Sentință civilă nr. 10122 din 07.12.2022

Dosar nr. #####/215/2021

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA #######

SECȚIA I CIVILĂ

SENTINȚA CIVILĂ Nr. ##########

Şedinţa publică de la 07 Decembrie 2022

Completul compus din:

PREȘEDINTE - #####-###### ######

Grefier - ######## ####

Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant ## ##### ##### ######## ### şi pe pârât ###### ###### ######, pârât ###### ###### ###### #########, având ca obiect reziliere contract închiriere nr. 1/3.06.2021.

Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică de la data de 23.11.2022, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a dispus amânarea pronunţării pentru astăzi 07.12.2022, când a hotărât următoarele:

INSTANŢA

Deliberând, reţine următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei ####### sub nr. #####/215/2021 din data de 21.12.2021, reclamanta ## ##### ##### ######## ### a chemat în judecată pe pârâţii ###### ###### ###### şi ###### ###### ###### #########, solicitând ca pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 01 din 03.03.2020 încheiat între aceasta prin administrator si pârâți pentru un bun spatiu C 2 situat in #######, #### ###### ### ##,####### ####, compus din parter in suprafață utilă de 48 mp. având nr. cadastral 214904-C2, intabulat in CF nr. 214904 OCPI ####, obligarea paratilor la predarea bunurilor individualizate, stabilind in acest sens un termen de gratie de 3 zile (trei), calculat de la ramanerea definitive a hotararii judecatoresti in sensul predarii acestora, urmand in conditiile neexecutarii obligatiei de predare a acestor bunuri de catre parati in termenul stabilit, in considerarea prevederilor art.906 C.proc.civ. sa dispuneti obligarea acestora la plata unor penalitati de intarziere in cuantum de 500 lei/zi, respectiv aragaz profesional cu 4 ochiuri, hota profesionala, plita electrica, doua rafturi metalice cu cinci polite, doua frigidere marca Arctic, doua mese mari de inox, o masa mica inox, cuptor electric, chiuveta profesionala inox cu doua cuve cu masca lemn echipata cu baterie functionala, boiler electric, vestiar metalic aparat de aer conditionat, trusa medicala, doua extinctoare, doua cosuri gunoi de inox, oala de inox de 24 1 si capac inox 32 cm, tigaie inox 32 cm, ( CTA mare )cutie take-away mare, doua tavi inox de 40 mm si 100 mm, cutie universal depozitare si transport produse alimentare, rafturi metalice, cu obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.

A arătat că între părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. l din 3.03.2021 încheiat intre, având ca obiect închirierea spațiului C2, nivel parter din imobilul situat in #######, #### ###### ## ##, #### ####, in suprafața de 48 mp, cu număr cadastral 214904-C2, înscris in CF 214904 a localității #######; spațiul fiind închiriat pentru perioada 3.03.2020-1.03.2025, in vederea desfășurării activităților comerciale aflate în obiectul de activitate, deservire in sistem cate ring, respectiv prepararea si pregătirea mâncărurilor.

Contractul a fost înregistrat la #### in baza Ordinului ######### președintelui ####, privind aprobarea procedurii contractelor de închiriere însă in timp datorita culpei paraților in executarea contractului activitatea subscrisei in spațiul închiriat, nu s-a mai desfășurat.

Pârțile contractante au stabilit de comun acord clauzele contractuale si ulterior semnării contractului spațiu închiriat a fost utilat si dotat cu toate bunurile necesare desfășurării pregătirii mâncărurilor. ###### a fost achitata conform contractului, plata fiind efectuata cu ordin de plată bancar pentru toata perioada cat am desfășurat activitatea in acel spațiu.

Spatiul închiriat se afla la parterul unei case P+l al caror proprietari sunt sotii ######, conform extrasului de Carte Funciară, in imobil avand drept de uzufruct viager si ###### ####### tatal lui ###### ###### ######.

In data de 14 iunie au anuntat telefonic pe paratul ###### ###### ######, ca doresc să se mute din imobil si doreşte rezilierea amiabila a contractuului, paratul a fost acord dar cu solicitarea expresa de a achita impozitul pe chiria platita, chiar si in conditiile lipsei unei dispozitii contractuale.

A trimis o notificare prin posta recomandata paratului ###### ###### ######, prin care a arătat că este de acord cu respectarea contractului in sensul ca doreşte reziliere conform art. 6 lit. b din contract, in sensul contractului cu un preaviz de 60 zile adresat celeilalte parti.

Dupa aceste evenimente, in data de 30 iunie 2021 paratii au obturat accesul in spatiul inchiriat, in sensul ca au schimbat yala usii de la parterul imobilului astfel ca a fost imposibil sa mai desfasoare activitatea sau să ia bunurile proprietatea sa.

A încheiat cu acea ocazie un proces verbal in care au consemnat o parte a bunurilor care au ramas in spatial inchiriat.

Potrivit art. 6 din Contractul de inchiriere nr. 1 din 3.03.2020 lit. c, pentru neindeplinirea sau indeplinirea defectuasa a obligatiilor prevazute in prezentul contract, oricare din partile contractante, poate rezilia contractul prin notificare scrisa, transmis celeilalte parti cu confirmare de primire, cu acordarea unui preaviz de 15 zile calendaristice.

