Sentinţă civilă nr. 971 din 09.03.2023

Data publicare portal: 12.06.2024

Prin Sentinta civila nr.... din data de ... pronuntata de Judecatoria …. s-a respins cererea de chemare în judecată având ca obiect „hotărâre care să ţină loc de act autentic” formulată de reclamanţii ########## (CNP #############), domiciliată în #######, , ########## (CNP #############), domiciliată în #### (CNP #############), #######, domiciliat în #######, şi ##### – ###### (CNP #############), domiciliat în #######, ### toţi cu domiciliul procesual ales la Cabinet Avocat #### din #######, în contradictoriu cu pârâtul ###### (CNP #############), cu domiciliul în #######, ca neîntemeiată.

Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare care se va depune la Judecătoria #######.

Pronunțată prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței astăzi, 09.03.2023.

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei #######, la data de 02.08.2022 cu nr.####/311/2022, reclamanţii ########## în contradictoriu cu pârâtul ###### a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța sa se constate intervenită vânzarea-cumpărarea suprafeţei de 146 mp teren extravilan, situat in T65; P110 - vie Priseaca reconstituit prin TP nr. 22531/64 din 22.12.1995, numitului ###### urmând să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că autorul lor, ####### a incheiat o convenţie de cumpărare pentru terenul vie, in data de 01.06.2011, cu paratul ###### si s-a constatat prin sentinţa civila nr. ####/20.04.2012, o hotărâre judecătoreasca care sa tina loc de act de vânzare - cumpărare.

La momentul încheierii "chitanţei" si a pronunţării hotărârii judecătoreşti, atat cumpărătorul, în prezent decedat cat si vânzătorul au fost în eroare, în sensul că în afara de suprafaţa de 298 mp vie, practic exista în continuare suprafaţa de146 mp tot vie, iar plata si înțelegerea s-a făcut pentru tot chiar daca nu s-a trecut in prima chitanţa încheiata in 01.06.2011.

Este adevărat ca terenul este trecut "arabil extravilan" in realitate fiind tot "vie", si nu este supus procedurii speciale prev. de Legea nr. 17/2014 fiind o situaţie de excepţie deoarece cumpărătorul ########## a fost fratele numitei ###### decedata in .., mama paratului.

Cu ocazia lucrărilor de cadastru sistematic s-a constatat ca, mai exista aceasta mica suprafaţa de teren cultivata cu vita de vie astfel ca, reclamanta ########## cu ceilalţi moştenitori ########## a încheiat cu paratul ###### un înscris sub semnătura privata intitulat chitanţa tocmai in scopul îndreptării erorii care s-a făcut in anul 2011.

A făcut o noua notificare paratului pentru a se prezenta la notar in vederea încheierii unui supliment de vânzare - cumpărare însă acesta nu s-a prezentat astfel ca se îndeplinesc condiţiile cerute de art 1075-1076 Cciv anterior pentru pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumpărare.

În drept a invocat prevederile art. 1075-1076 C. civ anterior.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu înscrisuri. ( f. 8-22)

La data de 28.10.2022 reclamanţii au depus la dosar precizare prin care au solicitat îndreptarea erorii materiale din acţiune respectiv în titlul de proprietate nr. 22531/64 din 22.12.2’1995 suprafata de 146 mp, rezultă ca fiind arabil extravilan, folosit pentru gradina de legume, nu tot vie cum din eroare s-a menţionat.

În cursul cercetării judecătorești a fost administrată proba cu înscrisurile depuse la dosar.

Analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma materialului probator administrat în cauză, instanţa constată următoarele :

La data de 01.06.2011, pârâtul ###### a vândut, printr-o chitanţă de mână, lui ########## o suprafaţă de 298 m.p., teren cultivat cu viţă de vie, situat în extravilanul comunei Priseaca, sola 65, parcela 110/1, cu vecinătăţile N - ########## M, E – A110, S - ### V – Pş. 110/2.

Prin sentinţa civilă nr.####/20.04.2012 pronunţată de către Judecătoria #######, s-a validat convenţia de vânzare-cumpărare încheiată privind suprafaţa de 298 m.p., teren extravilan vie, situat pe raza comunei Priseaca, sola 65, parcela 110/1, cu vecinătăţile N - ########## M, E – A110, S - ### ####, V – Pş. 110/2, suprafaţă menţionată şi în sentinţa civilă nr. ####/13.12.2006 pronunţată de Judecătoria ####### în dosarul nr. ##########CIV/2006.

