Hotărâre nr. 8440 din 10.11.2023

SENTINȚA CIVILĂ NR. ####/2023

Şedinţa publică din data de 10.11.2023

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE: #### ####

GREFIER: ####### #######

Pe rol se află soluţionarea cauzei civile privind pe reclamanta #### ########, pe pârâtul ######## ###### și pe intervenienta ####### #######-####, având ca obiect revendicare imobiliară.

Dezbaterile în fond şi susţinerile părţilor au avut loc în şedinţa publică din data de 13.09.2023 şi au fost consemnate în încheierea de la acea dată, parte integrantă din prezenta hotărâre; la acel termen, instanța, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților de a depune concluzii scrise, a amânat pronunţarea la data de 28.09.2023, 13.10.2023, 30.10.2023, respectiv la data de 10.11.2023, când a hotărât următoarele:

INSTANŢA,

Deliberând asupra prezentei cauze civile, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 16.09.2022 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, sub nr. #####/299/2022, reclamanta #### ########, în contradictoriu cu pârâtul ######## #####, a solicitat instanței obligarea pârâtului la lăsarea în deplină proprietate și pașnică posesie a imobilului apartament nr. 1, situat în București, xxxx parter, sector 1, având număr cadastral xxxx (număr vechi xxx1), înscris în Cartea funciară nr. xxx (provenit din Cartea funciară xxxx) a Municipiului București, sector 1, conform încheierii nr. ####/16.02.2005 eliberate de OCPI București, BCPI Sector 1. ## asemenea, a solicitat evacuarea pârâtului din imobilul situat în București, #### ######## ###### ### #, ### #, parter, sector 1.

Totodată, a solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, reclamanta a susținut că este proprietara imobilului situat în București, Intrarea Epocii nr. 4, ### #, parter, sector 1, având număr cadastral xxx (număr vechi xx), înscris în Cartea funciară nr. xxx (provenit din Cartea funciară 49xxx8) a Municipiului București, sector 1, conform încheierii nr. ####/16.02.2005 eliberate de OCPI București, BCPI Sector 1, prin moștenire de la defuncții săi părinți, așa cum rezultă din certificatul de moștenitor nr. 66/31.08.2022 emis în dosarul succesoral nr. 61/2022 și certificatul de moștenitor suplimentar nr. 65/31.08.2022 emis în dosarul succesoral nr. 60/2022, suplimentar la dosarul nr. 163/2007.

Reclamanta a susținut că atât în anul 2021, cât și în anul 2022 a primit somații de la ####### Locală Sector 1 pentru a lua măsuri de salubrizare și igienizare a imobilului pe care îl deține la adresa anterior menționată, însă nu a putut da curs acestor măsuri, întrucât persoana care ocupă în mod abuziv imobilul, pârâtul din prezenta cauză, refuză să părăsească imobilul.

Astfel, a fost inclusiv sancționată contravențional de către ####### Locală Sector 1 deoarece nu a respectat măsurile impuse prin somații.

##### în vedere că își dorește să își exercite prerogativele dreptului de proprietate asupra imobilului, reclamanta a solicitat ca pârâtul să elibereze spațiul.

Reclamanta nu a invocat niciun temei legal.

În probațiune, reclamanta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, precum și a probei cu interogatoriul pârâtului. Aceasta a depus un set de înscrisuri (f. 5-15).

Cererea a fost legal timbrată cu suma de 3.998,08 lei, astfel cum rezultă din chitanțele atașate la dosar (f. 1, 28).

## data de 24.11.2022, pârâtul ######## ###### și numita ####### ####### – #### au depus întâmpinare și cerere reconvențională (f. 39-46), prin care au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată și, pe cale reconvențională, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 1 situat în București, #### ######## ###### ### #, parter, sector 1, având numărul cadastral xxxx (număr vechi xxx1), înscris în CF nr. xxxx-U1 (provenite din Cartea Funciară nr. xxxx) a Municipiului București, sector 1. ## asemenea, au solicitat acordarea cheltuielilor de judecată.

În motivare, pârâtul a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 835/1 din 29.01.1998, S.C. ########## S.A. a vândut cumpărătorilor ###### ##### și ###### ####### locuința situată în București, Intrarea Epocii nr. 4, parter, ### #, sector 1, în suprafață utilă de 38,84 mp, compusă din 3 camere, bucătărie și marchiză.

Conform art. 8 alineatul final din contract, locuința nu poate fi înstrăinată pe durata de 10 ani prevăzută de Legea nr. 112/1995.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. xxxx de BNPA „######## #####, ###### ######, ### ######” încheiat între ###### ##### și ###### #######, în calitate de promitenți-vânzători, și ######## ######## ######## și ######## ######, în calitate de promitenți-cumpărători, promitenții-vânzători s-au obligat să vândă soților ######## apartamentul nr. 1 situat în București, xxxxx.

Conform legislației în vigoare, dat fiind termenul de 10 ani prevăzut de Legea nr. 112/1995 ce trebuia împlinit la data cumpărării pentru a putea perfecta un act de înstrăinare, acest contract de vânzare-cumpărare nu se putea încheia mai devreme de 29.01.2008.

Ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. xxxx2005 de BNPA „######## #####, ###### ######, ### ######”, dar mai înainte de expirarea termenului de 10 ani, adică 29.01.2008, dată de la care era permisă înstrăinarea imobilului, respectiv la data de 01.05.2007, promitentul-vânzător ###### ####### a decedat.

##### în vedere termenul stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. xxxx1/xxxx de BNPA „######## #####, ###### ######, ### ######”, în cursului anului 2008, atât pârâtul ######## ######, cât și defuncta ######## ######## ######## au discutat fie personal, fie telefonic cu promitenta-vânzătoare ###### ##### și cu fiica acesteia, #### ########, în legătură cu perfectarea vânzării.

Acestea nu au contestat niciodată dreptul pârâtului asupra imobilului, însă au afirmat că există un impediment, și anume că este necesară dezbaterea succesiunii promitentului-vânzător ###### #######.

Cele două susțineau că nu dispun de sumele de bani necesare dezbaterii succesiunii de pe urma defunctului, solicitând răbdare în acest sens.

După ce a decedat și promitenta-vânzătoare ###### #####, discuțiile au continuat doar cu reclamanta, care își manifesta în continuare disponibilitatea de a perfecta vânzarea, însă susținea că nu are bani pentru dezbaterea succesiunilor ambilor părinți.

