Judecătoria SLATINA · .

Sentinţă civilă nr. 912 din 26.02.2024

Instanță: Judecătoria SLATINA
Dosar: .
Obiect: Carte Funciară, Acte ale autorităţilor publice
Soluție
Sursa: portal.just.ro

Data publicare portal 20.12.2024

Respinge, ca neîntemeiată, plângerea împotriva încheierii nr. ….. emisă de registratorul-şef al …. …. în dosarul nr. …./19.06.2023.

Ia act că petenta îşi rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată, iar intimata ….. nu solicită asemenea cheltuieli.

Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la sediul Judecătoriei …….

. Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei astăzi, 26.02.2024.

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei ####### în data de 10.08.2023 sub nr. ####/311/2023, petenta ######## ######## în contradictoriu cu intimaţii ####### şi ######, a formulat plângere împotriva încheierii nr. #####/24.05.2023 dată de ####### în dosar nr. ……/12.04.2023 și încheierii de respingere a cererii de reexaminare nr. ……../19.06.2023 dată de ####### în dosar nr. ……./19.06.2023, încheieri pe care le consideră nelegale și netemeinice.

În motivarea cererii petenta a arătat că în fapt, în urma solicitării unui extras de CF i-a fost comunicată împrejurarea că actualmente …….. este înscrisă în CF nr. …… - …. cu construcția A2, nr. …, construcție anexă, sup. 784 mp, fără acte, S. construită la sol: 784 mp, S. construită desfăşurată 784 mp, magazie construită din cărămidă, acoperită cu plăci + tablă.

A formulat cerere de rectificare carte fundară în sensul radierii construcţei C2 (grajd) din CF …… a localității ………, #### ### ## ## # ## ######## ####### ## ## ## ######## ########, cerere respinsă prin încheierea nr. #####/24.05.2023.

Împotriva încheierii de respingere a formulat cerere de reexaminare, cerere respinsă prin încheierea nr. ####/19.06.2023, împotriva căreia formulează prezenta plângere.

Apreciază încheierile atacate ca fiind nelegale și netemeinice deoarece:

1. Motivarea acestor încheieri nu se referă la toate considerentele menționate în cererile sale;

2. Se ignoră în motivare împrejurarea că imobilul grajd a fost înscris cu mențiunea fără acte;

Solicită instanţei să aibă în vedere cu ocazia soluţionării prezentei cereri de reexaminare motivele principale care au determinat să formuleze cererea de rectificare, respectiv faptul că este înscrisă la rol şi plăteşte la zi impozitele aferente imobilului, aspect recunoscut în mod evident de UAT ……., dar și împrejurarea că, înscrierea în CF a ……, a grajdului proprietatea sa s-a făcut fără acte;

Prin încheierea de respingere a cererii de reexaminare, intimata se contrazice în considerente afirmând că înscrierea în CF se face doar în baza unor acte autentice, ori în această situație cum a fost posibil să fie înscrisă UAT - ……. fără acte cu imobilul respectiv.

5. #### de notorietate în baza unor norme interne notarii publici nu mai autentifică declaratii pe propria răspundere de aproape doi ani de zile.

Astfel că, deși legea permite înscrierea în CF pentru un imobil dobândi în baza unei facturi, așa cum este situația sa, s-a creat un blocaj care împiedică dobânditorii de bună-credință să se poată bucura de toate atributele dreptului de proprietate.

Solicită instanței să reţină situaţia că petenta ######## ######## este înscrisă la rol fiscal, plăteşte impozitele şi taxele aferente imobilului încă din anul dobândirii acestuia 2009, este înscrisă în Registrul agricol tipul 1, vol. 3, poz. 117 fiind recunoscută ca proprietar conform certificatului de rol şi adeverintei, ambele eliberate de UAT …….

Pentru considerentele arătate solicită admiterea plângerii și în principal, pe fond admiterea cererii de rectificare - cu obligarea - ####### să radieze din CF …….. a localității ………. a imobilului grajd C2 și să o înscrie în cartea funciară cu respectivul imobil, întrucât UAT ……… nu face dovada proprietății asupra construcției și în această situație efectiv nu înțelege de ce plăteşte impozit.

În șubsidiar, solicită admiterea în parte în sensul radierii din CF ……. a localității …….. a imobilului grajd C2 pentru motivele arătate mai sus.

În dovedire, înțelege să se folosească de proba cu înscrisuri, sens în care anexează act de adjudecare, factură de cumpărare, proces verbal licitație, certificat atestare fiscală, certificat și adeverință de rol, cerere de rectificare, cerere reexaminare și încheierile atacate.

