Hotărâre nr. 7086 din 20.06.2026

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA SECTORULUI 1 BUCUREŞTI

SECŢIA I CIVILĂ

SENTINȚA CIVILĂ NR. 7086/2025

Şedinţa publică din data de 20.06.2025

Instanţa constituită din:

Preşedinte: U. W.

Grefier: S. V.

Pe rol se află soluţionarea cauzei civile privind pe reclamanta G. E. S.R.L. şi pe pârâtul M. T., având ca obiect partaj judiciar.

Dezbaterile în fond şi susţinerile părţilor au avut loc în şedinţa publică din data de 11.03.2025 şi au fost consemnate în încheierea de la acea dată, parte integrantă din prezenta hotărâre; la acel termen, instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea la data de 26.03.2025 și 10.04.2025, 25.04.2025, 09.05.2025, 23.05.2025, 06.06.2025, şi 20.06.2025, când a hotărât următoarele:

INSTANŢA,

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul instanţei la data de 24.05.2023, sub nr. ...., reclamanta K.

R., în contradictoriu cu pârâtul M.

T., a solicitat partajul imobilului deţinut în cotă de 3/5 de reclamantă şi în cotă de 2/5 de pârât, compus din: apartamentul nr. 1, format din 4 camere, hol, bucătărie, cămară, baie, culoar, vestibul, boxă şi spălătorie, ce ocupă întregul parter al imobilului din ...... ......, având numărul cadastral ### (nr. cadastral vechi ####), înscris în CF nr. ########## ... ...

CF vechi ####), precum şi din terenul-curte aferent apartamentului, în suprafață de 100 mp, parte din întregul teren din ...... ......, având numărul cadastral ######### şi fiind înscris în CF nr. ####### .......... .........., cu atribuirea imobilului în întregime către reclamantă și cu obligarea acesteia la plata sultei corespunzătoare către pârât; obligarea pârâtului la plata către reclamantă a cotei cuvenite acesteia din contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului, de la data de 06.03.2023, când reclamanta a cumpărat cota de 3/5 din imobil şi până la momentul la care pârâtul îi va permite efectiv să folosească imobilul.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că a dobândit prin cumpărare, în baza contractului, de la soții C. X. şi C. A Q., cota parte majoritară de 3/5 din imobil.

Potrivit reclamantei, concomitent, i-a adresat pârâtului o ofertă fermă și exhaustivă de a cumpăra şi partea sa din imobil, însă acesta nu a dorit să dea curs ofertei.

Reclamanta indicată că, de atunci, l-a abordat în repetate rânduri pe pârât, pentru a-i câştiga concursul la punerea în valoare, în orice mod, a imobilului, însă toate tentativele sale au rămas fără rezultat.

A subliniat că, pe 09.03.2023, i-a adresat pârâtului o notificare ce urmărea sistarea amiabilă a coproprietății asupra imobilului, în spiritul art. 983 alin. (1) C.proc.civ., însă pârâtul nu a dat curs nici acestei notificări.

Reclamanta a subliniat că doar pârâtul deţine cheile de acces în imobil şi nu îi permite să pătrundă în el ori să îl folosească, să îl amenajeze sau să îi culeagă fructele.

A menționat că această situație dăinuie încă de la data când a cumpărat 3/5 din imobil.

Reclamanta a învederat că pârâtul nu mai foloseşte imobilul de câțiva ani, acesta este în paragină şi este deconectat de la utilităţi.

Menţinerea imobilului în această stare o prejudiciază, nu doar prin privarea sa de folosința lui, ci şi prin deprecierea pe care degradarea bunului o cauzează şi prin compromiterea şanselor sale de a-l valorifica în sensul obţinerii de profit.

Potrivit reclamantei, pârâtul arată dezinteres față de starea imobilului, iar pe de altă parte, acesta o împiedică şi pe reclamantă să se îngrijească de imobil.

O asemenea atitudine ar fi în conflict cu art. 655 C.proc.civ., potrivit căruia: „Proprietarul este obligat să asigure întreţinerea spaţiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună”.

Având în vedere că imobilul este situat într-o clădire cu mai multe spații locative (o parte dintre ele aparținând societății noastre) şi cu părţi comune în regim de coproprietate forțată, incidența art. 655 C.proc.civ. ar fi evidentă.

