Sentință civilă nr. 949 din 12.06.2023

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Caracal sub nr. ...../207/2023, reclamantul N.......

I......., în contradictoriu cu pârâţii P..........

M..........., P..........

G...........şi P..........

T..........., a solicitat instanţei ca prin sentinţa ce se o va pronunţa să dispună obligarea pârâților la predarea înscrisurilor necesare înscrierii în cartea funciară a imobilului care face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și, totodată, obligarea acestora la efectuarea procedurilor prevăzute de art.4-9 din Legea nr. 17/2014 iar în cazul refuzului lor să fie autorizat reclamantul pentru efectuarea tuturor demersurilor necesare în vederea obținerii documentației necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imobilul care face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între părti la data de 03.07.2014.

Reclamantul a mai solicitat ca instanţa să dispună îndeplinirea formalităților în vederea obținerii avizelor prevăzute Ia art. 3 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, de la autoritățile competente și parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 din același act normativ, în cursul judecății potrivit Deciziei nr. 24/2016 a ICCJ-Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 936 din 22 noiembrie 2016, iar ulterior îndeplinirii acestora să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract pentru imobilul care face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată la data de 03.07.2014 respectiv, terenul arabil extravilan situat pe raza com.

S..............., jud.Olt în suprafață de 9111 mp amplasată în Tarlaua 23 Parcela 55 având următoarele vecinătăți: N-Știrbu Marin; E-Hot.

Teleorman; S-Țălu Petre; V-DE 198; imobil pentru care a fost reconstituit dreptul de proprietate potrivit Titlului de Proprietate nr.53240/32/19.09.1995, potrivit disp.art.1669(1) din C.civil; cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată potrivit disp.art.453 din C.proc.civilă.

În fapt, reclamantul a arătat că la data de 03.07.2014 a încheiat cu pârâţii o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 9111 mp teren arabil extravilan situat în Tarlaua 23 Parcela 55 având următoarele vecinătăți: N-Știrbu Marin; E-Hotar Teleorman; S-Tălău Petre; V-DE 198; imobil pentru care a fost reconstituit dreptul de proprietate potrivit Titlului de Proprietate nr.53240/32 din 19.09.1995, eliberat soțului/tatălui dv.

P...............

I...., decedat la data de 07.06.1998.

La aceiași dată, concomitent cu semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, pârâţii au primit de la reclamant suma de 4000 lei reprezentând integral prețul convenit iar reclamantul arată că a intrat în posesia terenului, pe care îl administrează și în prezent.

A mentionat ca potrivit convenției părtilor, pârâtii aveau obligația ca într-un termen de 3 luni de la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare să încheie cu reclamantul contractul de vânzare-cumpărare, având obligația de a pune la dispoziție toate documentele necesare perfectării contractului.

Reclamantul a precizat ca a discutat cu pârâții cu privire la finalizarea procedurii vânzării imobilului care face obiectul promisiunii de vânzare cumpărare dar, sub diverse pretexte, aceștia și-au ignorat îndeplinirea obligațiilor care le revin în calitate de promitent-vânzători.

Se mai arată de reclamant că la data de 24, 26 și 27.10.2022 i-a notificat pe pârâți solicitându-le îndeplinirea obligațiilor contractuale, cerându-le expres ca într-un termen de 30 de zile de la primirea notificări , dar nu mai târziu de 05.12.2022, să obțină și să-i prezinte ( prin orice mijloc care asigură dovada comunicării) documentația necesară semnării contractului de vânzare-cumpărare, respectiv extrasul de carte funciară pentru terenul care face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și dovada parcurgerii/îndeplinirii procedurii prevăzute de Legea nr.17/2014, respectiv avizul final eliberat de DADR Olt.

Menționează că până la data introducerii acestei acțiuni în justiție, pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile care le revin în calitate de promitent-vânzători.