## începutul anului 2020, pârâtul și defuncta sa soție i-au adus la cunoștință reclamantei intenția de a o sprijini financiar, ca urmare a discuției pe care aceștia din urmă au avut-o în prealabil cu fiica lor, ####### ####### ####.

Reclamanta le-a transmis că trebuie să se consulte mai întâi cu copiii săi care sunt plecați la muncă în străinătate.

## data de 03.06.2020, a decedat promitenta-cumpărătoare ######## ######## ########, unica moștenitoare a acesteia fiind ####### #######-####, în calitate de fiică, astfel cum rezultă din certificatul de moștenitor nr. 11xxxxx20 emis de B.I.N.

Acord, în condițiile în care soțul supraviețuitor, pârâtul din prezenta cauză, a renunțat la succesiune.

Ulterior, pârâtul a contactat-o din nou pe reclamantă, însă aceasta i-a oferit același răspuns.

Din înscrisurile depuse la dosar rezultă că reclamanta a reușit să dezbată succesiunea de pe urma promitenților-vânzători ###### ####### și ###### #####.

Întrucât prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. xxxx de BNPA „######## #####, ###### ######, ### ######” s-a convenit că toate drepturile și obligațiile din antecontract trec la moștenitori, reclamanta-pârâtă avea obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru apartamentul în litigiu.

Dat fiind că la data de 31.10.2022 a luat cunoștință de moștenitorul promitenților-vânzători, la data de 16.11.2022 a solicitat B.E.J. ########## ##### #### comunicarea notificării nr. 1/16.11.2022 către reclamanta-pârâtă, aceasta realizându-se la data de 17.11.2022.

Conform încheierii de certificare nr. 04/21.11.2022, la sediul S.P.N.

Dignitas s-au prezentat ######## ###### și ############## ####, în calitate de împuternicit al numitei ####### #######-####, lipsind reclamanta, în calitate de moștenitoare a promitenților-vânzători. ## data de 21.11.2022, s-a primit un e-mail de la #####. ###### #######, reprezentant al reclamantei, în care se preciza că aceasta nu se va prezenta și considerentele care au stat la baza acestei decizii.

Conform susținerilor pârâtului-reclamant, acesta are dreptul să dețină folosința apartamentului din Intrarea Epocii nr. 4 în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3671/12.12.2005 de BNPA „######## #####, ###### ######, ### ######”, în condițiile în care și-a respectat pe toată perioada obligația de a achita toate cheltuielile cu întreținerea, respectiv lumina, gaze, apa etc.

Prin urmare, nu există niciun temei pentru a se dispune evacuarea sa din imobil.

În continuare, a invocat art. 1073 C.civ. din 1864 și a susținut că reclamanta-pârâtă, în calitate de promitentă-vânzătoare, nu și-a îndeplinit obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru imobil, cu toate că termenul până la care acesta trebuia încheiat a expirat de mult timp.

În opinia pârâtului-reclamant nu trebuie omis că, la data de 07.09.2004, între ###### ##### și ######## ######## ######## s-a încheiat actul de vânzare-cumpărare, înscris sub semnătură olografă. ## aceeași dată, a fost încheiată și o declarație olografă sub semnătură privată.

Ambele acte sunt semnate în calitate de martor chiar de către reclamanta-pârâtă, fapt ce dovedește că aceasta a cunoscut încă din 07.09.2004 situația juridică a imobilului în discuție, cunoscând voința autorilor săi.

Pârâtul-reclamant a invocat art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, art. 1073 și art. 1077 C.civ. din 1864 și a susținut că, potrivit art. 6 alin. 2 și 3 C.civ., respectiv art. 3, 4 și art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privința condițiilor de validitate, ci și pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic, pentru executarea obligațiilor asumate de părți, pentru încetarea actului juridic.

În consecință, pentru soluționarea cererii de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, este necesar să se analizeze data la care a fost încheiat antecontractul invocat.

Pârâtul-reclamant a susținut că pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare trebuie să fie îndeplinite următoarele condiții: a) să existe un antecontract valabil încheiat cu respectarea dispozițiilor legale (în speță, părțile au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3671/12.12.2005 de BNPA „######## #####, ###### ######, ### ######”); b) antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; c) una din părți să refuze autentificarea actului (reclamanta-pârâtă a refuzat încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare); d) reclamantul să își fi îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontract (pârâtul a achitat integral prețul promitenților-vânzători încă din momentul încheierii promisiunii bilaterale și și-a îndeplinit obligațiile de a achita cheltuielile cu întreținerea etc. așa cum s-a stipulat în antecontract); promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului imobil, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunțării sentinței (reclamanta-pârâtă are calitatea de proprietar al imobilului, calitate dobândită prin moștenire de la promitenții-vânzători și nu există niciun motiv pentru a fi declarați incapabili promitenții-cumpărători).

Pârâtul-reclamant a invocat Decizia nr. ####/17.02.2005 pronunțată de Înalta ##### de Casație și Justiție – Secția civilă și de proprietate intelectuală, în care s-a reținut că antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil este o promisiune bilaterală de a contracta.

În caz de neexecutare a obligației asumate, răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligației de a face se asigură prin acțiunea personală având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, supusă termenului de prescripție prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.

Termenul de prescripție curge din momentul încheierii contractului, însă atunci când promitentul-cumpărător a preluat imobilul, deținerea lui cu acordul promitentului-vânzător echivalează cu recunoașterea dreptului acestuia, în sensul art. 16 lit. a din decret.

Prescripția dreptului la acțiune începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător.

##### în vedere că imobilul le-a fost predat de către promitenții-vânzători încă din 12.12.2005, adică la momentul încheierii antecontractului, aceasta echivalează cu recunoașterea dreptului pârâtului-reclamant asupra imobilului, ceea ce determină întreruperea cursului prescripției extinctive a dreptului de a solicita încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Mai mult, posesia imobilului a avut-o de la acea dată în mod neîntrerupt și netulburat.

#### la data de 13.10.2022 a fost negat dreptul promitenților-cumpărători, dată la care a fost formulată acțiunea de către reclamantă, fiind indubitabil că nu este împlinit termenul de 3 ani între data negării dreptului pârâtului și formularea cererii reconvenționale prin care a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În drept, pârâtul-reclamant a invocat art. 1073 C.civ. 1864, art. 201, art. 205 și art. 209 C.pr.civ..