Intimatul UAT ###### a formulat întâmpinare la cererea de chemare în judecată prin care reclamanta a solicitat instanței de judecată în principal:

- admiterea cererii de rectificare -cu obligarea ####### să radieze din CF ……. a localității …… a imobilului-grajd C2;

-să o înscrie pe reclamantă în cartea funciară cu respectivul imobil , și în subsidiar:

-admiterea în parte în sensul radierii din CF ………. a localității …….. a imobilului grajd C2.

Concluziile UAT ….. cu privire la cererile formulate prin prezenta acțiune sunt de respingere a solicitărilor reclamantei.

A. Invocă excepția lipsei calității procesual pasive a #######

Prin Decizia nr.

LXXII din 15 octombrie 2007, Înalta ##### a statuat că Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă în cauzele ce au ca obiect plângerile privind cartea funciară întemeiate pe dispozițiile art. 50 din Legea nr. 7/1996, adică cele referitoare la căile de atac împotriva încheierilor date cu privire la cererile de înscriere în cartea funciară.

Prin decizia menționată, Înalta ##### de Casație și Justiție a confirmat soluția acelor instanțe judecătorești care au apreciat că, din moment ce în cauzele care au ca obiect plângeri formulate împotriva încheierilor de carte funciară instanța nu trebuie să stabilească existența sau inexistența unui drept al Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară, ci doar legalitatea și temeinicia încheierii date în cauză, acesta nu poate fi citat ca parte în proces, singurele persoane susceptibile să aibă calitate procesuală fiind cele interesate potrivit mențiunilor din cartea funciară.

Aceasta se aplică în mod egal, fără privilegii și discriminări, în toate procesele având ca obiect soluționarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară, a acțiunii în justificare tabulară, în rectificare, precum și prestație tabulară.

Solicită admiterea excepției invocate cu privire la -####### și respingerea acțiunii cu privire la această parte ca fiind promovată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

B. Invocă excepția lipsei de interes a reclamantei

Procedura plângerii împotriva încheierii de carte funciară are un caracter necontencios, dat fiind că prin intermediul ei nu se urmărește stabilirea unui drept potrivnic față de altă persoană.

Apreciază că trebuie reținut faptul că, potrivit mențiunilor din CF …. asupra imobilului-teren în suprafață de 48.013 mp este înscris dreptul de proprietate în favoarea Comunei ….., iar asupra imobilului C2-grajd nu există înscris nici un drept de proprietate.

Reclamanta ######## ######## a cerut înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilului-grajd în favoarea sa, după radierea construcției C2-grajd din Anexa nr. 1 la partea I #### referitoare la construcții.

Reprezentanții OCPI- ###, BCPI-####### au constatat că nu sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate a cererii de înscriere a solicitării reclamantei, motiv pentru care soluția de respingere este evident legală.

Calitatea procesuală este un element obligatoriu al dreptului la acțiune, conform dispozițiilor art. 32 și 36 Cod procedură civilă, iar din punct de vedere pasiv, presupune existența unei identități între persoana chemată în judecată - pârâtul și cel care este subiect pasiv în raportul juridic dedus judecății, reclamantul fiind cel care trebuie să justifice atât calitatea procesual activă cât și calitatea procesual pasivă a pârâtului.

Ori, în condițiile în care în patrimoniul pârâtei UAT …. nu se regăsește dreptul de proprietate cu privire la imobilul-grajd, drept invocat ca aparținând reclamantei, apreciază că acțiunea reclamantei ca fiind lipsită de interes.

Solicită admiterea excepției și respingerea plângerii ca fiind promovată de o persoană fără interes în cauză.

În fapt, arată că este în litigiu cu reclamanta în dosarul ####/311/2022.

Reclamanta ######## ######## prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei ####### în data de 29.06.2022 sub nr. ####/311/2022 în contradictoriu cu UAT ….. prin ###### a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate că este proprietara unui imobil grajd construit din cărămidă, acoperit cu plăci din azbociment L=72,50 m și m și a suprafeței de 783 mp (respectiv suprafața de sub grajd), situat în ###### #######, județul ###.

La fond, prin sentința civilă nr. ### din 15.02.2023, Judecătoria ####### a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a UAT ###### ####### ## ####### ## ############## ######## ### ######.

