Decizie nr. 594 din 29.09.2022

Obligaţia de a face. Acord pentru schimbarea destinaţiei imobilului. Raporturi de vecinătate. Art. 630 Cod civil.

Art. 44 din Constituţie, alături de art. 603 şi 630 Cod civil, stabilesc raportul de vecinătate ca una dintre limitele exercitării dreptului de proprietate.

Aceasta implică faptul că proprietarul are în sarcina sa obligaţia de a suporta anumite inconveniente, inclusiv prejudiciile minore rezultate din exercitarea dreptului de proprietate al vecinului său şi, în mod implicit, obligaţia de a exercita propriul drept de proprietate astfel încât se nu se cauzeze vecinilor inconveniente mai mari decât cele normale.

Prin urmare, într-o speţă care opune interesul intimatului de a-şi exercita dreptul său de proprietate în sensul de a schimba destinaţia imobilului său, interesului apelanţilor de a-şi conserva intimitatea şi confortul în propriu imobil, se impune a se efectua un examen pentru a stabili dacă cele două interese sunt într-un just echilibru.

Deşi legea recunoaşte vecinului dreptul de a-şi exprima acordul la schimbarea destinaţiei unei proprietăţi învecinată, acest drept nu poate fi exercitat în mod discreţionar şi acordul poate fi refuzat doar dacă schimbarea destinaţiei imobilului intimatului ar provoca apelanţilor inconveniente mai mari decât cele normale.

În primul rând, în această cauză, instanţa nu verifică îndeplinirea tuturor cerinţelor legale pentru autorizarea schimbării destinaţiei imobilului, ci doar dacă această schimbare a destinaţiei provoacă apelanţilor inconveniente de o asemenea amploare încât să justifice opoziţia lor.

Condiţiile legale, precum respectarea regimului zonei ori a distanţelor minime legale, încadrarea în planul urbanistic vor fi analizate de autoritatea competentă în cadrul procedurii de obţinere a autorizaţiei de construire.

Motivele veritabile de opunere ale apelanţilor privesc disconfortul ce li s-ar crea prin mirosurile degajate şi zgomotul creat de viitorii clienţi.

Însă, dată fiind dimensiunea redusă a afacerii pe care intimatul intenţionează o demareze, tribunalul apreciază că inconvenientele pe care le vor suporta apelanţii se încadrează în limitele obişnuite, raportat la faptul că este vorba despre o zonă cu o dublă funcţiune – rezidenţială şi de servicii.

Pe de altă parte, dacă desfăşurarea în concret a activităţii de către intimat va cauza apelanţilor inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, aceştia pot obţine, conform art. 630 alin. 1 Cod civil, despăgubiri şi chiar restabilirea situaţiei anterioare.

Dar, în acest moment, nu se întrevăd atare inconveniente astfel că nu se justifică refuzul lor de a-şi da acordul pentru schimbarea destinaţiei.

Tribunalul Arad, Secţia I Civilă, decizia civilă nr. 594/29 Septembrie 2022

Prin sentinţa civilă nr. (...) din 18 aprilie 2022, Judecătoria Arad a admis acțiunea civilă formulată de reclamantul ME în contradictoriu cu pârâții ME şi MS.

A obligat pârâții să îşi dea acordul pentru realizarea lucrării de amenajare parcare şi amplasare construcție tip container cu destinația langoșerie patiserie conform cerințelor din certificatul de urbanism ..../2021 iar în caz de refuz prezenta hotărâre va ține loc de acordul pârâților.

A obligat pârâții să plătească reclamantului suma de 2.220 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că reclamantul este proprietarul imobilului situat în ...., str.

Ş, nr....., jud. ..., înscris în CF ...... ....

Acest imobil este un teren pe care acesta dorește să amenajeze o parcare şi să instaleze un container pentru desfășurarea de activități de langoșerie patiserie.

În acest sens a obținut de la Primăria ... certificatul de urbanism ..../2021.

Prin acest certificat i s-a solicitat pentru obținerea autorizației de construire să depună acordul legalizat al tuturor proprietarilor învecinați.

Pârâții sunt proprietarii imobilului situat în ...., str. Ş, nr.... A, jud. ...., înscris în CF .... ...., imobil acare se învecinează cu imobilul reclamantului, cele două proprietăți fiind delimitate printr-un gard de beton.

În vederea obținerii acordului, reclamantul a trimis cu confirmare de primire pârâților o notificare prin care le-a explicat ce dorește să facă şi le-a solicitat acordul.

Pârâții nu au comunicat nici un răspuns scris față de această solicitare şi nici nu şi-au dat acordul.

Față de această stare de fapt, instanța a reţinut că atât reclamantul cât şi pârâții sunt proprietari ai imobilelor beneficiind conform art. 555 Cod Civil de toate atributele acestui drept.

Cu toate acestea art. 15 din Codul Civil interzice oricărui proprietar a-şi exercita aceste drept într-un mod excesiv şi nerezonabil contrar bunei credințe.

În cauză, pârâții în exercitarea prerogativelor conferite de dreptul de proprietate au refuzat să îşi dea acceptul pentru care reclamantul să realizeze pe terenul său lucrarea pe care subiectiv şi-o dorește.

Analizând acest refuz, instanța a stabilit că acesta este nerezonabil.

Astfel, zona unde se dorește a se realiza lucrarea de către reclamant are o funcțiune mixtă atât rezidențială cât şi de servicii.

Astfel, în zonă sunt spații comerciale precum şi o benzinărie.

Reclamantul dorește să realizeze o parcare unde contra cost să ofere celor interesați din zonă posibilitatea de a parca mașinile.

La intrare dorește să monteze o barieră astfel încât accesul să fie limitat.

De asemenea, dorește amplasarea unui container unde intenționează să desfășoare activități de langoșerie patiserie.

Instanța a observat că prin montarea acestui container nu sunt necesare realizarea unor lucrări importante de fundații care ar putea crea disconfort pentru pârâţi.

Astfel, analizând modul în care trebuie respectat atât dreptul de proprietate al reclamantului cât şi al pârâţilor, instanța a stabilit că ceea ce dorește să realizeze reclamatul este rezonabil, se încadrează în funcțiunea mixtă a zonei.

Prin urmare refuzul pârâților îmbracă forma abuzului de drept.

Instanța a mai reținut faptul că, cu ocazia cercetării la fața locului pârâții au formulat mai multe observații legate de lucrările realizate de reclamant care în opinia lor le-ar fi afectat gradul şi nu ar respecta distanţa minimă de 60 de cm faţă de limita de hotar cerută de lege.

Aceste aspecte nu pot constitui însă un motiv pentru a refuza a-şi da acordul în forma cerută de reclamant întrucât vizează modul de realizare al lucrărilor care este ulterior autorizării lucrării.

Dacă pârâții consideră că modul de realizare al lucrărilor nu respectă cerințele legale pot formula o reclamație către organele abilitate ale statului care au competența de verifica conformitatea realizării unor lucrări cu documentația tehnică care a stat la baza autorizării.

Pentru aceste considerente acțiunea a fost admisă, urmând ca pârâții să fie obligați să îşi dea acordul pentru realizarea lucrării de amenajare parcare şi amplasare construcție tip container cu destinația langoșerie patiserie conform cerințelor din certificatul de urbanism ..../2021, iar în caz de refuz prezenta hotărâre va ține loc de acordul pârâților.

În baza art. 453 Cod Procedură civilă a obligat pârâții să plătească reclamantului suma de 2.220 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorar de avocat şi taxă judiciară de timbru.

Împotriva acestei sentinţe au formulat apel pârâţii apelanţi MT şi MS, solicitând admiterea apelului şi schimbare sentinţei atacate în sensul respingerii acţiunii introductive.

În motivare, pârâţii apelanţi apreciază că hotărârea primei instanţe este netemeinică şi nelegală.

