Sentinţă civilă nr. 4255 din 26.10.2023

Data publicare portal: 06.09.2024

Ia act că reclamantul a renunţat la capătul de cerere privind constatarea vânzării imobilului construcţie.

Respinge în rest cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul ####### (CNP #############), cu domiciliul în #### ####### în contradictoriu cu pârâta ####### (CNP #############), cu domiciliul în #### #########, ca neîntemeiată.

Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare, cererea de apel urmând a se depune la Judecătoria #######.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin intermediul grefei instanţei astăzi, 26.10.2023.

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei #######, la data de 25.11.2022 cu nr. #####/311/2022, reclamantul ####### în contradictoriu cu pârâta ####### a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să costate intervenită vânzarea-cumpărarea dintre ei privind suprafața de 428 mp teren curți construcții situată în T16, P804 pe raza comunei …, cu vecini la N-DS883, la E-####### I ########, la S-…. ###, la V-###### ## ### şi o casă cu 2 camere din cărămidă acoperită cu tablă situată pe suprafața de 428 mp mai sus menționată, cu plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că a cumpărat de la pârâtă suprafața de 428 mp situată în Coteana cu vecinătățile arătate mai sus și o casă edificată pe acestă suprafață de teren, iar în acest sens a încheiat un înscris intitulat contract de vânzare-cumpărare la data de 22.08.2022.

A susţinut că a plătit pârâtei prețul bunurilor cumpărate în cuantum de 10.000 lei și a intrat în posesia acestora deținându-le netulburat de către nimeni din 22.08.2022.

Pârâta avea obligația să încheie contractul de vânzare-cumpărare privind bunurile vândute până pe data de 21.10.2022, însă deși i-a solicitat de nenumărate ori să se prezinte la notariat aceasta fiind notificată prin executorul judecătoresc în acest sens, pârâta nu s-a prezentat în mod nejustificat fiind nevoit să formuleze prezenta cerere.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu înscrisuri (f. 7-19), interogatoriul pârâtei şi proba testimonială cu martori.

#### i-a fost comunicată cererea de chemare în judecată şi înscrisurile, pârâta nu a depus la dosar întâmpinare.

În cursul cercetării judecătorești a fost administrată proba cu înscrisurile depuse la dosar.

La termenul de judecată din 05.04.2023, reclamantul a precizat că înţelege să îşi restrângă obiectul cererii de chemare în judecată cu privire numai la teren.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză instanţa reţine următoarele:

Potrivit contractului de vânzare-cumpărare de la f.7, pârâta a vândut reclamantului suprafaţa de teren de 428 mp curţi construcţii situată în T16, P804, pe raza comunei …, cu vecini la N-DS883, la E-####### I ########, la S-Itre F ###, la V-###### ## ### şi o casă cu 2 camere din cărămidă acoperită cu tablă, situată pe suprafața de 428 mp mai sus menționată, pentru suma de 10.000 lei pe care i-a primit la data semnării contractului, angajându-se să perfecteze actele de vânzare până la data de 21.10.2022.

Reclamantul a intrat în posesia bunurilor imobile încă d ela data semnării contractului sub semnătură privată.

Conform titlului de proprietate nr.##########.8.1993 (f.12) s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 428 mp, situat în localitatea …, #### ###, în T 16 P804, pe numele reclamantei ##############( actuală ####) şi soţul pârâtei #### ##### (în prezent decedat), teren situat în intravilan cu categoria de folosinţă curţi construcţii.

Prin cererea formulată, reclamantul a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic pentru terenul mai sus menţionat, constituit conform titlului de mai sus, cât şi pentru casa construită pe acest teren, pe care le-a cumpărat de la pârâtă, conform contractului şi pentru care a plătit preţul convenit, cu menţiunea că are posesia bunurilor, iar pârâta refuză perfectarea actelor la notar.

Având în vedere că la termenul de judecată din 05.04.2023, reclamantul a învederat că înţelege să îşi restrângă obiectul cererii de chemare în judecată cu privire numai la teren, depunând în acest sens o cerere precizatoare în scris, în temeiul art 406 Cod.

Proc.civ., instanţa va lua act că reclamantul a renunţat la capătul de cerere privind constatarea vânzării imobilului construcţie.

Instanţa reţine că potrivit art.1669 din Codul civil, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite, dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat iar conform art.1270 C. civ, contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.

Raportat la prevederile legale menționate anterior, pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare trebuie să fie îndeplinite toate condițiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, astfel cum acestea sunt reglementate prin dispoziţiile art. 1179 Cod civil, art. ######### Cod civil.

Una dintre condiţiile de validitate a antecontractului de vânzare-cumpărare este aceea ca vânzătorul să fie proprietarul bunului vândut având în vedere că, în conformitate cu disp. art. 1650 Cod civil "Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească".

