Sentinţă civilă nr. 2529 din 09.07.2025

Data publicare portal 02.04.2026

Admite în parte cererea de chemare în judecată.

Dispune rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate autentificat sub nr. ---de BNP ---.

Dispune evacuarea pârâţilor din apartamentul situat în ...jud.

Olt.

Respinge în rest cererea, ca neîntemeiată.

Respinge cererea reclamantei de acordare a cheltuieli de judecată, ca neîntemeiată.

Cu apel în termen de 30 zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria ---.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei azi, 09.07.2025.

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei ####### în data de 26.06.2024 sub nr. ####/311/2024, reclamantul -- #######, în contradictoriu cu pârâţii #### ######## şi #### #### ########, a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâtilor la plata debitului de 51.930,51 lei, compus din: 51.878.18 lei reprezentând contravaloare rate si dobândă restante precum si majorări de întârziere calculate pana la data de 17.06.2024 majorări ce vor fi recalculate pana la data plății efective, 52,33 lei reprezentând cota parte contravaloare factura energie electrică aferenta perioadei ianuarie 2021-noiembrie 2023 pentru spațiul de folosință comuna, rezilierea contractului de vânzare cumpărare cu plata in rate si rezerva proprietății autentificat sub nr. ---/25.06.2018, evacuarea pârâților din locuința din #### ######### ####, ####, ### #, ####, ap. 19, obligarea pârâților si la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că, între Statul #####, în calitate de proprietar al blocului de locuințe din ########## #######, #### ######## ####, in baza Legii ######## privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, prin Consiliul Local al municipiului #######, administratorul acestor imobile, în calitate de vânzător şi #### ######## şi #### #### ########, în calitate de cumpărători s-a încheiat contractul de vânzare cu plata în rate nr --/25.06.2018 la Biroul Individual notarial ############## ######## ce are ca obiect vânzarea cu plata in rate a apartamentului nr. -- situat in #######, #### ######### ####, #### , ### # , jud. ### (fosta Al.

Macului nr. 2 ####### ########### ## ##.

Cadastral --, apartament compus din doua camere de locuit si dependințe, în suprafață utila de totala de 62,50 mp şi balcon în suprafața de 5,40 mp, împreună cu dreptul de coproprietate asupra tuturor părților din imobil în cota parte de 35,04 mp, care prin natura sau destinația lor sunt în folosinţa ###### # ####### ################ ### ###### ###### ## ####### ## ######### ## #### ##### ###### ######### ####### ############ ######### ##,72 mp, teren proprietatea Municipiului #######, identificat cu număr cadastral 52932.

Potrivit Hotărârii Consiliului Local al municipiului ####### nr. --/29.05.2018 prețul vânzării apartamentului nr. 19, situat in Municipiul #######, ###### ######### ### #, ### #, sc.

A este în suma totala de 144.174,53 lei, din care valoarea de vânzare a apartamentului este în suma de 142.747,06 lei, iar suma de 1.427,47 lei reprezintă comisionul de suma ce a fost achitata conform chitanței nr. ########## emisa de Municipiul #######. #### de 142.747,06 lei reprezentând valoarea de vânzare a apartamentului va fi achitata după cum urmează: suma de 21.541 lei — avans din preț, suma ce a fost achitata conform chitanței nr. ########## emisa de ########## #######; diferența de preț in suma de 121.206,06 lei plus dobânda aferenta conform legii, se va achita in termen de 10 ani, în rate lunare, termenul de plata fiind data de 15 a fiecărei luni, pentru luna în curs prima rata fiind scadenta la 15 iulie 2018.

Valoarea anuala a dobânzii este de 4,5 % si cuprinde valoarea anuala a dobânzii în procente (dobânda de referinţă a Băncii Naţionale a Romaniei) de 2,5 % la care se adaugă doua puncte procentuale si rămâne neschimbata pe toată perioada derulării contractului.

Totodată, conform prevederilor contractului de vânzare cu plata in rate si rezerva proprietății autentificat sub nr. --/25.06.20218 transferul de proprietate asupra locuinței se produce la achitarea integrala a valorii de vânzare, cu îndeplinirea formalităților de publicitate cerute de lege, pana la achitarea valorii de vânzare, locuinţa rămâne în administrarea autorităților administrației publice locale a unităților administrativ-teritoriale respectiv Consiliul Local al municipiului ####### #### ### #### ## #### ############ ## ########### ## ########## ####### ###### ## ###### ######## (cumpărătorii se obliga sa achite ratele lunare la scadenta.

Pentru neachitarea la termenul-scadent a obligațiilor de plata, aceștia datorează majorări de întârziere.