Reclamanta a arătat că imobilul nu este comod partajabil în natură, iar în compunerea acestuia intră un apartament cu o singură baie.

Reclamanta a indicat că, în discuţiile cu pârâtul, a pus problema preluării imobilului în întregime de către unul dintre coproprietari, cu plata unei sulte către celălalt, însă pârâtul a afirmat că dumnealui nu dispune de fonduri pentru plata sultei.

Reclamanta a precizat că deține o cotă majoritară, de 60% din imobil, ceea ce funcţionează ca argument pentru atribuirea imobilului în întregime către reclamantă, după cum un argument suplimentar în acest sens este şi deținerea de către aceasta a proprietății asupra altor două apartamente din aceeaşi clădire.

Imobilul se bucură de mai multe şanse de punere a sa în valoare şi de evitare a ruinei, pe fondul dobândirii sale în întregime de către reclamantă.

A subliniat și că un argument pentru atribuirea imobilului către reclamantă se degajă din chiar cele arătate mai sus cu privire la deconectarea sa de la utilități şi la lăsarea lui în paragină de către pârât.

În drept, a invocat dispozițiile art. 669 și urm. C.civ.

În dovedirea cererii, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, martori, interogatoriu, expertiză.

La data de 22.06.2023, pârâtul a formulat întâmpinare și cerere reconvențională, prin care a solicitat respingerea modalității de partajare indicate în cererea introductivă și atribuirea imobilului către acesta, cu stabilirea unei obligații de plată a sultei în sarcina sa, precum și respingerea cererii de obligare a pârâtului la plata contravalorii lipsei de folosință solicitate de reclamantă; cu cheltuieli de judecată.

În motivare, a arătat în esență, că, într-adevăr reclamanta este proprietară asupra unei cote de 3/5 din imobil, iar pârâtul este proprietar asupra unei cota de 2/5 din imobil.

A indicat că nu se impune atribuirea imobilului către reclamantă în temeiul cotei sale superioare, ci trebuie avut în vedere scopul avut de părți la dobândirea dreptului de proprietate.

În acest sens, pârâtul a susținut că nu deține alt imobil și că intenționează să folosească imobilul pentru asigurarea unei locuințe, astfel cum l-a folosit și până acum, însă a fost nevoit să părăsească imobilul, întrucât proprietarii apartamentelor vecine l-au agresat fizic și verbal, l-au amenințat, creându-i o stare de teamă de a locui, în acea perioadă în imobil.

Cu privire la reclamantă, a precizat că dorește să îi fie atribuit imobilul pentru a-l valorifica, nu pentru folos propriu, ținând cont și de obiectul de activitate al reclamantei – dezvoltare (promovare) imobiliară.

Pârâtul a menționat că motivul pentru care a refuzat oferta reclamantei este reprezentat de faptul că nu are alt imobil și are nevoie de o locuință.

Pârâtul a învederat și că imobilul nu este în stare de ruină, iar o eventuală degradare nu este din culpa sa. A subliniat că e singurul care s-a ocupat de administrarea imobilului, de reparații și de îmbunătățiri, încă de la cumpărare.

Cu privire la împiedicarea reclamantei de a folosi imobilul, pârâtul a arătat că scopul acesteia nu este de a-l folosi, ci de a valorifica tot imobilul.

Potrivit pârâtului, intenția reclamantei nu este de a folosi imobilul, ci de a-l determina să înstrăineze cota sa de proprietate.

Prin urmare, pârâtul a solicitat să îi fie atribuit imobilul, cu stabilirea în sarcina sa a obligației de a plăti o sultă și, de asemenea, respingerea cererii privind obligarea sa la plata către reclamantă a contravalorii lipsei de folosință.

În dovedire, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, martori, interogatoriul reclamantei, expertiză tehnică evaluatorie.

La data de 10.10.2023, reclamanta a formulat întâmpinare la cererea reconvențională formulată de pârât, prin care a solicitat respingerea acesteia.

În motivarea în fapt a întâmpinării, reclamanta a arătat că pârâtul a susținut faptul că, în susținerea modalității de partajare solicitate de reclamantă, a invocat cota sa majoritară și faptul că deține în proprietate două apartamente în același corp de clădire, însă aceste motive nu sunt determinante în atribuirea imobilului către reclamantă.

