Hotărâre nr. 6300 din 30.05.2025

Dosar nr. .....

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA SECTORUL 1 BUCUREŞTI

SECŢIA A-II-A CIVILĂ

SENTINŢA O Nr. ####

Şedinţa publică de la 30.05.2025

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE: Q. Y.

GREFIER: N. R.

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanţi C. B., L. V., Z. T. , J. W. G., S. A. E.D. H. O. şi pe pârâti P. I. X. K.U.K., M. F. W. Z. S.A., având ca obiect constatare nulitate act juridic.

Dezbaterile în fond și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la data de 12.03.2025, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre; la acel termen, instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la 27.03.2025, la 04.04.2025, la 16.04.2025, la 30.04.2025, la 15.05.2025 şi ulterior la 30.05.2025, când a hotărât următoarele:

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 la data de 17.05.2023, sub nr. ....., reclamanții C.

B., L.

V., Z.

T. , J.

W.

G., S.

A.

E. și H.

O. au chemat în judecată pe pârâţii P.

I.

X.

K.U.K. și J.

F.

W.

Z.

S.A., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ###### de către SPN L.

A.

N.

D.

E.

F., a Încheierii de rectificare nr. ######### si a Actului Aditional la Contractul de vânzare sus-mentionat autentificat nr.###### de către SPN L.

A.

N.

D.

E.

F., precum și rectificarea cărții funciare nr. ####### UAT Voluntari, ca efect al constatării nulității contractului de vânzare si a Actului Adițional la Contractul de vânzare susmentionat autentificat sub nr.###### de către SPN L.

A. si D.

E.

F..

Totodată, s-a solicitat și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamanții au arătat că suntproprietarii unor imobile compuse din teren și casă, proprietăți individuale și exclusive, situate în ....... ....... ....... ....... ..........

Imobilele au fost achiziționate fie direct de la C. I. W. H., fie de la o persoană fizică care la rândul său a achiziționat de la C. o parcelă individuală de teren situată în ..... ...... ...... .......... ...........

Odată cu dobândirea proprietăților reclamanților li s-a constituit și un drept de servitute de trecere auto și pietonală intabulat în mod corespunzător în cartea funciară.

Proprietățile acestora sunt racordate la reteaua de apă si canalizare din 2003, având exercitarea liberă și neîngrădită a dreptului de proprietate.

Reclamanții au cumpărat de la pârâta C. imobilele racordate la utilități, apă și canalizare, condiții esențiale la dobândirea unui imobil, având ca destinație locuință.

Astfel, imobilele noastre au fost și sunt racordate la: Bazinele de apă - proprietatea C.

I.

W.

H.

SA, cum rezultă din: Autorizația de construire nr ##### și Procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. #####; Instalația de canalizare, instalația de apă, instalațiile de electricitate și instalațiile rețelelor de gaze — toate aceste instalații au fost proprietatea C.

I.

W.

H.

SA așa cum rezultă din: Autorizația de construire nr ##### și Procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. ######, Actul de dezmembrare nr. ######.

Reclamanții au invocat nulitatea absoultă a contractului autentificat sub nr. ####### și a actului adițional nr. ###### pentru încălcarea capacității speciale de folosință a persoanei juridice.

Astfel, P.

C.

J. nu are capacitate de folosință pentru achizionarea imobilelor, având în vedere scopul special al acesteia, prevăzut în mod expres de legiuitor, atât conform vechii legislații, art. 3, art 4 din Legea 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cât și noii legi, art. 2, art. .........., art. 63 Legea 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.

Astfel, prin constatarea nulității contractului se va reveni la situația anterioară și la respectarea de către terți, inclusiv de P.

C.

J.

X. atât a servituților constituite și transmise odată cu dobândirea drepturilor noastre de proprietate individuală, cât și a drepturilor noastre de folosire liberă si neîngradită a rețelei de apă și canalizare, astfel cum au fost dobândite de la C.

I.

W.

H.

S.A.

Cumpărătorul terenului, a gospodăriei de apă și a rețelei de canalizare este o asociație de proprietari, fiind incidențe dispozițiile art. 4 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, respectiv dispozițiile art. 2, art. 11, art. 63 din Legea nr. 196/2018 - privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.

O asociație de proprietari nu are ca scop dobândirea de imobile, ci doar administrarea unei proprietăți comune.

Nici in vechea legislatie, nici în actuala nu se prevede ca scop achiziționarea de imobile în vederea realizării scopului prevăzut de lege pentru Asociațiile de Proprietari.

Astfel, prin încheierea și autentificarea contractului de vânzare cumpărare nr. ###### si a Actului Aditional la Contractul de vânzare sus-mentionat autentificat sub nr. ###### - scopul asociației de proprietari expres reglementat de dispozițiile Legii speciale nr. 196/2018 a fost eludat, fiind încălcate astfel prevederile privind capacitatea de folosință a persoanelor, respectiv dispozițiile art. 206 alin. 2 Cod Civil.

Mai departe, reclamanții au invocat încălcarea dispozițiilor art. 100 alin. 4 din Legea nr. 196/2018, susținând că pârâta C. nu avea dreptul să vândă aceste bunuri aflate în proprietatea sa individuală, care deservesc încă din anul 2003 imobilele lor la utilități, iar o asociație de proprietari, la rândul său, nu avea dreptul să le cumpere, având în vedere capacitatea de folosintă specială a sa.

În probațiune reclamanții au solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

Pârâta J.

F.

W.

Z.

S.A. a depus întâmpinare (f. 84 vol.

I) prin care a invocat excepția necompetenței teritoriale, excepția conexității în raport de dosarul nr. ###### și excepția lipsei de interes, iar în subsidiar, pe fond, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.

În fapt, pârâta a arătat este o societate pe acțiuni având ca obiect principat de activitate dezvoltarea și promovarea imobiliară, iar principala modalitate de desfășurare a activității constă în edificarea de imobile rezidențiale.

Începând cu anul 2007 pârâta a finalizat realizarea ansamblului rezidențial K.X." situat în ..... ..... R.......... ........., compus dintr-un număr de 203 unități locative tip vila („Ansamblul Rezidențial").

În scopul de a facilita accesul proprietarilor la utilități, pârâta a realizat construcția rețelei de apă și canalizare ce deservește Ansamblul Rezidențial în baza Autorizație de construire nr. ..... din data de ####### si o Autorizație nr. ...... din data de ##### fiind recepționate în baza Procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. ....... din data de ####2005, procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. ### din 2005 și a Procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. ....... din data de ####2007 încheiate cu ####### („Rețeaua de apa si canalizare„)

Construcția Rețelei de apă și canalizare s-a realizat pe cheltuiala și proprietatea exclusiva a pârâtei C. I. W. H. S.A..

De asemenea, în scopul bunei administrări a Ansamblului Rezidențial, proprietarii unităților locative au înființat P.

C.

E.

X. — copârâta din prezenta cauză, urmând ca aceasta sa îndeplinească atribuțiile prevăzute de fosta Lege nr. 230/2007 privind asociațiile de proprietari, în prezent cele prevăzute de Legea nr. 196/2018.

Prin contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar reclamanții au dobândit exclusiv dreptul de proprietate asupra construcțiilor și a suprafețelor de teren menționate în contracte, nicidecum vreo cotă indiviză din dreptul de proprietate asupra rețelei de apă și canalizare.

Prin urmare, nici reclamantul și nici autorii săi nu au dobândit în vreun moment un drept de proprietate asupra rețelei de apă și canalizare.

Având în vedere faptul că P.

C.

E.

X. era cea care se ocupa de gestionarea Ansamblului Rezidențial și a tuturor aspectelor ce țin de buna funcționare a acestuia, pârâta a încheiat cu aceasta contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ........ din data de #####, rectificat prin încheierea de rectificare nr. ... din data de ####2020 de C.

K.L.

A.

N.

D.

E." prin intermediul căruia pârâta a înstrăinat către aceasta dreptul de proprietate asupra imobilului compus din teren intravilan în suprafață măsurată de 75 mp situat în ......... ........., ...... ...... ####, având nr. cadastral ######, intabulat în CF nr. ####### a Orașului #####, precum și gospodăria de apă și rețeaua de apă și canalizare situate pe acesta („Contractul de vânzare-cumpărare nr. ........").

În continuare, prin actul ce face obiectul prezentei cauze, respectiv prin Actul Adițional nr.

O autentificat sub nr. ....... din data de ###### la Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ........ părțile au convenit că obiectul vânzării este reprezentat de dreptul de proprietate asupra împrejmuirii Ansamblului Rezidențial (n.n. gardul) și a rețelei de apă și canalizare („Actul Adițional nr. 1").

