Sentinţă civilă nr. 2396 din 31.05.2021

Data publicare portal: 06.12.2023

Prin sentinţa civilă nr. .... din ....., Judecătoria ..... a admis cererea precizată formulată de reclamanţii P.I., în contradictoriu cu pârâţii C.M., C.C.O. şi C.I. – decedat, prin succesori C.M., C.C.O. şi T.M. F., ca întemeiată.

S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat de pârâți la BNP I.S. și autentificat sub nr. ... din .....

S-a dispuns repunerea pârâţilor în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare autentificat sub nr. .... din .... cu privire la transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului şi asupra preţului ce au făcut obiectul contractului.

Au fost obligaţi pârâţii, în solidar, către reclamanţi la cheltuieli de judecată în cuantum de .... lei, reprezentând taxa judiciară de timbru şi onorariu de expert.

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

Prin acţiunea depusă la data de .... în dosarul nr. .... pe rolul Judecătoriei Slatina şi precizată la data de ....., reclamanţii P.I. și P.M. au chemat în judecată pe pârâţii C.M., C.C.O. şi C.I. – decedat, prin succesori C.M., C.C.O. şi T.M.

F., solicitând constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. .... din ... de BNP I.S..

Au mai solicitat repunerea părților în situația anterioară și cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că actul a cărui nulitate au solicitat-o a fost încheiat cu încălcarea unor condiţii imperative, respectiv cauza obligaţiei, fiind evident că este o cauză ilicită şi imorală.

Cu privire la faptele ce au generat situaţia din speţă, au arătat că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ... din .... au cumpărat de la pârâţii vânzători un imobil apartament situat în ......

Având în vedere că despre vânzare au avut cunoştinţă de la o agenţie de publicitate, iar contractul s-a încheiat la notar, au avut convingerea că vânzarea este licită şi vânzătorii sunt adevăraţii proprietari.

Au mai arătat că, ulterior, prin sentinţa penală nr. ....., definitivă prin decizia nr. .... din ..... a ICCJ s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat de pârâţi cu adevăratul proprietar al apartamentului.

Pe cale de consecinţă, adevăratul proprietar a formulat acţiune în revendicare, prin sentinţa civilă nr. .... din .... pronunţată de Judecătoria ....(sentinţă irevocabilă) a fost admisă acţiunea în revendicare şi, deşi s-a reţinut buna lor credinţă, instanţa a reţinut că titlul adevăratului proprietar este mai bine caracterizat.

Prin sentinţa civilă nr. .... pronunţată de Judecătoria ....., pârâţii au fost obligaţi să le achite preţul vânzării.

Deşi sentinţa a rămas definitivă, pârâţii nu s-au conformat, astfel că au început executarea silită în dosarul de executare nr. .... al BEJ ......

În cadrul dosarului de executare au constatat că pârâţii şi-au creat intenţionat o stare de insolvabilitate înstrăinând toate terenurile agricole pe care le aveau, inclusiv propria locuinţă din com. ...., jud. ......

Consideră că actul a cărui nulitate absolută o solicita a fost încheiat având o cauză ilicită şi imorală, pârâţii C.M. şi C.I. înstrăinând imobilul respectiv cu scopul de a nu fi executaţi silit, mai ales că înstrăinarea s-a făcut către fiul lor de 19 ani, pârâtul C.C.O..

În drept, cererea a fost motivată pe dispoz. art. 1236 şi art. 1238 alin. 2 Cod civil.

În dovedire au solicitat următoarele probe: înscrisuri şi interogatoriul pârâţilor.

Au depus în xerocopie un set de înscrisuri.

La data de ...., pârâţii au formulat întâmpinare solicitând respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

În susţinerea întâmpinării, au precizat că nu se poate reţine reaua lor credinţă raportat la toate actele de vânzare cumpărare încheiate în perioada 2002-2009, anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ... din .... fiind un eveniment necunoscut şi neprevăzut, vânzătoarea C.M. fiind cea care a încercat prin toate mijloacele să anuleze respectiva vânzare.

Au mai arătat că anularea respectivului contract a fost prejudiciabilă şi pentru ei, neputându-se reţine afirmaţiile reclamanţilor că ar fi anticipat situaţia şi au acţionat cu rea credinţă pentru a-şi crea insolvabilitatea; imobilul din .... cumpărându-l de la părinţii lui C.I., ulterior înstrăinându-l lui C.C.O., fiind dorinţa bătrânilor de a-i rămâne acestuia casa părintească.

Au mai solicitat cheltuieli de judecată.

La data de ...., reclamanţii au formulat răspuns la întâmpinare.