A susținut că, potrivit art. 988 CPC, primul criteriu de formare și atribuire a loturilor este „mărimea cotei-părți ce se cuvine fiecăreia din masa bunurilor de împărțit”, astfel că, întrucât deține cota majoritară, i se cuvine prima șansă la atribuirea în întregime a imobilului.

A menționat că, potrivit pârâtului, acesta nu deține niciun alt imobil în afara celui ce face obiectul partajului, aspect ce nu rezultă din cererea introductivă, și că deținerea altor imobile nu se numără printre criteriile de atribuire prevăzute expres de art. 988 CPC.

A învederat că scopul avut de părți la dobândirea dreptului de proprietate și la solicitarea de atribuire nu se numără printre criteriile de atribuire prevăzute expres de art. 988 CPC, astfel că nu are nicio relevanță în soluționarea cauzei.

A relatat că, după știința sa, pârâtul-reclamant a operat în imobil o clinică de proctologie și chirurgie estetică, iar în prezent imobilul este în paragină, fiind deconectat de la utilități și fiind păstrat sub lacăt de către pârâtul-reclamant.

A expus faptul că pârâtul-reclamant a susținut că își dorește să folosească imobilul ca locuință, însă acesta nu a fost niciodată folosit ca atare, ci exclusiv ca spațiu medical, iar în prezent este complet inapt pentru locuire, fiind neconectat la utilități.

A menționat că pârâtul-reclamant a relatat că a fost agresat de către proprietarii apartamentelor vecine, însă nu a precizat data exactă a evenimentului și nu a indicat cine au fost agresorii, fapt ce a generat suspiciuni că încearcă să inducă în eroare instanța prin prezentarea unei situații traumatizante.

Reclamanta a arătat că refuzul pârâtului-reclamant de a accepta oferta de partajare nu a avut la bază lipsa disponibilului necesar pentru plata sultei, ci faptul că nu mai deține un alt imobil în proprietate și necesită o locuință, însă acesta nu a fost niciodată folosit ca atare și nu a făcut nicio îmbunătățire pentru a-l aduce în stare de locuire.

A învederat că pârâtul-reclamant a împiedicat accesul reclamantei la imobil, blocând ușile și ferestrele, și că acesta nu folosește imobilul, ci îl lasă să se degradeze, în ciuda faptului că deține cota minoritară.

A menționat că menținerea imobilului în paragină îi prejudiciază pe coproprietari prin deprecierea bunului și prin riscul de a răspunde față de terți pentru ruina edificiului, conform art. 1378 NCC, iar doar societatea sa are capacitatea și resursele necesare pentru a-l conserva sau demola, întrucât deține restul apartamentelor din clădire.

Prin înscrisul depus la data de 08.04.2024, pârâtul a precizat că nu înțelege să formuleze cerere reconvențională, ci doar întâmpinare, prin care solicită să îi fie atribuit imobilul, cu stabilirea în sarcina sa a obligației de a plăti o sumă de bani către reclamantă.

La termenul din data de 09.04.2024, instanța a încuviințat proba cu înscrisuri, cu interogatoriul pârâtului și cu expertiza evaluatorie imobiliară.

La termenul din data de 11.06.2024, instanța a constatat că pârâtul, deși legal citat, nu s-a prezentat la termen în vederea administrării probei cu interogatoriul.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţe reţine următoarele:

În fapt, reclamanta a dobândit prin cumpărare, în baza contractului, de la soții C. X. şi A. Q., cota parte majoritară de 3/5 din imobil. Pârâtul este proprietar asupra unei cote de 2/5 din imobil.

În drept, potrivit art. 669 C.civ., Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească.

Conform art. 670 C.civ., Partajul poate fi făcut prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească, în condiţiile legii.

Potrivit art. 676 C.civ., (1) Partajul bunurilor comune se va face în natură, proporţional cu cota-parte a fiecărui coproprietar. (2) Dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se va face în unul dintre următoarele moduri: a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora; b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînțelegere, la licitaţie publică, în condiţiile legii, şi distribuirea preţului către coproprietari proporţional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei.