Instanța de fond a respins cererea formulată de reclamantă privind constatarea dreptului de proprietate asupra unui imobil grajd, ca fiind formulată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

Instanța a respins cererea privind constatarea dreptului de proprietate asupra unui imobil teren ca fiind nefondată.

Dosarul cu nr. ####/311/2023 se află în faza de apel cu termen de judecată la data de 17.10.2023, la Tribunalul ###.

Analizând prezenta cerere de chemare în judecată, cererea de rectificare a cărtii funciare, încheierea de respingere nr. ……/12.04.2023, cererea de reexaminare, încheierea de respingere de reexaminare nr. ……./19.06.2023, poate concluziona astfel:

1. Reclamanta ######## ######## nu este titular al dreptului de proprietate cu privire la imobilul-grajd construit din cărămidă, acoperit cu plăci din azbociment L=72,50 m și m, în suprafață de 784 mp;

2. Reclamanta ######## ######## nu este titular al dreptului de proprietate cu privire la imobilul-teren în suprafață de 784 mp (terenul de sub grajd);

3. UAT ###### ####### #### ######### ######### ## ########### ####### ## ## ##### ## ######### ## ######### ## ##.013 mp, care include și terenul pe care este amplasat imobilul-grajd.

Consideră că soluțiile exprimate de OCPI ### prin încheierea de respingere nr. ……/ 12.04.2023, respectiv încheierea de respingere de reexaminare nr. ……/19.06.2023 sunt legale și temeinice.

Se arată că solicitarea de radiere a construcției C2 -grajd- din cartea funciară a localității .. și înscrierea dreptului de proprietate în favoarea reclamantei nu poate fi primită deoarece nu sunt incidente în cauză dispozițiile art. 215 alin 2 din Ordinul ######## pentru aprobarea Regulamentului de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.

Analizând susținerile petentei, înscrisurile justificative existente la dosarul încheierii de carte funciară, înscrierile din cartea funciară, în reexaminare s-a constatat că soluția de respingere se impunea cu precădere.

S-au invocat dispozițiile art. 12 alin. (1) și următoarele din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, documentele tehnice ale cadastrului se întocmesc pentru fiecare sector cadastral și evidențiază situatia de fapt constatată de persoana autorizată care efectuează lucrările de înregistrare sistematică și constituie temeiul înregistrării din oficiu a imobilelor în evidențele de cadastru și de carte funciară.

Descrierea imobilelor din documentele tehnice ale cadastrului constituie o modalitate de punere în concordanță a imobilului cu situația juridică cuprinsă în actele juridice.

Dreptul de proprietate asupra construcției C2 nu figurează înscris în Cartea funciară …...

Construcția C2 grajd este doar evidentiată în anexa la partea I a cărții funciare pentru a arăta faptul că există acel imobil pe acel teren.

Registratorul-șef a reținut că înscrisurile prezentate în justificarea cererii nu îndeplinesc condițiile de înscriere prevăzute de dispozițiile legale, art. 24 alin 3 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

Solicită proba cu înscrisuri.

Solicită respingerea acțiunii.

În drept, invocă dispozițiile art. 205 Cod Procedură Civilă, și dispozițiile Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

Anexează în 3 (trei) exemplare întâmpinarea formulată.

Atașează la întâmpinare următoarele înscrisuri în 3 (trei) exemplare:

-Extras de carte funciară# ###### ##.07.2023;

-Proces-verbal de publicare a documentelor tehnice ale cadastrului UAT ….-sectoare cadastrale 12,15;

-Proces-verbal de afișare a anunțului prealabil privind afișarea publică a documentelor tehnice ale cadastrului;

-Anunț prealabil privind afișarea publică a documentelor tehnice ale cadastrului;

-Proces-verbal de încheiere a perioadei de publicare a documentelor tehnice ale cadastrului UAT …..- sectoare cadastrale 12,15.

Intimatul OFICIUL DE CADASTRU Șl PUBLICITATE IMOBILIARĂ ### (O.C.P.I.) ### a formulat întâmpinare, prin care solicită respingerea acțiunii formulată de către reclamanta ######## ########, pentru următoarele motive:

În fapt, prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei #######, reclamanta formulează plângere împotriva Încheierii de respingere a cererii de reexaminare nr. …./ 19.06.2023 și a Încheierii nr. ########## prin care s-a respins cererea de radiere construcție C 2 înscrisă în CF ……-UAT …….

