Hotărâre nr. 8742 din 29.11.2023

Dosar nr. #####/299/2023

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA SECTORUL 1 BUCUREŞTI

SECŢIA A-II-A CIVILĂ

SENTINŢA CIVILĂ Nr. ####/2023

Şedinţa publică de la 29 Noiembrie 2023

Instanța constituită din:

PREŞEDINTE #### ####### #####

Grefier ######## ####

Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamanta ADMINISTRAŢIA FONDULUI IMOBILIAR şi pe pârâţii ####### #####, ####### #######, ####### ####### #########, ####### ##### ### - prin ocrotitor legal, ####### ###### ###### - prin ocrotitor legal, având ca obiect reziliere contract

Dezbaterile și susținerile în fond au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 16.11.2023, parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 29.11.2023, când a hotărât următoarele:

INSTANŢA

Deliberând asupra prezentei cereri, constată următoarele:

#### cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, la data de 11.04.2023, sub nr. #####/299/2023, reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar, în contradictoriu cu pârâții ####### #####, ####### #######, ####### ####### #########, ####### ##### ###, ####### ###### ######, a solicitat rezilierea contractului de închiriere pentru spaţiul cu destinaţia de locuinţă nr. 59221/02.12.2020 situat în Bucureşti, Şos.

Bucureşti-Târgovişte nr. 16A, ### #, ### #, ####, #####, sector 1 pentru nerespectarea clauzelor contractuale prevăzute la Cap.

III alin. 2, IU. b, punctul 10; evacuarea pârâţilor din spaţiul cu destinaţia de locuinţă situat Bucureşti, Bucureşti-Târgovişte nr. 16A, ### #, ### #, ## #, #####, sector 1, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea în fapt, reclamanta a învederat că spaţiul cu destinaţia de locuinţă situat în Bucureşti, Şos.

Bucureşti-Târgovişte nr. 16A, ### #, ### #, ### #, #####, sector 1, este deţinut de către pârâţi în baza contractului de închiriere nr. 59221/02.12.2020 încheiat între Administraţia Fondului Imobiliar în calitate de locator şi pârâtul ####### #####, în calitate de locatar.

Administraţia Fondului Imobiliar este un serviciu public de interes local care îşi desfăşoară activitatea în limitele competenţelor stabilite prin H.G.M.B. 129/2019 si are ca obiect de activitate administrarea, vânzarea, repararea şi întreţinerea fondului imobiliar al Municipiului Bucureşti şi în proprietatea publică şi privată a statului.

A mai precizat că pârâţii nu au respectat prevederile contractului de închiriere care la cap. III prevede obligaţia de achitare la termen toate cheltuielile aferente utilizării bunului

Conform dispoziţiilor contractuale cuprinse în capitolul III lit. b pct.10, locatarul are următoarele obligaţii, printre care sa achite la termen toate cheltuielile aferente utilizării bunului (cote de întreţinere, cheltuieli pentru iluminare, încălzirea, curăţarea părţilor şi instalaţiilor de folosinţă comună).

Conform procesului verbal de constatare înregistrat sub nr. 76637 din data de 21.09.2022 întocmit de inspectorii de specialitate din cadrul instituţiei reclamante, s-a constatat că imobilul este în stare bună, pârâţii acumulând debite la cotele de întreţinere.

#### nerespectarea clauzelor contractuale se impune rezilierea contractului de închiriere nr. 59221/02.12.2020, urmată de evacuarea chiriaşului și a familiei.

Dispoziţiile contractuale anterior invocate, continuă să-si producă efectele, conform principiului pacta sunt servanda. ##### în vedere toate aceste aspecte, pe baza probelor care vor fi administrate a solicitat rezilierea contractului de închiriere pentru spaţiul cu destinaţia de locuinţă nr. 59221/02.12.2020 situat în Bucureşti, Şos.