În probațiune, pârâtul-reclamant a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, a probei testimoniale constând în audierea martorilor ######### ###### ##### și ####### #######, precum și a probei cu interogatoriul reclamantei-pârâte.

Acesta a depus un set de înscrisuri (f. 47-63).

Prin încheierea pronunțată la data de 25.01.2023 de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr. #####/299/2022/a1, instanța a respins cererea de reexaminare împotriva modului de stabilire a taxei judiciare de timbru, ca neîntemeiată.

Cererea reconvențională a fost legal timbrată cu suma de 3.978,08 lei, conform chitanței atașate la dosar (f. 101).

## data de 28.12.2022, intervenienta ####### #######-#### a depus cerere de intervenție principală (f. 72-80), prin care a solicitat, în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă și cu pârâtul-reclamant, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 1 situat în București, #### ######## ###### ### #, parter, sector 1, având numărul cadastral xxxx (număr vechi xxxx), înscris în CF nr. xxxx (provenite din Cartea Funciară nr. xxxxx) a Municipiului București, sector 1, precum și acordarea cheltuielilor de judecată.

În motivare, intervenienta a reiterat cele susținute de pârâtul-reclamant în susținerea întâmpinării și a cererii reconvenționale.

În drept, pârâtul-reclamant a invocat art. 1073 C.civ. 1864, art. 201, art. 205 și art. 209 C.pr.civ..

În probațiune, pârâtul-reclamant a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, a probei testimoniale constând în audierea martorilor ######### ###### ##### și ####### #######, precum și a probei cu interogatoriul reclamantei-pârâte.

Prin încheierea pronunțată la data de 13.03.2023 de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr. #####/299/2022/a2, instanța a respins cererea de reexaminare împotriva modului de stabilire a taxei judiciare de timbru, ca tardiv formulată.

Cererea de intervenție principală a fost legal timbrată cu suma de 3.978,08 lei, conform chitanței atașate la dosar (f. 113).

## data de 16.01.2023, reclamanta-pârâtă a depus întâmpinare la cererea reconvențională (f. 81-84), prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune în ceea ce privește solicitarea de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, iar în ceea ce privește fondul cauzei, a solicitat respingerea acțiunii și a cererii de intervenție ca urmare a constatării desființării de drept, fără punere în întârziere a debitorului, a antecontractului, urmare a intervenirii pactului comisoriu de gradul 4 inserat în convenția părților.

În motivare, reclamanta-pârâtă a arătat că este proprietara imobilului situat în București, Intrarea Epocii nr. 4, parter, sector 1, prin moștenire de la părinții săi, așa cum rezultă din certificatul de moștenitor nr. 66/31.08.2022 emis în dosarul succesoral nr. 61/2022 și certificatul de moștenitor suplimentar nr. 65/31.08.2022 emis în dosarul succesoral nr. 60/2022, suplimentar la dosarul nr. 163/2007.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3671/12.12.2005 de BNPA „######## #####, ###### ######, ### ######”, autorii reclamantei-pârâte, ###### ##### și ###### #######, s-au obligat să înstrăineze imobilul anterior menționat către numiții ######## ###### și ######## ######## ######## pentru suma de 15.000 USD până la termenul stipulat, respectiv cel mai târziu 29.01.2008.

Anterior expirării acestui termen, a decedat promitentul-vânzător ###### #######, moștenitorii săi fiind ###### ##### și reclamanta-pârâtă.

Promitenții-vânzători și-au exercitat obligațiile impuse de antecontractul de vânzare-cumpărare.

Nu a existat niciun impediment din partea promitenților-vânzători ca la data limită menționată în antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv 29.01.2008, să perfecteze vânzarea prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, fiind clarificată situația decesului promitentului-vânzător ###### ####### prin emiterea certificatului de moștenitor nr. 148/30.10.2007 în dosarul notarial nr. 163/2007. ###### ##### a decedat la data de 01.03.2016, adică după împlinirea termenului stipulat în antecontract.

În opinia reclamantei-pârâte, promitenții-cumpărători au fost cei care au refuzat și au dat dovadă de dezinteres total în derularea operațiunilor privind perfectarea actului de vânzare-cumpărare, nedorind perfectarea actului autentic.

Aceștia au exercitat o posesie viciată, clandestină și nu s-au comportat niciodată ca veritabili proprietari.

Nu au întreținut proprietatea, reclamanta-pârâtă fiind somată în mai multe rânduri și chiar amendată din acest motiv. ## asemenea, taxele și impozitele au fost plătite de reclamanta-pârâtă.

Pentru ca posesia să fie utilă potrivit art. 1847 C.civ. din 1864, este necesar să fie exercitată sub nume de proprietar.

Cel care exercită acte de stăpânire materială nu o face sub nume de proprietar, el este un simplu detentor, întrucât posesiei sale îi lipsește elementul psihologic.

Așadar, având în vedere refuzul acestora, constatat prin atitudinea pasivă pe care au exteriorizat-o de-a lungul anilor după împlinirea termenului contractual, invocarea unei posesii viciate, clandestine nu conduce la întreruperea cursului prescripției, acesta fiind împlinit la momentul solicitării de perfectare a vânzării.

####### perfectării actului autentic din partea promitenților-cumpărători a survenit doar ca apărare în prezenta cauză, fiind efectuată convocarea în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare la data de 16.11.2022, la mai mult de 13 ani de la momentul termenului limită, 29.01.2008, timp în care și-au manifestat refuzul.

Consecința refuzului manifestat prin pasivitate și lipsă de diligență în termenul stipulat al promitenților-cumpărători de a perfecta vânzarea și exercitarea unei posesii viciate, clandestine duce la stingerea dreptului material la acțiune și la pierderea de a obține, prin constrângere, executarea obligației privind perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

Posesia nu a fost făcută publică prin exercitarea obligației de a solicita perfectarea vânzării, publicitatea prin înregistrarea la rolul fiscal și cartea funciară și plata taxelor aferente către DITL Sector 1, demersuri neefectuate în termenul de 3 ani calculat din 2008.

Opunerea unei posesii viciate și clandestine nu duce la întreruperea cursului prescripției, iar consecința este încetarea efectelor contractului, în contextul în care dreptul subiectiv de a obține validitatea acestuia n-a fost valorificat în termenul prevăzut de lege.

O interpretare în sens contrar, cu efectul subzistenței antecontractului, ar însemna grevarea pe termen nelimitat a proprietății sale asupra imobilului.

