Sentinţă civilă nr. 5239 din 12.12.2023

Data publicare portal: 31.03.2025

Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de către reclamantă, ca întemeiată.

Dispune rezilierea contractului de arendă nr. … înregistrat la Consiliul Local al localităţii …. încheiat între ….. cu …..

Dispune obligarea pârâtei să restituie reclamantei suprafaţa de teren de 503.546,78 mp având categoria de folosinţă arabil situat în localitatea …. (obiect al contractului de arendă nr. …. încheiat între părţi)

Respinge capătul 3 (trei) de cerere formulat de către reclamantă privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de readucere a suprafeţelor afectate prin necultivarea la stadiul iniţial de destinaţie, acela de arabil

Constată ca definitiv onorariu de expert în sumă de 1200 lei, pentru efectuarea expertizei în specialitatea topografie, cadastru şi geodezie de către d-nul expert Murăreţu Gheorghe Paul.

Admite în parte cererea privind cheltuielile de judecată formulată de către reclamantă.

Obligă pârâta către reclamantă la plata sumei de 5475,7 lei reprezentând cheltuieli de judecată (taxă judiciară de timbru în suma de 1275,7 lei, 1200 lei onorariu de expert şi suma de 3000 lei onorariu de avocat).

Ia act de rezervarea dreptului de către pârâtă de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Cu apel în termen de 30 zile de la comunicare, cerere de apel care se depune la instanţa a cărei hotărâre se atacă, respectiv Judecătoria …., judeţul …..

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei azi, 12.12.2023.

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei #######, la data de 12.10.2021 cu nr. ####/, reclamanta ###### ###### S.R.L. în contradictoriu cu pârâta ####. ####### P.F.A a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța sa se dispună următoarele:

- rezilierea contractului de arendare nr….. (denumit în continuare contract sau Contractul, după caz), având ca obiect arendarea suprafeţei de 503.546,78 mp, pentru încălcarea culpabila a prevederilor art. 1, pct. 1.2, art. 4.2 lit. (a) coroborat cu art. 5.1 si art. 8, pct. 8.1., lit. (d) din Contract;

- obligarea paratei să predea terenul în suprafaţa de 503.546,78 mp în stadiu de folosinţa - arabil integral, astfel cum i-a fost predat la semnarea Contractului;

- obligarea paratei la plata cheltuielilor de readucere a suprafeţelor afectate prin necultivare, la stadiul iniţial de destinaţie, acela de arabil;

- obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu parata Contractul dc arenda nr. …. pentru o suprafaţa de teren de 503.546,78 mp. având integral destiantia arabil, astfel cum reiese din prevederile art. 1.2. din Contract.

Terenul a fost predat catre ####### la data încheierii Contractului dc arenda, in speţa 31.05.2018.

Conform Contractului, parata urma sa înființeze culturi agricole, conform destinaţiei suprafeţelor arendate, scop in care reprezentantul legal al său şi-a exprimat acordul.

Parata a început sa amenajeze terenul începând cu data încheierii contractului- mai 2018, înfiinţând total sau parţial cultura în cauza, însă, începând cu anul 2020, a constatat ca parata nu a efectuat lucrări agricole pe o suprafaţa de 100.000 mp. suprafaţa pe care a constatat în mod direct faptul ca o parte din suprafaţa este ocupata cu vegetaţie lemnoasa, iar alta parte cu vegetaţie neproductiva (buruieni), fiind afectat potenţialul de producţie al suprafeţei anterior menţionata, aspecte pe care a înțeles sa le comunice si Arendaşului prin adresa din data de 02.06.2021, comunicându-i în acest sens Notificarea de reziliere a contractului începând cu data dc 01.09.2021, comunicata de asemenea si către Primăria #####, înregistrata in evidentele acesteia sub nr. ….