Totodată, conform art. 680 C.civ., (1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti. (2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară.

Potrivit art. 990 C.proc.civ., La cererea unuia dintre coproprietari, instanţa, ţinând seama de împrejurările cauzei, pentru motive temeinice, va putea să îi atribuie bunul direct prin hotărârea asupra fondului procesului, stabilind totodată sumele ce se cuvin celorlalți coproprietari şi termenul în care este obligat să le plătească.

Având în vedere dispozițiile legale citate, instanța apreciază că se impune atribuirea imobilului către reclamantă, conform criteriilor prevăzute de art. 676 alin. (2) C.civ.

În acest sens, instanța reține în primul rând că reclamanta deține o cotă majoritară din imobil – 3/5 din acesta.

De asemenea, astfel cum reiese din planşele fotografice existente la dosarul cauzei, bunul imobil în discuție, până în acest moment aflat în posesia exclusivă a pârâtului, se află într-o stare de degradare, ceea ce denotă, pe de o parte, faptul că pârâtul nu locuiește în fapt în acest imobil, astfel cum a susținut, și, pe de altă parte, că acesta nu s-a îngrijit în mod corespunzător de bun, în ciuda afirmațiilor sale.

Astfel, bunul este în pericol de a se deprecia în valoare, fapt ce este de natură să prejudicieze coproprietarii.

Instanța va avea în vedere și faptul că bunul nu este comod partajabil în natură, astfel că se impune ca acesta să fie atribuit în totalitate unuia dintre coproprietari.

De asemenea, instanța apreciază că pârâtul nu a făcut nici dovada faptului că are resursele financiare pentru a plăti o sultă reclamantei, dovadă care a fost făcută de către reclamantă, prin achitarea taxelor judiciare de timbru stabilite în sarcina sa, precum și onorariului de expert.

Având în vedere aceste considerente, instanța va dispune ieșirea din indiviziune a părților cu privire la imobilul situat în ......... ........., compus din: apartamentul nr. 1, format din 4 camere, hol, bucătărie, cămară, baie, culoar, vestibul, boxă și spălătorie, ce ocupă întregul parter al imobilului situat în ......... ........., având nr. cadastral ### (nr. cadastral vechi ####), înscris în CF nr. ### ... ...

CF vechi ##########), precum și din terenul-curte aferent apartamentului, în suprafață de 100 mp, parte din întregul teren din ...... ......, având nr. cadastral ####### și fiind înscris în CF nr. ####### .......... .......... și va atribui imobilul în natură reclamantei.

Având în vedere art. 676 alin. 2 C.civ., instanța reține că pârâtului, coproprietarul căruia nu îi este atribuit imobilul, i se cuvine o sultă aferentă cotei sale părţi din dreptul de proprietate asupra imobilului, respectiv o sultă reprezentând 2/5 din valoarea imobilului.

Pe baza concluziilor raportului de expertiză evaluatorie întocmit în cauză de către expert H.

Z., instanța constată că valoarea imobilului supus partajului este de 1.188.650 de lei, aspect că rezultă o valoare a cotei reclamantei, de 3/5, de 713.190 de lei, iar a pârâtului, de 2/5, de 475.460 de lei.

Astfel, va stabili valoarea sultei ce urmează a fi achitate de către reclamantă la suma de 475.460 de lei.

În privința termenului în care reclamanta trebuie să achite sumele anterior menționate, instanța apreciază că un termen de 6 luni de la data rămânerii definitive a prezentei hotărâri este apt a realiza un just echilibru între drepturile coproprietarilor, instanța apreciind că trebuie avut în vedere atât dreptul coproprietarilor cărora imobilul nu li se atribuie, de a își valorica în termen rezonabil dreptul de creanță constând în sulta ce i se cuvine, reprezentând echivalentul bănesc al cotei lor părți din dreptul de proprietate, cât și dreptul proprietarului căruia i se atribuie imobilul, de a beneficia de un termen rezonabil pentru procurarea efectivă a fondurilor necesare achitării sumelor cuvenite celuilalt coproprietar.

Prin urmare, va obliga reclamanta la plata către pârât a unei sulte în cuantum de 475.460 de lei, corespunzătoare cotei acestuia de 2/5, sultă ce se va plăti în termen de 6 luni de la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri.