În ceea ce privește fondul cauzei, reclamanta-pârâtă a apreciat că se impune sancționarea promitenților-cumpărători pentru neexecutarea obligațiilor asumate, sancțiunea fiind prevăzută prin antecontract, prin instituirea pactului comisoriu de gradul IV: „în cazul în care promitenții-cumpărători nu-și vor respecta promisiunea asumată de a cumpăra, vor pierde suma plătită cu titlu de preț”.

Astfel, contractul se desființează de plin drept din clipa în care expiră termenul de executare fără ca obligația să fi fost adusă la îndeplinire.

Promitenții-cumpărători nu au executat obligația de a cere perfectarea vânzării în termenul stabilit prin antecontract, astfel încât antecontractul este desființat de plin drept din 29.01.2008.

Instanța sesizată cu existența unui pact comisoriu expres nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în condițiile în care promisiunea de vânzare-cumpărare prevede o clauză de nerespectare a obligației de a perfecta vânzarea din partea promitenților-cumpărători care și-a produs efectele în condițiile prevăzute de părți și nu are altă posibilitate decât de a constat faptul că rezoluțiunea contractului a operat de plin drept.

În drept, reclamanta-pârâtă a invocat art. 1847 C.civ. din 1864.

În probațiune, reclamanta-pârâtă a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, precum și a probei cu interogatoriul pârâtului-reclamant și al intervenientei.

## data de 25.01.2023, pârâtul-reclamant și intervenienta au depus răspuns la întâmpinare (f. 91-95), prin care au solicitat respingerea excepției prescripției dreptului material la acțiune și înlăturarea apărărilor formulate de reclamanta-pârâtă.

## termenul din data de 29.03.2023, instanța a admis excepția inadmisibilității cererii reconvenționale formulate de ####### ####### ####, invocată din oficiu, a luat act că, ulterior formulării cererii reconvenționale, numita ####### ####### #### a formulat o cerere de intervenție principală, a admis în principiu cererea de intervenție voluntară principală formulată de intervenienta ####### ####### #### în contradictoriu cu reclamanta, a unit cu fondul cauzei excepția dreptului material la acțiune în ceea ce privește cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țin loc de act autentic de vânzare-cumpărare, invocată de reclamanta-pârâtă, a încuviințat proba cu înscrisuri solicitată de toate părțile, proba cu interogatoriul pârâtului-reclamant și al intervenientei principale, solicitate de reclamanta-pârâtă, proba cu interogatoriul reclamantei-pârâte, solicitată de pârâtul-reclamant și de intervenienta principală, precum și proba testimonială constând în audierea martorilor ######### ###### ##### și ####### #######, solicitată de pârâtul-reclamant și de intervenienta principală.

## termenul din data de 31.05.2023, instanța a administrat proba cu interogatoriile reclamantei-pârâtei și pârâtului-reclamant (f. 124-128), precum și proba testimonială, declarația martorului ####### ####### fiind consemnată și atașată la dosar (f. 129).

## același termen, instanța a respins cererea pârâtului-reclamant de înlocuire a martorului ######### ###### ##### și a luat act că aceeași parte a renunțat ulterior la administrarea probei cu acest martor.

## data de 18.07.2023, Direcția Generală de Impozite și Taxe Locale Sector 1 a depus înscrisurile solicitate (f. 133-134).

## termenul din data de 13.09.2023, instanța a procedat la administrarea probei cu interogatoriul intervenientei principale, răspunsul fiind consemnat și atașat la dosar.

## data de 27.09.2023, pârâtul-reclamant și intervenienta au depus concluzii scrise.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

În fapt, la data de 29.01.1998, S.C. ########## S.A., în calitate de vânzător, și numiții ###### ##### și ###### #######, în calitate de cumpărători, au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 835/1, având ca obiect vânzarea-cumpărarea locuinței situate în București, Intrarea Epocii, parter, ### #, sector 1, compusă din 3 camere, bucătărie, marchiză, în suprafață utilă de 38,84 mp, reprezentând o cotă indiviză de 100% din imobil (f. 9), prețul fiind achitat în integralitate la data de 15.12.1999, conform adeverinței nr. 334/10.07.2000 (f. 11).

Potrivit art. 5 din contract, „odată cu locuința se vinde și o cotă indiviză de 100% din părțile de folosință comune ale imobilului și se dobândește 44,66 mp teren situat sub construcție, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996”.

Așa cum reiese din cuprinsul art. 5 și art. 8 din contract, locuința s-a vândut în baza Legii nr. 112/1995, la cererea nr. 940/15.12.1997 depusă de ###### ##### care o deținea cu contractul de închiriere nr. 60198/16.01.1998, și nu putea fi înstrăinată pe durata de 10 ani prevăzută de Legea nr. 112/1995.

Conform extrasului de carte funciară, imobilul a fost înscris în Cartea Funciară nr. 254697-C1-U1 București Sectorul 1, având CF vechi 49978 și număr cadastral vechi 18745/1, în favoarea numiților ###### ####### și ###### #####, fiind notată și interdicția de înstrăinare în baza Legii nr. 112/1995 (f. 8).

## data de 12.12.2005, numiții ###### ##### și ###### #######, în calitate de promitenți-vânzători, și pârâtul-reclamant ######## ##### și numita ######## ########-########, în calitate de promitenți-cumpărători, au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3671/12.12.2005 de BNPA ######## #####, ###### ######, ### ######, prin care promitenții-vânzători s-au obligat să vândă promitenților-cumpărători apartamentul nr. 1, situat în București, #### ######## ###### ### #, parter, sector 1, având număr cadastral 18745/1, înscris în CF nr. 49978 a localității București, Sector 1, compus din trei camere , bucătărie, marchiză, în suprafață utilă de 38,84 mp, împreună cu dreptul de coproprietate indiviză de 100% asupra părților și dependințelor care, prin natura sau destinația lor, sunt comune întregului imobil, și suprafața de 44,66 mp teren situat sub construcție, atribuit conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996, „la expirarea termenului de 10 ani, prevăzut de Legea nr. 112/1995, sau atunci când legea o va permite, la cererea expresă a promitenților-cumpărători, dar nu mai târziu de 29.01.2008” (f. 47-48).

Potrivit antecontractului, promitenții-vânzători au fost de acord ca promitenții-cumpărători să intre în folosința apartamentului, de la data autentificării antecontractului, cu obligația să achite toate cheltuielile cu întreținerea acestuia, respectiv lumina, gaze, apa, radio-tv etc.

## data de 01.05.2007, a decedat promitentul-vânzător ###### #######, iar de pe urma acestuia a fost emis certificatul de moștenitor nr. xxxx de notarul public ######-###### ####### în dosarul nr. 163/2007, înregistrat la xxxx Ius, care a fost ulterior completat prin certificatul de moștenitor suplimentar nr. 65/31.08.2022 emis de SPN Ius (f. 10).

Conform certificatului de moștenitor suplimentar nr. xxxx emis de SPN Ius, în masa succesorală a defunctului ###### ####### s-a aflat și cota parte de ½ din dreptul de proprietate privind imobilul situat în București, xxxxx, sector 1, format în întregul lui din locuință compusă din apartamentul 1, din paiantă, construit în 1940, având trei camere, bucătărie, marchiză = 3,78 mp și magazie = 6,42 mp, cu o suprafață utilă de 40,36 mp, reprezentând o cotă de 100% din imobil, precum și dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 44,66 mp teren sub construcție, atribuit conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996.

## asemenea, potrivit certificatului de moștenitor suplimentar, moștenitorii defunctului ###### ####### sunt ###### #####, în calitate de soție, care a dobândit o cotă de ¼ din masa succesorală, respectiv reclamanta-pârâtă #### ########, în calitate de fiică, care a dobândit cota de ¾ din masa succesorală.

## data de 01.03.2016, a decedat și promitenta-vânzătoare ###### #####, fiind emis de pe urma acesteia certificatul de moștenitor legal nr. 66/31.08.2022 de S.P.N.

Ius (f. 12-14), potrivit căruia în masa succesorală a defunctei s-au aflat, printre altele, cota de 5/8 din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, xxxx xxxx, sector 1 și dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 44,66 mp teren de sub construcție, atribuit conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996, întreaga masă succesorală revenindu-i reclamantei-pârâte #### ########, în calitate de fiică.

Așadar, reclamanta-pârâtă este în prezent proprietara imobilului situat în București, Intrarea Epocii nr. 4, ### #, parter, sector 1, fiind înscrisă în Cartea Funciară nr. xxxx București Sectorul 1, având CF xxxxx și număr cadastral vechi xxxxx (f. 26).

Pe de altă parte, la data de 03.06.2020, a decedat și promitenta-cumpărătoare ######## ########-########, de pe urma acesteia rămânând în calitate de unică moștenitoare intervenienta principală ####### #######-####, în calitate de fiică, ca urmare a renunțării la succesiune a pârâtului-reclamant ######## ######, în calitate de soț supraviețuitor, conform certificatului de moștenitor nr. 11xxxxxI.N.

Acord (f. 53-54).

Ulterior introducerii cererii de chemare în judecată pe rolul instanței, la data de 17.11.2022, pârâtul-reclamant ######## ##### și intervenienta principală ####### #######-#### au comunicat reclamantei-pârâte notificarea nr. 1/16.11.2022, prin care i-au solicitat să se prezinte la data de 21.11.2022, ora 12:00, la sediul B.N.P.A. ######## #####, ###### ######, ### ######, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare a imobilului situat în București, Intrarea xxxx ### #, sector 1, având număr cadastral xxxx (număr vechi 1xxxxx5/1), înscris în Cartea Funciară nr. xxxxx (provenită din CF vechi nr. xxxxxx8) a localității București, Sector 1, însă, potrivit încheierii de certificare nr. 04/21.11.2022 emisă de S.P.xxxxx, reclamanta-pârâtă nu s-a prezentat (f. 55-58).

Analizând cu prioritate în acest context, în temeiul art. 248 alin. 1 C.pr.civ., excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în ceea ce privește cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare (de fond, absolută, peremptorie), invocată de reclamanta-pârâtă, instanţa constată următoarele:

Prescripţia extinctivă este acea sancţiune de drept civil îndreptată împotriva pasivităţii titularului dreptului subiectiv civil care constă în stingerea dreptului respectiv ori a „dreptului la acţiune” neexercitat în termenul prevăzut de lege.

Potrivit art. 201 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului Civil (01.10.2011) sunt şi rămân supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.

Așadar, pentru a se determina legea aplicabilă în speță în privința prescripției dreptului material la acțiune, se impune a se stabili mai întâi momentul de la care a început să curgă termenul de prescripție în ceea ce privește obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Conform art. 1 din Decretul nr. 167/1958, dreptul la acţiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege, în cazul acţiunilor patrimoniale, termenul de prescripţie fiind cel general de 3 ani (art. 3 din Decret).

Aşa cum rezultă din art. 18, instanţa judecătorească şi organul arbitral sunt obligate ca, din oficiu, să cerceteze dacă dreptul la acţiune sau la executarea silită este prescris.

Referitor la momentul la care începe să curgă termenul de prescripţie, instanţa reţine că, potrivit dispoziţiilor art. 7 din Decret, prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune sau dreptul de a cere executarea silită.

În cazul obligaţiilor care urmează să se execute la cererea creditorului şi în cazul acelora al căror termen de executare nu este stabilit, prescripţia începe să curgă de la data naşterii raportului de drept, iar dacă dreptul este sub condiţie suspensivă sau cu termen suspensiv, prescripţia începe să curgă de la data când s-a împlinit condiţia sau a expirat termenul.

Pe de altă parte, potrivit art. 2.524 alin. 1 C.civ., dacă prin lege nu se prevede altfel, în cazul obligațiilor contractuale de a da sau de a face prescripția începe să curgă de la data când obligația devine exigibilă și debitorul trebuia astfel s-o execute. ## asemenea, alineatul 2 al aceluiași articol prevede că în cazul în care dreptul este afectat de un termen suspensiv, prescripția începe să curgă de la împlinirea termenului sau, după caz, de la data renunțării la beneficiul termenului stabilit exclusiv în favoarea creditorului.

Așa cum prevăd dispozițiile art. 2.517 C.civ., termenul de prescripție este de 3 ani, dacă legea nu prevede un alt termen.