Pe cale de excepție solicită instanţei să constate faptul că OCPI ### nu are calitate procesuală pasivă, întrucât:

- prin Decizia nr. ##/15.10.2007, Înalta ##### de Casație și Justiție a admis recursul în interesul legii formulat de către procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta ##### de Casație și Justiție și a stabilit că, în cauzele ce au ca obiect plângerile privind cartea funciară întemeiate pe dispozițiile art. 50 din Legea nr. 7/1996 republicată, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă;

Pe fondul cauzei se impune respingerea acțiunii introduse împotriva OCPI ### ca neîntemeiată, având în vedere următoarele aspecte:

Înscrierea în cartea funciară se efectuează potrivit procedurii de înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară a imobilelor reglementată de dispozițiile Legii cadastrului si a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, Codului Civil și Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare.

Prin cererea de înscriere înregistrată la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară ### sub numărul ##########, petenta a solicitat îndreptarea erorii materiale în sensul radierii imobilului grajd din cartea funciară si inscrierii dreptului de proprietate in favoarea numitei ######## ########.

Registratorul de carte funciară a dispus respingerea cererii în temeiul dispozițiilor art. 30 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificarile si completarile ultrioare, constatând faptul că nu sunt incidente dispozitiile art. 215 alin. 2 din Ordinul ######## pentru aprobarea Regulamentului de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.

Nu constituie eroare materială neconcordanța dintre o înscriere și situația juridică reală dacă, potrivit legii, o asemenea neconcordanță reprezintă caz de rectificare sau modificare a cărții funciare.

Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moștenitor, încheiate de un notar public în funcție în #######, a hotărârii judecătorești rămase definitivă și irevocabilă sau pe baza unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil, conform art. 24 alin. 3 din nr. 7/1996/ Republicata.

Având in vedere prevederile art. 215 alin. 2 din Ordinului ######## pentru aprobarea Regulamentului de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, conform carora constituie eroare materială orice inexactitate cuprinsă într-o înscriere în cartea funciară sau în cuprinsul încheierii, care nu produce vreun efect substanțial, anume nu afectează existența, întinderea sau opozabilitatea dreptului înscris sau a faptului ori a raportului juridic, s-a impus respingerea cererii de indreptare eroare materiala formulata de ######## ########, ca neintemeiata.

Prin cererea înregistrată la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară ### sub numărul ……/19.06.2023, petenta ######## ######## a solicitat reexaminarea încheierii nr. #####/12.04.2023, în conformitate cu dispozițiile art. 31 alin. (2) din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

Cererea de reexaminare a fost respinsă de către registratorul șef, constatându-se faptul că, încheierea contestată, raportat la susținerea petentei, înscrisurilor justificative și dispozițiile legale în materie, a respectat regulile în materie de publicitate imobiliară.

Înscrierea în cartea funciară s-a efectuat potrivit procedurii de realizare a lucrărilor sistematice de cadastru în vederea înscrierii în cartea funciară, detaliată de Capitolul III din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, conform dispozițiilor în vigoare la acea dată, care include anumite norme derogatorii de la modul de înregistrare la cerere a proprietăților în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară, în sensul că presupune măsurarea tuturor proprietăților imobiliare situate pe respectiva unitate administrativ teritorială sau pentru fiecare sector cadastral în parte, conform unei proceduri publice.

În cadrul procedurii detaliate de realizare a lucrărilor sistematice de cadastru în vederea înscrierii în cartea funciară, sunt prevăzute etapele desfășurării cadastrului general, respectiv faptul că realizarea lucrărilor de cadastru general se face cu o largă publicitate la nivel local și național, în scopul ca proprietarii sau deținătorii de imobile să fie înștiințați, pentru a aduce la cunoștința prestatorului situația juridică a imobilelor.

În sensul celor de mai sus, legea prevede în mod expres prima etapă ca fiind cea de înștiințare a proprietarilor, respectiv a posesorilor, privind începerea lucrărilor, prin intermediul campaniei de informare publică, organizată și desfășurată la nivel național și local, următoarele etape presupunând identificarea titularilor drepturilor reale, în scopul stabilirii regimului juridic al fiecărui imobil în parte, documentele tehnice cadastrale întocmite pentru fiecare imobil în parte urmând a fi publicate și afișate în condițiile legii, pentru a se conferi posibilitatea persoanelor interesate de a depune eventuale contestații, conform procedurii prevăzută de ####.

În acest context legislativ, respectiv al procedurii publice de afișare a cadastrului general, petenta avea posibilitatea de a contesta documentele tehnice ale cadastrului în termen de 60 de zile de la afișare, prin formularea cererii de rectificare, procedură de care petenta nu a uzat.