In derularea raporturilor contractuale paratii au procedat cu rea credinta si datorita modului in care au inteles sa actioneze, activitatea subscrisei, respectiv prepararea meticarurilor in vederea deservirii in sistem catering, nu s-a mai desfasurat.

Considera ca paratii nu si-au respectat dispozitiile contractuale asumate, respectiv prin modalitatea de a actiona au încetat asigurarea folosintei spatiului inchiriat.

Potrivit art. 6 lit c) din contract „pentru neindeplinirea sau indeplinirea defectuasa a obligatiilor prevazute in prezentul Contract, oricare din partile contractante poate rezilia contractul prin notificare scrisa,transmisa celeilalte parti cu confirmare de primire, cu acordarea unui previz de 15 zile calendaristice '

Contractul, astfel cum este definit de art. 1166 Cod civil, reprezintă acordul de voință a două sau mai multe părți cu intenția de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic. ####, un raport juridic ce naște drepturi și obligații în sarcina părților contractante.

Or, subscrisa a respectat intr-u totul dispozitiile contractuale, fiind de buna credinta iar paratii, fara nici o justificare, nu ne-au mai permis accesul in spatial inchiriat in vederea pregatirii mancarii, producandu-ne grave prejudicii.

În art. 1164 Cod civil ne arată că obligaţia este o legătură de drept în virtutea căreia debitorul este ținut să procure o prestaţie creditorului, iar acesta are dreptul să obțină prestația datorată.

Altfel spus, prin obligație civilă înțelegem îndatorirea subiectului pasiv al raportului juridic civil de a avea o anumită conduită, corespunzătoare dreptului subiectiv corelativ, care poate consta în a da, a face sau a nu face ceva și care, în caz de nevoie, poate fi impusă prin forța coercitivă a statului.

A arătat că potrivit art. 1830 alin I ) C.civ. în cazul în care, fără justificare, una dintre părțile contractului de închiriere nu își execută obligatiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului.

A încercat sa rezolvam diferendul aparut intre părţi pe cale amiabila, a purtat telefonic discutii cu paratul ###### ###### ######, solicitând restituirea bunurilor care au ramas in imobilul inchiriat, insa paratii nu au fost de acord.

In dovedirea cererii solicită proba cu inscrisuri, interogatoriul paratilor si proba testimoniala cu martorii ######## ### si ###### ##### ########.

In drept au invocat dispoziţiile art. 1166 C.civ. 1549 C.civ. art. 1830 C.civ, art. 906 C.proc civ.

La data de 28.01.2022 pârâţi au depus la dosar întâmpinare şi cerere reconvenţională prin care au arătat că pe primul capăt de cerere privitor la rezilierea contractului de închiriere nr. 1/03.03.2021 solicită respingerea, având în vedere că respectivul contract a fost reziliat unilateral de către reclamantă prin notificarea transmisă nouă la data de 30.06.2021, prin care chiriașul își exprima intenția de reziliere unilaterală a contractului, având în vedere dispozițiile art. 6. lit. b) din Contract ce prevăd un preaviz de 60 de zile în cazul rezilierii unilaterale a contractului contractul de închiriere a încetat să mai existe începând cu data de 30.08.2021.

În ceea ce privește cel de-al doilea capăt de cerere, așa cum a comunicat și reclamantei în notificarea-răspuns la adresa din data de 30.06.2021, a arătat că nu a îngrădit accesul în spațiul ce a făcut obiectul contractului de închiriere.

Notificare a fost depusă la poștă la data de 20.07.2021, fiind adresată atât la Cabinet avocat ####### #### primită la data de 22.07.2021, cât și la sediul social al reclamantei - unde primirea notificării a fost refuzată.

Prin notificare a arătat că nu a îngrădit niciodată accesul în spațiul închiriat, mai mult, a arătat în mod expres că până la data încetării contractului de închiriere (30.08.2021) - societatea are un drept neîngrădit de folosintă a spațiului ce face obiectul contractului de închiriere, putându-se bucura de acest spațiu potrivit clauzelor contractuale.

Toată această situație, nu și-a găsit o soluționare amiabilă, chiriașul refuzând să achite chiria restantă, ba chiar și să se prezinte, măcar pentru a-și ridica bunurile mobile.

În fapt, după ce și-a exprimat intenția de reziliere a contractului de închiriere, reclamanta a părăsit locația, refuzând să achite chiria datorată.

A arătat că tot reclamanta, prin propria acțiune și-a blocat calea de acces în imobilul închiriat, cale de acces ce consta într-o ușă direct dinspre stradă (cale de acces convenită la momentul încheierii contractului), ușă blocată de către aceasta pe interior, salariații chiriașei obișnuind să intre în locație prin curtea mea, pe o ușă din spatele clădirii.

A arătat că la momentul la care au început să existe discuții cu privire la plata chiriei datorate, pârâtul a închis poarta, întrucât respectiva cale de acces nu fusese cea agreată de către părți, ba mai mult, îi cauza un disconfort sporit, pe care nu mai doream să îl suporte.

A arătat că accesul prin curte a fost acordat pur și simplu în urma unei înțelegeri verbale, neexistând vreo obligație contractuală care să prevadă acest acces în/prin curte.

În privința curții, reclamanta și reprezentanții săi nu aveau decât calitatea de tolerați, nicidecum pe aceea de locatari.