Astfel, câtă vreme obiectul cererii reconvenționale și al cererii de intervenție principală îl reprezintă pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, prin care se urmăreşte valorificarea unui drept personal născut din antecontractul de vânzare-cumpărare (acela de a le fi transmis dreptul de proprietate imobiliară), dreptul material la acţiunea promovată de pârâtul-reclamant și de intervenienta principală s-a născut la data la care urma să fie încheiat contractul de vânzare-cumpărare potrivit convenției părților, și anume „la expirarea termenului de 10 ani, prevăzut de Legea nr. 112/1995, sau atunci când legea o va permite, la cererea expresă a promitenților-cumpărători, dar nu mai târziu de 29.01.2008”, de la aceeaşi dată începând să curgă termenul de prescripţie privind acest drept.

Prin urmare, întrucât la data de 29.01.2008, când a expirat interdicția de înstrăinare de 10 ani de la data contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 835/1/29.01.1998, prevăzută de Legea nr. 112/1995, și începând cu care se putea cere executarea obligației de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, nu era în vigoare Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009, dispoziţiile privitoare la prescripţia extinctivă cuprinse în Noul Cod civil nu sunt aplicabile raportului juridic dedus judecăţii, prescripţia extinctivă ce afectează dreptul pe care pârâtul-reclamant și intervenienta principală urmăresc să-l valorifice în cauza de faţă fiind supusă regimului juridic reglementat prin Decretul nr. 167/1958.

Pentru a opera însă prescripţia dreptului material la acțiune, instanţa subliniază că este necesar ca înăuntrul termenului de prescripţie să nu intervină un act întrerupător al acesteia.

Conform art. 16 lit. a din Decretul nr. 167/1958, „prescripția se întrerupe prin recunoașterea dreptului a cărui acțiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripția”.

În prezenta cauză, predarea imobilului ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare de la promitenții-vânzători către promitenții-cumpărători, care a avut loc la data de 12.12.2005, echivalează cu o recunoaştere a dreptului acestora din urmă de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

În acest sens este și jurisprudența Înaltei ##### de Casație și Justiție, prin care s-a arătat că „prin predarea posesiei bunului imobil ce face obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare, după împlinirea termenului la care s-a convenit încheierea contractului de vânzare-cumpărare, promitenții-vânzători au săvârșit un act de recunoaștere tacită a obligațiilor asumate prin contract și, în acest mod, în calitate de părți în folosul cărora curge prescripția, au renunțat la atitudinea de împotrivire sau de negare față de titularul dreptului amenințat de prescripție, ceea ce justifică producerea efectului întreruptiv al prescripției.

Faptul predării posesiei bunului se constituie într-o cauză de întrerupere a termenului de prescripție, atât pentru exercitarea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, cât și pentru exercitarea acțiunii în rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât ambele acțiuni dau naștere unui drept de aceeași natură, respectiv dreptul de creanță” (Decizia nr. ####/24.11.2015 pronunţată în recurs de Secţia a II-a civilă a Î.C.C.J).

Acest fapt a determinat să nu curgă termenul de prescripție a dreptului material la acțiune începând cu data de 29.01.2008, când a expirat interdicția de 10 ani, în condițiile în care bunul s-a aflat în folosința celor ce urmau să îl cumpere, împrejurare care a dăinuit până în prezent, așa cum reiese atât din răspunsurile reclamantei-pârâte la interogatoriul propus de pârâtul-reclamant (întrebările 6 și 7 – f. 126), cât și din declarația martorului ####### ####### („în imobilul din București, xxxxx, ### #, sector 1 locuiește ######, zis nea ####, adică pârâtul.

Nu o cunosc pe intervenientă.

Pârâtul locuiește în acel imobil cred ## de 15-20 de ani” – f. 129).

În ceea ce privește susținerile reclamantei-pârâtei referitoare la posesia viciată exercitată de pârâtul-reclamant, care nu ar fi susceptibilă să întreruptă/blocheze cursul prescripției, instanța le apreciază ca fiind lipsite de fundament juridic, întrucât, pe de o parte, pârâtul-reclamant nu a fost posesorul imobilului, ci detentor precar, deținând bunul de la proprietarii apartamentului în baza antecontractului încheiat cu aceștia și, pe de altă parte, ceea ce contează pentru intervenirea cazului de întrerupere a cursului prescripției este predarea și lăsarea imobilului în folosința promitenților-cumpărători, indiferent de modul lui de utilizare sau de achitarea de către aceștia din urmă a cheltuielilor de întreținere/igienizare, a taxelor și impozitelor etc.

În aceste situații, prescripția dreptului material la acțiune începe să curgă în momentul în care promitenții-vânzători se manifestă în mod expres în sens contrar, respectiv în sensul de a nega dreptul promitenților-cumpărători.

Or, negarea dreptului pârâtului-reclamant și a intervenientei principale a avut loc abia la data de 14.09.2022, odată cu introducerea prezentei acțiuni având ca obiect revendicare imobiliară.

Prin urmare, este evident că la data 24.11.2022, respectiv 28.12.2022, data formulării cererii reconvenționale, respectiv a cererii de intervenție principală, având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nu era împlinit termenul de prescripție a dreptului material la acțiune de 3 ani.

#### de considerentele expuse, instanța va respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în ceea ce privește cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, invocată de reclamanta-pârâtă, ca neîntemeiată.

În ceea ce privește fondul cauzei, instanța apreciază că se impune analizarea cu prioritate a cererilor de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, formulate pe calea cererii reconvenționale, respectiv a cererii de intervenție principală, întrucât în funcție de soluționarea acestora se va stabili persoana care are calitatea de proprietar al apartamentului, cu consecințe evidențe asupra acțiunii în revendicare, ce face obiectul cererii principale.

Astfel, în ceea ce privește cererea reconvențională și cererea de intervenție principală, având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța reține că, potrivit art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.

Prin urmare, întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în anul 2005, în prezenta cauză este aplicabil Codul civil din 1864, care prevede în cuprinsul art. 969 că au putere de lege între părțile contractante convențiile legale făcute.

########### bilaterală de vânzare-cumpărare este o convenţie prin care ambele părţi, numite promitent-vânzător şi promitent-cumpărător, se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare, ale cărui elemente esenţiale (lucrul şi preţul) sunt deja stabilite prin promisiune.

Aceasta dă naştere unor obligaţii de a face, părţile asumându-şi îndatorirea de a încheia în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare.

În cazul neexecutării de către promitentul-vânzător a obligaţiei asumate, promitentul-cumpărător are mai multe drepturi ce decurg din această convenţie, drepturi ce pot fi valorificate în plan procesual, printr-o acţiune în rezoluţiunea antecontractului, cu posibilitatea obţinerii unor daune interese, sau printr-o acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Potrivit art. 1073 C.civ. din 1864, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi, în caz contrar, are dreptul la dezdăunare, iar conform art. 1077 C.civ. din 1864, nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate de asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.