Ulterior constatarilor si comunicării adresei de reziliere catre #######, prin adresa din data de 09.06.2021, Arendaşul, prin reprezentantul convenţional, Av. ##### ######## #######, le-a comunicat Convocator pentru data de 16.06.2021, ora 11 pentru a se prezenta la sediul acestuia, în vederea efectuării unei deplasări in teren, cu scopul de a se constata ca situaţia prezentata de aceasta nu corespunde cu cea reala si a soluţionării litigiului pe cale amiabila.

In acest scop, la data de 16.06.2021, ora 11, la sediul Arendaşului s-a prezeulat mandatarul ###### ####### #####, împuternicit prin împuternicirea nr. 160/15.06.2021, care s-a prezentat la sediul Arendaşului, iar in urma constatatorilor la faţa locului, a solicitat încheierea unui proces verbal de constatare, solicitare refuzata categoric de către reprezentantul legal al Arendaşului, dl. ######### #######.

Ulterior, în urma efectuării unor verificări la Primăria #####, respectiv APIA ###, a constatat faptul ca Arenadasul a încălcat prevederile Contractului, în sensul în care a efectuat un schimb de terenuri cu dl. ###### ######, având ca obiect suprafaţa de 3,52 ha situat în …, aspecte confirmate în mod oficial prin adresa nr 1977/14.07.2021 emisa de Primăria #####, respectiv Adresa nr. 6570/16.06.2020, emisa de APIA ###, caz în care, Arendaşul a încălcat încă o data obligaţiile asumate prin Contract, ceea ce denota ca Arendaşul nu a acordat nicio importanta clauzelor contractuale asumate prin Contractul de arenda încheiat cu subscrisa, aspecte de asemenea negate de catre arendaş.

Totodată, a precizat ca a învederat Arendaşului sa nu mai efectueze lucrări agricole pana la soluţionarea litigiului existent între parti, astfel cum reiese din Adresa nr. 9 26.07.2021, tocmai pentru a evita perpetuarea situaţiei de fapt creata de către ####### si prin care reclamanta a fost vădit prejudiciata, în sensul în care Arendaşul, faţă a deţine acordul scris prealabil al Arendatorului, atât pentru suprafaţa afectata de vegetaţie lemnoasa si neproductiva, cat si pentru suprafaţa cu care a înțeles sa efectueze schimb de terenuri cu numitul ###### ######, aspecte dovedite, fără echivoc, cu documente oficiale emisa de instituţiile statului roman, abilitate în acest sens, Primăria #####, respectiv Agenţia de ##### si Intervenţii in Agricultura (A.P.I.A.) ###.

Urmare a celor mai sus menţionate, a solicitat admiterea cererii, iar pe cale de consecinţa sa se dispună rezilierea Contractului de arendare nr. …, predarea către aceasta a suprafeţei de 503.546,78 mp - categorie de folosinţa arabil, astfel cum i-a fost predat, obligarea paratei la plata cheltuielilor de readucere a suprafeţelor afectate la stadiul iniţial de destinaţie, acela de arabil, precum si a cheltuielilor ocazionate de judecarea cauzei, taxa judiciara de timbru, onorariu expert, onorariu de avocat, dupa caz.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriu pârâtei şi expertiză de specialitate.

La data de 19.01.2022 parata a depus întâmpinare prin care a solicitat instanței respingerea acesteia ca neîntemeiata si obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii pârâta a arătat instanței că PFA ######### ####### a încheiat la data de 11.02.2013 Contractul de arenda nr…… având ca obiect arendarea suprafeţei de 503.546,78 mp, data la care a fost preluat si amplasamentul pentru aceasta suprafaţa.

Amplasamentul a fost preluat fizic in teren, fiind predat de o persoana din cadrul firmei, fără a fi prezentate actele de proprietate ale acestei suprafeţe sau cărtile funciare.

De asemenea nu a fost încheiata nici o anexa la acest contract prin care sa se detalieze suprafeţele de teren incluse în suprafaţa totala.

Din anul 2013 şi pana în prezent amplasamentul a fost respectat întocmai, așa cum a fost preluat la data încheierii contractului de arenda menţionat.

Amplasamentul a fost păstrat an de an, fără a face modificări in privinţa suprafeţelor de teren sau schimburi cu alte suprafeţe.

