Sentință civilă nr. 3387 din 14.10.2024

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA ######-#####

JUDEŢUL #####

SENTINŢA CIVILĂ NR. ####

Şedinţa publică din data de 14.10.2024

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE –####### ###### ########

GREFIER – ####### ######

La ordine venind pronunţarea asupra cauzei litigii cu profesioniştii privind pe reclamant SC ######## ######### SRL şi pe pârât ######## ######, având ca obiect hotarare care sa ţină loc de act de vanzare-cumparare.

Dezbaterile la fond au avut loc în şedinţa de judecată din data de 30.09.2024,când s-a amânat pronunţarea pentru astăzi.

Încheierea de amânare a pronunţării face parte integrantă din prezenta hotărâre.

După deliberare,

I N S T A N Ţ A

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 10.09.2020, sub nr. ####/279/2020 reclamanta SC ######## ######### SRL, în contradictoriu cu pârâta ######## ###### a solicitat instanţei să pronunţe o hotărâre judecătorească care să şină loc de act de vânzare cumpărare pentru suprafeţele de 2200 mp situată în extravilanul Comunei Mărgineni, ####### ##### ## #### ## ##### ###### ###### ## ############ ####### #########, ####### #####.

În motivare, a arătat că la data de 08.10.2008 a încheiat cu pârâta antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4642 la BNP ##### ######## al cărui obiect a fost cumpărarea celor două suprafeţe de teren, pentru preţul de 6000 lei, care a fost achitat integral la data semnării antecontractului de vânzare cumpărare, urmând ca după întocmirea documentaţiei cadastrale şi întabularea terenurilor să fie încheiat contractul de vânzare cumpărare în formă autentică.

De asemenea, a precizat că a intrat în stăpânirea terenurilor de la data încheierii antecontractului pentru care plăteşte de atunci taxele şi impozitele aferente.

Anexat, a depus la dosar înscrisuri f. 6–21.

Acţiunea a fost legal timbrată cu 583,7 lei taxa judiciară de timbru.

La data de 26.11.2020 a fost depus la dosar un înscris prin care soţul pârâtei declara că a primit de la reclamantă suma de 6000 lei reprezentând contravaloarea terenurilor vândute. f. 42

La data de 13.05.2021 reclamanta a depus la dosar cerere de suspendare a judecării cauzei până la soluţionarea dosarului având ca obiect” obligaţie de a face” respectiv dosarul nr. ####/279/2021., cauza fiind suspendată la data de 03.06.2021 f. 71.

La data de 28.09.2021 reclamanta a formulat cerere de repunere a cauzei pe rol motivând că şi-a îndeplinit pârâta de bună voie obligaţia de întocmire a documentaţiei cadastrale şi a procedurii prevăzută de legea 17/2014, fiind depuse dovezile în acest sens f. 77–82, f. 87–95, f. 98–106.

La data de 10.02.2022 instanţa a respins cererea de repunere pe rol a cauzei, iar ulterior după cererea reclamantei din 06.10.2022 de repunere a cauzei pe rol aceasta a fost repusă pe rol la data de 02.03.2023.

În cauză, a fost administrată proba cu înscrisuri şi expertiza topografică avizată de OCPI #####.

La solicitarea instanţei, au fost depuse la dosar înscrisurile ce au stat la baza întocmirii antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4642/08.10.2008 f. 152–158.

Analizând întreg materialul probator administrat instanţa reţine următoarele:

La data de 08.10.2008 a fost încheiat între părţi antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4642 de BNP ##### ######## prin care reclamanta s-a obligat să cumpere şi pârâtă să vândă pentru preţul de 6000 lei, care a fost achitat integral la data respectivă suprafeţele de 2200 mp teren arabil situat la punctul numit”######” din extravilanul comunei Mărgineni, ####### #####, tarlaua 34, parcela 287/37 şi 7200 mp teren arabil situat la punctul numit” #### Hoiseşti” tarlaua 42, parcela 425/10 din extravilanul comunei Mărgineni, ####### #####.