În continuare, instanța reține că, pentru a putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, trebuie să verifice existența elementelor esențiale ale vânzării în momentul încheierii antecontractului, și anume: capacitatea de a contracta, consimțământul, obiectul și cauza actului, potrivit art. 948 C. civ. din 1864, precum și faptul că promitentul-vânzător neglijează îndeplinirea obligației.

Totodată, se impune a fi verificată existența calității de proprietar a promitentului-vânzător, precum și respectarea formei cerute de lege pentru încheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Astfel, instanța reține că, potrivit art. 949 C. civ. din 1864, poate contracta orice persoană care nu este declarată incapabilă de lege.

Din cuprinsul promisiunii bilaterale rezultă că părțile au avut capacitatea de a contracta.

Fiind persoane majore, acestea aveau capacitate deplină de exercițiu, astfel cum prevede art. 8 din Decretul nr. 31/1954, putând încheia singure acte de dispoziție.

Totodată, în cauză nu a fost dovedită existența vreunei incapacități de a cumpăra, prevăzute de art. 1308 și art.1309 C.civ. din 1864.

În ceea ce privește obiectul contractului, acesta este determinat: „apartamentul nr. 1 situat în București, #### ######## ###### ### #, parter, sector 1, având număr cadastral xxxxxx înscris în CF nr. xxxxx a localității București, sector 1, compus din trei camere, bucătărie, marchiză, în suprafață utilă de 38,84 mp, împreună cu dreptul de coproprietate indiviză de 100% asupra părților și dependințelor care, prin natura sau destinația loc, sunt comune întregului imobil, și suprafața de 44,66 mp teren situat sub construcție, atribuit conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996”, astfel cum rezultă din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. xxxxx de BNPA ######## #####, ###### ######, ### ######.

În ceea ce privește cauza antecontractului, potrivit art. 967 C.civ. din 1864, existența unei cauze valabile se prezumă până la proba contrară.

În condițiile în care proba contrară nu a fost făcută, instanța constată că este valabilă cauza antecontractului încheiat între părți.

Referitor la calitatea de proprietar a reclamantei-pârâte, instanța reține că titlul de proprietate originar asupra imobilului litigios este reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. xxxxx1998, încheiat între S.C. ########## S.A., în calitate de vânzător, și numiții ###### ##### și ###### #######, în calitate de cumpărători.

Așa cum s-a reținut în cele ce preced, unica moștenitoare a defuncților ###### ##### și ###### ####### este reclamanta-pârâtă #### ########, în calitate de fiică.

Așadar, reclamanta-pârâtă a dobândit prin transmisiune succesorală atât calitatea de promitentă-vânzătoare, cât și pe cea de proprietară a bunului ce constituie obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare. ## altfel, această împrejurare a fost consemnată și în convenția părților („noi, promitenții vânzători declarăm că în situația în care ar surveni decesul nostru până la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, toate drepturile și obligațiile din prezentul antecontract trec asupra moștenitorilor noștri”).

În concluzie, instanța constată că sunt îndeplinite condițiile de validitate privind antecontractul de vânzare-cumpărare, iar unul dintre efectele antecontractului este forța sa obligatorie pentru părți.

Prin intermediul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, părțile se obligă să vândă, respectiv să cumpere bunul care constituie obiectul derivat al contractului.

Prin urmare, antecontractul dă naștere unor obligații de a face în sarcina părților, și anume obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

În cazul în care una dintre părți nu își îndeplinește această obligație, cealaltă parte, după ce și-a îndeplinit propriile obligații, poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract.

Așadar, instanța trebuie să verifice și dacă promitentul-cumpărător și-a îndeplinit obligațiile ce îi reveneau din antecontract.

Instanța constată că promitenții-cumpărători și-au îndeplinit obligația de plată a prețului, aspect care rezultă din chiar conținutul antecontractului încheiat în formă autentică: „prețul acestei vânzări, stabilit de comun acord de către pârâți, este de 15.000 USD, echivalentul a 46.282,50 lei, la cursul de schimb de azi al BNR de 1USD = 3.0855 lei, pe care noi, promitenții-vânzători, l-am primit în întregime de la promitenții-cumpărători, astăzi data autentificării prezentului antecontract”.

Or, conform art. 270 alin. 2 C.pr.civ., declarațiile părților cuprinse în înscrisul autentic fac dovadă, până la proba contrară, atât între părți, cât și față de oricare persoane interesate.

## asemenea, aceștia au început să folosească imobilul încă de la data autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare, 12.12.2005, conform mențiunilor contractului, răspunsurilor reclamantei-pârâte la interogatoriu (f. 126) și declarației martorului (f. 129).

În ceea ce privește prevederea contractuală potrivit căreia „în situația în care promitenții-cumpărători nu își vor respecta promisiunea asumată de a cumpăra, vor pierde suma plătită cu titlu de preț”, instanța nu poate reține interpretarea reclamantei-pârâte în sensul că antecontractul a fost desființat de plin drept la data de 29.01.2008 ca urmare a faptului că promitenții-cumpărători nu au solicitat perfectarea vânzării.

În acest sens, instanța are în vedere că din probele administrate în cauză nu rezultă că autorii reclamantei-pârâtei sau aceasta ar fi efectuat vreun demers în sensul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare cu pârâtul-reclamant și soția sa care între timp a decedat, sens în care este elocvent și răspunsul reclamantei-pârâte la întrebarea nr. 9 din interogatoriu (f. 126).

Or, pentru a putea reține incidența clauzei amintite anterior, care presupunea sancționarea promitenților-cumpărători cu pierderea contravalorii prețului, era necesar să se dovedească refuzul acestora de a își îndeplini obligația de a încheia contractul în formă autentică.

Pe de altă parte, dispoziția contractuală care reglementează termenul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare instituie două variante alternative: fie la încheierea termenului de 10 ani, prevăzut de Legea nr. 112/1995, fie atunci când legea o permite, la cererea expresă a promitenților cumpărători, dar nu mai târziu de 29.01.2008.

Așadar, cererea expresă a promitenților-cumpărători era necesară doar în cazul celei de-a doua variante, respectiv dacă intervenea o modificare legislativă a termenului de 10 ani prevăzut de Legea nr. 112/1995, ceea ce nu s-a întâmplat în situația dedusă judecății.