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a invocat faptul că înţelegerea părţilor a fost ca vânzătorul să înstrăineze şi suprafaţa de 146 mp, situată în T65 P 110, Priseaca, adică pe lângă cei 298 mp vânduţi în 2011, s-ar mai fi înstrăinat şi suprafaţa de 146 mp, pentru care a solicitat în prezenta cauză să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea.

Din interpretarea art. 948 Vechiul C.civ. şi art.1294 Vechiul C.civ. instanţa reţine că pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, trebuie în primul rând, să existe încheiată între părţi o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, care, ca orice contract trebuie să îndeplinească toate condiţiile de valabilitate cu privire la capacitatea de a contracta, consimţământul părţilor, un obiect determinat şi licit şi o cauză licită şi morală, cu excepţia formei autentice prevăzută de art.2 din Legea nr. 247/2005.

Totodată, ceea ce este de esenţa promisiunii de vânzare este existenţa unui termen pentru executarea obligaţiei (indiferent că este reprezentat de un termen fix ori ca un eveniment al cărui indeplinire valorează termen).

În al doilea rând, conform art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr.247/2005, în situaţia în care după încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la un teren, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul în formă autentică, partea care şi-a îndeplinit obligaţia poate sesiza instanţa competentă pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Astfel, din interpretare dispoziţiilor enunţate mai sus, rezultă că, pe de o parte, pentru ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic, trebuie ca natura contractului să o permită, iar pe de altă parte, cerinţele legii pentru validitatea acestuia să fie îndeplinite.

Aşadar, dacă promitentul vânzător nu-şi respectă obligaţia asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea ca în situaţia în care bunul se mai află în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, să solicite instanţei de judecată - în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natura pagubelor - să pronunţe în baza #### ##### Vechiul C.

Civ,, o hotărâre judecătorească.

Pronunţând însă hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părţi era nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă.

Hotărârea judecătorească pronunţată în acest caz asigură executarea silită a obligaţiei de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare, şi nu împrumută natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare.

Prin hotărârea pronunţată de instanţă, se valorifică dreptul creditorului (promitent - cumpărător) de a obţine în natură executarea obligaţiei de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuşi contractul de vânzare, în sens de negotium.

Astfel, analizând conţinutul înscrisului care stă la baza cererii reclamanţilor, instanţa constată că acesta nu este datat, fiind incert momentul la care şi-au dat seama că s-a produs o eroare în ceea ce priveşte suprafaţa de teren achiziţionată.

De altfel, o astfel de eroare esenţială cu privire la identitatea obiectului prestaţiei (suprafaţa de teren) putea fi îndreptată în condiţiile în care chitanţa de mână şi hotărârea civilă nu ar fi determinat în mod suficient terenul înstrăinat, ori ambele prevăd atât suprafaţa de teren în mp (298) cât şi amplasamentul acesteia pe raza comunei Priseaca, într-o solă şi parcelă determinată (T 65 P 110/1), fiind precizate şi vecinătăţile, sentinţa civilă făcând referire în dispozitiv şi la modul de dobândire de către vânzător a acestei suprafeţe.

Instanţa reţine ca fiind incert şi momentul la care promitentul vânzător şi-ar fi încălcat obligaţia de a prezenta în vederea încheierii contractului de vânzare, actul depus în probaţiune fiind lacunar sub aspectul prevederii unui termen de îndeplinire a acestei obligaţii.

Cât priveşte bunul (suprafaţa de 146 mp) ce face obiectul înscrisului sub semnătură privată nedatat (f. 11), acesta nu este înstrăinat contra unui preţ, fiind prevăzut un preţ global de 100 de lei despre care se precizează ar fi fost achitat în anul 2011 odată cu vânzarea celor 298 mp.

Astfel, promisiunea privind vânzarea suprafeţei de 146 mp trebuie să fie expresia acordului de voinţă al părţilor semnatare şi trebuie să conţină toate clauzele contractului promis şi cum condiţia esenţială pentru existenţa unui contract de vânzare este înstrăinarea contra unui preţ constând într-o sumă de bani, lipsa unui preţ determinat sau determinabil pentru această suprafaţă conduce la concluzia că prezentul înscris nu îndeplineşte condiţiile pentru a putea fi calificat drept o promisiune de vânzare.

Pentru motivele expuse, având în vedere că nu sunt întrunite condiţiile speciale prevăzute de art. 948 Vechiul C.civ. şi art.1294 Vechiul C.civ., pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, instanţa urmează să respingă ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanţi.