Hotărâre nr. 5177 din 30.04.2025

Dosar nr. ...

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA SECTORUL 1 BUCUREŞTI

SECŢIA A-II-A CIVILĂ

SENTINŢA O Nr. ########

Şedinţa publică de la 30.04.2025

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE: Z. H.

GREFIER: G. D.

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul X. P. şi pe pârâţii JSNC şi J. F. I., având ca obiect obligaţie de a face.

Dezbaterile în fond și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la data de 19.02.2025, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta sentinţă; la acel termen, instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la 06.03.2025, la 21.03.2025, la 04.04.2025, 16.04.2025 şi ulterior la 30.04.2025, când a hotărât următoarele:

INSTANŢA,

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 21.09.2023 sub numărul de dosar ######, reclamantul X.

P. în contradictoriu cu pârâţii FFFFF şi J.

F.

I., a solicitat instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună obligarea paraților la încheierea contractului de vanzare-cumparare pentru apartamentul nr. ....... .......

C, situat in .................... ........ ........, în temeiul Legii nr. 85/1992 si al Decretului Lege nr. 61/1990.

In fapt, reclamantul a precizat că are calitatea de chiriaș in apartamentul sus-mentionat repartizat ca urmare a evacuării familiei sale dintr-o casa naționalizata si redobândita de fostul proprietar în perioada 2009-2011.

In prezent, foloseşte apartamentul din .................... ......... – ........, in calitate de titular Contract de locaţiune nr. ######.

In ultimii ani, reclamantul a solicitat de mai multe ori cumpărarea imobilului sus-menționat, reprezentanții CCCC. comunicandu-i însă refuzul de a vinde acest imobil, motivat de faptul ca imobilul face parte din domeniul public, având caracter de locuința sociala.

Reprezentanții SLS, respectiv O.

A.

V. au atribuit acestui contract caracter de locuința sociala, desi nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de Legea 114/1996 si normele juridice din domeniul funcționarii administrației publice locale, pentru a cataloga aceasta locuința ca fiind locuința sociala si a face inaplicabile dispozițiile Legii 85/1992 si Decretul Lege 61/1990.

Aşadar, considera aceasta calificare a locuinţei in cauza de a fi o "locuința sociala", ca fiind una arbitrara, fara nici un fundament legal, pentru următoarele motive :

Potrivit art. 39 din Legea 114/1996, prin care se instituie cadrul legal al acestui tip de locuinţe, locuinţa sociala face parte din domeniul public al administraţiei locale.

In acest sens, urmează ca instanţa sa constate ca imobilul in litigiu nu face parte din domeniul public al Primăriei, constatat si inventariat ca atare in conformitate cu OUG 57/2019.

Pentru a pentru a dobândi statut de locuinţa sociala era imperios necesar sa existe o hotărâre a CGMB, de trecere in domeniul public a imobilului dupa construirea/achiziţionarea acestuia si înainte de încheierea Contractului de închiriere, aceasta procedura fiind singura de natura a conferi caracter de imobil aflat in domeniul public al Municipiului Bucureşti.

Pornind de la conceptul de locuinţa sociala astfel cum acesta este succint enunţat în Anexa nr.6 din Normele metodologice (de aplicare a HG.391/1993 n.n.), se ajunge in mod evident la concluzia ca destinaţia de locuinţa sociala nu poate fi nici rezultatul acordului intre părţile din contractul de închiriere ce are ca obiect respectiva locuinţa si nici al vreunei dispoziţii de primar.

Doar printr-o Hotărâre a CGMB se poate stabili apartenența unui imobil in domeniul public al Municipalității, si supunerea acestuia unei inventarieri anuale.

Or, in condiţiile in care lipseşte o astfel de Hotărâre a CGMB, ci doar o dispozitie a Primarului General Capitalei, acest imobil nu face parte din meniul public (ci privat) al administrației locale, (conform art. 39 din Legea - 1996), este cert ca regimul juridic al locuinței in litigiu nu poate fi cel de locuinţă sociala.

In practica judiciara, s-a statuat un mod constant in situații similare, ca imobilele denumite generic "locuințe sociale" de către A.F.I. nu îndeplinesc condițiile legale pentru a fi scoase de sub incidența dispozițiilor Legii 85/1992.

Așadar acestei locuințe ii sunt aplicabile dispozițiile Legii 85/1992 privind vânzarea de locuinţe iar dreptul de opţiune pentru încheierea contractului de vanzare-cumparare aparţine cumpărătorului (titular al Contractului de închiriere) iar nu vânzătorului, care, la cererea cumpărătorului este obligat sa încheie actul, aceste dispoziții derogând de la principiul consensualismului.

În drept, s-au invocat Decretul Lege 61/1990, Legea 85/1992, Legea 114/1996, Legea 215/2001, 213/1998.

În dovedire, s-a solicitat proba cu înscrisuri.

Pârâta J. F. I. a formulat întâmpinare (fila 42), prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

În motivare, pârâta a arătat, în esență că, nu poate fi obligată la vânzarea imobilelor din categoria locuințelor sociale, față de art. 47 din Legea nr. 114/1997 republicată.