Reclamanta a intrat în stăpânirea terenurilor de la data încheierii antecontractului şi a achitat pentru acesta taxele şi impozitele aferente.

Instanţa apreciază că pronunţarea hotărârii se supune reglementării în vigoare la data judecăţii, nu la data încheierii de către părţi a antecontractului de vânzare-cumpărare.

În acest sens este Decizia Curţii Constituţionale nr. 755/2014 în considerentele căreia s-a reţinut: „Aşadar, îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempusregitactum.”

Instanţa apreciază că înscrisul autentificat sub nr. 4642/08.10.2008 intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare depus la fila 6,7 are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, în temeiul căreia părţile s-au obligat să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare, fiind un contract distinct de acesta din urmă şi nu produce efectele vânzării, ceea ce înseamnă că acesta nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere doar unor obligaţii cu caracter personal pentru ambele părţi, respectiv obligaţia de a vinde/cumpăra un obiect determinat.

Posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, ca remediu pentru neexecutarea promisiunii sinalagmatice de vânzare, este reglementată în prezent prin Codul civil.

####. (3) teza I al art. 1.279 din Codul civil se referă la soluţia pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract în cazul refuzului uneia dintre părţi de a-şi îndeplini obligaţia de a reitera consimţământul său la contractul promis: „De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.” Aceeaşi exprimare se regăseşte şi în alin. (1) şi (2) al art. 1.669 din Codul civil în materie de promisiune de vânzare, potrivit căruia „(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. (2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.”

Hotărârea pronunţată de o instanţă de judecată este fundamental diferită de un contract încheiat între părţi, îndeplinind funcţii diferite, dar având fiecare un regim juridic specific.

Contractul reprezintă acordul de voinţă al părţilor, încheiat cu scopul de a produce efecte juridice, în timp ce o hotărâre judecătorească reprezintă actul jurisdicţional de dispoziţie al instanţei, prin care judecătorul se dezînvesteşte de soluţionarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecăţii.

Hotărârea judecătorească se bucură de autoritate de lucru judecat, este executorie şi tranşează definitiv litigiul dintre părţi, răspunzând nevoii de securitate juridică, interzicând părţilor readucerea litigiului în faţa instanţei.

Pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părţi era nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă.

Pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părţi care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun, dacă există refuzul părţii acţionate în instanţă de a încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin contractul încheiat şi dacă promitentul-vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul-cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Instanţa apreciază că, în speţă, este îndeplinită condiţia cerută de lege referitoare la calitatea de proprietar a promitentului-vânzător, întrucât s-a făcut dovada ca parata chemata in judecata este singura proprietară a terenului, rezultând ca titlul de proprietate nr. ##########.09.1999, certificatul de moştenitor nr. 115/13.09.2000 şi actul de partaj voluntar autentificat sub nr. 3454/03.11.2000 f. 153–156.

În consecinţă, întrucât s-a făcut dovada ca pârâta ######## ###### este singura proprietară al terenului promis, instanţa apreciază întemeiată solicitarea reclamantei.

În materia acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care sa tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, se impune a se proba în mod riguros calitatea promitentului vânzător de proprietar al imobilului în legătură cu care se solicită validarea pe cale judiciară a operaţiunii de vânzare-cumpărare, câtă vreme prin acest mecanism procesual se ajunge la pronunţarea unei hotărâri judecătoresti constitutive de drepturi, în puterea căreia operează transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului-vânzător în cel al promitentului cumpărător, prin suplinirea consimţământului proprietarului înstrăinător care prin pasivitatea sa a făcut imposibilă perfectarea în formă autentică a actului de vanzare-cumpărare.

În lumina acestui raţionament, înscrisul constatator al acordului de voinţe cu privire la înstrăinarea terenului ce face obiectul prezentei cauze trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate necesare transferului dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărator cu exceptia formei solemne cerute de lege ad validitatem pe care instanţa de judecata este chemata sa o suplinească.

