Decizie nr. 228/A din 02.05.2023

Cod ECLI ECLI:RO:TBCVN:.......

R O M Â N I A

TRIBUNALUL COVASNA

SECŢIA CIVILĂ

Dosar nr. .......

Completul de apel specializat în soluţionarea cauzelor

în materiile civil, litigii cu profesioniştii

DECIZIA CIVILĂ NR. 228/A

Şedinţa publică de la 2 mai 2023

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE : RUSU IOAN CĂTĂLIN

JUDECĂTOR : VELICAN IOAN ADRIAN

GREFIER : CREANGĂ ANALENA

Pe rol, pronunţarea asupra apelului declarat de apelanţii AAA şi BBB împotriva sentinţei civile nr. 79/2023, pronunţată de Judecătoria Sfântu Gheorghe.

Instanţa constată că dezbaterile asupra cauzei de faţă au avut loc în şedinţa publică de la 11 aprilie 2023, susţinerile şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea pentru data de 25 aprilie 2023, apoi pentru data de astăzi, 2 mai 2023.

T R I B U N A L U L

Asupra cauzei de faţă, constată:

Prin sentinţa civilă nr. 79/2023, pronunţată de Judecătoria Sfântu Gheorghe s-a respins acțiunea formulată de petenţii AAA, CIF ............... şi BBB, CIF .........., ambii domiciliaţi în ..............., ambii cu domiciliul ales la Cabinet de avocat ............, situat în mun. ..............., ca neîntemeiată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:

În fapt, petenţii posedă imobilul situat în loc.

Sfântu Gheorghe, str. …., nr. …, jud.

Covasna, având următoarele vecinătăţi: L.

E. – nr. top. 68/3/1 şi V.

L. – nr. top. 68/3/2 la nord, str. …. – nr. cad ….. la est, B.

A. şi B.

M. – nr. top. 68/5/b la sud, D.

B. şi F.

M. – nr. cad ………, B.

S. – nr. cad ….. la vest, limite identificate prin documentaţia tehnică extrajudiciară cadastrală întocmită de EEE SRL-ing.

J.

S., admisă de OCPI Covana prin procesul-verbal de recepţie nr. …./2021 (f. 16-29).

Potrivit documentației cadastrale, rezultă că suprafața reală a imobilului este de 285 mp, iar nu 248 mp.

Totodată s-a propus dezmembrarea imobilului în trei parcele (lotul 1 cu nr.

Top.

Nou …., în suprafață de 128 mp.; lotul nr. 2 cu nr.

Cadastral nou ….; lotul nr. 3 cu nr.

Cad.

Nou …), precum și apartamentarea construcției C1 –casă de cărămidă care se identifică cu nr. top. 68/4/b/1 în două apartamente (apartament nr.

I cu nr.

Top.

Nou 68/4/b/1/I compus din parter: hol de 2.5 mp., camera de 20.2 mp., camera de 12 mp.; apartament nr.

II cu număr top nou 68/4/b/1/II compus din parter: hol de 8,4 mp, hol de 3 mp; cămară de 15,9 mp.; hol de 5.4 mp.; grup sanitar de 1.6 mp; bucătărie de 53,9 mp.; grup sanitar de 3.6 mp.; subsol: pivniță de 10,4 mp.; pivniță de 9.5 mp.).

În drept, instanţa a reţinut incidenţa art. 28 alin. 1 din Decretul Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, în conformitate cu care „Cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat.” Totodată, relevante sunt şi dispoziţiile art. 1847 din Codul Civil de la 1864 (aplicabil cererii privind uzucapiunea potrivit art. 6 alin. 4 din Codul Civil actual), potrivit căruia „Ca să se poate prescrie, se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar (...)”, şi a art. 1860 din acelaşi cod, în acord cu care „Orice posesor posterior are facultatea, spre a putea opune prescripţia, sa unească posesiunea sa cu posesiunea autorului sau.”

Din cuprinsul normelor anterior citate rezultă că, pentru a dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune, proprietarul tabular al imobilului trebuie să fi decedat, posesorul trebuie să fi stăpânit imobilul pentru o perioadă de cel puţin 20 de ani calculată de la data decesului proprietarului tabular, iar posesia acestuia trebuie să fi fost continuă (în mod regulat, fără intermitenţe anormale), neîntreruptă, netulburată (să nu fi fost începută ori conservată prin violenţă), publică (să nu fi fost exercitată pe ascuns) şi sub nume de proprietar (să nu fi fost exercitată cu titlu de detentor precar).

În cauză, imobilul înscris în CF nr. ………. sub nr.

Top…. este înscris pe numele mai multor coproprietari, respectiv: cota de 6/12 – aparţinând lui F.

V., decedată la data de 10.08.1980 (f. 12), cota de 1/12 – aparţinând lui F.

I., decedată la data de 06.09.1990 (f. 13), cota de 1/12 aparţinând lui P.

M., decedat la data de 22.04.1992 (f.14), cota de 1/12 aparţinând lui G.

J., decedat la data de 03.10.2015 (f. 14), iar cota de 3/12 aparţinând lui L.

I., decedat la data de 10.08.2013 (f. 12).

Restul de 4/12 este înscris pe numele lui G.

J. (I.), decedat la data de 03.10.2005, și L.

I., decedat la data de 10.08.2013.

Având în vedere data decesului proprietarilor tabulari, petenții au susținut că îndeplinesc condițiile uzucapiunii doar cu privire la cota de 8/12 din dreptul de proprietate, motiv pentru care au solicitat și dezmembrarea imobilului înscris în CF nr. ………, anexând în acest sens o propunere de dezmembrare.

Fără a contesta susținerile petenților din prezenta acțiune, confirmate de martorii audiați în cauză, instanța a constatat că s-a solicitat dezmembrarea imobilului fără a fi formulat un petit cu privire la rectificarea suprafeței terenului, deși propunerea de dezmembrare vizează suprafața reală a imobilului înscris în CF nr. ………….., iar nu cea scriptică.

Mai mult, instanța a observat că propunerea de dezmembrare aduce atingere și cotelor-părți ce le revin proprietarilor tabulari G.

J. (I.) și L.

I., neprezentând relevanță că din constructie și terenul aferent acesteia li se repartizează aproape jumătate (conform precizărilor petenților).

Sub acest aspect, subliniază că propunerea de dezmembrare trebuia să vizeze cota de 8/12 din imobil pe care petenții urmăreau să o uzucapeze (întrucât uzucapiunea are ca obiect un bun privit în individualitatea sa, iar nu o cotă-parte din dreptul de proprietate).

Or, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei nu rezultă cu exactitate modalitatea în care s-a propus dezmembrarea imobilului în discuție, nici faptul că lotul pe care petenții doresc să îl uzucapeze este echivalentul cotei de 8/12 din dreptul de proprietate - ce le revenea proprietarilor tabulari F.

V., F.

I. și P.

M.

Față de cele ce preced, întrucât instanța nu poate proceda la dezmembrarea imobilului înscris în CF nr. ……., a respins acțiunea petenţilor AAA şi BBB, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel petenţii AAA şi BBB.

În motivarea apelului se arată că sentinţa este nelegală şi netemeinică, pentru următoarele considerente:

Întotdeauna la stabilirea unor loturi corespunzătoare cotelor de proprietate criteriul este valoarea, lucru pe care l-au invocat şi ei.

Luând în considerare Anexa nr. 13 a studiului de piaţă privind valorile minimale ale proprietăţilor imobiliare din judeţele Braşov şi Covasna 2022 întocmit de Camera Notarilor Publici Braşov, situaţia este următoarea: Clădire vechime 50-80 ani – total valoare - 303.492 lei; total apartament 1 – 95.733 lei, total apartament 2 – 207.759 lei.

După cum se poate observa, proporţia este aproape perfectă.

Pentru realizarea cotelor exacte de 33%-66% diferenţa de 1,5% din valoarea totală este de 4552,8 lei, echivalentul a 2 mp de clădire.

Această imperfecţiune se poate corecta uşor prin deplasarea liniei despărţitoare a încăperilor 1 şi 4 (hol), ilustrate pe releveul parterului.

Cu privire la diferenţa dintre suprafaţa scriptică şi cea faptică arată că suprafaţa reală a imobilului este de 285 mp.

Acest lucru a fost constatat prin lucrarea, topografica şi este confirmat de vecini prin semnarea procesului-verbal de vecinătate.

Diferenţa de 37 mp reprezintă doar 14,9% din suprafaţa scriptică de 248 mp, într-o atare situaţie nefiind necesară rezolvarea problemei prin instanţă.

Operaţiunea care se impune în acest caz nu este cea de rectificare a cărţii funciare, ci o simplă actualizare a unei informaţii cadastrale, adică o problemă pur tehnică, care se rezolvă conform art. 23 lit. b coroborat cu art. 105 şi urm. din Ordinului ANCPI nr. 700/2014.

Conform art. 109 alin. 2 din acest act normativ, acţiunea în instanţă este necesară doar dacă diferenţa de suprafaţă depăşeşte 15% din suprafaţa scriptică.

Ca urmare, în mod evident la momentul întabulării prevederilor sentinţei vor solicita OCPI în aceeaşi cerere şi actualizarea suprafeţei conform documentaţiei cadastrale, alături de înscrierea geometriei imobilului, precum şi orice alte aspecte tehnice care se impun.

Aceste lucruri nu influenţează însă cererea privind uzucapiunea, întrucât imobilul în discuţie este cel existent fizic, în timp ce sistemul de cadastru este doar o evidenţă, un inventar al imobilelor.

Din examinarea sentinţei atacate prin prisma motivelor de apel invocate tribunalul reţine că sentinţa primei instanţe - de respingere a acţiunii – este una corectă, însă pentru alte considerente decât cele expuse în cuprinsul hotărârii.

Astfel, se reţine că asupra imobilului înscris în CF nr. .......... nr. top 64/4/b proprietari tabulari sunt: F.

V. (decedată la 10 august 1980) – cu o cotă de 6/12; F.

I. (decedată la 6 septembrie 1990) – cu o cotă de 1/12; P.

M. (decedat la 22 aprilie 1992) – cu o cotă de 1/12; G.

J. (decedat la 3 octombrie 2005) – cu o cotă de 1/12; L.

I. (decedat la 10 august 2013) – cu o cotă de 3/12.

Prezenta acţiune introductivă (astfel cum a fost precizată ulterior) are ca obiect dezmembrare teren şi construcţie şi constatare dobândire drept de proprietate asupra unui lot de teren şi asupra unui apartament; în drept, acţiunea este întemeiată pe prevederile art. 28 din Decretul – Lege nr. 115/1938.

În cazul uzucapiunii extratabulare prevăzute de art. 28 din Decretul – Lege nr. 115/1938 este necesar ca reclamanţii să fi exercitat o posesie utilă asupra imobilului timp de 20 de ani după moartea proprietarilor tabulari.

În acest sens, trebuie arătat că o terţă persoană care posedă util întreg imobilul (cu mai mulţi coproprietari înscrişi în CF) poate uzucapa, de principiu, cotele părţi de proprietate ale acelor coproprietari care au decedat cu mai mult de 20 de ani în urmă.

În speţa de faţă, atât prin precizarea făcută la fond (fila 79 – dosar fond) cât şi prin precizările făcute în faţa instanţei de apel, reclamanţii au solicitat să se constate că au dobândit, prin uzucapiune, dreptul de proprietate asupra unui lot de teren şi asupra unui apartament (rezultate în urma dezmembrării imobilului înscris în CF nr. ......).

Aşadar, aceştia au solicitat să se constate că au dobândit dreptul de proprietate asupra unei părţi efective din terenul şi din construcţia înscrise în cartea funciară şi nu asupra unei cote din întregul imobil înscris în cartea funciară.

În acest context se impun unele precizări în legătură cu operaţiunea de dezmembrare şi cu cea de partaj (precum şi în legătură cu specificul fiecăreia dintre ele).

Astfel, operaţiunea de dezmembrare a unui imobil reprezintă o operaţiune de împărţire a acelui imobil în mai multe loturi, fiecare lot primind un număr top nou, dar rămânând cu situaţia de carte funciară neschimbată în ceea ce priveşte coproprietarii şi cotele acestora.

Aşadar, în situaţia dezmembrării în mai multe loturi, a unui imobil ce are mai mulţi coproprietari, fiecare coproprietar iniţial rămâne coproprietar pe fiecare lot cu aceeaşi cotă pe care o avea iniţial.

De exemplu, dacă un imobil are doi coproprietari tabulari (unul cu o cotă de 1/3 şi celălalt cu o cotă de 2/3) şi acel imobil se dezmembrează în trei loturi, coproprietarul cu cota iniţială de 1/3 rămâne coproprietar cu o cotă de 1/3 pe fiecare din cele trei loturi, iar cel cu o cotă de 2/3 rămâne coproprietar cu o cotă de 2/3 pe fiecare din cele trei loturi.

Cu totul altfel se prezintă situaţia în cazul partajului, care reprezintă o operaţiune de împărţire în natură (între coproprietari în viaţă) a unui imobil în mai multe loturi, însă fiecare coproprietar iniţial devine proprietar pe lotul care i-a fost atribuit, cu o cotă de 1/1.

În cauza de faţă, reclamanţii au solicitat dezmembrarea imobilului şi să se constate că au dobândit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra lotului 3 de teren şi asupra apartamentului nr. 1, rezultate în urma dezmembrării (astfel, este de subliniat că reclamanţii au solicitat, în mod explicit, dezmembrarea imobilului şi nu partajul acestuia, partaj care, oricum nu s-ar fi putut efectua, deoarece această operaţiune se realizează între coproprietari în viaţă).

Or, ţinând seama de cele arătate mai sus, dacă s-ar dispune dezmembrarea imobilului în 3 loturi de teren şi două apartamente, pe fiecare din cele 3 loturi de teren (deci şi pe lotul 3) şi pe fiecare din cele 2 apartamente (deci şi pe apartamentul nr. 2) ar figura toţi coproprietarii iniţiali: F.

V. – cu o cotă de 6/12; F.

I. – cu o cotă de 1/12; P.

M. – cu o cotă de 1/12; G.

J. – cu o cotă de 1/12; L.

I. – cu o cotă de 3/12.

Pe cale de consecinţă, în cauză nu poate opera uzucapiunea extratabulară cu privire la lotul 3 şi la apartamentul 2, de vreme ce nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 28 din Decretul – Lege nr. 115/1938 faţă de coproprietarii G.

J. şi L.

I. care au decedat cu mai puţin de 20 de ani înainte de introducerea acţiunii, toate motivele invocate în apel fiind nefondate.

Faţă de cele expuse, tribunalul constată că acţiunea introductivă astfel cum a fost precizată este inadmisibilă, reclamanţii având posibilitatea să introducă o nouă acţiune prin care să solicite constatarea dobândirii prin uzucapiune a dreptului de proprietate cu privire la cotele de proprietate (din întreg imobilul) ale coproprietarilor decedaţi cu mai mult de 20 de ani în urmă.

Aşa fiind, în raport cu cele ce preced, tribunalul constată că soluţia primei instanţe de respingere a acţiunii este una corectă, motiv pentru care va respinge apelul potrivit art. 480 alin. (1) din Codul de procedură civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge apelul formulat de apelanţii AAA şi BBB, cu domiciliul procesual ales la Cabinet de avocat .......... din mun. ................, împotriva sentinţei civile nr. 79/26.01.2023 pronunţată de Judecătoria Sfântu Gheorghe, pe care o păstrează.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 2 mai 2023, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei.

Preşedinte, Judecător, Grefier,