Cu privire la bunurile mobile aflate în locație, arată că înțeleg să invoce un drept de retenție, în temeiul art. 2945 și urm Cciv, având în vedere că prin refuzul de a achita chiria datorată s-a creat un prejudiciu care se cere a fi acoperit, prejudiciul constă nu numai în chiria datorată, dar și, ulterior rezilierii contractului, în contravaloarea lipsei de folosință, având în vedere că ocupă spațiul fără niciun drept, indisponibilizându-l.

Pe cale reconvențională, solicită repararea prejudiciului, provenit parțial dintr-o răspundere contractuală, chiria datorată și neîncasată până la data încetării contractului la data de 30.08.2027, precum și penalitățile de 0,1% pe zi de întârziere, așa cum acestea sunt prevăzute de dispozițiile art. 3.6 Contract), precum și dintr-o răspundere delictuală (contravaloarea lipsei de folosință, având în vedere că prin inacțiunea sa, reclamanta pârâtă a indisponibilizat spațiul).

A arătat că solicită obligarea pârâtei reclamante la plata sumei de 4450 lei cu titlu de chirie restantă și neachitată, obligarea la plata penalităților contractuale de 0,1% pe zi de întârziere, până la data achitării efective, precum și acoperirea lipsei de folosință a spațiului pe care reclamanta îl ocupă abuziv, prin închiderea/blocarea ușilor, precum și prin depozitarea fără niciun drept a bunurilor mobile, calculată de la data de 30.08.2021, până la data eliberării efective a spațiului, pe care o estimăm la un cuantum de 2.000 lei/lună.

A arătat că în afară de câteva acțiuni pur formale (plângere la poliție, o procedură de cale ordonanței președințiale concretizată prin Dosar nr. #####/275/2021), reclamanta nu s-a prezentat niciodată pentru a-și ridica bunurile.

Mai mult decât atât, spațiul ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 71/##/03/2027 este încuiat și blocat de către reclamantă, neavând acces la spațiul al cărui proprietari suntem.

De la momentul predării spațiului la momentul semnării contractului de închiriere, până în prezent, nu au avut acces la acest spațiu.

În prezent, acest imobil este încuiat, iar cheia se găsește la reclamantă.

În dovedire a solicitat proba cu înscrisurile depuse la întâmpinare, proba cu interogatoriul reclamantei, precum și proba testimonială cu un martor: ######## ##### #####, precum şi planşe foto.

La data de 30.03.2021 reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinarea şi întâmpinare la cererea reconvenţională formulată de către pârâţi prin care a solicitat solicită respingerea cererii reconventionala.

Au arătat că susţinerile pârâţilor sunt neadevarate cu privire la îngrădirea accesul in spaţiul închiriat si ca au refuzat sa achite chiria restanta si să se prezentam sa ridice bunurile.

A arătat că pana la data încetării contractului de închiriere, 30.08.2021. „are un drept neangradit a spaţiului ce face obiectului contractului de închiriere,,.

De fapt, parata-reclamanta in motivarea întâmpinării susţine ca a blocat calea de acces in spaţiul închiriat, respectiv calea de acces ce consta într-o uşa direct dinspre strada, salariaţii intrând de fapt pe o usa din spatele clădirii.

In consecinţa se susţine de către paraţi ca aceştia au blocat accesul in spaţiul inchiriat deoarece aceasta cale de acces nu fusese agreata.

Paratii-reclamanti susţin că nu este adevarat faptul ca au mai convenit ca intrarea in spaţiu inchiriat sa se desfăşoare printr-o usa direct din strada; aceea este o usa de garaj care se inchide doar din interior si astfel ca a fost imposibil de folosit vreodată aceasta cale de acces in imobilul inchiriat.

##### de acces, respectiv intrarea in imobilul casa a fost pe poarta de intrare in curte, apoi pe langa casa, pe usa laterala.

Aceştia au blocat accesul in spaţiul inchiriat cand le-a comunicat faptul ca doreşte sa rezilieze contractul, astfel ca nu a mai avut acces la spaţiu inchiriat si nici la bunurile proprietatea aflate in spaţiu inchiriat.

Prin contractul încheiat intre parti nu a fost stipulata o anume cale de acces în imobil însă dat fiindcă usa de garaj din strada se inchidea doar din interior era necesar o alta usa de acces in spaţiu inchiriat.

Reprezentanţii au primit cheia de la usa de acces din curte de la reclamantul ###### ###### şi nu aveau acces la acest spaţiu, nu deţinem cheie, aşa cum se susţine.

A arătat că nu a achitat chiria pe ultima luna deoarece nu a mai beneficiat de acces la spaţiu închiriat pentru desfăşurarea activităţii astfel ca cererea paratilor-reclamantilor de acordarea chiriei pana pe data de 30.08.2021, respective a sumei de 4450 lei si a penalităţilor de întârziere este neantemeiata.

Totodată si petitul privind acordarea lipsei de folosinţa paratilor-reclamanti pentru ocuparea spaţiului cu bunurile proprietatea noastră este neantemeiată deoarece anterior promovării acţiunii a solicitat prin notificare paratilor - reclamanti predarea bunurilor care fac obiectul acţiunii, iar paratul-reclamant ###### ###### a precizat ca nu doreşte predarea acestora.