##### în vedere că în cauză a fost făcută pe deplin dovada calităţii de proprietară a terenurilor aparţinând pârâtei, dovada achitării integrale a preţului de către reclamantă, precum şi îndeplinirea formalităţilor statuate de dispoziţiile art. 5 şi 9 din Legea nr. 17/2014, instanţa va admite acţiunea şi va perfecta vânzarea intervenită între părţi potrivit antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4642/08.10.2008 de BNP ######## #####, cu privire la suprafeţele de 2200 mp teren arabil, situat la punctul numit” ######” din extravilanul Comunei Mărgineni, ####### ##### ## #### ## ##### ######, situat la punctul numit”#### Hoiseşti” din extravilanul Comunei Mărgineni, ####### #####.

Prezenta hotărâre ţine loc de act autentic de vânzare între reclamanta SC ######## ######### SRL, în calitate de cumpărătoare şi pârâta ######## ######, în calitate de vânzătoare, având ca obiect suprafeţele de 2200 mp teren arabil, situat la punctul numit” ######” din extravilanul Comunei Mărgineni, ####### #####, tarlaua 34, parcela 287/37, înscris în TP nr. ##########.09.1999, învecinat la răsărit cu drum de exploatare, apus cu teren la dispoziţia comisiei, miazăzi cu proprietatea ########## ######## şi miazănoapte cu ##### Constanţa şi 7200 mp teren arabil, situat la punctul numit”#### Hoiseşti” din extravilanul Comunei Mărgineni, ####### #####, tarlaua 42, parcela 425/10, învecinat la răsărit cu teren la dispoziţia comisiei, apus cu drumul de exploatare, miazăzi cu proprietăţile ##### C ### şi ##### P. ####### şi miazănoapte cu ##### Constanţa, care au făcut obiectul antecontractului autentificat sub nr. 4642/08.10.2008 de BNP ######## #####

##### în vedere principiul disponibilităţii ce guvernează desfăşurarea procesului civil instanţa va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E

Admite cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, formulată de reclamanta SC ######## ######### SRL- cu sediul în ###### #####, #### ######## #####, ####### ##### , în contradictoriu cu pârâta ######## ######- cu domiciliul în ###### #####, #### ##### ############# ####, ####,####, ####, judeţul #####.

Perfectează vânzarea intervenită între părţi potrivit antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4642/8.10.2008 de BNP ######## #####, cu privire la suprafeţele de 2200 mp teren arabil, situat la punctul numit ,,######,, din extravilanul Comunei Mărgineni, ####### ##### ## #### ## ##### ######, situat la punctul numit ,,#### Hoiseşti,, din extravilanul Comunei Mărgineni, ####### #####.

Prezenta hotărâre ţine loc de act autentic de vânzare între reclamanta SC ######## ######### SRL, în calitate de cumpărătoare şi pârâta ######## ######, în calitate de vânzătoare, având ca obiect suprafeţele de 2200 mp teren arabil, situat la punctul numit,, ######,, din extravilanul Comunei Mărgineni, ####### #####, tarlaua 34, parcela 287/37, înscris în TP nr. ##########.09.1999, învecinat la răsărit cu drum de exploatare, apus cu teren la dispoziţia comisiei, miazăzi cu proprietatea ########## ######## şi miazănoapte cu ##### Constanţa şi 7200 mp teren arabil, situat la punctul numit ,,#### Hoiseşti,, din extravilanul Comunei Mărgineni, ####### #####, tarlaua 42, parcela 425/10, învecinat la răsărit cu teren la dispoziţia comisiei, apus cu drumul de exploatare, miazăzi cu proprietăţile ##### C ### şi ##### P. ####### şi miazănoapte cu ##### Constanţa, care au făcut obiectul antecontractului autentificat sub nr. 4642/8.10.2008 de BNP ######## #####.

Ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.

Cererea de apel se va depune la Judecătoria ###### #####.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.

Cererea de apel se va depune la Judecătoria ###### #####.

Pronunţată astăzi, 14.10.2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei.

PREŞEDINTE, GREFIER,

####### ###### ######## ####### ######