Bucureşti-Târgovişte nr. 16A, ### #, ### #, ### #, #####, sector 1, evacuarea pârâţilor din spaţiul cu destinaţia de locuinţa situat Bucureşti, Bucureşti-Târgovişte nr. 16A, ### #, ### #, ### #, #####, sector 1 şi obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 1270 alin. l şi alin. 2, art. 1350, art. 1777, art. 1830, art. 1831, art. 1832 Cod civil.

În dovedirea cererii, reclamanta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisurile aflate la dosarul cauzei.

Pârâții, deși legal citați, nu au formulat întâmpinare.

La data de 02.11.2023, pârâta ####### ####### a depus la dosarul cauzei note scrise (filele 67-69) prin care a arătat că poate dovedi faptul că a procedat la plata chiriei conform chitanțelor, iar întârzierea s-a datorat împrejurării că a fost internată împreună cu minorul ####### ###### ######, în vârstă de 17 ani, timp de două luni.

În susținerea notelor scrise, a depus la dosarul cauzei înscrisuri.

Sub aspectul probatoriului, instanța a încuviințat pentru părți proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei.

Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

În fapt, între reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar şi pârâtul ####### ##### a fost încheiat contractul de locațiune nr. 59221/02.12.2020 (filele 15-19), potrivit căruia reclamanta, în calitate de proprietar, a închiriat pârâtului, în calitate de chiriaş locuinţa din Bucureşti, Şos.

Bucureşti-Târgovişte nr. 16A, ### #, ### #, ####, #####, sector 1.

Contractul a fost încheiat pentru o durată de 5 ani stabilită conform H.C.G.M.B. nr. 238/18.06.2020, cu începere de la data de 02.12.2020 până la data de 02.12.2025.

###### lunară a fost stabilită conform Anexei 2, parte integrantă din contract, calculată conform prevederilor legale în vigoare (filele 15, 17), iar părţile au convenit că, pentru neplata la termen a chiriei, se datorează penalizări de 0,1% asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi care urmează aceleia când suma a devenit exigibilă, fără ca majorarea să poată depăşi totalul chiriei restante.

Conform prevederilor capitolului VI din contract (fila 19), s-a stabilit că atunci când, fără justificare, una dintre părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute în sarcina sa din contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune-interese, dacă este cazul.

Ca urmare a încheierii sale, a fost întocmită fişa suprafeţei locative închiriate (fila 16), precum şi fişa de calcul a chiriei (fila 17).

Pe parcursul derulării contractului, pârâtul a acumulat restanţe la plata chiriei pentru perioada 01.05.2022-30.09.2022, în cuantum de 2.019,85 lei (filele 10-12).

#### somat în acest sens de către reclamantă, potrivit dovezilor de la filele 9-13, pârâtul nu a înţeles să achite debitul restant datorat.

În egală măsură, pârâta ####### ####### s-a prezentat în faţa instanţei şi a dovedit achitarea chiriei restante, conform adeverinței nr. 805/ 10.10.2023 emise de Asociația de Proprietari ##########.

În drept, în conformitate cu prevederile art. 1270 C.civ., convenţiile legal încheiate au putere de lege între părţile contractante, acestea dobândind drepturi şi obligaţii pe care trebuie să le aducă la îndeplinire cu bună credinţă, conform art. 1170 C.civ., în caz contrar fiind angajată răspunderea contractuală a acestora.

Conform art.1516 C.civ., creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei.

Alineatul 2 al aceluiaşi articol prevede că atunci când, fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea să şi fără a pierde dreptul la daune interese, dacă i se cuvin: 1. să ceară sau, după caz, să treacă la executarea silită a obligaţiei; 2. să obţină, dacă obligaţia este contractuală, rezoluţiunea sau rezilierea contractului, ori, după caz, reducerea propriei obligaţii corelative; 3. să folosească, atunci când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său.