În acest sens, precizează că instanţa de fond s-a mărginit la analizarea stării de fapt, numai prin prisma funcţiunii mixte, rezidenţială şi de servicii, a zonei unde locuiesc aceştia şi, implicit unde se doreşte efectuarea acestor lucrări.

În atare situaţia, arată că prima instanţă a găsit refuzul acestora, nerezonabil, câtă vreme acea zonă „suportă un regim dublu”, respectiv clădiri cu destinaţie de locuinţe şi spaţii comerciale.

Chiar şi în aceste condiţii, consideră că refuzul ca fiind justificat, întrucât în zonă, cele mai apropiate spaţii comerciale sunt la 100 m faţă de locuinţa acestora, iar acestea au un profil mixt (magazine cu profil alimentar şi nealimentar) şi nu produc mirosuri neplăcute aşa cum ar emana o langoşerie.

În opinia pârâţilor apelanţi, a avea drept „vecină” o langoşerie, le-ar cauza un disconfort major din pricina mirosurilor degajate, fiind practic în imposibilitatea de a aerisi corespunzător imobilul.

În plus, afectarea funcţiunii de locuit a zonei ar fi realizată şi prin zgomotul creat de potenţialii clienţi, având în vedere că pârâţii apelanţi lucrează în ture diferite pentru a avea posibilitatea de a-şi supraveghea copiii pe tot parcursul zilei şi au nevoie de odihnă.

Pe de altă parte, susţin că instanţa de fond nu a analizat cererea din perspectiva atingerii dreptului de proprietate al acestora.

Refuzul de exprimare a consimţământului la realizarea unor lucrări de construcţie nu are natura unui abuz de drept, dacă prin efectuarea lucrării se aduce atingere dreptului de proprietate al persoanei care şi-a manifestat refuzul.

Pârâţii apelanţi au prezentat instanţei de fond planşe fotografice cu gardul, proprietatea acestora, care este situat exclusiv pe terenul acestora, la o mică distanţă spre interior de mezuină.

Precizează că acesta este deteriorat în mai multe locuri în partea de jos, datoriră săpăturilor efectuate de reclamantul intimat.

Or, în speţa de faţă, consideră că prin lucrările propuse a fi efectuate se aduce atingere dreptului acestora de proprietate, câtă vreme reclamantul apelant nu are îngrădită proprietatea, în special în partea de teren ce se învecinează cu imobilul pârâţilor apelanţi şi unde doreşte să amenajeze parcarea.

În esenţă, subliniază că sunt puşi în situaţia ca un aflux mare şi constant de persoane necunoscute să aibă acces la proprietatea lor, iar reclamantul apelant nu poate oferi niciun fel de garanţii cu privire la comportamentul acestor terţe persoane, astfel încât sunt supuşi riscului real de a le fi afectată proprietatea, în mod gratuit şi nu ar avea posibilitatea de a identifica potenţialii făptuitori.

Pârâţii apelanţi mai arată că, în considerentele deciziei CCR 489/2020, Curtea a reținut că „autorizarea executării lucrărilor de construcții poate fi făcută numai dacă documentația tehnică întocmită în acest scop cuprinde, alături de celelalte piese scrise și desenate, acordul vecinilor, exprimat în formă autentică.” Legiuitorul a impus îndeplinirea acestei condiții pentru anumite tipuri de construcții, în considerarea posibilului efect negativ pe care ar putea să îl aibă realizarea acestora asupra exercițiului dreptului de proprietate al proprietarilor vecini.

Astfel, norma ... are ca finalitate evitarea producerii unei tulburări a folosinței imobilelor proprietarilor vecini și, implicit, a dreptului de proprietate al acestora.

O astfel de prevedere legală reprezintă o modalitate de transpunere în practică a dispozițiilor art. 44 alin. (7) din Constituție, care stabilește că „dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului”.