Prin nerespectarea clauzelor contractuale și prin neachitarea ratelor ramase pentru apartamentul nr. 19 situat in #######, #### ######### ### #, ### # ### #, #### ###, pârâții au acumulat un debit total către instituția reclamantă, în cuantum de 51.930,51 lei, compus din: - 51 .878,18 lei reprezentând contravaloare rate restante si dobânda precum si majorări de întârziere calculate pana la data de 17.06.2024 majorări ce vor fi recalculate pana la data plății efective, 52.33 lei reprezentând cota parte contravaloare factura energie electrică aferentei perioadei ianuarie 2021 —noiembrie 2023 pentru spațiul de folosință comuna (casa scării).

Cum pârâții nu și-au îndeplinit obligația asumata prin contract, figurând astfel în evidentele fiscale ale instituției cu suma de 51.930.51 lei, instituția reclamantă, în calitate de vânzător, are dreptul la îndeplinirea integrala, exactă și la timp a obligațiilor asumate prin contract, în caz contrar putând folosi orice mijloace prevăzute de lege pentru realizarea dreptului pretins și, mai mult, având în vedere perioada de timp în care aceștia nu si-au respectat obligațiile, este evidentă reaua credință față de instituția reclamantă.

Pârâții a fost somați și notificați să se prezinte la sediul instituției reclamante pentru a-și achita debitul restant, aceștia nedând curs înștiințărilor și de asemenea li s-a adus la cunoștință faptul că, nerespectarea clauzelor contractuale atrage după sine sancțiuni stricte, respectiv rezilierea contractului de vânzare cumpărare cu plata in rate si rezerva proprietății autentificat sub nr. ---/25.06.2018.

Potrivit art. 30 din OUG nr.80/2013, privind taxele judiciare de timbru, reclamantul este scutit de la plata taxei de timbru, deoarece sumele ce fac obiectul prezentei cauze constituie venituri publice ale municipiului #######.

În dovedirea cererii, reclamantul a solicitat proba cu înscrisuri.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile contractului de vânzare cumpărare cu plata in rate si rezerva proprietății autentificat sub nr. ---/25.06.2018.

La data de 09.01.2025 numitul ####### ########-###### a formulat cerere de intervenţie accesorie prin care a menţionat că înţelege să susţină poziţia procesuală a reclamantului.

În fapt, acesta a arătat că a fost căsătorit cu pârâta #### #### ######## o perioadă de 2 ani.

În timpul căsătoriei, au depus documentele în vederea repartizării unei locuințe A.N.L.

A precizat faptul că doar datorită faptului că erau o familie, pârâta a îndeplinit condițiile și a putut obține locuința ce face obiectul prezentului litigiu.

În anul 2008 a intervenit divorțul, ocazie cu care, fără a avea pretenții, a lăsat-o pe pârâtă să rămână în locuința dobândită împreună în timpul căsătoriei în modul arătat.

Ulterior, a aflat că aceasta, profitând de îngăduința sa, a cerut cumpărarea locuinței doar în beneficiul acesteia.

A apreciat acest fapt incorect și imoral.

În drept, cererea de intervenţie a fost întemeiată pe prevederile art.63 CPC.

În dovedire, a solicitat proba cu înscrisurile anexate, respectiv Contract închiriere, #### locativă, Sentintă divort, CI.

La data de 21.01.2025 pârâtul #### ######## a formulat întâmpinare prin care a menţionat că renunţă la imobilul situat în #######, str.

Armoniei, ####, ### #, ### ##, jud. ### şi consideră nejustificate pretenţiile formulate de reclamant, întrucât a achitat o sumă destul de mare din valoarea imobilului, o mare parte din aceasta fiind în avans, astfel că a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată.

La data de 21.01.2025 pârâta #### #### ######## a formulat întâmpinare prin care a menţionat că este de acord cu predarea imobilului situat în #######, str.

Armoniei, ####, ### #, #####, jud. ###, imobil pe care a intenţionat să-l cumpere.

De asemenea a precizat că avansul şi ratele deja plătite pentru perioada de folosinţă sunt mai mult decât suficiente, alte pretenţii fiind nejustificate.

La data de 10.06.2025 intervenientul ####### ########-###### a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat instanţei să dispună obligarea Consiliului Local ####### să încheie cu acesta, fie un act adițional la contract, fie un nou contract de vânzare-cumpărare, în aceleași condiții ca și cu pârâta, pentru locuința situată în ###### ######## ####, ####, ### #, ####, ap. 19, județul ###.

##### în vedere faptul că, pe de o parte, locuința a fost dobândită de pârâtă cu sprijinul său, iar pe de altă parte, aceasta nu l-a despăgubit niciodată în vreun fel, intervenientul a menţionat că înţelege să solicite atribuirea locuinței, fie prin continuarea aceluiași contract, fie prin încheierea unui nou în aceleași condiții.