Totodată în urma plângerii penale efectuate la politie pentru ca a schimbat yala si neacordarea accesul in imobil, paratul-reclamant ###### ###### a precizat expres faptul ca nu va preda bunurile.

In aceste condiţii acest petit este nefondate, în aceeaşi situaţie fiind si invocarea dreptului de retentive asupra bunurilor, pana la plata chiriei.

Intre părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. l din 3.03.2021, având ca obiect închirierea spaţiului C2, nivel parter din imobilul situate in #######, #### ###### ## ##, #### ####, în suprafaţa de 48 mp, cu număr cadastral 214904-C 2, înscris in CF 214904 a localităţi #######; spaţiul a fost închiriat pentru perioada 3.03.2020-1.03.2025, în vederea desfăşurării activităţilor comerciale aflate in obiectul de activitate al subscrisei, deservire in sistem catering, respectiv prepararea si pregătirea mâncărurilor.

Sub aspectul probatoriului au fost încuviinţate înscrisuri, interogatorii şi martori, iar la termenul de judecată din data de 23.11.2022, luând concluziile părţilor, instanţa a rămas în pronunţare pe cereri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Reclamanta S.C. ##### ##### ######## S.R.L. a solicitat obligarea pârâţilor ###### ###### ###### şi ###### ##### ###### ######### la restituirea mai multor bunuri mobile aflate în posesia pârâţilor, cu obligarea la penalităţi de întârziere în cazul neîndeplinirii obligaţiei de a face în termenul solicitat, precum şi la rezilierea contractului de închiriere încheiat între părţi, iar pârâţii-reclamanţi reconvenţional au solicitat chiria datorată și neîncasată în cuantum de 4450 lei până la data încetării contractului - 30.08.2021, cu penalitățile de 0,1% pe zi de întârziere, precum și suma de 2000 lei pe lună ulterior cu titlu de contravaloare lipsă de folosință spaţiu închiriat.

Temeiul pretenţiilor părţilor rezidă (în principal) în răspunderea contractuală a acestora, întemeiată pe contractul de închiriere nr. 01/03.03.2020 (filele 13-14), ce e apreciat reciproc de către părţi că fiind neexecutat din culpă de către partea adversă.

Pe lângă pretenţiile derivând direct din clauzele contractuale, pârâţii-reclamanţi susțin și alte pretenții ocazionate de lipsa de folosinţă a spaţiului ulterioară rezilierii contractului de închiriere mai sus amintit, indicând imposibilitatea de folosire a spaţiului ce se datorează culpei părţii adverse.

În ceea ce privește situația de fapt, reține instanța că între părți au existat raporturi juridice bazate pe contractul de locațiune al unui bun imobil construcţie C2 în suprafaţă de 48 mp, situat în #### #######, str. #######, nr. 52, iar la jumătatea anului 2021, relațiile contractuale s-au deteriorat urmare a notificării reclamantei pârâte efectuată în data de 14.06.2021 în temeiul dispoziţiilor art. 6, lit. b din contractul de reziliere a acestuia începând cu data de 10.08.2021.

Ulterior acestei solicitări comunicată iniţial verbal precum şi în scris la data de 14.06.2021 (recepţionată la data de 30.06.2021) şi la data de 30.06.2022 (recepţionată la aceeaşi dată -filele 17-18), reclamanta-locatar a efectuat un inventar al bunurilor mobile pe care le avea în imobilul închiriat la data de 30.06.2021 (proces-verbal- filele 15-16), iar ulterior acestui moment nu a mai avut acces în spaţiul închiriat, urmare a refuzului pârâţilor-locatori, care au invocat debite provenite din contractul de locaţiune, însă şi imposibilitatea de exercitare a acesului în spaţiu prin curtea interioară a imobilului.

La data de 01.07.2021 pârâţii reclamanţi au fost notificaţi privind rezilierea contractului în temeiul art. 6, alin.1, lit. c din contractul părţilor (filele 49-50), urmare a imposibilităţii de exercitare a folosinţei.

Ulterior, reclamanta a întreprins demersuri judiciare în vederea recuperării bunurilor mobile aflate în spaţiul ce făcea obiectul contractului de închiriere şi chiar o încercare de soluţionare amiabilă a litigiului, care s-a lovit de refuzul pârâţilor reclamanţi de a permite accesul în spaţiu pentru recuperarea bunurilor mobile proprietatea reclamantei-pârâte până la achitarea chiriei aferente perioadei de preaviz de 60 de zile.

La data de 22.07.2021 reclamanta locatar a primit o somaţie (nedatată) a pârâţilor locatori, prin care îi somează să respecte dispoziţiile art. 6, lit. b din contract şi să achite chiria aferentă până la data de 30.08.2021, asigurându-i asupra dreptului neîngrădit de folosinţă asupra spaţiului, cel mai probabil urmare a procesului verbal încheiat la data de 13.07.2021 la sediul Cabinetului de avocatură "####### ####" (filele 100-101).

În fapt se identifică divergenţa ce rezidă din susţinerile părţilor asupra accesului la spaţiul închirat, presupus a fi fost acordat de către pârâţii-reclamanţi şi ulterior datei de 30.06.2021, în raport de dispoziţiile contractuale şi modalitatea de interpretare a acestora.