Potrivit disp.art.1719 din C.civil noi, reclamantul în calitate de promitent-cumpărător, şi-a îndeplinit întocmai obligațiile convenite, respectiv a achitat integral prețul stabilit, respectiv suma de 4000 lei și a preluat terenul mai sus indicat de la momentul încheierii promisiunii, acestea aflându-se în posesia sa și în prezent, cu mențiunea că a achitat taxele și impozitele locale aferente acestora (prin predarea sumelor de bani solicitate de către moștenitori).

Pârâţii aveau obligația de a strămuta proprietatea potrivit disp.art. 1483 ( 2) și art. 1676 din C.civil, respectiv de a-i preda documentația necesară pentru înscrierea imobilelor în cartea funciară.

Arată faptul că de la data de 03.10.2014, pârâții s-au aflat de drept în întârziere cu privire la executarea obligațiilor care îi reveneau în calitate de promitenti-vânzători, având în vedere că obligația asumată este cu termen.

De asemenea, constatând că reclamantul deține posesia imobilului teren arabil extravilan care a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare de la încheierea acesteia, acesta a solicitat instanței, în eventualitatea formulării unei apărări întemeiate pe prescripția dreptului material la acțiune, să constate că nu este incidentă această instituție.

Înalta Curte de Casație și Justiție a hotărât că predarea posesiei bunului imobil ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, după împlinirea termenului Ia care s-a convenit încheierea contractului de vânzare-cumpărare, se constituie într-o cauză de întrerupere a termenului de prescripție atât pentru exercitarea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină Ioc de contract de vânzare-cumpărare, cât și pentru acțiunea în rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, deoarece ambele acțiuni dau naștere unui drept de aceeași natură, respectiv unui drept de creanță.

Sub acest aspect, Înalta Curte a precizat că, prin predarea posesiei bunului, promitenții vânzători au săvârșit un act de recunoaștere tacită a obligațiilor asumate prin contract și în acest mod, în calitate de părți în folosul cărora curge prescripția, au renunțat la atitudinea de împotrivire sau de negare față de titularul dreptului amenințat de prescripție, ceea ce justifică producerea efectului întreruptiv al prescripției.

În speță, Înalta Curte a reținut că, în condițiile în care promitenta-cumpărătoare se află în posesia bunului imobil ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare și a contractului de construire, bun care nu a fost pretins de promitenții-vânzători pe calea unei acțiuni personale sau reale, termenul de prescripție a dreptului material Ia acțiunea în rezoluțiunea antecontractului începe să curgă de Ia data la care promitenta-cumpărătoare a aflat că nu mai este posibilă vânzarea. (Decizia nr. 2410 din 24 noiembrie 2015 pronunțată în recurs de Secția a II-a civilă a Înaltei Curți de Casație și Justiție având ca obiect rezoluțiune antecontract de vânzare-cumpărare).

Reținând incidența disp.art.1516 alin. 1 și alin.2 pct.l și 3 din C.civil, reclamantul a apreciat că se impune obligarea pârâților la predarea înscrisurilor necesare înscrierii în cartea funciară a imobilelor care fac obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și, totodată, obligarea acestora la efectuarea procedurilor prevăzute de art.4-9 din Legea nr.17/2014 iar în cazul refuzului lor, să fie autorizat acesta pentru efectuarea tuturor demersurilor necesare în vederea obținerii documentației necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imobilul care face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între părti la data de 03.07.2014.

Pentru aceleași argumente anterior expuse, îndeplinirea formalităților în vederea obținerii avizelor prevăzute la art. 3 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, de la autoritățile competente și parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 din același act normativ, este posibilă în cursul judecății potrivit Deciziei nr. 24/2016 a ICCJ-Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 936 din 22 noiembrie 2016.

În considerarea acestor aspecte, apreciază reclamantul că se impune disjungerea și suspendarea capătului de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract pentru bunurile care fac obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, care să fie dispusă până la obținerea documentelor necesare finalizării procedurii de vânzare, așa cum aceasta este reglementată de disp.art.1669 (1) din C.civil.