De asemenea, a menţionat că se angajează să achite ratele restante în cuantum de 51930,51 lei, precum și penalitățile aferente.

În drept, cererea reconvenţională a fost întemeiată pe disp. art. 209 Cod procedură civilă.

În cauză, instanţa a încuviinţat proba cu înscrisuri.

În şedinţa de judecată din data de 18.06.2025, instanţa a respins admisibilitatea în principiu cu privire la cererea de intervenţie accesorie formulată de numitul ####### ######## ######.

Analizând probele administrate în cauză instanţa urmează să admită în parte cererea de chemare în judecată, pentru următoarele considerente.

Prin cererea de chemare în judecată reclamanta a solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare cu plata în rate autentificat sub nr. --/25.06.2018 de BNP ############## ########, obligarea pârâţilor la plata sumei de 51.930,51 lei reprezentând rate restante la apartamentul achiziţionat, dobândă restantă şi majorări de întârziere calculate calculate pana la data de 17.06.2024 majorări ce vor fi recalculate pana la data plății efective, 52,33 lei reprezentând cota parte contravaloare factura energie electrică aferenta perioadei ianuarie 2021-noiembrie 2023, și evacuarea pârâţilor din apartamentul situat în #######, #### ######### ### #, ### #, ### #, ### ##, jud. ####

În drept, potrivit art. 1.755 C.civ., atunci când, într-o vânzare cu plata preţului în rate, obligaţia de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate, cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate la data achitării ultimei rate din preţ; riscul bunului este însă transferat cumpărătorului de la momentul predării acestuia.

Conform art. 1.756 C.civ., în lipsa unei înţelegeri contrare, neplata unei singure rate, care nu este mai mare de o optime din preţ, nu dă dreptul la rezoluţiunea contractului, iar cumpărătorul păstrează beneficiul termenului pentru ratele succesive.

În conformitate cu art. 1.757 C.civ., când a obţinut rezoluţiunea contractului pentru neplata preţului, vânzătorul este ţinut să restituie toate sumele primite, dar este îndreptăţit să reţină, pe lângă alte daune-interese, o compensaţie echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător.

Atunci când s-a convenit ca sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în tot sau în parte, dobândite de vânzător, instanţa va putea totuşi reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător dispoziţiile referitoare la reducerea de către instanţă a cuantumului clauzei penale.

Prevederile alin. (2) se aplică şi în cazul contractului de leasing, precum şi al celui de locaţiune, dacă, în acest ultim caz, se convine ca la încetarea contractului proprietatea bunului să poată fi dobândită de locatar după plata sumelor convenite.

De aceea, în spiritul dispoziţiilor înscrise în textele menţionate, instanţa este datoare să cerceteze dacă a existat o neexecutare a obligaţiei de către pârâţi, cauzele care au determinat neexecutarea contractului, respectiv culpele părţilor, pentru că nu este posibilă rezoluţiunea contractului dacă neexecutarea obligaţiei de către debitori a fost determinată exclusiv de culpa creditorului.

Conform unei jurisprudențe consolidate în materie, contractul de vânzare cu plata prețului în rate este clasificat ca fiind un contract cu executare dintr-o dată, nu cu executare succesivă, deoarece, pe de o parte, plata prețului se face etapizat, conform voinței juridice a părților, iar nu conform naturii proprii a obligației, care poate fi executată și dintr-o dată (plata integrală a prețului), iar, pe de altă parte, executarea obligației vânzătorului referitor la transferul dreptului de proprietate se face instantaneu, la momentul întrunirii acordului de voințe juridice ale părților, conform art. 1755 Cod civil.

Astfel, rezoluţiunea este sancţiunea care intervine în cazul neexecutării culpabile obligaţiilor izvorâte dintr-un contract sinalagmatic cu executare uno ictu, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia, iar nu rezilierea.

Instanţa constată că sancţiunea rezilierii inserată în cuprinsul contractului încheiat între părţi intervine în cazul expirării perioadei de suspendare a obligaţiei de plată a ratelor pe o perioadă de 3 luni, fără a fi achitată prima rată.

##### în vedere că pârâţii au fost de acord cu încetarea contractului şi predarea imobilului, instanţa va califica solicitarea de reziliere a contractului ca fiind rezoluţiune.

În plus, pârâta a depus cheia apartamentului, fiind transmisă către grefierul delegat la registrul mijloacelor materiale de probă, urmând a fi restituită către reclamantă la cerere.

În cazul rezoluţiunii solicitată în instanţă, este important a se verifica existenţa unei fapte ilicite a debitorului, constând în neexecutarea obligaţiei sau executarea cu întârziere dar şi existenţa vinovăţiei acestuia.