Potrivit dispozitiilor art. 12 alin. (1) și următoarele din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, documentele tehnice ale cadastrului se întocmesc pentru fiecare sector cadastral și evidențiază situația de fapt constatată de persoana autorizată care efectuează lucrările de înregistrare sistematică și constituie temeiul înregistrării din oficiu a imobilelor în evidențele de cadastru și în cartea funciară.

Descrierea imobilelor din documentele tehnice ale cadastrului constituie o modalitate de punere în concordanță a situației tehnice a imobilului cu situația juridică cuprinsă în actele juridice.

În caz de discrepanță, prevalează situația tehnică identificată în urma măsurătorilor efectuate.

Mai mult decât atât, dreptul de proprietate asupra construcției nu figurează înscris în cartea funciară. Construcția C2 grajd este doar evidențiată în anexa la partea I a cărții funciare pentru a arăta faptul că există pe acel teren.

Totodată, înscrisurile prezentate în justificarea cererii nu îndeplinesc condițiile de înscriere prevăzute de dispozițiile legale.

Conform art. 24 alin. 3 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moștenitor, încheiate de un notar public în funcție în #######, a hotărârii judecătorești rămase definitivă și irevocabilă sau pe baza unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil.

Factura la care face referire petenta, nu reprezintă un act de proprietate ci un act fiscal.

Mai mult, petenta are cunoștință de acest aspect, atâta timp cât, Tribunalul ### a soluționat cererea reclamantei ce are ca obiect acțiunea în constatare îndreptată împotriva UAT …. (Dosar ####/311/2022).

Pe cale de consecință, cererea de chemare în judecată este neîntemeiată.

În temeiul art. 411 alin. 2 Cod Procedură Civilă solicită judecarea cauzei în lipsă.

În drept, întemeiază prezenta pe dispozițiile art. 205 din Codul de Procedură Civilă, Legii 7/ 1996-rep., cu modificările și completările ulterioare, ODG 600/2023, Cod Civil.

Depune întâmpinarea în 2 (două) exemplare pentru comunicare.

Petenta ######## ######## a formulat răspuns la întâmpinarea depusă de intimatul OCPI ###, menținând solicitările din cererea de chemare în judecată întrucât în opinia sa intimatul a procedat nelegal la înscrierea în Cartea Funciară a UAT …. a construcției C2 grajd care în evidențele UAT …… figurează ca fiind înscrisă la rolul său pentru care încă de la momentul achiziționării achit impozitele șl taxele.

În acest context opinează că în mod legal intimata ar fi trebuit să facă această mențiune în Cartea Funciară cu privire la respectivul imobil în sensul că pentru construcția respectivă există rol fiscal deschis pe numele său, conform certificatului de atestare fiscală și a adeverinței de rol depuse atât la intimată, cât și la prezentul dosar.

În dovedire, înțelege să se folosească de proba cu înscrisuri.

Prin încheierea de amânare a pronunţării din 12.02.2024 instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a OCPI ###, invocată de ambele pârâte.

Analizând cererea, raportat la pârâta UAT, în considerarea obiectului cererii, instanţa reţine următoarele:

Prin încheierea de respingere de reexaminare nr. 82976/19.06.2023 (fila 16) registratorul-şef al BCPI ####### a respins cererea petentei prin care s-a solicitat îndreptarea erorii materiale în sensul radierii imobilului grajd din CF şi înscrierii dreptului de proprietate al acesteia asupra aceluiaşi imobil, în condiţiile în care petenta nu a respectat dispoz. art. 24 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 şi 215 alin. 2 din Ordinul nr. 600/2023, respectiv nu s-a depus un document valabil care să ateste transferul dreptului pretins.

Reclamanta a solicitat instanţei să aibă în vedere motivele principale care au determinat-o să formuleze cererea de rectificare, respectiv faptul că este înscrisă la rol şi plăteşte la zi impozitele aferente imobilului, aspect recunoscut în mod evident de UAT …., dar și împrejurarea că înscrierea în CF a UAT ……. a grajdului proprietatea sa s-a făcut fără acte, iar prin încheierea de respingere a cererii de reexaminare intimata se contrazice în considerente afirmând că înscrierea în CF se face doar în baza unor acte autentice or, în această situație, a fost posibilă înscrierea UAT - ….. fără acte cu imobilul respectiv.

În șubsidiar, a soliciatat admiterea în parte, în sensul radierii din CF ….. a localității …… a imobilului grajd C2 pentru motivele arătate mai sus.

