Decizie nr. 189 din 11.03.2026

Deliberând asupra prezentei cauze, reţine următoarele:

Soluţia pronunţată de prima instanţă care face obiectul căii de atac

Prin sentinţa civilă nr.

X/12.02.2026 pronunţată de Judecătoria Slatina în dosarul nr.

X/311/2025, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul MUNICIPIUL S - PRIN PRIMAR, CF X, cu sediul în S, jud.

O, în contradictoriu cu pârâtul PARTIDUL SD-ORGANIZAŢIA JUDEŢEANĂ O, cu sediul în S, parter, jud.

O.

S-a respins capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâtei, ca neîntemeiat.

A fost obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 1605,14 lei, compusă din suma de 1595,30 lei, reprezentând chirie restantă pentru perioada aprilie 2025-iulie 2025 și suma de 9,84 lei, constând în majorări de întârziere calculate până la data de 31.07.2025.

S-a respins cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut următoarele:

În fapt, prin contractul de închiriere nr. X/25.07.2024 (f.9-11) reclamanta, în calitate de locator, a închiriat pârâtei, în calitate de locatar, imobilul situat în S, parter, jud O, în suprafața utilă de 132,34 mp.

În schimbul transmiterii dreptului de folosinţă asupra spaţiului comercial, părţile au convenit că locatarul va plăti o chirie lunară în cuantum de 389,1 lei.

De asemenea, au stabilit faptul că aceasta se va achita lunar, începând cu prima zi și până la ultima zi a fiecărei luni, pentru luna în curs.

Conform art. 9 din contract, neplata chiriei la termenul stabilit atragem calcularea de penalități de întârziere, conform legislației în vigoare la data plății.

Locatarul se va considera de drept pus în întârziere, fără notificare, în următoarea zi în care obligația de plată a devenit exigibilă.

Conform art. 10 din contract, neplata chiriei pentru o perioada mai mare de 90 de zile atragere rezilierea contractului de închiriere.

Prin notificarea nr.

X/01.08.2025 (f.13) locatorul a înștiințat locatarul faptul că, începând cu data de 01.08.2025, a intervenit rezilierea de drept a contractului de locațiune ca urmare a faptului că nu a fost achitată chiria pe o perioada mai mare de 90 de zile.

Notificarea a fost comunicată prin poștă către locatar la data de 04.08.2025, conform dovezii de comunicare de la fila nr. 14.

Prin ordinul de plata nr.

X/01.08.2025 (f.34) pârâtul a achitat în contul reclamantei suma de 3501,90 lei, reprezentând chiria pentru perioada aprilie-decembrie 2025, iar prin ordinul de plată nr.

X/22.08.2025 (f.33) a achitat suma de 29,06 lei, reprezentând contravaloarea penalităților pentru lunile aprilie-iulie 2025.

În data de 19.08.2025 reclamanta a returnat către pârâta suma de 3501,90 lei (f.45).

Prin cererea de chemare în judecată s-a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 1595,30 lei, din care 1556,40 lei reprezentând chirie restantă pentru perioada aprilie 2025-iulie 2025, iar suma de 38,90 lei reprezentând majorări de întârziere calculate până la 31.07.2025 și evacuarea pârâtei din spațiul închiriat, ca urmare a intervenirii rezilierii.

În drept, conform art. 1.038 alin. (1) C.proc.civ., „Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării, iar potrivit art. 1.041 C.proc.civ., „Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu”.

Astfel, din textele legale amintite anterior reiese că instanța trebuie să verifice dacă pârâtul deține imobilul în baza unui titlu valabil.

Instanța nu poate primi susținerile pârâtei conform cărora prin procedura specială a evacuării nu poate fi verificată intervenirea rezilierii contractului de locațiune, având în vedere că, în speță, reclamanta nu a învestit instanța cu un capăt de cerere prin care să se declare rezilierea judecătoreasca a contractului, ci cu unul prin care să se constate intervenită rezilierea convențională, în temeiul unui pact comisoriu inserat în contract, ca motiv în susținerea capătului de cerere având ca obiect evacuarea.