În probațiune solicită proba cu înscrisuri, respectiv promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată la data de 03.07.2014, copia titlului de proprietate, notificare și dovada expedierii/primirii acesteia de către pârâți, proba cu interogatoriu și proba testimonială cu martorii T............-M...........

C........... și M..........

M..............

La dosar s-au mai depus împuternicire avocaţială şi taxă judiciară de timbru.

În cauză, pârâţii nu au depus la dosar întâmpinare.

În cauză a fost fixat prim termen de judecata la data de 13.03.2023.

Instanţa, din verificările efectuate în aplicaţia D.E.P.A.B.D. pusă la dispoziţia instanţei, a constatat că pârâta P.......... M........... este decedată de la 08.06.2022, astfel cum rezultă din fişa de la fila 41 din dosar.

În conformitate cu dispoziţiile art. 248 Cpc, instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură, precum şi asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei.

Astfel, la primul termen de judecată din 13.03.2023, instanţa, din oficiu, a invocat excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a pârâtei P..........

M........... şi a pus-o în discuţia părţilor şi a acordat termen pentru ca reclamantul sa-şi precizeze actiunea.

Prin precizarea depusă la dosar la data de 03.04.2023, reclamantul prin apărător a mentionat că pârâţii P.......... G...........şi P.......... T........... sunt singurii moştenitori ai pârâtei P.......... M............

Prin încheierea de şedinţă din 03.04.2023, în raport de dispoziţiile art. 56 Cpc, instanţa a admis excepţia lipsei capacitatii de folosintă a pârâtei P..........

M..........., având în vedere data decesului acesteia, 08.06.2022, anterior introducerii cererii de chemare în judecată, constatând că aceasta nu are folosinţa drepturilor civile.

În şedinţa publică din data de 12.06.2023, a fost audiat martorul T............-M....... C......., a cărui declaraţie a fost consemnată şi ataşată la dosar.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

La data de 03.07.2014, reclamantul N.......

I....... a încheiat cu pârâţii P..........

M..........., P..........

G...........şi P..........

T........... o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 9111 mp teren arabil extravilan situat în Tarlaua 23 Parcela 55 având următoarele vecinătăți: N-Știrbu Marin; E-Hotar Teleorman; S-Tălău Petre; V-DE 198; imobil pentru care a fost reconstituit dreptul de proprietate potrivit titlului de proprietate nr.53240/32 din 19.09.1995, eliberat soțului/tatălui dv.

P...............

I...., decedat la data de 07.06.1998, penttru care reclamantul a plătit pârâtilor suma de 4000 lei reprezentând integral prețul convenit.

Din titlul de proprietate nr.53240/32 din 19.09.1995, emis de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Olt, coroborat cu actele de stare civilă şi sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale a autorului P...............

I...., rezultă că pârâtii sunt proprietarii suprafetei de teren arabil ce au facut obiectul promisiunii bilaterale de vanzare-cumpărare.

Constată instanţa că desi reclamantul i-a notificat pe pârâti solicitându-le acestora în vederea predării documentaţiei necesare in vederea perfectarii actului in formă autentică şi dovada parcurgerii procedurii prevazuta de Legea nr. 17/2014, pârâtii nu au dat curs acestei notificări.

Ulterior, reclamantul le-a transmis acestora noi notificari pentru prezentarea la notariat, dar nu mai târziu de data de 05.12.2022.

Din înscrisurile aflate la f. 22 dosar, rezultă că de la data încheierii promisiunii bilaterale de vanzare-cumpărare, reclamantul a achitat impozitele aferente suprafetei de teren cuprinse in această promisiune.

Din declaratia martorului T......-M....... C....... instanţa retine ca după încheierea acestuia antecontract de vânzare-cumpărare, reclamantul a intrat în posesia terenului, pe care îl administrează și în prezent.