În scop probator, a fost încuviinţată proba cu înscrisuri, a fost administrat părţilor interogatoriul şi a fost efectuată o expertiză evaluarea proprietăţii imobiliare, pentru a se observa valoare acesteia raportat la susţinerile reclamanţilor, raportul de expertiză efectuat de dl. expert M I fiind depus la dosar.

La termenul din ...., pârâtul C.C.O. a formulat cerere de intervenţie în interes propriu, solicitând să se reţină un drept de creanţă constând în îmbunătăţirile pe care le-a efectuat la imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare pentru care s-a solicitat nulitatea absolută.

Prin încheierea din ...., instanţa a respins ca inadmisibilă cererea de intervenţie în interes propriu.

Analizând întregul material probator aflat la dosarul cauzei, instanţa va reţine următoarele:

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ... din ..... la BNP I.S., pârâţii C.M. şi C.I., în calitate de vânzători au vândut pârâtului C.C.O., fiul lor, un imobil compus din teren în suprafaţă de 948 m2 împreună cu construcţiile C1 – casă de locuit în spurafaţă de 136 m2 şi C2 - anexă, în suprafaţă de 42 m2, imobil situat în intravilanul com. ...., jud. .... în tarlaua 36, parcela 5, cu nr. cadastral 539.

Faţă de susţinerile reclamanţilor, instanţa urmează să verifice dacă actul juridic încheiat de pârâţi este lovit de nulitate absolută, respectiv dacă a fost încheiat cu nerespectarea condiţiilor de fond, condiţii esenţiale pentru validitatea unei convenţii şi prevăzute de art. 948 vechiul Cod civil (în vigoare la data încheierii actului a cărui nulitate s-a solicitat): capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii ce se obliga, un obiect determinat şi o cauză licită.

În speţă, reclamanţii au invocat o cauză ilicită şi imorală.

Nulitatea unui act juridic este sancţiunea de drept civil care lipseşte actul juridic de efectele contrarii normelor juridice editate pentru încheierea sa valabilă.

Cauza de nulitate este rezolvată de regula tempus regit actum, prin urmare, instanţa reţine că se aplică prevederile vechiului Cod civil, legea în vigoare la momentul încheierii actului.

Cu privire la pretinsa cauză ilicită, instanţa reţine următoarele:

Cauza, sau scopul actului juridic este acel element care constă în obiectivul urmărit la încheierea actului.

Potrivit art. 966 Cod civil obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect.

Prin urmare, pentru a fi valabilă, cauza actului juridic trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii: să existe, să fie reală şi să fie licită şi morală.

Neîndeplinirea acestor condiţii va antrena nulitatea absolută a actului juridic.

Instanţa va porni analiza acestei condiţii de validitate de la prevederile art. 967 Cod civil, care reglementează prezumţia legală relativă ca în actele juridice cauza există, cu toate calităţile sale.

Astfel, cade în sarcina celui care reclamă existenţa unei cauze ilicite de a face dovada celor susţinute, în caz contrar prezumţia legală funcţionând în favoarea menţinerii actului juridic.

De asemenea, potrivit dispoziţiilor art. 1173 Cod civil, actul autentic se bucură de prezumţia de validitate, iar proba contrară trebuie făcută de cei care îl contestă.

În cazul unui contract de vânzare-cumpărare cauza urmărită de vânzător este încasarea preţului, iar cea urmărită de cumpărător este aceea de a dobândi în patrimoniu un nou drept.

Potrivit art. 968 Cod civil, cauza este nelicită, când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri sau ordinii publice.

Din ansamblul probator administrat în cauză, instanţa consideră că reclamanţii au făcut dovada existenţei unui alt scop din partea pârâţilor, decât acela al primirii preţului, respectiv al dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului, existând o înţelegere frauduloasă între pârâţi în scopul lezării intereselor reclamanţilor.

Pentru ca o cauză să poată fi considerată ilicită trebuie făcută dovada, dincolo de orice dubiu, că ambele părţi contractante au urmărit un scop ilegal, au încălcat cu rea-credinţă interesele publice sau drepturile unei alte persoane.

În prezenta cauză însă o astfel de dovadă nu s-a făcut, prezumţia legală a

existenţei unei cauze licite nu a fost răsturnată, aceasta funcţionând în continuare în favoarea pârâţilor.

Nu pot fi reţinute afirmaţiile pârâţilor, în sensul că au fost de bună credinţă în ianuarie 2002 când au cumpărat apartamentul pe care ulterior l-au înstrăinat reclamanţilor, fiind vorba despre un eveniment necunoscut şi neprevăzut şi care le-a adus prejudicii; cu privire la situaţia de fapt, instanţa reţine că printr-o sentinţă penală s-a stabilit irevocabil că proprietara C.M. nu a semnat contractul de vânzare cumpărare din ianuarie 2002, astfel că acest act a fost anulat.