In cursul anului 2018 încetând contractul menţionat, prin îndeplinirea termenului s-a încheiat un nou contract de arenda, în aceleaşi condiţii, respectiv Contractul de arenda nr.21 din 31.05.2018.

La data de 2.06.2021 reclamanta a înțeles sa le trimită o Notificare de reziliere a Contractului de arenda nr…., precizând ca motivul pentru care înțelege sa ne înainteze aceasta notificare este determinat de „....verificările efectuate in teren , prin care a constatat ca suprafaţa de aproximativ 100 000 mp este acoperita cu vegetaţie lemnoasa, iar o alta parte din suprafaţa ce face obiectul contractului de arenda este teren necultivat si acoperit cu buruieni, ca urmare a unei utilizări necorespunzatoare a terenului arabil ".

In urma primirii acestei notificări de reziliere, precum si a faptului ca situaţia expusa nu era reala, suprafaţa de teren fiind lucrata si exploatata în conformitate cu destinaţia sa, așa cum a fost preluata încă din anul 2013, la data de 9.06.2021 a trimis către ####### ###### SRL o notificare prin care a solicitat ca la data de 16.06.2021 sa se intalnească în teren, la faţa locului, pentru a clarifica situaţia, si a vedea ce suprafeţe de teren nu sunt cultivate si sunt acoperite cu vegetaţie lemnoasa, așa cum li s-a indicat în cererea de reziliere primita.

La data menţionata s-a prezentat la faţa locului un reprezentant al ####### ###### SRL, însoțit de un „inginer agricol", si li s-au arătat alte suprafeţe de teren, faţa de suprafeţele de teren care le avea in arenda, preluate de la arendator, motiv pentru care nu s-a putut semna nici un proces verbal.

Ulterior, s-a invocat prin Procesul verbal nr.l din 3.08.2021 încheiat ta biroul de Avocat Chiosan ####### ######, (precum si in prezenta cerere de chemare in judecata), ca in urma unor verificări la Primăria #####,respectiv la APIA ### a efectuat un schimb de terenuri cu dl. ###### ######, având ca obiect suprafaţa de teren de 3,52 ha situata in ….

La data de 5.08.2021 a comunicat ####### ###### SRL ca nu a făcut nici un schimb de teren cu suprafeţe de teren care aparţin ####### ###### SRL si va face toate demersurile legale necesare pentru a se constata in ce împrejurări a eliberat Primăria ##### o astfel de adresa şi în baza căror înscrisuri, acte justificative.

Tot la data de 5.08.2021 a solicitat Primăriei ##### Adresa nr.1977 din 14.07.2021 pe care a inaintat-o către ####### ###### SRL cu sediul in ###### #####, sat Milcoveni, ### ########### ### ###, jud. ### prin care a comunicat ca a efectuat schimb de terenuri, fără acordul proprietarului ####### ###### SRL, cu ###### ######, obiect al schimbului fiind suprafaţa de teren de 3,52 ha situata in T 24,P 3, nr. cadastral … aflata în extravilanul comunei ##### Judeţul ###.

A solicitat de asemenea ca în situaţia în care natura juridica a acestei suprafeţe de teren a fost schimbata, sa le comunice hotărârile, actele si inscrisurile doveditoare, ce au stat la baza circuitului civil al suprafeţei de teren menţionata.

Prin Adresa nr.2320/13.08.2021 Primăria ##### le-a trimis in copie răspunsul către ####### ###### SRL nr. 1977/14.07.2021 fara a le indica in baza căror acte sau inscrisuri a înţeles sa emită aceasta adresa, motiv pentru care la data de 18.08.2021 a revenit cu adresa către aceasta prin care a solicitat ca in situaţia in care in evidentele Primăriei Comunei ##### exista un act juridic care confirma acest schimb sa le înainteze acest înscris pentru a clarifica exactitatea, corectitudinea si veridicitatea lui .