Analizând actele depuse, instanţa constată că nu este îndeplinită această condiţie pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

Astfel, titlul de proprietate a fost emis atât pe numele pârâtei cât şi pe numele soţului acesteia #### ######, iar contractul de vânzare a fost încheiat doar cu pârâta, însă nu există dovezi că aceasta este moştenitoarea numitului #### ######, astfel că nu se poate reţine că pârâta, în calitate de promitent vânzător, este proprietarul exclusiv al terenului vândut.

Dovada calităţii de moştenitor exclusiv a acestei pârâte de pe urma celuilalt coproprietar înscris în titlul de proprietate nu s-a făcut, parte din terenul respectiv şi anume cota defunctului #### ######, fiind astfel un bun succesoral.

Dovada calităţii de moştenitor (şi implicit dovada calităţii de proprietar exclusiv al bunurilor ce compun masa succesorală) nu se poate face decât în urma unei dezbateri succesorale finalizate prin eliberarea certificatului de moştenitor (dacă se face pe cale notarială) sau printr-o hotărâre judecătorească pronunţată în procedura succesorală (dacă se face pe cale judiciară).

În lipsa dezbaterii succesiunii de pe urma celuilalt coproprietar pe numele căruia s-a eliberat titlul de proprietate (operaţiune prin care să fie stabilite masa succesorală, persoanele care moştenesc şi cotele care revin fiecăruia dintre moştenitorii), nu se poate constata calitatea de proprietar exclusiv a pârâtei cu privire la bunul care face obiectul promisiunii, motiv pentru care nu se poate valida transferul de proprietate.

Reclamantul a depus la dosar pentru dovedirea calităţii de moştenitor certificatul de căsătorie al pârâtei cu defunctul #### ###### şi anexa 24, însă aceasta din urmă nu reprezintă decât sesizarea pentru deschiderea succesiunii eliberată de organele administraţiei publice care este dată tocmai în vederea efectuării dezbaterii succesorale.

Stabilirea în concret a calităţii de moştenitor se face fie de către notarul public (în procedura graţioasă), fie de către instanţa de judecată (în procedura contencioasă), după cum părţile înţeleg să dezbată pe cale amiabilă sau în contradictoriu succesiunea rămasă la decesul autorului lor.

Numai în cadrul acestor proceduri se poate stabili cine are vocaţie succesorală concretă şi moşteneşte efectiv drepturile şi obligaţiile defunctului, notarul sau instanţa fiind singurele instituţii abilitate de lege să verifice dacă sunt întrunite condiţiile cerute de lege pentru a moşteni (dacă toţi succesibilii sunt chemaţi la dezbaterea succesorală, dacă printre aceştia nu se află nevrednici, renunţători sau străini de succesiune etc.).

În consecinţă, în lipsa unui certificat constatator al calităţii de moştenitor a pârâtei de pe urma soţului său, #### ######, la decesul căruia a rămas o cotă parte din bunul ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare (ori a unei hotărâri judecătoreşti pronunţate în procedura dezbaterii judiciare succesorale), pârâta nu are calitatea de proprietar exclusiv al bunului promis spre a fi vândut, astfel că se constată că în speţă lipseşte una din condiţiile de validitate a actului juridic civil, respectiv condiţia ca cel care transferă dreptul de proprietate să fie unicul titular al acestuia, condiţie specială a obiectului actului juridic în contractele translative de drepturi.

Pe de altă parte, nu s-a făcut dovada că pârâta refuză vânzarea, cu atât mai mult cu cât, prin memoriul depus la dosar de către pârâtă( f 51), aceasta a învederat că doreşte perfectarea actelor de vânzare, însă anterior trebuie să dezbată succesiunea defunctului #### ######.

Instanţa reţine că regula este ca, după încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, pentru perfectarea tranzacţiei, întrucât obiectul vânzării este un imobil, părţile trebuie să încheie actul de vânzare în formă autentică la notar iar pronunţarea unei hotărâri de către instanţa de judecată are loc doar în cazul în care promitenţii vânzători, sau urmaşii acestora, cum este cazul de faţă, nu recunosc tranzacţia şi refuză să se prezinte în faţa notarului public.

Altfel spus, părţile unui antecontract de vânzare cumpărare încheiat sub semnătură privată nu au de ales între notarul public şi instanţa de judecată, trebuie să urmeze procedura necontencioasă de încheiere a tranzacţie la notar, procedura contencioasă în faţa instanţei fiind aplicabilă doar dacă există un refuz real de executare a obligaţiei, ceea ce nu este cazul în acest dosar.

În consecinţă, instanţa constată că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, astfel că va respinge cererea formulată, ca neîntemeiată.

Conform art. 453 alin. 1 şi 2 Cod proc. civ. partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată, când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.

Având în vedere soluția ce se va pronunța, în temeiul disp. art. 453 alin. 1 N.c.p.c., instanţa va respinge cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de către reclamant, ca neîntemeiată.