Ca urmare a acestei operațiuni, P. C. E. X. a dobândit în patrimoniul sau aceste bunuri ce țin exclusiv de Ansamblul Rezidențial și care sunt necesare pentru buna administrare a acestuia.

Pentru a consolida acest argument, se arată că prin Actul Adițional nr. 1 s-a menționat în mod expres declarația copârâtei P.

C.

E.

X. care s-a obligat să asigure continuarea furnizării serviciului de apă și canalizare pentru toți consumatorii Ansamblului Rezidențial.

În ceea ce privește lipsa de interes a reclamanților, pârâta a menționat că potrivit dispozițiilor Art. 32 alin. (1) lit. d) C. proc. civ. o condiție esențială pentru exercitarea acțiunii civite este justificarea unui interes.

Nici reclamantul și nici autorii acestora nu au dobândit de la pârâtă un drept de proprietate asupra Rețelei de Apă și Canalizare și nici o cotă indiviză din acest drept.

Prin încheierea Contractului de vânzare-cumpărare nr. ........ și a Actului Adiționat nr. 1 acesta situație nu a suferit modificări de natura a-i încalcă sau îngrădi acestuia dreptul la Rețeaua de Apă și Canalizare, ci doar ca începând cu acel moment plățile pe care reclamantul trebuie sa le facă reprezentând contravaloarea consumului de apa vor fi achitate către o noua persoana.

Pentru soluționarea corectă a prezentei cauze trebuie să se facă delimitarea dintre un bun utilizat și aflat în coproprietate comuna forțată potrivit legii sau unor acte juridice și un bun care deși este utilizat de mai multe persoane nu se afla în coproprietatea acestora.

Cu privire la fondul cererii de chemare în judecată se arată că, în măsura în care instanța de judecată va aprecia totuși că există un interes în promovarea prezentei acțiuni, se solicită a se constata netemeinicia cererii de chemare în judecată întrucât dobândirea de către asociația pârâtă a rețelei de apă și canalizare corespunde scopului statutar al acesteia, acela de a gestiona buna administrare a ansamblului rezidențial.

În drept, pârâta a invocat art. 32, 33, 205, 453 Cod pr. civ., Art. 206, 649, 1.665 Cod Civit, Art. 2 Legea nr. 196/2018.

În probațiune, s-a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

Prin întâmpinarea depusă de pârâta P. I. X. "R." (f. 100 vol. I), s-a solicitat respingerea cererii ca lipsită de interes, iar în subsidiar ca neîntemeiată.

În apărare, pârâta a invocat că reclamanții nu sunt coproprietarii gospodăriei de apă și rețelei de canalizare și de apă situate pe terenul în suprafață de 7,5 mp.

Gospodăria de apă deservește toate imobilele din ansamblu, fiind predată în fapt pârâtei încă din anul 2013 în vederea administrării, pentru furnizarea apei potabile către cele 203 de imobile.

Conform contractului, pârâta s-a obligat să respecte toate servituțile de trecere auto și pietonale existente pe teren, teren ce este destinat accesului la gospodăria de apă.

A mai susținut pârâta că în condițiile în care asigură întreținerea, repararea și reviziile periodice ale rețelei de apă, scopul pentru care a fost înființată Asociația, acela de a menține în bună stare ansamblul Class, este atins.

În drept, pârâta a invocat art. 205 C.pr.civ.

În probațiune, s-a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

La termenul de judecată din data de 10.04.2024 instanța a respins ca neîntemeiată excepția necompetenței teritoriale.

Prin încheierea de ședință din data de 14.06.2024 instanța a respins ca neîntemeiată excepția conexității.

În data de 05.11.2024 pârâta J. F. W. Z. S.A. a depus note de ședință prin care a solicitat suspendarea judecății până la soluționarea definitivă a dosarului nr. ##### și a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților.

Sub aspect probatoriu, în cauză a fost încuviințată și administrată proba cu înscrisuri.

Deliberând cu prioritate asupra cererii de suspendare a judecății, instanța reține că potrivit art. 413 alin. 1 pct. 1 C.pr.civ., instanţa poate suspenda judecata când dezlegarea cauzei depinde, în tot sau în parte, de existenţa ori inexistenţa unui drept care face obiectul unei alte judecăţi.

Se constată faptul că dosarul nr. O a fost soluționat în primă instanță prin sentința ########## nr. ######### pronunțată de Judecătoria Q., sentință ce a rămas definitivă prin neapelare în data de 10.09.2024.