Conform extrasului de CF …. ….. (fila 18) intimata UAT ….. este intabulată în CF menţionată cu suprafaţa de 48013 mp, teren neîmprejmuit, cu nr. cadastral ….., iar în cuprinsul anexei 1 la parta 1 a CF menţionată se indică şi faptul că pe acest teren există o construcţie, notată cu C2, cu suprafaţa de 784 mp, asupra căreia petenta pretinde existenţa dreptului său de proprietate, în considerarea facturii nr. 01/21.04.2009 (fila 21), prin care s-a înstrăinat de către vânzătoarea SC ####### SRL petentei grajdul indicat anterior pentru suma de 8925 lei, vânzătoarea fiind câştigătoare a licitaţiei organizate de BIEJ ##### ###### în cadrul dosarului de executare silită nr. ###/5820/2002 (fila 22) prin actul de adjudecare din 19.12.2002.

Conform art. 24 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 (forma în vigoare la data depunerii cererii de petentă la OCPI), dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moştenitor, încheiate de un notar public în funcţie în #######, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă şi irevocabilă sau pe baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil.

Dreptul de proprietate pretins de petentă are la bază existenţa unei facturi fiscale, prin care se atestă dobândirea de aceasta a dreptului de proprietate asupra imobilului grajd notat în CF în litigiu cu C2, dar acest înscris nu este, conform legii, apt să conducă la reţinerea transferului dreptului de proprietate.

Factura fiscală este documentul contabil emis de către furnizor către client, ce conţine lista cu produsele vândute, respectiv serviciile prestate clientului de către furnizor în baza unui contract prestabilit sau nu.

Acest act contabil nu este apt să transfere dreptul de proprietate atât în condiţiile dreptului comun, cât şi în cele speciale indicate anterior, care dispun că dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin: convenție (de exemplu: contracte); moștenire legală sau testamentară; accesiune; uzucapiune; ca efect al posesiei de bună-credință în cazul bunurilor mobile și al fructelor; ocupațiune; tradițiune; hotărâre judecătorească (atunci când aceasta este translativă de proprietate prin ea însăși); prin efectul unui act administrativ (în cazurile prevăzute de lege).

Construcţiile proprietate privată sunt în circuitul civil general. Ca urmare, ele pot fi înstrăinate, respectiv dobândite prin oricare dintre modurile prevăzute de lege: convenţie, testament, succesiune, uzucapiune, accesiune etc.

Tot astfel, dreptul de proprietate asupra construcţiilor este compatibil cu instituirea unor drepturi reale principale, dezmembrăminte ale proprietăţii - uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie - asupra acestora, după cum dreptul de proprietate asupra lor poate fi grevat de ipotecă sau de un privilegiu imobiliar.

Persoanele fizice sau juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiilor şi vor dobândi un drept de superficie sau de folosinţă pe alte temeiuri juridice asupra terenurilor pe care acestea se află.

În anumite situaţii determinate de lege, există unele interdicţii temporare cu privire la exercitarea atributului dispoziţiei juridice prin înstrăinarea construcţiilor, ceea ce însă nu pune în discuţie principiul general enunţat.

Chiar şi în perioada anterioară anului 1990, construcţiile au fost în circuitul civil general, numai că atât transmiterea dreptului de proprietate, cât şi constituirea de drepturi reale cu privire la aceste bunuri imobile erau condiţionate de obţinerea unei autorizaţii administrative prealabile şi de încheierea actului de înstrăinare, respectiv de constituire a altui drept real în formă autentică.

Nerespectarea acestor cerinţe legale era sancţionată cu nulitatea absolută a actului juridic astfel încheiat.

Părţile puteau încheia antecontracte de înstrăinare, ca promisiuni bilaterale de a înstrăina, care, dacă nu erau executate, permiteau părţii interesate să se adreseze instanţei de judecată spre a obţine o hotărâre care să ţină loc de contract.

Spre deosebire de perioada anterioară menţionată, după anul 1990 şi până la adoptarea noului Cod civil, chiar sub imperiul dispoziţiilor Legii nr. 247/2005 în materie, în prezent abrogate expres, nu se cerea îndeplinirea vreunei condiţii de formă a actului juridic de înstrăinare sau de dobândire a construcţiilor.