Din această perspectivă, reţine instanţa contrariul celor susţinute prin notificarea efectuată de pârâţii-reclamanţi sau întâmpinare, în raport de mijloacele de probă administrate, cu precădere răspunsul la interogatoriul luat pârâtului ###### ###### ###### (filele 104-108) şi declaraţia martorului ######## ### (fila 115), din care rezultă fără dubiu faptul că, ulterior datei de 30.06.2021, reprezentanţilor reclamantei-pârâte nu li s-a mai permis accesul în spaţiul închiriat în aceeaşi modalitate în care se efectuase anterior.

Astfel cum martorul arăta, obiectul disputei dintre părţi era reprezentat încă de la acel moment de o sumă de 2500 lei pe care pârâtul îi pretindea, iar administratora reclamantei susţinea că i-a plătit.

Totuşi, relevant asupra cauzei este modalitatea în care martorul şi reprezentanta reclamantei au intrat şi ieşit din spaţiul închiriat, respectiv lipsa unei posibilităţi reale de acces în spaţiu ulterior acelui moment în contextul în care pârâţii nu îi mai permiteau accesul în curtea imobilului, schimbând yala şi susţinând că există o intrare separată pentru spaţiul închiriat direct din stradă, deşi acea intrare fusese blocată tot timpul exercitării relaţiilor anterioare dintre părţi şi a rămas blocată (pe interior) şi la ultima vizită a spaţiului de către reprezentanţii reclamantei.

Interogatoriul pârâtului este relevant nu numai asupra modalităţii în care a tolerat accesul reprezentanţilor/prepuşilor reclamantei până la acel moment, ci şi a imposibilităţii obiective de acces ulterior, pe care partea o apreciază ca fiind o proprie culpă a locatarului.

#### martorul ######## ##### ###### (fila 114) artă ca anterior spaţiul cu destinaţie de bar avea şi un acces direct din stradă, delcaraţia sa este irelevantă asupra exercitării drepturilor şi obligaţiilor contractuale dintre părţi, cu precădere asupra modului de acces, astfel cum nu este relevantă nici modalitatea de împărţire a spaţiului închiriat în mai multe camere cu destinaţii distincte.

Mai mult, martorul indica o singură încăpere mare la momentul ultimei vizite, situaţie diferită de împărţirea imobilului aferentă momentului încheierii contractului şi chiar reveleului construcţiei datat 2013 (fila 70) depus de pârâţii reclamanţi.

Reţine în acest sens instanţa încălcarea obligaţiilor pârâţilor proprietari prevăzută de dispozţiile art. 4.1 din contractul părţilor, care chiar şi în situaţia în care doreau modificarea modalităţii de exercitare a drepturilor părţilor, pe fondul notificărilor de reziliere (întemeiate pe oricare dintre cele două articole invocate succesiv de către reclamantă), ar fi trebuit să accepte intrarea în spaţiu a reprezentanţilor reclamantei pentru a îşi ridica bunurile şi ulterior, în cazul refuzului reclamantei de a achita sume derivând din obligaţiile sale, să îşi fructifice dreptul judiciar.

Cu atât mai mult cu cât notificările repetate ale reclamantei vizau ridicarea bunurilor mobile şi părăsirea spaţiului.

Or, poziţia pârâţilor este suficient de conturată, rezultând şi din petitul privind dreptul de retenţie până la plata sumelor derivând din contract şi a eventualelor prejudicii cauzate de imposibilitatea de folosire a spaţiului.

În ceea ce priveşte interpretarea clauzelor contractuale din prisma obligațiilor părților arată instanţa că dispoziţiile art. 4.1, 6.1 lit. b și 6.1 lit c (obligaţiile locatorului şi cazurile de încetare a a contractului) nu pot fi interpretate decât prin raportare la dispoziţiile Codului civil cu care se completează un astfel de contract, atât în ceea ce priveşte interpretarea sa, cât şi natura clauzelor în raport de dispoziţiile generale ale contractului de locaţiune.

În acest sens arată instanţa că dispoziţiile art. ######### Cod civil sunt relevante asupra modului de interpretare a acestor clauze.

Astfel, contractul se interpretează după voinţa ###### # ########, iar nu după sensul literal al termenilor, alegerea sensului producător de efecte juridice, iar nu a sensului neproducător de efecte juridice, interpretarea sistematică a clauzelor contractuale precum şi interpretarea potrivit naturii şi obiectului contractului.

Reţine instanţa în sensul celor mai sus prezentate, comportamentul ulterior încheierii contractului, respectiv derularea în bune condiții a contractului în perioada martie 2020-iunie 2021, când a fost emisă notificarea oficială a reclamantei în vederea rezilierii unilaterale a contractului în temeiul art. 6.1, lit. b din contract cu acordarea preavizului de 60 de zile, notificare, ce poate avea la bază neînţelegerile pecuniare constatate tangenţial şi de martorul ######## ### (deşi fără relevanţă).

Totodată scopul contractului este reprezentat de închirierea unui spațiu în care reclamanta urma să desfășoare activitate comercială aflată în obiectul de activitate al reclamantei, aspect cunoscut de la momentul închirierii, iar interpretarea contrară a acestui articol (unei interpretări sistematice), referitor la limitele pe care ar trebui să le presupună folosirea spațiului de către reclamantă, ar determina lipsa obiectului, aspect ce nu corespunde cu realitatea şi cu voinţa părţilor prin raportare la respectarea drepturilor și obligațiilor lor în bune condiții pentru o perioadă inițială de 5 ani.