În speță, este aplicabilă cea dintâi ipoteză, termenul pentru încheierea contractului în formă autentică fiind la expirarea termenului de 10 ani prevăzut de Legea nr. 112/1995, respectiv 29.01.2008, iar pentru aceasta nu era prevăzută obligația promitenților-cumpărători de a formula o cerere expresă în acest sens.

Mai mult decât atât, clauza menționată nu are natura juridică a unui pact comisoriu de gradul IV, întrucât nu se prevede că, în caz de neexecutare a obligației, antecontractul se consideră desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă, ci doar că, în caz de neexecutare a obligației de a cumpăra, promitenții-cumpărători pierd prețul.

În final, instanța constată că, potrivit art. 57 alin. 1 din O.U.G. nr. 80/2013, în cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale şi dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

Referitor la acest aspect, instanța constată că la dosarul cauzei se regăsesc atât extrasul de carte funciară pentru informare (f. 30), precum și certificatul de atestare fiscală (f. 134).

Pe de altă parte, imobilul nu are constituită o asociație de proprietari, conform susținerilor pârâtului-reclamant, necontestate în cauză.

#### de considerentele anterior expuse, instanța constată că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, motiv pentru care va admite cererea reconvențională și cererea de intervenție principală și va constata că între pârâtul-reclamant ######## ###### și intervenienta ####### #######-####, în calitate de cumpărători, şi reclamanta-pârâtă #### ########, în calitate de vânzător, a intervenit vânzarea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în București, xxxxxx, ### #, parter, sector 1, având număr cadastral xxxxx (număr vechi xxxx), înscris în Cartea Funciară nr. xxxxxC1-U1 București Sectorul 1, imobil ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3671/12.12.2005 de BNPA ######## #####, ###### ######, ### ######, prezenta hotărâre ținând loc de contract de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește cererea de chemare în judecată principală, respectiv capătul de cerere având ca obiect acțiunea în revendicare, instanța reține că, potrivit art. 563 alin. 1 C.pr.civ, „proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deține fără drept”.

Acțiunea în revendicare este acea acțiune prin care reclamantul, care pretinde că este proprietarul unui bun individual determinat cu privire la care a pierdut posesia, solicită obligarea pârâtului, care stăpânește bunul respectiv, să îi recunoască dreptul de proprietate și să îi restituie bunul.

În speță, ca urmare a admiterii cererii reconvenționale și a cererii de intervenție, pârâtul-reclamant și intervenienta devin, la rămânerea definitivă a hotărârii, proprietarii imobilului situat în București, Intrarea Epocii nr. 4, ### #, parter, sector 1, dreptul de proprietate fiind transmis chiar de la reclamanta-pârâtă în virtutea acestei sentințe.

Prin urmare, întrucât reclamanta nu mai are calitatea de proprietar, acțiunea în revendicare formulată de aceasta este neîntemeiată, urmând a fi respinsă ca atare.

În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâtului-reclamant din imobil, instanța reține că, potrivit art. 555 C.pr.civ., proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege.

##### în vedere că pârâtul-reclamant dobândește, ca efect al prezentei hotărâri, dreptul de proprietate asupra imobilului, nu există niciun temei legal în baza căruia acesta să fie evacuat, la solicitarea unei persoane care nu mai deține niciun drept asupra spațiului.

Prin urmare, și acest capăt de cerere este neîntemeiat, urmând a fi respins în consecință.

#### de cele expuse, instanța va respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta-pârâtă #### ######## în contradictoriu cu pârâtul-reclamant ######## ######, ca neîntemeiată.

În privința cheltuielilor de judecată, instanța reține că, potrivit art. 453 C.pr.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată.

Când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părți poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.

##### în vedere soluția ce urmează a fi pronunțată și culpa procesuală a reclamantei-pârâte, atât în ceea ce privește cererea reconvențională, cât și în ceea ce privește cererea de intervenție principală, instanța o va obliga pe aceasta la plata către pârâtul-reclamant, respectiv către intervenientă a sumei de 3.978,08 lei către fiecare (f. 101, 113), reprezentând taxa judiciară de timbru, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Totodată, instanța va lua act de manifestările de voință ale părților, în sensul că reclamanta-pârâtă va solicita acordarea cheltuielilor de judecată pe cale separată, respectiv că pârâtul-reclamant și intervenienta vor solicita acordarea cheltuielilor de judecată constând în onorariu de avocat pe cale separată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂȘTE:

Respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în ceea ce privește cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, invocată de reclamanta-pârâtă, ca neîntemeiată.

Admite cererea reconvențională formulată pârâtul-reclamant ######## ######, CNP #############, cu domiciliul în și cu domiciliul procesual ales la ####### de avocat ############## ####, în București, #### ####### ###### ### ##, sector 2, în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă #### ########, CNP ############, cu domiciliul în ##########, #### ######### ### ###, #### ##### ## ## ########## ######### #### ## ####### individual de avocat ###### #######, în București, B-dul ####### nr. 1, ### ##, ### #, ### #, ### ##, sector 3.

Admite cererea de intervenție principală formulată de intervenienta ####### #######-####, CNP #############, cu domiciliul în ########, ###### și cu domiciliul procesual ales la ####### de avocat ############## ####, în București, #### ####### ###### ### ##, sector 2, în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă #### ########.

######## că între pârâtul-reclamant ######## ###### și intervenienta ####### #######-####, în calitate de cumpărători, şi reclamanta-pârâtă #### ########, în calitate de vânzător, a intervenit vânzarea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în, imobil ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat BNPA ######## #####, ###### ######, ### ######.

Prezenta hotărâre ţine loc de contract de vânzare-cumpărare.

Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta-pârâtă #### ######## în contradictoriu cu pârâtul-reclamant ######## ######, ca neîntemeiată.

Ia act că reclamanta-pârâtă va solicita acordarea cheltuielilor de judecată pe cale separată.

Obligă reclamanta-pârâtă la plata către pârâtul-reclamant a sumei de 3.978,08 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Obligă reclamanta-pârâtă la plata către intervenientă a sumei de 3.978,08 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Ia act că pârâtul-reclamant și intervenienta vor solicita acordarea cheltuielilor de judecată constând în onorariu de avocat pe cale separată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Apelul se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată prin punerea soluției la dispoziția părților de către grefa instanței, astăzi, 10.11.2023.