Conform art.1.552 C.civ: (1) Rezoluțiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere. (2) Declarația de rezoluțiune sau de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripție prevăzut de lege pentru acțiunea corespunzătoare acestora. (3) În toate cazurile, declarația de rezoluțiune sau de reziliere se înscrie în cartea funciară ori, după caz, în alte registre publice, pentru a fi opozabilă terților. (4) Declarația de rezoluțiune este irevocabilă de la data comunicării ei către debitor sau, după caz, de la data expirării termenului prevăzut la alin. (1).”

Totodată, se reţine că, potrivit art.1.549 alin.1 C.civ., dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea, sau după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese dacă i se cuvin.

Potrivit alin. 3 al aceluiași articol, dacă nu se prevede altfel, dispozițiile referitoare la rezoluțiune se aplică și în cazul rezilierii.

Rezilierea este unul din drepturile de care dispune creditorul în caz de neexecutare fără justificare a obligaţiilor contractuale de către debitor, alături de drepturile de a cere executarea silită, reducerea prestaţiilor sau de a invoca alt mijloc legal pentru realizarea dreptului său.

Alineatul (1) al art.1549 prezintă rezilierea drept un mijloc juridic subsecvent alegerii creditorului de a renunţa la executarea silită, eventual în mod cumulativ cu dreptul la daune-interese.

Textul legal reiterează dispoziţiile art.1021 din vechiul cod civil referitoare la dreptul de opţiune al creditorului între a solicita executarea silită sau desfiinţarea contractului, cu daune-interese.

Alegerea creditorului între executare silită şi reziliere depinde, în principal, de posibilitatea practică de realizare a interesului urmărit prin încheierea contractului precum şi de felul obligaţiei (de a da, a face, a nu face, implicând sau nu faptul personal al debitorului).

Acordarea dreptului la daune-interese, ca măsură complementară rezilierii, are loc fie în condiţiile clauzei penale, fie în contextul art.1530 C.Civ.

Astfel, rezilierea reprezintă acea sancţiune care intervine în cazul neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, sancţiune constând în desfiinţarea pentru viitor a contractului.

######### pârâtului de a achita chiria aferentă locuinţei folosite există în baza contractului încheiat între părți, iar prin neplata acesteia, au devenit incidente prevederile contractuale privind rezilierea convenţiei, trecând mai multe luni consecutive în care pârâtul nu a achitat chiria aferentă spaţiului, această împrejurare fiind considerată o neexecutare repetată și suficient de importantă.

Pârâta ####### ####### a învederat că ar fi existat o justificare pentru neexecutarea obligațiilor contractuale, constând în aceea că aceasta s-ar fi aflat în imposibilitate de a achita chiria ca urmare a împrejurării că ar fi fost internată împreună cu minorul ####### ###### ######, în vârstă de 17 ani, timp de două luni.

Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei (filele 70-79), a rezultat că minorul ####### ###### ######, în vârstă de 17 ani a fost internat în perioadele 05.04-19.04.2023 și 24.04.2023-28.04.2023 cu diagnosticul Pleurezia tuberculoasă fără mențiunea de confirmare bacteriologică sau histologică.

Instanța apreciază că această împrejurare, prin ea însăși, fără să existe alte dovezi justificative nu este de natură a înlătura răspunderea contractuală a pârâților sau a aduce o valență justificativă neexecutării obligațiilor contractuale care îi incumbau pârâtului ####### ##### în baza contractului de locațiune și care vizează neexecutarea nejustificată repetată a unor obligații contractuale aferente perioadei 01.05.2022-30.09.2022, obligații pentru care i s-a acordat un termen suplimentar de achitare a datoriei, în condiţiile art. 1522 alin.3 C.civ., conform notificării depuse la dosarul cauzei (filele 9-10), comunicate acestuia la data de 17.10.2022, dar pârâtul a înţeles să achite această sumă abia în cursul judecăţii, în luna octombrie 2023.