Având în vedere că sentința ########## nr. ######### este definitivă, instanța va respinge ca rămasă fără obiect cererea de suspendare a judecății cauzei până la soluționarea definitivă a dosarului nr. ######.

În continuare, instanţa se va pronunţa cu prioritate asupra excepţiei lipsei de interes, invocată de ambii pârâți.

Condiţiile pentru introducerea unei acţiuni în justiţie sunt prevăzute de art. 32 alin. (1) Cod procedură civilă şi constau în existenţa capacităţi procesuale şi a calităţii procesuale, formularea unei pretenţii şi justificarea unui interes.

Prin interes se înțelege folosul practic, material sau moral, urmărit de cel care a pus în mișcare acțiunea civilă, iar potrivit art. 33 teza I C.pr.civ., interesul trebuie să fie determinat, legitim, personal, născut şi actual.

Condiția privitoare la caracterul personal al interesului prespune faptul că cel care formulează cererea urmărește să obțină, direct sau indirect, un folos practic pentru sine.

Întrucât în cauză s-a solicitat a se constata nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ##### de către SPN L.

A. si D.

E.

F., a Încheierii de rectificare nr. ###### si a Actului Aditional la Contractul de vânzare sus-mentionat autentificat nr. ###### de către SPN L.

A. si D.

E.

F., interesul reclamanților urmează a fi analizat prin prisma obiectului acţiunii, tinand cont de regimul juridic al nulităţii absolute.

Potrivit art. 1247 alin. 2 C. civ., nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, pe cale de acţiune sau de excepţie, aşa încât se va retine că nulitatea absolută are un regim juridic diferit de acela al nulităţii relative, aceasta putand fi invocată oricând şi de către orice persoană interesată.

În această ipoteză, conditia interesului se află în strânsă legătură cu conditia calitatii procesuale, în sensul că orice persoană care justifica un interes în sensul dispozitiilor art. 33 C.pr.civ. are şi calitatea procesuală activă pentru a acţiona în justiţie.

Reclamanții au arătat că sunt proprietarii unor locuințe individuale (case) din cadrul condominiului de tip ansamblu rezidențial denumit O, situat in ..... ..... R., O .... .... ..........

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ........ din data de #####2020, rectificat prin încheierea de rectificare nr. ... din data de ####.2020 de C.

K.L.

A.

N.

D.

E.", pârâta C.

I.

W.

H.

S.A., care a edificat ansamblul rezidențial K.X.", a vândut către P.

C.

E.

X. dreptul de proprietate asupra imobilului compus din teren intravilan în suprafață măsurată de 75 mp situat în ......... ........., ...... ...... ####, având nr. cadastral #####, intabulat în CF nr. ####### a Orașului #####, precum și gospodăria de apă și rețeaua de apă și canalizare situate pe acesta (f. 15).

Prin Actul Adițional nr. 1 autentificat sub nr. ....... din data de ##### la Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ........ (f. 20) pârâții au convenit că obiectul vânzării este reprezentat de dreptul de proprietate asupra împrejmuirii ansamblului și a rețelei de apă și canalizare ce alimentează ansamblul rezidențial, reţeaua de apă şi canalizare fiind compusă astfel: lungime reţele canalizare: 1820 ml, instalaţii de alimentare cu apă: gospodăriei apă, puţ de mare adâncime, reţele de furnizare apă: 1900 ml; gard metalic cu înălţimea de 2 m.

Instanţa reține că reclamanții nu au dovedit existența unui interes determinat, legitim, personal, născut şi actual pentru a formula cererea în constatarea nulităţii absolute a actelor juridice menționate.

În acest sens, așa cum reclamanții înșiși au învederat, aceștia nu dețin vreo cotă-parte din dreptul de coproprietate forţată asupra reţelelor/instalaţiilor de apă şi canalizare care deserversc ansamblul rezidenţial și terenul aferent, care au făcut obiectul vânzării conform contractelor antereferite.

Totodată, instanța subliniază că în situaţia constatării nulității absolute a contractului de vânzare, bunurile s-ar întoarce în patrimoniul vânzătorului, iar nu în cel al reclamanților.

Reclamanții dețin doar un drept de folosinţă cu privire la reţeaua de apă şi canalizare, drept care subzistă indiferent dacă contractul de vânzare perfectat de pârâți va fi anulat sau nu.

În justificarea interesului, reclamanții au susținut că prin acțiunile sale P.