În continuare față de cele invocate de către părți instanța a reținut că aspectul disputat de acestea este existența unui just titlu al pârâtului de a continua folosința imobilului.

Or, o astfel de analiză pornește de la verificarea în prealabil a intervenirii rezilierii contractului de închiriere.

Conform art. 1550 alin. 2 C.civ. în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părţile au convenit astfel, rezoluţiunea poate opera de plin drept, iar conform art. 1.553 alin.1 C.civ. pactul comisoriu produce efecte dacă prevede în mod expres obligaţiile a căror neexecutare atrage rezoluţiunea sau rezilierea de drept a contractului.

Prin raportare la prevederile legale expuse instanța a reținut faptul că rezilierea unilaterală reflectă dreptul de opțiune al creditorului, ce operează ca urmare a manifestării voinței acestuia, în lipsa intervenției instanței.

Eventualul control judiciar poate fi doar unul posterior.

În această situație în cazul unui pact comisoriu părțile stipulează în mod expres cazurile și condițiile în care poate opera rezoluțiunea contractului.

Instanța a observat că părțile au prevăzut expres în cuprinsul contractului la art. 9 și 10 un pact comisoriu. Verificând modalitatea de operare a rezilierii convenționale în virtutea acestui pact comisoriu, instanța reține următoarele:

Rezilierea convențională este prevăzută de art. 1550 alin. 2 și art. 1553 C civ și reprezintă acea rezilierea care poate opera în virtutea unui pact comisoriu, prin care părțile stabilesc în prealabil care neexecutare contractuală poate să atragă rezilierea.

Instanța a arătat că părțile au prevăzut în contract intervenirea rezilierii în cazul nerespectării obligației contractuale de plata a chiriei pe o perioadă mai mare de 90 de zile.

Procedând la verificarea acestei condiții, instanța a reținut că este întemeiată, reclamanta făcând dovada faptului că pârâta nu a plătit chiria pentru o perioada mai mare de 90 de zile.

Astfel, scadența pentru chiria lunii aprilie se împlinea la data de 30 aprilie, conform art. 7 din contract.

Calculând pe sistemul de zile libere 90 de zile începând cu data scadenței, instanța constată că termenul s-a împlinit pe data de 30.07.2025.

Așadar, începând cu data de 31.07.2025 contractul putea fi reziliat în condițiile prevăzute de contractul dintre părți.

Instanța nu a putut accepta susținerile pârâtei privitoare la calculul celor 90 de zile, având în vedere că aceasta aplică la modalitatea de calcul a termenului, într-o manieră eronată, clauzele contractuale referitoare la ziua în care se poate efectua plata.

Pactul comisoriu inserat de părți definește neexecutarea rezolutorie și stabilește și operarea de drept a punerii în întârziere (art. 9 teza a II-a din contract).

De aceea, punerea prealabilă în întârziere, respectiv acordarea unui termen suplimentar de executare nu mai este necesară.

Cu toate acestea, pentru efectivitatea rezilierii convenționale, adică pentru ca aceasta odată invocată, să opereze, este necesară comunicarea declarației unilaterale de reziliere, exact ca în cazul oricărei rezilieri unilaterale, condiție desprinsă din coroborarea dispozițiilor art. 1553 alin. 1 cu art. 1552 alin. 1 C. civ.

Declarația unilaterală de reziliere produce efectele care s-ar fi produs dacă rezilierea ar fi fost pronunțată de către instanța de judecată, sub rezerva notificării ei debitorului (art. 1552 alin. 1 din actualul Cod civil corelat cu art. 1326 din actualul Cod civil).

Efectele asociate acestei manifestări de voință se produc de la data comunicării declarației de reziliere.

Totuși, o formulare mai energică a pactului comisoriu, care să prevadă rezilierea de plin drept a contractului, ar avea ca o consecință faptul că efectele rezilierii se produc de la data neexecutării, nefiind în legătură cu momentului comunicării declarației de reziliere.

Instanța a reținut că părțile nu au inserat în cuprinsul contractului faptul că nu ar mai fi necesară această notificare de reziliere, motiv pentru care a apreciat că intervenirea rezilierii contractului de închiriere nu poate avea loc decât de la data comunicării notificării, respectiv de la data de 04.01.2025 (f.14).

Astfel, instanța a arătat că este necesar ca neîndeplinirea obligațiilor stabilite prin pactul comisoriu că se mențină până la data la care ar opera rezilierea, respectiv până la data de 04.01.2025.

În acest sens, față de plata chiriei efectuată de pârâtă la data de 01.08.2025 (f.34) instanța a observat că nu mai era îndeplinită condiția neplății chiriei la data de 04.08.2025, motiv pentru care declarația de reziliere nu a și-a mai produs efectele.

Astfel, contractul de închiriere este în vigoare, iar pârâta folosește imobilul din care se solicită evacuarea în baza acestui titlu.

Restituirea de către reclamanta a sumei achitate cu titlu de chirie nu are niciun efect, deoarece, în cazul rezilierii convenționale, aparține instanței de judecată atributul de a verifica cu privire la îndeplinirea condițiilor pactului comisoriu și operarea rezilierii, iar nu părților.

Având în vedere cele menționate anterior, instanța a respins capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâtei din imobilul situat în, jud O, ca neîntemeiat.

Cu privire la petitul având ca obiect obligarea pârâtei la plata chiriei, instanța a reținut că în raport de prevederile art. 1.042 alin. (2) şi art. 1.035 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., pe calea procedurii speciale a evacuării, reclamanta poate solicita, odată cu evacuarea, și obligarea pârâtei la plata chiriei ori a arenzii exigibile, inclusiv a sumelor devenite exigibile în cursul judecăţii.

În consecinţă, instanţa a dispus obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 1595,30 lei, reprezentând chirie restantă pentru perioada aprilie 2025-iulie 2025, având în vedere că suma, chiar dacă a fost achitată, a fost restituită de reclamantă, iar la acest moment obligația de a plăti chiria este în continuare neîndeplinită.

În ceea ce priveşte petitul privind majorările de întârziere, instanţa a reţinut că, potrivit art. 9 din contract, neachitarea chiriei lunare la scadenţă atrage în sarcina locatarului majorări de întârziere conform legislației în vigoare la data plății.

Potrivit art. 1.535 alin. (1) C. civ., în cazul în care o sumă de bani nu este plătită la scadenţă, creditorul are dreptul la daune moratorii, de la scadenţă până în momentul plăţii, în cuantumul convenit de părţi, sau, în lipsă, în cel prevăzut de lege, fără a trebui să dovedească vreun prejudiciu.

În consecinţă, raportat la calcul efectuat de reclamantă (fila 8), necontestat de către pârâta, instanţa a reţinut că majorările de întârziere calculate asupra chiriei aferente perioadei aprilie-iulie 2025, calculate până la data de 31.07.2025, sunt în sumă de 38,90 lei, din care suma de 29,06 lei a fost achitată prin OP nr.

X/22.08.2025.

Prin urmare, instanţa a admis în parte capătul de cerere referitor la majorările de întârziere, urmând să oblige pârâta la plata către reclamantă a sumei de 9,84 lei, constând în majorări de întârziere calculate până la data de 31.07.2025.

În ceea ce priveşte obligarea la plata cheltuielilor de judecată, instanţa a reţinut că, potrivit art. 453 alin. (1) C. proc. civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată.

Instanța a reținut că reclamanta a pierdut procesul cu privire la capătul de cerere ce a fost supus timbrării, respectiv evacuarea, motiv pentru care a respins cererea de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, constând în taxa judiciară de timbru, ca neîntemeiată.