Apartamentul din litigiu are statutul de locuință socială destinată locatarilor pentru protecție socială, astfel cum rezultă și din contractul de închiriere încheiat.

Mai mult, a precizat că reclamantul cunoștea și a acceptat caracterul de locuință socială a apartamentului pe care îl deține în calitate de chiriaș, contractul de închiriere având inserată mențiunea locuință socială, acesta fiind repartizat tocmai pentru că acesta nu putea să obțină o locuință de pe piața liberă.

Totodată, a susținut că, obligând pârâtul la închirierea contractului de vânzare-cumpărare, s-ar încălca dispozițiile art. 1179 C.civ., care reglementează condițiile esențiale pentru validitatea contractului, în speță consimțământul părții care se obligă, conform art. 1182 Cod civ.

În drept, pârâtul a invocat prevederile 205 C.pr.civ., precum și a celorlalte acte normative menționate în cuprinsul întâmpinării.

Pârâtul a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

Pârâtul CPS, nu a formulat întâmpinare în cauză.

Sub aspect probatoriu, instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile atașate de părți la dosar.

Analizând înscrisurile administrate în cauză, instanţa reţine următoarea situație de fapt relevantă:

În fapt, între reclamantul K.

R., în calitate de chiriaș, și pârâta O.

A.

V., în calitate de locator, s-a încheiat Contractul de locațiune pentru suprafețele cu destinația de locuință socială nr. ####, având ca obiect închirierea imobilului O nr. ....... .......

C, situat în .................... ........ ........, compus din 2 camere în suprafață de 34,20 mp şi dependinţe în suprafaţă de 19 mp (f. 8).

Potrivit contractului, durata locaţiunii este de 5 ani, cu începere de la data de 03.08.2020 până la data de 03.08.2025.

Prin cererea comunicată în data de 04.09.2023, reclamantul a solicitat pârâtei O. A. V. cumpărarea imobilului sus-menționat în condițiile Legii nr. 85/1992 (f. 12-13), cererea nefiind însă soluționată favorabil.

În drept, conform art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, „locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrala sau in rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație si ale legii.”

Totodată, conform art. 2 din același act normativ, „construcţiile de locuinţe finanţate din fondurile statului, în curs de execuţie şi nerepartizate nominal până la data intrării în vigoare a prezentei legi, care nu pot fi terminate şi vândute în condiţiile reglementărilor în vigoare, pot fi vândute pe apartamente, pe paliere, pe scări, pe tronsoane de clădiri sau în întregime, prin licitaţie publică.

Fac excepţie de la prevederile alin. 1 locuinţele în curs de execuţie care trec, prin protocol, fără plata, în patrimoniul Parlamentului României, Ministerului Apărării Naţionale, Ministerului de Interne, Serviciului Român de Informaţii, Serviciului de Protecţie şi Paza, Ministerului Justiţiei - Direcţia generală a penitenciarelor, precum şi cele pe care acestea le construiesc prin planuri proprii de investiţii sau le achiziţionează folosind alocaţii bugetare care se asigura în acest scop.

Aceste locuinţe sunt supuse regimului locuinţelor prevăzute la art. 1 alin. 3.”

De asemenea, art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 prevede că „întreprinderile pentru vânzarea locuințelor si oficiile specializate pot vinde către populație locuințele construite din fondurile statului, în condițiile decretului-lege”, iar art. 5 alin. 2 din același act normativ prevede că „locuințele ocupate de chiriași se pot vinde numai acestora, pe baza cererilor adresate direct unităţilor specializate în vânzarea locuințelor.”

Pe de altă parte, potrivit art. 39 şi 47 din Legea nr.114/1996, „Locuinţele sociale aparţin domeniului public al unităţilor administrativ-teritoriale”, iar „Locuinţele sociale realizate potrivit prezentei legi nu pot fi vândute”.

Instanța are în vedere și Decizia în interesul legii nr. 5 din data de 21.01.2008, prin care s-a stabilit de către Înalta Curte de Casație și Justiție că dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statutului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ, așadar și contractului de închiriere încheiat de reclamant la data de 03.08.2020.

Noțiunea de locuinţă socială a fost reglementată de HG nr. 391/1993 privind asigurarea resurselor financiare pentru reluarea procesului investiţional la blocurile de locuinţe aflate în diferite stadii de execuţie şi ulterior prin Legea nr.114/1996.

Astfel, prin lit.

B pct. 14 din Normele metodologice la HG nr.391/1993, s-a stabilit că autorităţile publice locale, în cadrul competenţelor conferite de prevederile Legii administraţiei publice locale nr. 69/1991, pot aproba ca din locuinţele astfel realizate să reţină un număr de locuinţe, pentru a rezolva unele probleme sociale deosebite.

Locuinţa socială este definită, în înţelesul prezentei metodologii, în anexa nr. 6 la prezentele norme metodologice.

În anexa nr. 6 a Normelor metodologice la HG 391/1993, în art. 1, sunt stabilite două criterii de individualizare a locuinţei sociale: forma de proprietate, locuinţele sociale aparţinând autorităţilor locale, organizaţiilor non-profit sau unităţilor cooperaţiei şi modul de finanţare, fiind vorba de fondurile statului sau de autorităţile locale.