Se impune totodată a se verifica dacă a fost îndeplinită cerinţa privind punerea în întârziere a debitorului obligaţiei neexecutate.

Ţinând cont de aceste prevederi legale exprese, se observă faptul că creditorul este cel care alegerea de a cere fie executarea contractului, fie rezoluţiunea lui.

În cererea de desfiinţare a contractului, reclamanta a invocat neexecutarea contractului de către pârâţi sub aspectul plăţii preţului stabilit.

În prezenta cauză, părţile au încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu plata preţului în rate autentificat sub nr. ---/25.06.2018 de BNP ############## ########, în care s-a menţionat că pe parcursul a 10 ani vor fi achitate de către cumpărători în rate lunare, suma de 121.206,06 lei şi dobânda aferentă, termenul de plată fiind data de 15 a fiecărei luni, iar în cazul neachitării la termen a ratelor lunare, cumpărătorul va plăti majorări de întârziere.

Reclamanta a întocmit o fişă de calcul pentru contravaloarea facturii de energie electrică în sumă de 52,33 lei (f. 8), pentru rate restante la apartamentul achiziţionat, dobândă restantă şi majorări de întârziere calculate până la data de 17.06.2024, în perioada iulie 2021-mai 2024 în sumă de 51.878,18 lei (f. 9).

La data de 12.06.2023 a fost emisă înştiinţarea de plată pentru suma de 41.149,77 lei către pârâtă (f. 25).

Instanţa constată că la data de 23.08.2023 pârâta a fost somată să achite suma 35.447,06 lei reprezentând rate restante la apartamentul achiziţionat, dobândă restantă calculate până la data de 23.08.2023, în perioada iulie 2021-iulie 2023 (f. 9-15, 25-38).

Astfel, instanţa reţine, pe de o parte că în temeiul contractului autentificat sub nr. ---/25.06.2018 de BNP ############## ######## există obligaţia pârâţilor de a achita ratele, iar pe de altă parte că pârâţii nu au dovedit că au achitat ratele menţionate în înştiinţarea din data de 12.06.2023 (f. 25).

##### în vedere dispoziţiile art. 1.756 C.civ. şi neachitarea ratelor din perioada iulie 2021-mai 2024, instanţa va dispune rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate autentificat sub nr. --/25.06.2018 de BNP ############## ########.

Ca efect al rezoluțiunii, în virtutea principiului restabilirii situaţiei anterioare, pârâţii vor fi obligaţi să restituie bunul obiect al litigiului, respectiv va dispune evacuarea pârâţilor din apartamentul situat în #######, #### ######### ### #, ### #, ### #, ### ##, jud. ####

În ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la obligarea pârâţilor la plata sumei de 51.930,51 lei reprezentând rate restante la apartamentul achiziţionat, dobândă restantă şi majorări de întârziere calculate până la data de 17.06.2024, instanţa îl va respinge ca neîntemeiat, deoarece nu există temei contractual şi nici legal pentru obligarea pârâţilor - beneficiari ai contractului de vânzare - cumpărare a apartamentului, de a plăti ratele şi accesoriile aferente tocmai pentru care s-a dispus rezoluţiunea şi evacuarea, mai ales că apartamentul va reveni în proprietatea reclamantei.

Referitor la solicitarea de plată a sumei de 52,33 lei reprezentând cota parte contravaloare factura energie electrică aferenta perioadei ianuarie 2021-noiembrie 2023, instanţa reţine că nu a fost instituită în sarcina pârâţilor această obligaţie în temeiul contractului încheiat între aceştia.

În plus, la dosarul cauzei s-au depus referatele privind recuperarea contravalorii facturilor de energie electrică, însă din însumarea acestora nu reiese cuantumul solicitat de reclamantă, ci suma de 34,55 lei, şi nici perioada pentru care au fost calculate acestea.

##### în vedere argumentele de drept și de fapt expuse, instanţa va admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de către reclamante, va dispune rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr.-----09.11.2010 și va dispune evacuarea pârâţilor din apartamentul situat în #######, #### ######### ### #, ### #, ### #, ### ##, jud. ####

Va respinge ca neîntemeiat capătul de cerere formulat de către reclamante privind obligarea pârâţilor la plata sumei 51.930,51 lei reprezentând rate restante la apartamentul achiziţionat, dobândă restantă şi majorări de întârziere calculate până la data de 17.06.2024, cota parte contravaloare facturi.

În temeiul art. 453 alin. 1 şi art. 452 C.proc.civ., va respinge cererea reclamantei de acordare a cheltuieli de judecată, ca neîntemeiată.