Calea de atac exercitată şi apărările formulate în cauză

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul MUNICIPIUL S-prin primar prin care a solicitat admiterea apelului, schimbarea, în parte a sentinţei şi admiterea capătului de cerere privind evacuarea, pentru următoarele motive:

Instanţa de fond a reţinut în mod corect că părţile au inserat la art. 10 din contract un pact comisoriu expres, faptul că neplata chiriei pentru o perioadă mai mare de 90 de zile atrage rezilierea contractului, iar termenul de 90 de zile s-a împlinit la data de 30.07.2025, precum şi faptul că începând cu data de 31.07.2025 contractul putea fi reziliat.

Cu toate acestea, instanţa concluzionează că rezilierea nu a operat, întrucât plata a fost efectuată înainte de comunicarea notificării.

Consideră că această soluţie este profund nelegală, având în vedere că potrivit art. 1553 C.civ., pactul comisoriu produce efecte dacă stipulează în mod expres obligaţiile a căror neexecutare atrage rezilierea de drept, iar art. 10 din contract prevede fără echivoc că „Neplata chiriei pe o perioadă mai mare de 90 de zile atrage rezilierea contractului.”

Contractul nr. X/25.07.2024 nu condiţionează rezilierea de: ¬comunicarea notificării, menţinerea neexecutării până la notificare, intervenţia instanţei.

Prin urmare, rezilierea a operat de drept la momentul împlinirii termenului de 90 de zile, respectiv la data de 30.07.2025.

Instanţa a adăugat la contract o condiţie suplimentară, încălcând art. 1270 C.civ. privind forţa obligatorie a convenţiei, şi interpretând în mod greşit prevederile art. 1553 din Codul Civil.

Instanţa a apreciat că rezilierea ar produce efecte doar de la data comunicării notificării, respectiv data de 04.08.2025.

Solicită a se avea în vedere faptul că această interpretare este eronată, pentru că notificarea nr.

X/01.08.2025 nu a creat rezilierea, ci a adus la cunoştinţă faptul că rezilierea intervenise deja prin efectul pactului comisoriu.

Rezilierea convenţională prin pact comisoriu: operează la împlinirea condiţiei rezolutorii; nu este dependentă de notificare.

Notificarea are caracter constatator, nu constitutiv, astfel instanţa de fond a făcut o confuzie între momentul rezilierii şi momentul notificării.

Instanţa a considerat că plata efectuată la 01.08.2025, anterior comunicării notificării, respectiv data de 04.08.2025, ar fi împiedicat producerea efectelor rezilierii.

Solicită a se avea că această concluzie este netemeinică şi nelegală.

Chiar instanţa reţine că termenul de 90 de zile s-a împlinit la 30.07.2025.

Prin urmare, solicită a se avea în vedere faptul că la data de 01.08.2025, contractul era deja desfiinţat prin efectul pactului comisoriu, iar între momentul emiterii notificării, respectiv data de 01.08.2025 şi momentul comunicării, respectiv data de 04.08.2025, nu subzista un contract valabil.

Solicită a s avea în vedere faptul că plata intervenită după împlinirea termenului rezolutoriu este juridic irelevantă.

A admite contrariul ar însemna: să se golească de conţinut pactul comisoriu; să se permită debitorului să evite sancţiunea contractuală printr-o plată; strategică efectuată după împlinirea termenului; să se transforme o clauză de reziliere de drept într-una facultativă.

Această interpretare a instanţei de fond încalcă prevederile art. 1553 şi art. 1270 C.civ. precum şi principiul securităţii raporturilor juridice.

În sentinţa apelată instanţa de fond a făcut aplicarea greşită a art. 1552 C.civ.

Instanţa a aplicat art. 1552 C.civ., referitor la rezilierea unilaterală.

În speţă însă nu este vorba de reziliere unilaterală, ci de reziliere convenţională prin pact comisoriu expres.

Art. 1552 C.civ. este aplicabil în lipsa unui pact comisoriu, iar nu atunci când părţile au stabilit anticipat condiţiile desfiinţării contractului, iar aplicarea acestui text reprezintă o eroare de drept.

Solicită a se avea în vedere faptul că instanţa de fond constată îndeplinirea condiţiei neplăţii peste 90 de zile, stabileşte că termenul s-a împlinit la 30.07.2025, dar concluzionează că rezilierea nu a operat.

Această inconsecvenţă afectează coerenţa juridică a hotărârii şi contravine art. 425 alin. (1) C.proc.civ.

De asemenea, solicită a se avea în vedere faptul că instanţa de fond a respins în mod greşit capătul de cerere privind evacuarea şi nu făcut aplicarea prevederilor art. 1038-1041 C.proc.civ.

Astfel potrivit art. 1038 alin. (1) C.proc.civ., evacuarea poate fi dispusă atunci când dreptul locatarului s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin neplata chiriei.

La data introducerii acţiunii contractul era reziliat de drept, iar intimatul - pârât ocupa imobilul fără titlu.

În aceste condiţii, instanţa era obligată să dispună evacuarea, iar soluţia de respingere a capătului privind evacuarea este consecinţa directă a erorii privind momentul rezilierii.

De asemenea, conduita ulterioară a părţilor confirmă încetarea contractului, având în vedere faptul că MUNICIPIUL S a restituit suma de 3.501,90 lei.

Această conduită exclude acceptarea tacită a continuării contractului, confirmă inexistenţa unei repuneri în fiinţă şi demonstrează poziţia constantă a locatorului.

Dar cu toate acestea, instanţa de fond a ignorat semnificaţia juridică a acestei conduite.

În consecinţă, în temeiul art. 480 C.proc.civ., solicită: admiterea apelului; schimbarea în parte a sentinţei apelate; admiterea capătului de cerere privind evacuarea; constatarea că rezilierea contractului nr.

X/25.07.2024 a operat de drept la data de 30.07.2025; dispunerea evacuării intimatei din imobilul situat în MUNICIPIUL S, parter, jud.

O; obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 466 - 480 şi art. 1038-1041 din Codul de procedură civilă, precum şi art. 1270, art. 1550 alin.(2) şi art. 1553 din Codul civil.

În probaţiune: înscrisurile ataşate dosarului de fond, precum şi orice alte probe a căror necesitate vor rezulta din dezbateri.

Faţă de apelul promovat, intimatul pârât PARTIDUL SD - Organizaţia JUDEŢEANĂ O a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului, întrucât sentinţa apelată privind respingerea capătului de cerere, având ca obiect evacuarea este temeinică şi legală, cu obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată.

Astfel, având în vedere dispoziţiile art. 1041 C. pr. civ., instanţa a trebuit să verifice dacă intimatul îşi desfăşoară activitatea în imobilul din S, parter, jud. O, în baza unui titlu valabil.

În consecinţă, instanţa a trebuit să verifice intervenirea rezilierii contractului de închiriere.

Conform art. 1550, alin. 2 C. civ, în cazurile anume prevăzute de lege, sau dacă părţile au convenit astfel, rezoluţiunea poate opera de plin drept, iar conform art. 1553, alin. 1 C. civ., pactul comisoriu produce efecte dacă prevede în mod expres obligaţiile a căror neexecutare atrage rezoluţiunea sau rezilierea de drept a contractului.

În cauză, instanţa observând dispoziţiile art. 9 şi 10 a reţinut că părţile au prevăzut în contractul de închiriere pactul comisoriu, însă verificând modalitatea de operare a rezilierii convenţionale, a reţinut următoarele:

Rezilierea convenţională este prevăzută de art. 1550, alin. 2 şi art. 1553 C. civ. şi reprezintă acea reziliere care poate opera în virtutea unui pact comisoriu, prin care părţile stabilesc în prealabil care neexecutare contractuală poate să atragă rezilierea.

Instanţa a reţinut că părţile au prevăzut în contract intervenirea rezilierii în cazul nerespectării obligaţiei contractuale de plată a chiriei pe o perioadă mai mare de 90 de zile.

În vederea respingerii cererii de evacuare, instanţa de fond în mod temeinic şi legal, a reţinut că, pentru efectivitatea rezilierii convenţionale, adică pentru ca aceasta odată invocată să opereze este necesară comunicarea declaraţiei unilaterale de reziliere, exact ca în cazul oricărei rezilieri unilaterale, condiţie desprinsă din coroborarea dispoziţiilor art. 1553, alin. 1, cu art. 1552, alin. 1, C.civ.