Așadar, legiuitorul constituant a apreciat că asigurarea bunei vecinătăți reprezintă un deziderat care trebuie înscris în însăși legea fundamentală, și, în consecință, legiuitorul ordinar a dat substanță acestei prevederi constituționale, condiția impusă prin textul de lege criticat fiind necesară pentru apărarea dreptului de proprietate în plenitudinea atributelor sale.

În drept, au fost invocate art. 470, art. 471, art. 476, art. 480, art. 481 Cod procedură civilă.

Prin întâmpinare, reclamantul intimat ME a solicitat respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, arată că din analiza motivelor de apel invocate, se poate observa că nu se aduce nicio critică pertinentă împotriva temeiniciei şi legalităţii sentinţei atacate.

Precizează că hotărârea primei instanţe este rezultatul logic şi raţional al unui litigiu a cărui vină o poartă exclusiv pârâţii apelanţi, iar atitudinea permanent recalcitrantă şi abuzivă a acestora în ceea ce priveşte relaţia de vecinătate a fost, în mod temeinic, tranşată de către instanţa învestită cu soluţionarea cauzei în fond.

Prin această sentinţă, instanţa de fond, în mod corect a apreciat că refuzul vecinilor limitrofi, în speţa, MT şi MS, de a-şi da acordul pentru emiterea autorizaţiei de construire nu este nerezonabil, ci şi abuziv.

Mai arată că instanţa de fond a constatat că proiectul care se doreşte a fi realizat se află într-o zonă mixtă atât rezidenţială cât şi comercială, iar parcarea şi respectiv, containerul care se vor amenaja, fără a afecta în vreun fel proprietatea acestora, nu impun construcţii de natură a le crea niciun fel de disconfort pârâţilor apelanţi.

Criticile care se aduc acestei sentințe, în opinia reclamantului intimat, sunt, în principal în ceea ce privește problemele vecinilor cu eventualul miros pe care l-ar degaja o langoșerie aflată în vecinătatea acestora, cât și potențialii clienți ai unei asemenea afaceri.

Lăsând la o parte faptul că opunerea fără drept temei ca vecinul să își deschidă o afacere când toate condițiile de legalitate sunt îndeplinite este o problemă de moralitate, fiind un gest care denotă un egoism și o rea credință de neimaginat, acest „argument” nu are niciun temei de drept, susţine reclamantul intimat.

Or, în dreptul civil, trebuie invocat și temeiul de drept pentru pretențiile deduse judecăţii, însă în speţa de faţă, acest temei de drept nu există, după susţinerile reclamantului apelant.

Totodată, arată că, în mod greșit pârâţii apelanții susțin că instanța nu a analizat cererea din perspectiva atingerii dreptului de proprietate a acestora.

După cum se poate observa din probațiunea administrată în fața instanței de fond, prin proiectul care se dorește a fi realizat, în niciun fel nu va fi afectată proprietatea vecinilor.

Din planul de situație atașat proiectului, precum și din toată documentația cadastrală, se poate observa cât se poate de limpede că dreptul de proprietate al pârâţilor apelanţi nu va fi grevat în niciun fel.

Reclamantul intimat învederează că a depus toate diligenţele necesare și a îndeplinit toate cerințele legale pentru ca acest proiect să ia ființă, a respectat toate condițiile şi limitele dreptului de proprietate enumerate expres şi limitativ de prevederile art. 602 și următoarele Cod civil, a respectat întocmai relațiile de bună vecinătate, a obținut acordul tuturor celorlalți vecini pentru acest proiect, toate avizele necesare de la primărie, poliție, compania de apă, gaz, curent, iar singurul impediment este acordul pârâţilor apelanţi.

De asemenea, din cauza acestui refuz nejustificat al pârâţilor apelanţi, reclamantul intimat învederează că au expirat avizele, fiind nevoit să parcurgă încă o dată, toate procedurile.

În concluzie, având în vedere toate cele expuse, consideră că apelul formulat este neîntemeiat, și pe cale de consecință, în temeiul art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, solicită respingerea acestuia ca nefondat.