Un semn de întrebare cu privire la buna lor credinţă apare şi constatând perioada scurtă în care l-au înstrăinat la rândul lor; contractul cu C. şi concubinul acesteia fiind încheiat în ....., iar cel cu reclamanţii în .... şi, având în vedere că apartamentul a fost listat la o agenţie, este de la sine înţeles că potenţialii cumpărători nu au apărut de la o zi la alta.

Mai mult, tot prin sentinţa penală s-a reţinut că pârâţii au achitat de fapt un preţ mult mai mic şi care a fost de fapt un împrumut, mascat într-o vânzare cumpărare pentru a rămâne cu apartamentul.

În aprecierea cauzei ilicite urmărite de pârâţii C.I. şi C.M., instanţa va reţine şi faptul că pârâţii au început să-şi împrăştie averea încă de la data la care C.M. a început să solicite în instanţă anularea actului; pârâţii recunoscând prin întâmpinare şi prin răspunsurile la interogatoriu că au mai înstrăinat un apartament şi în anul 2006, ulterior rămânerii irevocabile a sentinţei penale (la data de .... prin decizia ICCJ) în .... înstrăinând şi imobilul casă de locuit din ... către fiul lor.

De altfel, tot prin răspunsurile la interogatoriu, pârâtul C.I. a recunoscut că a deţinut şi utilaje agricole pe care le-a înstrăinat în 2010 tot către fiul său.

Cu privire la pretinsul prejudiciu pe care l-ar fi suferit, pârâţii nu au făcut nici o dovadă, conform art. 249 Cod proc. civ., a existenţei şi întinderii lui; apartamentul a reintrat în patrimoniul lui C.M., însă reclamanţii au fost cei care au trebuit să-l cedeze, deşi plătiseră preţul chiar către pârâţii vânzători.

Un alt aspect avut în vedere de instanţă în aprecierea cauzei ilicite şi imorale a contractului din ...... a fost şi cel al preţului vânzării consemnat în contract ca fiind 8.000 lei, deşi expertul a evaluat întreg imobilul la suma de 55.415 lei la nivelul anului 2009.

Mai mult, este greu de crezut că o persoană de 19 ani, care abia a terminat liceul are venituri proprii pentru a cumpăra un imobil, chiar şi la un preţ mult subevaluat; pârâţii contrazicându-se singuri cu privire la veniturile pe care le-ar fi deţinut C.C.O..

Prin răspunsul la interogatoriu, acesta a afirmat că a muncit de la 18 la 19 ani în străinătate, pe când pârâţii C.I. şi C.M. întrebat reclamanţii prin intermediul interogatoriului dacă aveau cunoştinţă că fiul lor desfăşura activităţi agricole aducătoare de venituri de la vârsta de 18 ani.

Nu vor fi reţinute nici afirmaţiile pârâţilor în sensul că imobilul a fost înstrăinat pentru că dorinţa bunicilor lui C.C.O. a fost aceea de a-i lăsa lui casa bătrânească; dacă aceasta ar fi fost scopul iniţial (şi nu acela de a-i lăsa casa fiului lor), aveau posibilitatea de a încheia actul direct cu nepotul lor, mai ales că şi în prezent locuiesc toţi în acel imobil.

Pentru toate aceste motive, pe cale de consecinţă, instanţa va admite cererea precizată şi va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat de pârâți la BNP I.S. și autentificat sub nr. ... din ...., ca urmare a existenţei unei cauze ilicite şi imorale.

Cu privire la restabilirea situatiei anterioare, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât, prin Decizia nr. .... din ..... pronunţată în recurs de Secţia a II-a civilă, că repunerea în situaţia anterioară a părţilor contractante reprezintă o cerere distinctă, de sine stătătoare, cu care trebuie sesizată instanţa de judecată, în lipsa căreia instanţa nu poate aplica principiul restitutio in integrum.

Este necesar să existe o solicitare expresă în acest sens, altfel, s-ar înfrânge atât principiul disponibilităţii, cât şi principiul contradictorialităţii şi al dreptului la apărare al părţii adverse, care ar fi în imposibilitatea de a-şi face apărări pe alte cereri decât cele care figurează în petitul cererii de chemare în judecată.

Prin urmare, instanţa va dispune repunerea pârâţilor în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare autentificat sub nr. .... din .... cu privire la transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului şi asupra preţului ce au făcut obiectul contractului.

În baza art. 453 alin. 1 Cod proc. civ., va obliga pârâţii, în solidar, către reclamanţi la cheltuieli de judecată în cuantum de 1.768 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru şi onorariu de expert.