De asemenea a precizat ca, „ ....având in vedere ca nu a efectuat nici un fel de schimb cu numitul ###### ###### in privinţa suprafatei de teren de 3,52 ha situata in T 24, P 3 aflata in extravilanul comunei #####, ####### ### ######## ## ######## ##### ########### ###### ######## ## ####### ############ #########, atât pe cale administrativa, civila, cat si penala "

Prin Adresa nr.2456 din 2.09.2021 Primăria ##### le-a comunicat ca :

„informaţia cu privire la schimbul de teren intre ###### ###### si PFA ######### ####### a fost transmisa in mod eronat in adresa numărul 1977/14.07.2021 către ####### ###### SRL ,in evidentele Primăriei ##### nu exista un act care sa confirme acest schimb,"

In ceea ce priveşte suprafaţa de teren din CF nr…. cuprinsa in …, precizează ca doar o parte din aceasta suprafaţa a fost declarata la APIA cu categoria „PAJIŞTI TEMPORARE "datorita amplasamentului din teren, aceasta suprafaţa fiind greu accesibila pentru a efectua lucrări mecanizate, si in acord cu arendatorul în momentul semnării si preluării acestei suprafeţe s-au inteles sa o declare astfel si, sa primească arenda si pentru aceasta.

Restul suprafeţei fiind acoperita de vegetaţie lemnoasa.

Aceasta suprafaţa așa a fost preluata, nu a schimbat cu nimic destinaţia sa, sustineriile reclamantei cum ca, din anul 2020 nu a mai efectuat aici lucrări agricole fiind total nereale.

In privinţa suprafeţei de teren din CF nr…., BF … aceasta nu a fost utilizata niciodată de arendaş, de noi, nefiind predata in amplasament, in momentul in care am preluat suprafeţele de teren ce fac obiectul Contractului de arenda nr…...

Precizam ca, aici este vorba de suprafaţa de 2,99 ha situata in P55 , acoperita cu vegetaţie lemnoasa, aceasta suprafaţa neputandu-se lucra/munci agricol pentru ca nu se poate intra cu utilaje agricole decât prin pădure, datorita amplasamentului din teren.

Prin prezenta cerere de chemare in judecata s-a solicitat instanţei sa dispună rezilierea contractului de arenda menţionat invocandu-se art. 4.2 ,lit.a din contract care prevede ca arendaşul se obliga in principal :

„ sa primească si sa folosească terenul ca un bun proprietar, conform destinaţiei. in vederea menţinerii potenţialului de producţie.

In nici un caz aceasta obligaţie nu va fi considerata ca o obligaţie a arendaşului de a realiza investiţii cu privire la teren.de natura sporirii valorii productivităţii acestora, precum realizarea de sisteme de irigaţii sau a oricăror investiţii generoase pentru arendaş, realizarea oricăror astfel de investiţii si condiţii in care acestea vor fi efectuate vor fi hotărâte de comun acord de către arendaş si arendator "precum si art.5.1 ”În caz de neexecutare culpabila a obligaţiilor de către una din parti", dar nu inteleg care este culpa noastră in neexecutarea obligaţiilor .

Culpa debitorului unei obligaţii contractuale se prezuma prin simplu fapt al neexecutarii (art. 1548 C.civ.), ori noi ne-am executat obligaţiile contractuale asumate intocmai.

A lucrat ##########e de teren ce fac obiectul acestui contract, așa cum au fost preluate încă din anul 2013, nu a schimbat destinaţia acestora, nu a făcut schimburi cu aceste suprafeţe de teren si a respectat toate clauzele ce tin de plata arendei.

Nu sunt în prezenta unei neexecutari a obligaţiilor contractuale din culpa.

Mai mult decât atât, conform clauzelor contractuale, precum si a prevederilor legale care guvernează contractul de arenda arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate in termenul si in condiţiile stabilite, sa garantez pe arendaş pentru liniştita si utila exploatare a lucrului.

######### de predare a arendatorului presupune trecerea bunurilor asupra arendaşului, în starea corespunzătoare exploatării agricole.

După predare, arendatorul este obligat, in continuare, sa efectueze reparaţiile capitale pentru menţinerea stării de folosinţa corespunzătoare pe tot timpul derulării contractului, potrivit naturii sale sau a celei conferite prin voinţa părților.

######### de garanţie a arendatorului vizează folosinţa liniştita si utila a bunului dat in arenda.

Arendatorul trebuie sa garanteze împotriva oricăror tulburări de drept si de fapt precum si impotriva viciilor ascunse ale bunului.

Toate aspectele invocate apreciază ca sunt simple pretexte ale noului proprietar al SC ####### ###### SRL pentru a rezilia acest contract.

Precizează ca nu a avut niciodată neînțelegeri în privinţa exploatării acestor suprafeţe de teren, ca le-a lucrat ######## destinaţiei lor agricole, așa cum le-a preluat în momentul încheierii contractului de arenda, încă din anul 2013.

Contractul de arenda este un contract cu executare succesiva, durata fiind de esenţa acestuia.

Pentru executarea acestui contract a achiziţionat produsele agricole necesare înființării culturilor, respectiv pesticide, seminţe.

De asemenea au achiziţionate utilaje agricole necesare lucrării acestor suprafeţe.

Simplul fapt ca noul proprietar doreşte rezilierea acestui contract, asta nu poate sa atragă si rezilierea acestuia.

Potrivit art.1811 N.C.civ., atunci cand locatorul vinde lucrul închiriat, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea încheiata anterior, dupa cum au fost respectate formalităţile de publicitate sau daca la data înstrăinării bunul se afla in folosinţa locatorului.

In drept, au fost invocate dispoziţiile art.205-206 C.proc.civ.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu înscrisuri. (f. 107-126)

În cursul cercetării judecătorești a fost administrată proba cu înscrisurile depuse la dosar, interogatoriu pârâtei, proba testimonială, sens în care a fost audiat martorul #### #######, propus de pârâtă şi proba cu expertiză de specialitate topografie ######## ######## ####.

Analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma materialului probator administrat în cauză, instanţa constată următoarele :

Între reclamantă și pârâtă s-a încheiat contractul de arendă nr…. privind suprafaţa de teren de 503.546,78 mp având categoria de folosinţă arabil, iar destinaţia folosirii terenului în baza contractului este producţia/exploataţia agricolă (art.1.2).

Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 5 ani (art.2.1), iar arendaşul s-a obligat să plătească o aendă de 750 kg/ha grâu în produse sau în echivalent în lei sau mixt [...].

La art.5.1 coroborat cu art.8 lit.d din contract părţile au stabilit că: În caz de neexecutare culpabilă a obligaţiilor de către una dintre părţi, contractul se consideră reziliat de drept, fără intervenţia instanţei, respectiv: reziliere contractului ca urmare a neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare de către vreuna dintre părţi a oricăror obligaţii care le revin potrivit contractului, caz în care contractul va înceta automat și de drept să îşi produce efecte în termen de 15 zile de la transmiterea către partea culpabilă a unei notificării scrise în acest sens, fără vreo altă formalitate și fără intervenţia instanţelor.

La art.9: Comunicările și notificările în legătură cu prezentul contract se vor face la domiciliul/sediul părţilor, astfel cum este indicat în preambulul contractului, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

Reclamanta a transmis o notificare prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire (f.11-14 vol.I) privind rezilierea contractului de arendă pentru nerespectarea clauzelor contractuale art.1 pct.12 și art.4.2 lit.a privind suprafaţa de teren de 100.000 mp din care o parte de teren era acoperită cu vegetaţie lemnoasă, iar altă parte de teren era necultivată și acoperită cu buruieni.

Instanţa apreciază că analiza aspectelor din cauză trebuie să pornească de la noțiunea contractului de arendă care reprezintă o varietate a contractului de locațiune, în baza căruia o parte, numită arendator (locator), transmite celeilalte părți, numită arendaș (locatar), bunuri agricole, în vederea exploatării pe o durată determinată și în schimbul unui preț, numit arendă, stabilit convențional.

Contractul de arendare este reglementat cu caracter special de art. 1836 – 1850 Cod civ., în completarea acestor articole aplicându-se și dispozițiile generale din materia contractului de locațiune având în vedere legătura indisolubilă dintre acestea menționată anterior.

Din cuprinsul definiției redate reies fără echivoc și caracterele juridice ale acestui act juridic, unele fiind comune cu cele ale contractului de locațiune – contract sinalagmatic, cu executare succesivă, netranslativ de proprietate și cu titlu oneros, altele reprezentând diferențele caracteristice ale arendării, oferindu-i astfel calitatea de specie a locațiunii.

Acestea se regăsesc la nivelul obiectului contractului, formei contractului și termenului. #### termenul şi forma nu prezintă relevanţă în speţa de faţă, în privința obiectului contractului, fiind sinalagmatic, există două obiecte derivate ale obligațiilor asumate: bunurile agricole și arenda.

Bunurile agricole pot fi atât terenuri cu destinație agricolă, cât și animale/utilaje, fără a exista o limitare la aceste tipuri de bunuri, dar pentru a fi în prezența unui contract de arendă, bunurile menționate trebuie să fie destinate exploatării agricole de către arendaș, transmiterea cu orice alt scop, chiar cu titlu oneros, face imposibilă calificarea actului încheiat drept arendare.

Un alt aspect este constituit de obligaţiile arendatorului - potrivit dreptului comun, arendatorul este obligat să predea bunurile arendate în termenul şi în condiţiile stabilite, să garanteze pe arendaş pentru liniştită şi utila exploatare a lucrului.

######### de predare a arendatorului presupune trecerea bunurilor asupra arendaşului, în starea corespunzătoare exploatării agricole.

După predare, arendatorul este obligat, în continuare, să efectueze reparaţiile capitale pentru menţinerea stării de folosinţă corespunzătoare pe tot timpul derulării contractului, potrivit naturii sale sau a celei conferite prin voinţa părţilor. #### la predarea efectivă a bunurilor agricole arendate se constată că terenul are o suprafaţă mai mică sau mai mare decât cea prevăzută în contract, se va putea cere micşorarea sau majorarea preţului (arendei).

Ca excepţie, arendaşul poate schimba categoria de folosinţă a terenului arendat, numai cu acordul prealabil, dat în scris, de către proprietar (art. 1839 Noul Cod Civil).

Părţile din litigiu au prevăzut şi aceste aspect în contract, respectiv: art.4 lit.f: arendatorul s-a obligat să menţină terenul în stare corespunzătoare producţiei/exploatării agricole pe toată durata contractului, iar la art.4.2 lit.a din contract s-a stipulat: să primească și să folosească terenul ca un bun proprietar, conform destinaţiei, în vederea menţinerii potenţialului de producţie.

În nici un caz această obligaţie nu va fi considerată ca o obligaţie a arendaşului de a realiza investiţii cu privire la teren [....]”; art.4.2 lit.b să predea arendatorului terenul la încetarea contractului, în starea l-a primit.

Ca urmare, întreaga analiză a situaţiei litigioase trebuie să pornească de la aspectele mai sus redate.

Așa cum a arătat, art. 1549 alin. l Cod civil: dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiune sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune interese, dacă i se cuvin.

În completarea acestor dispoziţii, sunt aplicabile dispoziţiile comune în materie de contracte, mai exact art. 1270 alin. 1 C.civ. care reglementează principiul forţei obligatorii a contractului, pacta sunt servanda.

De asemenea, art. 1350 alin. 1 C.civ. statuează că orice persoană trebuie să își execute obligaţiile pe care le-a contractat, în timp ce alin. 2 al aceluiaşi text legal prevede că atunci când, fără justificare, nu își îndeplinește aceasta îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părţi și este obligata să repare acest prejudiciu, în condiţiile legii.

Chiar dacă efectul rezilierii contractului este doar pentru viitor astfel cum este prevăzut de art. 1554 alin.3 Cod civil, solicită instanţei să ţină cont de faptul că, Codul Civil reglementează drepturile creditorului, la art.1516, care prevede faptul că acesta „are dreptul la îndeplinirea integrala, exacta și la timp a obligaţiei”.

În cazul în care, prin neexecutarea la timp, fără justificare sau culpabilă a obligaţiei, acestuia i se cauzează un prejudiciu, creditorul are dreptul la daune-interese.

Se observa, deci, că raportul juridic dintre părţi care izvorăşte dintr-un contract este guvernat de principiul forţei obligatorii - pacta sunt servanda, principiu care implica și regula conformităţii executării, precum și dreptul la remedii, în caz de neexecutare.

Astfel, în ceea ce priveşte categoria de folosinţă a terenurilor şi predarea lor efectivă, contrar aspectelor susţinute de către pârâta, acestea sunt necesar a fi stabilite în ansamblul relaţiei contractuale şi, implicit, pentru stabilirea temeiniciei susținerilor reclamantei.

Aşa cum s-a arătat mai sus, atât contractul, prin prevederile prezentate supra, cât şi interpretarea normelor juridice aplicabile, impun, ca şi condiţie a calificării unui contract ca fiind de arendă, pe de o parte, cât şi pentru menţinerea lui, aspectul bunurilor destinate exploatării agricole şi cel al predării.

În privinţa primeia, rezultă cu claritate din probele de specialitate administrate (interogatoriu, declaraţia martorului #### ####### coroborată cu raportul de expertiză în specializarea topografie, cadastru și geodezie) în cauză că o parte din teren nu se putea exploata în scopul pentru care a fost predat pârâtei şi în ceea ce o priveşte pe cea de-a doua că, nu s-a întocmit un act din care să rezulte expres predarea, respectiv starea terenurilor la momentul predării, conform art.4.1 lit.a din contract.

Ori, este fără putinţă de tăgadă faptul că ipoteza redată mai sus (#### la predarea efectivă a bunurilor agricole arendate se constată că terenul nu poate fi folosit în integralitate) aceeaşi modificare a arendei poate interveni şi când se constată, în concret aceeaşi situaţie, pe parcursul derulării contractului.

Prin urmare, dacă pârâta a avut reprezentarea efectivă a stării și categoriei de folosinţă a tuturor terenurilor la momentul încheierii contractului, aceasta putea solicita modificarea contractului.

Astfel, rezultă din raportul de expertiză că din suprafaţa totală de 503.546,78 mp teren arabil extravilan, suprafeţele de teren de 46.810 mp situată în T 34, P 1 și 35.200 mp situată în T 24, P3 sunt ocupate cu păşune și arboret fiind nelucrate ceea ce afectează potenţialul de producţie al terenului.

În conformitate cu art. 1786 Cod civ. -aplicabil și contractelor de arenda- "Locatorul este ţinut, chiar fără vreo stipulaţie expresă: să predea locatarului bunul dat în locaţiune; să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii; să asigure locatarului liniştită şi utilă folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii" prezentând aceste aspecte în completarea prevederilor art. 1786, art.1787 Cod civ. art. 1272 Cod civ.

Aşadar, în ceea ce priveşte obligaţia de a fi predat terenul, integral, în conformitate cu stipulaţiile contractuale şi cu scopul pentru care s-a convenit, aceasta nu este verificată în cauză.

Conform clauzelor convenţiei, aşa cum s-au înţeles părţile, contractul încheiat este unul de arendă, iar terenurile erau destinate exploatării agricole, lipsind orice menţiune referitoare la o asumare a altor tipuri de terenuri, în afară de agricole, pe care pârâta să şi-o fi însuşit.

În ceea ce priveşte obligaţia pârâtei de a fi menţinute în stare corespunzătoare terenurile, pe parcursul derulării contractului, obligaţie impusă de art. 1786 C.civ., neîndeplinită nici ea, acest aspect rezultă tot din expertiza efectuată în cauză în care se arată expres faptul că suprafaţa de teren de 46.810 mp situată în T 34, P 1 și de 35.200 mp situată în T 24, P3 nu au fost utilizate conform categoriei de folosinţă (extravilan arabil) fiind în prezent păşune și arboret.