Totuşi, reţine instanţa că nu a existat o combatere efectivă a declaraţiei de reziliere iniţiale a reclamantei, care în cele din urmă (după data de 13.07.2022) a şi fost acceptată condiţionat, ci numai o punere în imposibilitatea de a se folosi de spaţiul închiriat până la expirarea perioadei de preaviz, aspect de fapt ce rezultă din probatoriul administrat.

Astfel, atât notificarea iniţială de de reziliere formulată de reclamantă, cât mai ales cea ulterioară întemeiată pe dispoziţiile art. 6, alin.1, lit. c are acoperirea dispoziţiilor contractuale precum şi a celor ce guvernează contractul de locaţiune în general (art. 1817 Cod civil), pe lângă prezumţiile referitoare la faptele invocate de reclamantă şi recunoscute implicit de pârât (schimbarea yalei de acces în curte pentru a permite accesul în spaţiul închiriat prin acelaşi loc prin care se efectuase până la acel moment).

Or, în virtutea dispoziţiilor contractuale, reclamanta ar fi trebuit să aibă la dispoziţie 15 de zile de la primirea celei de-a doua notificării pentru a efectua demersuri în vederea recuperării bunurilor şi lăsării spaţiului în acelaşi mod în care l-a primit, fiind în imposibilitate de a proceda în acest mod, tocmai urmare a opoziţiei pârâţilor.

Reţine instanţa că părţile (cu precădere pârâţii) ar fi trebuit încă de la încheierea contractului să prevadă urmările desfăşurării unei activităţi de producţie într-o zonă rezidenţială, principiul bunei credinţe în contractare fiind relevant în acest sens.

Culpa din acest punct de vedere este însă împărţită, atât reclamanta (care putea anticipa perioadele de activitate, fluxul personalului în raport de regimul de catering în care livra produsele preparate şi posibilele atingeri ale vieţii private aduse pârâţilor care domiciliau în aceeaşi curte), cât mai ales pârâţii (care locuiau în proximitatea spaţiului închiriat şi au tolerat permiterea accesului în modul descris de către reclamantă, raportat şi la lipsa unor amenajări ale intrării principale necesare din perspectiva normelor legale ce guvernează activitatea reclamantei, care ar fi necesitat costuri suplimentare) putând avea reprezentarea cel puţin asupra deranjului provocat de tranzitul angajaţilor prin cei aproximativ 10 metri utilizaţi pentru accesul pe la uşa secundară (plaşe foto filele 72-74).

Pentru aceasta, observând că raportul juridic născut între părţi s-a materializat într-un contract asumat de părţi prin semnătură, instanţa va analiza pretențiile în baza cărora se solicită a fi obligată la restituire bunurilor mobile pârâţii prin prisma clauzelor acestuia, făcând aplicarea disp. art. 1270 alin.1 C. civ.: “Contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante” (raţiunea textului citat constând in asigurarea stabilităţii şi siguranţei raporturilor juridice generate de actele juridice şi consacrarea acesteia la nivel de principiu/forţa obligatorie) pe care se grefează condiţiile revendicării mobiliare, pe care instanţa le apreciază îndeplinite în privinţa bunurilor aflate încă în spaţiul pârâţilor.

Astfel, prin restrângerea accesului la spaţiul închiriat, pârâţii au reţinut fără niciun drept echipamentele proprietatea reclamantei cu titlu de garanţie pentru datorii pe care locatarul le-ar fi avut în baza contractului de închiriere.

Pârâţii nu au exerciţiul niciunui drept asupra acestor bunuri/echipamente proprietatea reclamatei, motive pentru care prin cele două notificări, încercarea de mediere (la care se adaugă o sesizare judiciară a instanţei pe calea ordonanţei preşedinţiale şi o sesizare a organelor de aplicare a legii- poliţie) aceasta a solicitat pârâţilor să predea bunurile.

De asemenea se va mai avea în vedere că potrivit art. 1548 C. civ., culpa debitorului unei obligaţii contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării, în cauză fiind vorba de o obligaţie de rezultat, respectiv obligația de a se abține de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni folosinţa bunului închiriat, aşa cum art. 1789 Cod civil impune.

Raportat şi la art. 1350 Cod civil, din care rezultă obligaţia de restituire a pârâţilor a unor bunuri care nu le aparţin, instanţa apreciază că s-a creat un prejudiciu reclamantei prin neexecutarea acestei obligaţii, care trebuie reparat în condiţiile legii.

Odată încetate raporturile contractuale cu pârâţii, orice folosinţa/deţinere ulterioara a bunurilor de către cei din urmă devine ilegitimă, motive pentru care vor fi obligaţi pârâții să predea reclamantei bunurile individualizate în procesul verbal de inventar încheiat la data de 30.06.2022 (apreciindu-se că de la cel moment nu a mai intrat nicio persoană în spaţiu, iar bunurile au fost inventariate de către reclamantă şi martor), proprietatea reclamantei, în termen de 3 zile de la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri.

