D .

Potrivit art. 1 din contract, părțile au stabilit ca încheierea și executarea contractului să se facă pe baza Legii arendării nr. 16/1994.

Potrivit art. 3 din Legea nr. 71/2011 „actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor” iar potrivit art. 5 alin. 1 din același act normativ „Dispoziţiile Codului civil se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârşite după intrarea sa în vigoare, precum şi situaţiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare”.

În raport de data încheierii contractului, respectiv 07.10.2011, legea aplicabilă acestuia este Noul Cod civil, Capitolul V, Secțiunea a 3 – a.

Conform art. 5 alin. 1 din contract, acesta a fost încheiat pe o durată de 5 ani, respectiv până la data de 01.10.2016.

Potrivit dispozițiilor art. 1848 alin. 1 Cod civil „Contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an”.

În temeiul dispozițiilor legale sus citate, contractul de arendare încheiat între reclamantul D I și pârâta S.C.

A S S.R.L a fost reînnoit de drept la data de 01.10.2016 și ulterior, la data de 01.10.2021 pentru aceeași durată, respectiv 5 ani, niciuna dintre părțile contractante neexprimându-și în termenul prevăzut de lege refuzul.

Mai reține instanța că de la data încheierii contractului și până în prezent, pârâta și-a îndeplinit obligația de plată a arendei conform clauzelor contractuale, arendă ce a fost încasată de către arendator.

Față de cele reținute, având în vedere că pârâta ocupă terenul în temeiul contractului de arendare încheiat la data de 07.10.2011, reînnoit de drept conform prevederilor legale aplicabile, instanța va respinge acțiunea ca nefondată.

În ceea ce privește solicitările pârâtei exprimate în cuprinsul întâmpinării, respectiv „obligarea reclamantului D I /reclamantei S.C.

A I S.R.L. la respectarea contractului de arendare nr. 92/07.10.2011 încheiat cu reclamantul D I cu S.C.

A S S.R.L, în sensul respectării obligației de asigurare a folosinței asupra suprafeței de teren care face obiectul contractului de arendare evocat și să nu tulbure folosința; să constate inopozabilitatea contractului încheiat între reclamantul D I și S.C.

A I S.R.L înregistrat la Consiliul Local D sub nr. 256/27.08.2021 pentru suprafața de 2,93 ha, suprafață care face obiect al contractului nr. 92/07.10.2011, în raport cu S.C.

A S S.R.L, art. 209 alin. 1 Cod procedură civilă prevede că „dacă pârâtul are, în legătură cu cererea reclamantului, pretenţii derivând din acelaşi raport juridic sau strâns legate de aceasta, poate să formuleze cerere reconvenţională”.

Cum în cauză nu a fost formulată cerere reconvențională, instanța nu se poate pronunța asupra pretențiilor pârâtei.