În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata către reclamantă a contravalorii lipsei de folosință începând cu data de 06.03.2023 și până la data la care pârâtul va permite reclamantei folosirea imobilului, instanța va avea în vedere considerentele ce urmează.

Se reține că pârâtul nu a negat în niciun moment susținerile reclamantei, în sensul că pârâtul nu i-a acordat acces în bunul imobil proprietate comună.

Obiecțiunile pârâtului au fost doar cu privire la motivul pentru care nu i-a permis reclamantei să folosească imobilul.

În ceea ce privește motivul invocat de către pârât pentru a nu-i permite reclamantei să folosească imobilul, acela că avea nevoie să folosească imobilul ca locuință, instanța reține că acesta nu a fost dovedit.

În acest sens, instanța constată nu doar că pârâtul nu a adus nicio dovadă în sensul că a folosit imobilul ca locuință după data de 06.03.2023, ci și faptul că din planșele fotografice depuse la dosar, imobilul se afla într-o stare de degradare, nefiind locuit de o persoană.

Având în vedere că pârâtul nu i-a permis în mod nejustificat reclamantei să folosească imobilul, deși aceasta avea o cotă de 3/5 din dreptul de proprietate, instanța reține că pârâtul îi datorează reclamantei contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada în care reclamanta a fost privată de prerogativa folosinței bunului.

Conform concluziilor raportului de expertiză (f. 184), contravaloarea folosinței imobilului în litigiu este de 909,27 de lei pe lună. Astfel, cota de 3/5 ce se cuvine reclamantei este de 545,56 de euro pe lună.

Având în vedere aceste considerente, instanța va obliga pârâtul la plata către reclamantă a echivalentului în lei la data plății a sumei de 545,56 de euro pe lună, începând cu data de 06.03.2023 și până la data la care pârâtul va permite reclamantei folosirea imobilului.

Cu privire la cheltuielile de judecată, instanța va lua act de faptul că reclamantă își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli pe cale separată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta G.

E.

S.R.L., ....., ##### #####, cu sediul ales în ..... ..... ... ... ........ ........ ....., în contradictoriu cu pârâtul M.

T., cu domiciliul în ..... ..... ..... ....., și cu domiciliul ales în ........ ........ ...... ...... ........ .........

Dispune ieșirea din indiviziune a părților cu privire la imobilul situat în ......... ........., compus din: apartamentul nr. 1, format din 4 camere, hol, bucătărie, cămară, baie, culoar, vestibul, boxă și spălătorie, ce ocupă întregul parter al imobilului situat în ......... ........., având nr. cadastral ### (nr. cadastral vechi ####), înscris în CF nr. ### ... ...

CF vechi ##########), precum și din terenul-curte aferent apartamentului, în suprafață de 100 mp, parte din întregul teren din ...... ......, având nr. cadastral ####### și fiind înscris în CF nr. ####### .......... ...........

Atribuie în natură reclamantei imobilul situat în ......... ........., compus din: apartamentul nr. 1, format din 4 camere, hol, bucătărie, cămară, baie, culoar, vestibul, boxă și spălătorie, ce ocupă întregul parter al imobilului situat în ......... ........., având nr. cadastral ### (nr. cadastral vechi ####), înscris în CF nr. ### ... ...

CF vechi ##########), precum și din terenul-curte aferent apartamentului, în suprafață de 100 mp, parte din întregul teren din ...... ......, având nr. cadastral ####### și fiind înscris în CF nr. ####### .......... ...........

Obligă reclamanta la plata către pârât a unei sulte în cuantum de 475.460 de lei, corespunzătoare cotei acestuia de 2/5, sultă ce se va plăti în termen de 6 luni de la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri.

Obligă pârâtul la plata către reclamantă a echivalentului în lei la data plății a sumei de 545,56 de euro pe lună, începând cu data de 06.03.2023 și până la data la care pârâtul va permite reclamantei folosirea imobilului.

Ia act de faptul că reclamantă își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli pe cale separată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.

Cererea de apel se va depune la Judecătoria Sectorului 1 București.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, cu mijlocirea grefei instanţei, azi, data de 20.06.2025.

PREŞEDINTE, GREFIER,

######### #########

Red. ##########