În privinţa petitului reclamantei pârâte ce vizează rezilierea contractului de închiriere, astfel cum pârâţi invocau, solicitarea este lipsită de obiect urmând a fi respinsă, însă nu urmare a rezilierii unilaterale în temeiul art. 6, alin.1, lit. b, ci a pactului comisoriu de gradul 3 prevăzut de dispoziţiile art. 6, alin.1, lit. c, care se raportează la neîndeplinirea obligaţiilor locatorului de permitere a accesului în spaţiul închiriat, astfel cum s-a analizat.

Din acest punct de vedere, instanţa poate numai constată că a intervenit rezilierea de drept a contractului de închiriere nr. 1/03.03.2020 în temeiul pactului comisoriu de gradul III prevăzut de art. 6.1, lit. c) din înțelegerea părților, ca şi clauză contractuală expresă conform căreia, în cazul neexecutarii obligaţiei asumate de catre una din parti, contractul se considera desfiinţat de plin drept, dacă partea adversă nu îşi îndeplinieşte obligaţia în perioada arătată în notificare.

Această clauză înlătură posibilitatea instanţei de a se pronunta asupra aplicarii sanctiunii.

#### solicitarea de aplicare a unei penalităţi de întârziere în cuantum de 500 lei/zi de întârziere nu este fondată, transpunerea în planul dreptului procesual a principiului executării în natură şi voluntare a obligaţiilor constituind reglementarea prevăzută de prevederile art. 622 alin.1 CPC potrivit căreia „ obligaţia stabilită prin hotărârea unei instanţe sau prin alt titlu executoriu se aduce la îndeplinire de bunăvoie, iar în cazul în care debitorul nu execută de bunăvoie obligaţia sa, aceasta se aduce la îndeplinire prin executare silită„.

Art. 626 prevede că ”Statul este obligat sa asigure prin agenţii săi executare în mod prompt şi efectiv a hotărârilor judecătoreşti şi a altor titluri executorii, iar în caz de refuz, cei vătămaţi au dreptul la repararea integrală a prejudiciului suferit.”, art. 906 CPC prevede: ”(1) #### in termen de 10 zile de la comunicarea incheierii de incuviintare a executarii debitorul nu executa obligatia de a face sau de a nu face, care nu poate fi indeplinita prin alta persoana, acesta poate fi constrans la indeplinirea ei, prin aplicarea unor penalitati, de catre instanta de executare” iar alin. 2 din acelaşi act normativ stabileşte că, în cazul în care debitorul unei astfel de obligaţii nu şi-o îndeplineşte, acesta poate fi constrâns la îndeplinirea ei, în urma sesizării de către creditor a instanţei, prin obligarea la plată, în favoarea creditorului, a unei penalităţi stabilită pe zi de întârziere până la executarea obligaţiei prevăzute în titlul executoriu.

Pentru neexecutarea obligaţiilor prevăzute în cap.

IV executarea silită a altor obligaţii de a face sau a obligaţiilor de a nu face nu se pot acorda daune cominatorii.

În cazul în care executarea în natură a obligaţiei nu mai este posibilă, se procedează la executarea ei prin acordarea de despăgubiri creditorului pentru prejudiciul pe care l-a suferit prin neexecutarea în natură a obligaţiei.

Or, reclamanta, care urmează a deveni creditoare abia la momentul obţinerii titlului executoriu-la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri-, antamează o eventuală neexecutare voluntară din partea debitorului obligaţiei, în contextul în care procedura prevăzută de dispoziţiile art. 906 Cod procedură civilă este aferentă executării silite.

Astfel, cel puţin la acest moment, întrucât pretenția dedusă judecății vizează un drept afectat de un termen suspensiv, cât și de o condiție suspensivă constând în neîndeplinirea obligației de a face în timpul deferit de lege, peste care se suprapune declanşarea unei executări silite, petitul este prematur formulat, motive pentru care va fi respins, urmând a admite cererea numai în parte.

În privinţa cererii reconvenţionale, reţine instanţa faptul că, în raport de soluţia ce urmează a se da cererii principale, nici chiria aferentă perioadei 30.06.2021-30.08.2021 nu poate fi datorată, în concret contractul nemaiputând produce efecte ulterior rezilierii sale de drept, care a avut loc în termenul indicat în notificarea reclamantei din 01.07.2021.

Astfel, nici notificarea de punere în întârziere asupra sumelor solicitate cu acest titlu de către pârâţi nu poate avea efecte, iar cu atât mai puţin asupra sumei de 18800 lei indicată în această notificare (fila 58), care nu are niciun fundament probatoriu, pârâtul ###### ###### negând acest aspect prin răspunsul la interogatoriu, deşi a ataşat întâmpinării notificarea emisă prin avocat ales (filele 57-58).

Mai mult, însăşi pârâtul recunoaşte (interogatoriul- întrebarea 11- fila 106) şi susţinerea este probată prin extrasele de cont depuse odată cu întâmpinarea (filele 61-67) că sumele aferente chiriei până la data de 15.07.2021 au fost achitate, cu excepţia sumei de 800 lei aferentă lunii septembrie 2020.

Or, în acest context, punerea în întârziere pentru o sumă mult mai mare -18800 lei (chiar şi prin calcularea sumelor datorate pentru perioada 15.07.2021-30.08.2021 nu se putea ajunge la un astfel de cuantum), solicitarea aferentă petitului 1 al cererii reconvenţionale- chirie în cuantum de 4450 lei aferent răspunderii contractuale-, cât şi plata unei sume aferentă lipsei de folosinţă ulterioare datei de 30.08.2021 nu sunt întemeiate.