Acest fapt al plăţii nu împiedică totuşi rezilierea contractului de închiriere şi, pe cale de consecinţă, evacuarea pârâților din imobil, în condiţiile în care potrivit pactului comisoriu convenit de către părţi pentru intervenirea rezilierii era suficientă neexecutarea obligațiilor din contract, împrejurare dovedită în prezenta cauză de către reclamantă, astfel că devin incidente efectele depline ale clauzei contractuale menţionate, în sensul rezilierii contractului în discuţie, indiferent că prejudiciul produs intimatei a fost acoperit în timpul procesului.

Acest din urmă element prezintă importanţă numai din perspectiva rămânerii fără obiect a unei eventuale cereri în pretenţii a reclamantei, iar nu şi cu privire la legalitatea rezilierii şi a evacuării din imobil dispuse de către prima instanţă.

Existând un pact comisoriu convenit de către părţi, sunt incidente în cauză disp. speciale ale art. 1553, care presupun rezilierea contractului în raport de voinţa părţilor manifestată în cadrul pactului comisoriu, în condiţiile în care aceste întruneşte în speţă cerinţele punerii în întârziere a debitorului, precum şi condiţiile în care pactul comisoriu operează.

Astfel, prin aplicarea acestei norme la condiţiile generale de reziliere ale art. 1551 alin.1 teza a II-a C.civ., precum şi la considerentele de mai sus privind perioada în care pârâtul a neglijat să-şi achite chiria, se constată caracterului determinant a neexecutării din partea acesteia.

#### s-ar putea considera că neexecutarea este de mică însemnătate, totuşi a fost repetată şi, prin urmare, suficientă pentru desfiinţarea contractului.

Din această perspectivă, nu prezintă relevanţă dacă la data pronunţării prezentei mai subzistau sau nu motivele de reziliere, în condiţiile în care a existat o neexecutare cu caracter determinat şi prin aceasta se justifică efectul reziliator al pactului comisoriu, de care instanța nu poate face abstracţie și apreciază că aceasta încălcare contractuală este suficientă pentru a atrage rezilierea contractului.

Ţinând seama de faptul că pârâtul nu şi-a îndeplinit, fără justificare, obligaţia de plată a chiriei, acumulând restanţe pentru perioada menționată, instanţa apreciază solicitarea reclamantei de reziliere a contractului intervenit între părţi ca fiind întemeiată, motiv pentru care va admite cererea și va dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 59221/02.12.2020.

Ca efect al rezilierii contractului de închiriere, pârâții nu mai deţin nici un titlu locativ cu privire la imobilul în cauză, instanţa urmând a dispune evacuarea acestora din spaţiul închiriat, cu destinaţia de locuinţă, situat în Bucureşti, Şos.

Bucureşti-Târgovişte nr. 16A, ### #, ### #, ####, #####, sector 1.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată solicitate de către reclamantă în prezenta cauză, potrivit art. 453 alin. (1) C. proc. civ, „partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată”.

În acest sens, instanța constată că reclamanta a depus la dosar dovada achitării taxei de timbru în cuantum de 100 lei (fila 35).

Pe cale de consecință, instanța va obliga pârâţii în solidar, în baza art. 451 alin. (1) și 453 alin. (1) C. proc. civ., la plata către reclamantă a sumei de 100 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea formulată de reclamanta ADMINISTRAŢIA FONDULUI IMOBILIAR cu sediul în Bucureşti, sector 3, B-DUL ###### #########, nr. 16, în contradictoriu cu pârâții ####### #####, ####### #######, ####### ####### #########, ####### ##### ### - prin ocrotitor legal, ####### ###### ###### - prin ocrotitor legal, toţi cu domiciliul in Bucureşti, ŞOS.

BUCUREŞTI TÂRGOVIŞTE, nr. 16A, ### #, ### #, ### #, ap. 13 sector 1.

Dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 59221/02.12.2020 şi evacuarea pârâților din imobilul situat în Bucureşti, Şos. Bucureşti-Târgovişte nr. 16A, ### #, ####, ####, #####, sector 1.

Obliga pârâţii în solidar la plata către reclamantă a sumei de 100 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru.

Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Cererea de apel se va depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei, astăzi, 29.11.2023.