C.

E.

X. le tulbură dreptul de servitute auto și pietonal și le îngrădește dreptul de a folosi liber și neîngrădit rețeaua de apă și canalizare, iar prin constatarea nulității contractului se va reveni la situația anterioară și la respectarea de către terți, inclusiv a asociației de proprietari, a servituților constituite și a dreptului de folosință a rețelei de apă și canalizare.

Se observă astfel că reclamanții invocă în realitate lezarea unor drepturi de către asociația pârâtă nu prin încheierea contractului, ci prin săvârșirea unor fapte.

Sub acest aspect, trebuie menționat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ........ din data de ####2020, cumpărătorul P.

C.

E.

X. a declarat că a luat cunoștință de servituțile de trecere auto și pietonal asupra terenului ce face obiectul contractului și a înțeles să cumpere în aceste condiții.

Instanța reține că în situația în care titularii unui drept de servitute sunt tulburați în exercitarea dreptului, aceștia au la dispoziție o acțiune specifică pentru apărarea dreptului lor real.

Reclamanții nici măcar nu au indicat prin ce acțiune pârâta le tulbură dreptul de servitute auto și pietonal sau dreptul de a folosi rețeaua de apă și canalizare, și nici în ce mod le sunt afectate în concret aceste drepturi, iar eventuala tulburare în exercițiul drepturilor pe care reclamanții le dețin nu poate fi înlăturată doar prin anularea/constatarea nulității absolute a contractului prin care s-a transmis dreptul de proprietate de la C.

I.

S.A. la P.

C.

E.

X..

În plus, pârâta cumpărătoare a arătat că i s-a predat în fapt încă din anul 2013 gospodăria de apă care deservește toate imobilele situate în ansamblul rezidețial, administrând-o pentru a furniza apă potabilă celor 203 imobile, susțineri ce nu au fost contestate în cauză.

Prin urmare, întrucât reclamanții nu au dovedit obținerea unui folos practic ca urmare a constatării nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ###### de către SPN L.

A.

N.

D.

E.

F., a Încheierii de rectificare nr. ####### si a Actului Aditional la Contractul de vânzare sus-mentionat autentificat nr.##### de către SPN L.

A. si D.

E.

F., instanța va admite excepția lipsei de interes, invocată de pârâte, cu consecința respingerii primului capăt de cerere ca lipsit de interes.

În ceea ce privește solicitarea de rectificare a cărții funciare nr. ####### UAT ###### ca efect al constatării nulității contractului de vânzare si a Actului Adițional la Contractul de vânzare susmentionat autentificat sub nr.###### de către SPN L.

A. si D.

E.

F., instanța va respinge ca neîntemeiată cererea de rectificare a cărții funciare, având în vedere menținerea actelor juridice în privința cărora s-a invocat nulitatea absolută și faptul că acțiunea în rectificare are ca izvor anularea actelor respective.

În temeiul art. 453 alin. 1 C.pr.civ., potrivit căruia partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată, instanța va respinge ca neîntemeiată și cererea reclamanților de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată, față de culpa procesuală ce le revine în declanșarea prezentului litigiu.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE.

Respinge cererea de suspendare a judecății cauzei, ca rămasă fără obiect.

Admite excepția lipsei de interes, invocată de pârâte.

Respinge, ca lipsit de interes, capătul de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ##### de către SPN L.

A. si D.

E.

F., a Încheierii de rectificare nr. ###### si a Actului Aditional la Contractul de vânzare autentificat nr.######## de către SPN L.

A. si D.

E.

F..

Respinge ca neîntemeiat capătul de cerere privind rectificarea cărții funciare.

Respinge ca neîntemeiată cererea reclamanților C.

B., L.

V., Z.

T., J.

W.

G., S.

A.

E.D.

H.

O. toţi cu domiciliul procesual ales în ......... ......... ........ ........, de obligare a pârâților P.

I.

X.

K.U.K., cu sediul în ... ...

R...... ..... ########## M.

F.

W.

Z.

S.A. cu sediul procesual ales în .... .... ..... ....., la plata cheltuielilor de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 1, în situaţia exercitării căii de atac.

Pronunţată astăzi, 30.05.2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mjilocirea grefei.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Q. H. N. U.

Pentru judecătorul transferat la altă instanţă

semnează preşedintele instanţei

Red./Tehnored./#####./02.06.2025

Printat – 2 ex.

Comunicări - 8