#### dreptul de retenţie solicitat de pârâţii reclamanţi în temeiul art. 2495 Cod civil în raport de o creanţă concretă ce derivă din contractul de închiriere nu poate fi apreciat ca întemeiat, cu atât mai mult cu cât acea creanţă nu este nici cea din notificarea efectuată de pârâţi, nici cea din petitul 1 ce urmează a fi respins tocmai în virtutea culpei ce li se reţine în exercitarea drepturilor şi obligaţiilor contractuale.

Singurul aspect întemeiat al cererii reconvenţionale vizează plata sumei în cuantum de 800 lei, cu titlu de diferenţă chirie aferentă lunii septembrie 2020, întrucât în acea lună a fost efectuată numai o plată în cuantum de 1200 lei (ordin plată fila 63) cu acest titlu, iar luna august 2020 era ultima lună în care preţul contractului era redus la suma de 1200 lei, conform dispoziţiilor art. 3.1 din contractul părţilor.

Într-adevăr, extrasele de cont depuse de pârâţii reclamanţi relevă numai anumite plăţi efectuate de către reclamantă cu titlu de chirie, instanţa urmând a aplica o prezumţie judiciară privitor la existenţa şi a unor alte plăţi efectuate în alte modalităţi.

Totuşi, dovada tuturor plăţilor efectuate trebuia efectuată de către partea căreia i se invocă neexecutarea, instanţa aplicând aceeaşi prezumţie judiciară simplă pe fondul existenţei plăţii aferente lunii septembrie 2020 în cuantum redus, referitoare la interpretarea eronată de către reclamantă a perioadei în care ar fi datorat o chirie redusă (6 luni- martie-august 2020, inclusiv aceste luni).

Asupra petitului ce vizează penalităţi de întârziere contractuale în cuantum de 0,1%, instanţa reţine că o punere în întârziere asupra singurei creanţe viabile din solicitările pârâţilor nu a existat din perspectiva art. 1522 Cod civil, însăşi cererea de chemare în judecată nefiind concludentă asupra sumei restante provenită din diferenţa de chirie pentru o perioadă mult anterioară, indicarea acestei diferenţe (ca parte componentă a debitului aferent petitului I) fiind efectuată pentru prima dată cu ocazia răspunsului la interogatoriul administrat pârâtului.

Pentru aceste motive instanţa urmează a admite în parte cererea reconvențională şi obligă reclamanta să plătească pârâtei suma de 800 lei cu titlu de diferență chirie aferentă lunii septembrie 2020, urmând a respinge în rest cererea reconvențională.

În privinţa cheltuielilor de judecată solicitate de părţi, se reţine suma de 1680 lei achitată de reclamantă cu taxă judiciară de timbru (chitanţă fila 10), suma de 2000 lei cu titlu de onorariu avocat reclamantă (chitanţă fila 82, fila 116), suma de 1022 lei achitată de pârâţi cu titlu de taxă judiciară de timbru (chitanţă fila 85).

În baza art.451- 453 Cod procedură civilă și în raport de soluția dată asupra cererilor principale, reținând măsura admiterii cererilor (atât cuantumul pretențiilor solicitate de părţi, raportat la măsura admiterii, cât și taxa judiciară de timbru aferentă petitelor respinse/admise în parte, iar în privinţa onorariului avocat admiterea parţială a acţiunilor), instanța urmează a admite în parte petitul accesoriu ce vizează cheltuielile de judecată efectuate de părți în măsura admiterii cererilor, pe care le compensează parțial şi obligă pârâții să plătească reclamantei suma de 1328,11 lei cu titlu de cheltuieli de judecată după compensare.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite în parte cererea formulată de reclamanta ## ##### ##### ######## ###, cu sediul în #### #######, str. ###### ####, nr. 37, #### ####, în contradictoriu cu pârâţii ###### ###### ######, CNP ############# şi ###### ###### ###### #########, CNP #############, ambii cu domiciliul ales la Cabinet Individual Avocat ####### #######, cu sediul în #### #######, str. ##### Bucureşti, nr. 4, ### ##, ####, #####, #### ####.

Obligă pârâții să predea reclamantei bunurile individualizate în procesul verbal de inventar încheiat la data de 30.06.2022, proprietatea reclamantei, în termen de 3 zile de la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri.

Respinge petitul ce vizează rezilierea judiciară şi constată că a intervenit rezilierea de drept a contractului de închiriere nr. 1/03.03.2020 în temeiul pactului comisoriu de gradul III prevăzut de art. 6.1, lit. c) din înțelegerea părților.

Admite în parte cererea reconvențională şi obligă reclamanta să plătească pârâtei suma de 800 lei cu titlu de diferență chirie aferentă lunii septembrie 2020.

Respinge în rest cererea reconvențională.

Admite în parte petitul accesoriu ce vizează cheltuielile de judecată efectuate de părți în măsura admiterii cererilor, pe care le compensează parțial şi obligă pârâții să plătească reclamantei suma de 1328,11 lei cu titlu de cheltuieli de judecată după compensare.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, apel care se depune la Judecătoria #######.

Pronunțată prin punerea soluției la dispoziția părților de grefa instanţei, azi 07.12.2022.

Preşedinte,

#####-###### ######

Grefier,

######## ####