Constata instanţa că raportat la disp.art.1719 din Cod civil, reclamantul în calitate de promitent-cumpărător, şi-a îndeplinit întocmai obligaţiile stabilite in sensul achitarii integrale a preţului stabilit în suma de 4000 lei şi a intrat în posesia terenului de la momentul încheierii promisiunii.

Instanţa retine ca pârâtilor le revenea obligaţia de a strămuta proprietatea potrivit disp.art.1483 ( 2) şi art. 1676 din C. civil, respectiv de a le preda documentaţia necesară pentru înscrierea imobilelor în cartea funciară.

Instanţa constată că antecontractul încheiat în prezenta cauză reprezintă o promisiune bilaterală, prin care părţile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra imobilelor care au făcut obiectul prezentului antecontract.

Prin urmare, acest antecontract nu transmite dreptul de proprietate asupra terenului de la promitent la beneficiar, ci dă naştere numai la obligaţii de a face în sarcina părţilor, respectiv de a vinde pentru promitentul vânzător şi de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător.

Dacă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului instanţa poate să pronunţe în baza prevederilor art. 1279 raportat la art. 1669 Cod Civil, o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Potrivit art. 1669 Cod civil „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”

De asemenea art. 1279 alin. 1 Cod civil reglementează faptul că „promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.”, iar potrivit alin. 3 „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.

Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. „

Asadar, dacă vreuna din părţile convenţiei refuză să îşi îndeplinească obligatiile stabilite prin antecontractul încheiat, inclusiv obligaţia de a se prezenta în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care si-a îndeplinit toate obligatiile, are posibilitatea de a se adresa instanţei de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimţământului debitorului şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Această soluţie se impune şi în temeiul principiului îndeplinirii în natură a obligaţiilor care permite creditorului să obţină îndeplinirea întocmai a obligaţiei asumate de către debitorul său.

Perfectarea actului in formă autentică este însă posibilă numai după îndeplinirea formalităţilor procedurale prev de art. 4-9 din Legea nr. 17/2014 astfel cum a fost modificată.

Potrivit disp. art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 modificata prin Legea nr. 68/12.05.2014, în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

Dispozitiile alin. 2 prevad ca cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege.

În speţă, rezulta cu certitudine ca nu se face dovada existenţei avizului final privind exercitare dreptului de preemţiune emis de structura teritoriala, conf. disp. art. 9 din Legea nr. 17/2014 care prevad ca avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 de hectare, de către structura centrală, datorită faptului ca reclamantul a refuzat sa-şi îndeplinească obligaţiile asumate.

Faţă de disp.

Deciziei nr. 24/2016 a ICCJ-Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, instanţa urmează să oblige pe pârâti să întocmeasca formalitatile necesare inscrierii in cartea funciară a imobilelor care fac obiectul promisiunii bilaterale de vanzare-cumpărare încheiată la 09.10.2013 şi la efectuarea procedurilor prevazute de dispoziţiile art. 4 – 9 din Legea nr. 17/20014, iar în caz de refuz al acestuia să predea reclamatului înscrisurile necesare efectuării acestor proceduri si să autorizeze pe acesta să îndeplinească formalităţile necesare în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, de la autorităţile competente si parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preemţiune prev. de art. 4 din acelaşi act normativ, în cursul judecăţii.

În speţă, se constată că pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de contract poate avea loc numai după îndeplinirea formalităţilor necesare în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, de la autorităţile competente si parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preemţiune prev. de art. 4 din acelaşi act normativ.

Prin urmare, instanţa va disjunge capătul de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de contract pentru bunurile imobile care fac obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată la 03.07.2014, stabilind termen de judecată la data de 11.09.2023, pentru când vor fi citate părţile.

Cu privire la capătul de cerere privind cheltuielile de judecata instanţa se va pronunţa odată cu pronunţarea asupra cererii disjunse.

Postat 03.07.2023