În drept, au fost invocate art. 453, art. 471 ind.1 şi următoarele Cod procedură civilă, art. 602 Cod civil.

Analizând apelul, prin prisma motivelor invocate şi a dispoziţiilor art. 476-479 Cod de procedură civilă, instanţa constată că acesta nu este fondat.

Art. 44 din Constituţie, alături de art. 603 şi 630 Cod civil, stabilesc raportul de vecinătate ca una dintre limitele exercitării dreptului de proprietate.

Aceasta implică faptul că proprietarul are în sarcina sa obligaţia de a suporta anumite inconveniente, inclusiv prejudiciile minore rezultate din exercitarea dreptului de proprietate al vecinului său şi, în mod implicit, obligaţia de a exercita propriul drept de proprietate astfel încât se nu se cauzeze vecinilor inconveniente mai mari decât cele normale.

Prin urmare, într-o speţă cum este cea de faţă, care opune interesul intimatului, de a-şi exercita dreptul său de proprietate în sensul de a schimba destinaţia imobilului său, interesului apelanţilor de a-şi conserva intimitatea şi confortul în propriu imobil, se impune a se efectua un examen pentru a stabili dacă cele două interese sunt într-un just echilibru.

Deşi legea recunoaşte vecinului dreptul de a-şi exprima acordul la schimbarea destinaţiei unei proprietăţi învecinată, acest drept nu poate fi exercitat în mod discreţionar şi acordul poate fi refuzat doar dacă schimbarea destinaţiei imobilului intimatului ar provoca apelanţilor inconveniente mai mari decât cele normale.

Or, motivele, pentru care apelanţii se opun schimbării destinaţiei imobilului învecinat, nu sunt întemeiate.

În primul rând, în această cauză, instanţa nu verifică îndeplinirea tuturor cerinţelor legale pentru autorizarea schimbării destinaţiei imobilului ci doar dacă această schimbare a destinaţiei provoacă apelanţilor inconveniente de o asemenea amploare încât să justifice opoziţia lor.

Condiţiile legale, precum respectarea regimului zonei ori a distanţelor minime legale, încadrarea în planul urbanistic vor fi analizate de autoritatea competentă în cadrul procedurii de obţinere a autorizaţiei de construire.

Prin urmare, argumentele din apel care privesc această chestiune sunt irelevante.

Motivele veritabile de opunere ale apelanţilor privesc disconfortul ce li s-ar crea prin mirosurile degajate de funcţionarea langoşeriei şi zgomotul creat de clienţii parcării şi ai lagoşeriei.

Însă, dată fiind dimensiunea redusă a afacerii pe care intimatul intenţionează o demareze – o parcare de 14 locuri şi un container mobil cu destinaţia de langoserie, patiserie, tribunalul îşi însuşeşte concluzia judecătoriei că inconvenientele pe care le vor suporta apelanţii se încadrează în limitele obişnuite, raportat la faptul că este vorba despre o zonă cu o dublă funcţiune – rezidenţială şi de servicii.

Pe de altă parte, dacă desfăşurarea în concret a activităţii de către intimat va cauza apelanţilor inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, aceştia pot obţine, conform art. 630 alin. 1 Cod civil, despăgubiri şi chiar restabilirea situaţiei anterioare.

Dar, în acest moment, nu se întrevăd atare inconveniente astfel că nu se justifică refuzul lor de a-şi da acordul pentru schimbarea destinaţiei.

În concluzie, nefiind motive de schimbare a hotărârii primei instanţe, în temeiul textelor de lege anterior menţionate, precum şi a art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, tribunalul va respinge acest apel.

Intimatul a efectuat, în cadrul acestui apel, cheltuieli de judecată în sumă de 2000 lei, reprezentând onorariul avocatului ales.

În temeiul art. 451 – 453 Cod procedură civilă, tribunalul va obliga apelanţii, căzuţi în pretenţii, să plătească intimatului această sumă.