Aşa fiind, înseamnă că ele puteau fi înstrăinate prin simplul acord de voinţă al părţilor, înscrierea unor asemenea acte de înstrăinare în cartea funciară având ca efect numai opozabilitatea faţă de terţi a actului de înstrăinare (art. 25 din Legea nr. 7/1996, în prezent abrogat, care prevedea că: (1) Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor.(2) #### mai multe cereri de înscriere a drepturilor reale au fost depuse deodată la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelaşi rang, urmând ca instanţa să hotărască asupra rangului fiecăreia.(3) #### au fost depuse deodată mai multe cereri având ca obiect înscrierea mai multor drepturi de ipotecă asupra aceluiaşi imobil, ele vor primi acelaşi rang).

Între părţi, efectul translativ al actului de înstrăinare se producea în momentul realizării acordului de voinţă.

S-a observat însă că înstrăinarea construcţiilor prin act sub semnătură privată nu putea conduce la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent, ci numai la constituirea unui drept de superficie, având ca titular pe dobânditorul construcţiei.

Aceasta deoarece, prin constituirea unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, nu se realiza o înstrăinare a terenului, iar construcţia formează un tot indivizibil cu terenul, disocierea între ele putând a fi concepută numai din punct de vedere juridic, nu şi fizic.

Apoi, nu exista o altă soluţie juridică pentru a determina soarta terenului, pe de o parte, iar, pe de altă parte, nu se putea face în mod indirect înstrăinarea terenului, altfel decât impune legea, respectiv forma autentică a actului de înstrăinare a terenurilor, condiţie imperativă pe care o impuneau dispoziţiile art. 2 din Titlul X - „Circulaţia juridică a terenurilor" - din Legea nr. 247/2005.

Printre multiplele elemente esenţiale de noutate în diverse domenii ale dreptului civil român aduse de noul Cod civil intrat în vigoare în 01.11.2011, este şi cel privitor la regimul juridic al circulaţiei imobilelor.

Într-adevăr, potrivit art. 885 C.civ., sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau a faptului juridic în sens restrâns care a justificat înscrierea, iar art. 888 dispune că înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale, deci şi a drepturilor reale asupra construcţiilor, se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor ori în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.

De asemenea, art. 886 C.civ. dispune că modificarea unui drept real imobiliar se va face potrivit regulilor aplicabile dobândirii ori stingerii drepturilor reale, dacă prin lege nu se dispune altfel.

De altfel, art. 1676 C.civ. prevede că, în materia vânzării de imobile, strămutarea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte funciară, ceea ce înseamnă că un asemenea transfer va opera atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea actului de transmitere, încheiat în formă autentică, în cartea funciară.

Nerespectarea acestei condiţii de formă este sancţionată cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare.

În acest sens, art. 1244 C.civ. dispune imperativ că, în afara cazurilor prevăzute de lege, convenţiile constitutive sau translative de drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de constituire ori de transmitere a acelui drept.

Dispoziţiile noului Cod civil amintite au în vedere înstrăinarea de imobile în general, fără a distinge între terenuri şi construcţii.

Sub regimul noului Cod civil, acest regim juridic este unitar, el se aplică imobilelor în general, terenuri ori construcţii, terenuri cu sau fără construcţii, indiferent de temeiul juridic al dreptului proprietarului construcţiei asupra terenului pe care aceasta se află, respectiv drept de proprietate, drept de superficie, de concesiune ori drept de folosinţă a terenului.

Potrivit art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a noului Cod civil, printre altele, dispoziţiile art. 885 alin. (1) se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu prevederile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

În cadrul #### ####### (locul situării imobilului garaj în litigiu), conform datelor consultate de pe internet, nu s-au finalizat lucrările de cadastru, sens în care înscrierea în CF nu are efectul descris mai sus de Codul civil în vigoare în prezent, ci numai de opozabilitate.

Până la data prevăzută de acest text, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale pe baza actelor juridice prin care acestea s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi [art. 56 alin. (2) din Legea nr. 71/2011]; aceasta înseamnă că, între părţi, transmiterea, constituirea şi modificarea unui drept real vor opera la momentul încheierii acestuia în formă autentică (art. 1244 C.civ.).

Astfel, cum petenta pretinde dreptul de proprietate asupra unei construcţii, iar aceasta nu este recunoscută prin intermediul unui act juridic apt să producă consecinţe juridice în prezent, instanţa reţine că nu se poate valida teza din cuprinsul cererii principale, în sensul că titularul dreptului este petenta şi inserarea în anexe în CF a acestei construcţii grajd ar aparţine intimatei UAT, în condiţiile în care intabularea în CF a unei construcţii edificate anterior anului 2001, cum este cea de faţă, se poate face numai printr-un act autentic de vânzare-cumpărare şi nu printr-un act sub semnătură privată, cum este factura de care se prevalează petenta.