Altfel spus, este pertinentă şi susţinerea reclamantei că pârâtă nu și-a îndeplinit obligaţiile asumate, nici la încheierea contractului și nici pe parcursul derulării acestuia pentru cele 82.020 mp.

Ca urmare, este temeinică cererea de chemare în judecată în privinţa acestui petit și va dispune rezilierea contractului de arendă nr. …. înregistrat la Consiliul Local al localităţii #####.

În ceea ce priveşte efectele rezilierii, conform art. 1.544 Cod civil, contractul desfiinţat astfel se consideră că nu a fost niciodată încheiat, iar alin. 3 prevede că rezilierea produce efecte doar pentru viitor.

##### cele expuse mai sus raportat și cu împrejurarea că s-a împlinit termenul de 5 ani pentru care s-a încheiat contractul, instanţa va dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară în sensul că va dispune obligarea pârâtei să restituie reclamantei suprafaţa de teren de 503.546,78 mp având categoria de folosinţă arabil situat în localitatea ##### (obiect al contractului de arendă nr. … încheiat între părţi)

Totodată, dintre petitele cu care a fost investită instanţa se reţine că reclamanta prin capătul 3 de cerere, a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de readucere a suprafeţelor afectate prin necultivarea la stadiul iniţial de destinaţie, acela de arabil.

Instanţa reţine pe de o parte că reclamanta nu a produs niciun fel de dovadă privind cuantumul sumei solicitate (15.000 lei), iar pe de altă parte din cererea precizatoare (f.52 vol.I) nici măcar reclamanta nu a putu aprecia în mod obiectiv asupra cuantumului lucrărilor de readucere a suprafeţelor afectate prin utilizarea necorespunzătoare, pentru care reclamanta a solicitat proba cu expertiză evaluatorie.

Cu privire la proba cu expertiză evaluatorie, încuviinţată, instanţa reţine că la termenul din data de 05.12.2023 reclamanta a înţeles să renunţe

Prin urmare, instanţa apreciază că în privinţa sumei de 15.000 lei nu se impune a fi acordată și va fi respins având în vedere că este estimată de către reclamantă fără să indice vreun criteriu prin care să se poată verifica în concret nici cultura, randamentul ori preţul ce s-ar fi putut obţine ori dacă pârâta ar fi şi realizat aceste lucrări.

##### în vedere argumentele de drept și de fapt expuse instanţa va admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de către reclamantă, ca întemeiată.

Va dispune rezilierea contractului de arendă nr. …. înregistrat la Consiliul Local al localităţii ##### încheiat între SC ####### ###### SRL cu ######### GHE. ####### PFA.

Va dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară în sensul că va dispune obligarea pârâtei să restituie reclamantei suprafaţa de teren de 503.546,78 mp având categoria de folosinţă arabil situat în localitatea ##### (obiect al contractului de arendă nr. …. încheiat între părţi)

Va respinge capătul 3 (trei) de cerere formulat de către reclamantă privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de readucere a suprafeţelor afectate prin necultivarea la stadiul iniţial de destinaţie, acela de arabil

Va constata ca definitiv onorariu de expert în sumă de 1200 lei, pentru efectuarea expertizei în specialitatea topografie, cadastru și geodezie de către d-nul ######## ######## ####.

În privinţa cheltuielilor de judecată ce se impun a fi acordate, instanţa subliniază că acestea trebuie suportate de către partea care a determinat litigiul, într-o limită de proporţionalitate legată de cea a petitelor admise.

Astfel, având în vedere aspectele relevate şi dispoziţiile art. 452 şi urm.

C.pr.civ., se reţine că se impune admiterea în parte a cererii privind cheltuielile de judecată formulată de către reclamantă și va dispune obligarea pârâtei către reclamantă la plata sumei de 5475,7 lei (taxă judiciară de timbru în suma de 1275,7 lei, 1200 lei onorariu de expert și suma de 3000 lei onorariu de avocat).

Va lua act de rezervarea dreptului de către pârâtă de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.