Tot în anexa 6 legiuitorul a indicat regimul juridic al locuinţei sociale, arătând că nu poate fi vândută sau subînchiriată.

Legea nr. 114/1996 defineşte, în art. 2 alin. 1 lit. c, locuinţa socială ca fiind aceea care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii, a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei.

Locuinţa socială este reglementată în detaliu în capitolul 5 din Legea nr.114/1996, prevăzându-se că face parte din domeniul public al unităţilor administrativ-teritoriale şi se repartizează de autorităţile administraţiei publice locale care o au în administrare.

Raportat la dispoziţiile legale care au reglementat în timp categoria locuinţelor sociale, rezultă că acestea au o destinaţie şi un regim juridic aparte, constituind o excepţie care necesită o consacrare expresă, tocmai în considerarea statutului lor special.

Având în vedere situaţia de fapt reţinută şi dispoziţiile legale sus-citate, instanţa apreciază că cererea reclamantului de obligare a pârâţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. ....... .......

C, situat in .................... nr. .... ...., este neîntemeiată, întrucât apartamentul ce face obiectul cererii este inclus în domeniul public și face parte din categoria locuinţelor sociale, fiind exceptat de la posibilitatea de a fi vândut chiriaşului în condiţiile Legii nr. 85/1992.

Pentru a reține această concluzie, instanța are în vedere prevederile Hotărârii nr. #### a Consiliului General al Municipiului București, în care este menționat în mod expres, la pct. ###, faptul că apartamentul nr. ..... ..... ...... ......

C, situat in .................... ........ ........, are destinația de „locuință socială”, fiind în domeniul public al Municipiului București.

Astfel, prin art. 8 din Legea nr. 213/1998, varianta în vigoare la data adoptării hotărârii, s-a dat posibilitatea Consiliului General al Municipiului București ca, prin hotărâre, să dispună trecerea bunurilor din domeniul privat al unității administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora.

Or, prin hotărârea în discuție se consfințește destinația imobilului de locuință socială și apartenența lui la domeniul public al Municipiului București, astfel cum rezultă din prevederile art. 1 ale hotărârii în discuție.

Se mai reţine că, prin Hotărârea nr. ####, emisă de Consiliul General al Municipiului Bucureşti, s-a aprobat achiziția de locuințe de la persoane fizice sau juridice prin procedura de negociere, la art. 3 prevăzându-se faptul că Imobilele cu destinatie de locuinte, astfel cumparate vor avea statut de "Locuinte sociale" si (dupa caz) Locuinte de necesitate si vor constitui domeniul public si proprietatea Municipiului Bucuresti.

Acestea vor fi repartizate in conformitate cu prevederile Legii nr.114/1996, completata si modificata, fiind achizitionate din surse bugetare.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ##### de Societatea M.

N.

C.

L.

Q.E.

S.

U.

Y.

S.A., în calitate de vânzător, şi ####, în calitate de cumpărător, a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. ........ din .......... .......... .... ....

C, situat in .................... ....... .......

Potrivit menţiunilor din contractul menționat, vânzarea s-a făcut în baza Hotărârii nr. #####, emisă de Consiliul General al Municipiului Bucureşti, imobilele urmând a constitui domeniu public, precum și în baza procesului-verbal nr. #### privind deschiderea ofertelor pentru achiziționarea de locuințe prin negociere conform Hotărârii nr. ###.

Prin urmare, din momentul cumpărării ###, locuința ocupată de reclamant a intrat în domeniul public cu statutul de „locuință socială”.

Cât privește susținerile reclamantului privind existența unor hotărâri judecătorești prin care s-a statuat că imobilele denumite generic "locuințe sociale" de către A.F.I. nu îndeplinesc condițiile legale pentru a fi scoase de sub incidența dispozițiilor Legii 85/1992, instanța constată că practica judiciară depusă de reclamant are în vedere apartamente din alte blocuri decât cel vizat în prezenta cauză, iar la dosar nu au fost depuse hotărâri judecătorești prin care să se fi statuat asupra lipsei caracterului de locuință socială a vreunui apartament/bloc situat în .................... ... ..., astfel că situația reținută în cuprinsul hotărârilor anexate cererii nu este comparabilă cu cea a reclamantului, toate făcând referire la imobile situate la altă adresă, având regimul lor propriu.

Pentru toate considerentele expuse, reținând că apartamentul nr. ....... .......

C, situat in .................... nr. ....., are statutul de locuinţă socială, instanța reține că pârâtele nu pot fi obligate să încheie cu reclamantul contractul de vânzare pentru acest apartament.

Prin urmare, instanţa va respinge cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul X.

P. cu domiciliul ales în ...... ......

T.

W., .......... .......... ... ... în contradictoriu cu pârâţii DAFL cu sediul în .......... ..........

B.

G., ....... ....... şi J.

F.

I. cu sediul în ...... ......

B.

G., ......... ........., ca neîntemeiată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Cererea de apel se va depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată astăzi, 30.04.2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Z. Y. G. Y.