Art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 prevede că dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces - verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei documentaţii cadastrale.

În acelaşi sens, art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, introdus prin pct. 7 din Legea nr. 197/2016, începând cu 4 noiembrie 2016, dispune că dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare (...), care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces - verbal de recepţie la terminarea lucrărilor (...).

Din conţinutul prevederilor legale citate rezultă cu evidenţă că, în lipsa autorizaţiei de construire, a certificatului de atestare care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, construcţia nu poate fi intabulată în cartea funciară.

Potrivit certificatului de atestare fiscală (fila 25), petenta figurează în evidenţa fiscală cu acest imobil grajd.

Or, această interdicţie va fi eludată în cazul pronunţării unei hotărâri judecătoreşti de admitere a cererii de constatare a dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate fără autorizaţie de construire, deoarece proprietarul poate solicita intabularea dreptului de proprietate asupra construcţiei, direct în temeiul hotărârii, conform art. 24 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, caracterul declarativ al hotărârii pronunţate nefiind relevant, de vreme ce textul citat nu exclude înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale recunoscute prin hotărâri judecătoreşti declarative.

Modalitatea concretă în care se va proceda la această înscriere va fi modificarea (rectificarea) părţii I a cărţii funciare, referitoare la descrierea imobilului, în sensul evidenţierii construcţiei, aşa cum rezultă din hotărârea judecătorească.

Instanţa mai are în vedere că procedura de înscriere în cartea funciară a unor acte sau fapte cu relevanţă juridică este una necontencioasă, neimplicând decât o analiză formală a valabilităţii actelor depuse, iar plângerea împotriva încheierii de carte funciară este o cale specială de atac, având caracter necontencios, determinat de faptul că prin formularea unei astfel de cereri titularul nu urmăreşte stabilirea unui drept potrivnic faţă de o altă persoană, instanţa investită cu soluţionarea unei astfel de cereri verificând doar legalitatea şi temeinicia soluţiei date unei cereri de înscriere în cartea funciară, de oficiu de cadastru.

Prin urmare petenta are la dispoziţie o eventuală acţiune în constatare prin care să solicite intervenirea uzucapiunii, ceea ce a şi încercat tardiv să formuleze într-un dosar anterior cu nr. ####/311/2022 (prin decizia nr. ###/17.10.2023 Tribunalul ### a respins definitiv solicitarea de această natură – fila 131), prin care dreptul său să fie recunoscut prin hotărâre judecătorească, aşa încât ulterior se poate solicita radierea evidenţei acestei construcţii din CF …. şi deschiderea CF pe numele petentei, în condiţiile în care fostul art. 25 din Legea nr. 7/1996, care permitea deschiderea CF pentru opozabilitate, nu mai este valabil, fiind aplicabil textul art. 24 alin. 3, în forma din prezent, care permite menţiuni de intabulare numai în condiţiile restrictive descrise anterior, printre care forma facturii de care se prevalează petenta nu este acceptată.

Rezultă din interpretarea textului de lege al art. 24 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 că nu este necesar ca hotărârea judecătorească să dispună în mod expres inclusiv cu privire la intabularea dreptului asupra căruia instanţa a statuat în cartea funciară, ci doar că respectiva hotărâre judecătorească să dispună cu privire la apartenenţa dreptului de proprietate ori a celorlalte drepturi de proprietate, indiferent după cum efectele hotărârii judecătoreşti sunt declarative sau constitutive de drepturi, întrucât nu se face nicio referire în corpul textului legal, fiind aplicabil principiul ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus (unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să distingă).

Mai mult decât atât, procedura prevăzută de Titlul VII - Cartea Funciară - nu presupune o procedură de executare silită, nefiind astfel necesar întrunirea condiţiei ca hotărârea judecătorească definitivă să aiba şi carcater de titlu executoriu.

Raportat la cele anterior expuse, va respinge, ca neîntemeiată, plângerea împotriva încheierii nr. #####/10.07.2023 emisă de registratorul-şef al OCPI ### - BCPI ####### în dosarul nr. …./19.06.2023, formulată de petentă, iar, conform art. 9 C.pr.civ., va lua act că petenta îşi rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată, iar intimata UAT …..-prin ###### nu solicită asemenea cheltuieli.