Declaraţia unilaterală de reziliere produce efecte sub rezerva notificării ei debitorului (art. 1552, alin. 1, C. civ., corelat cu art. 1326 C. civ.).

În mod corect, instanţa de fond a reţinut că părţile nu au înserat în cuprinsul contractului că nu ar mai fi necesară această notificată de reziliere, motiv pentru care a apreciat că intervenirea rezilierii contractului de închiriere nu a avut loc decât de la data comunicării notificării, respectiv de la data de 04.08.2025, arătând că era necesar ca îndeplinirea obligaţiilor stabilite prin pactul comisoriu să se menţină până la data la care ar opera rezilierea, respectiv până la data de 04.08.2025.

Din probele administrate a rezultat că intimata a plătit chiria la data de 01.08.2025 şi astfel, la data de 04.08.2025 nu mai era îndeplinită condiţia neplăţii chiriei, motiv pentru care declaraţia de reziliere nu şi-a produs efectele, astfel contractul de închiriere fiind în vigoare.

Cererea de evacuare formulată de MUNICIPIUL S prin primar nu poate conduce la admiterea apelului, în sensul de a fi schimbată sentinţa apelată cu consecinţa admiterii cererii de evacuare şi a constatării rezilierii Contractului nr.

X/25.07.2024 şi din următoarele argumente:

a) Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 7, alin. 1 şi art. 10 din Contractul de închiriere nr. X/25.07.2024.

Art. 7 alin. 1: „Chiria se va achita lunar începând cu prima si pana la ultima zi a fiecărei luni, pentru luna în curs.”

Art. 10: „Neplata chiriei pe o perioada mai mare de 90 de zile atrage rezilierea contractului de închiriere.”

În cauză însă, trebuie avute în vedere şi dispoziţiile art. 7, alin. 2 şi art. 9, alin. 2, art. 7 alin. 2: „În cazul în care ultima zi a lunii cade într-o zi nelucrătoare, plata chiriei se va face în prima zi lucrătoare a lunii următoare.” Art. 9 alin. 2 „Locatarul se va considera de drept pus în întârziere, fără notificare, în următoarea zi în care obligaţia de plată va deveni exigibilă.”

Astfel, pentru a constata îndeplinirea condiţiei prevăzută de art. 10 şi anume că „Neplata chiriei pe o perioada mai mare de 90 de zile atrage rezilierea contractului de închiriere”, urmează a fi făcut calculul zilelor de neplată a chiriei, cu trimitere expresă la dispoziţiile art. 7, alin. 1„ Chiria se va achita lunar începând cu prima si pana la ultima zi a fiecărei luni, pentru luna in curs”, art. 7, alin. 2 „În cazul în care ultima zi a lunii cade într-o zi nelucrătoare, plata chiriei se va face in prima zi lucrătoare a lunii următoare şi art. 9 alin. 2„Locatarul se va considera de drept pus în întârziere, fără notificare, în următoarea zi în care obligaţia de plată va deveni exigibilă.”

Drept urmare, chiria pe luna aprilie 2025, conform dispoziţiilor art. 7 alin. 1 trebuia sa fie plătită până in ultima zi a lunii si anume, 30.04.2025, iar conform art. 9, alin. 2 „Locatarul se va considera de drept pus în întârziere, fără notificare, în următoarea zi în care obligaţia de plată va deveni exigibilă”, următoarea zi fiind 01.05.2025.

În consecinţă, termenul de 90 de zile la care fac trimitere dispoziţiile art. 10 începe astfel sa curgă începând cu data de 01.05.2025.

Numărul zilelor scurse având în vedere dispoziţiile art. 7 alin 1 si 2, de la data de 01.05.2025 pana la data de 01.08.2025, când s-a plătit chiria până la 31.12.2025 cu ordinul de plată nr. X/01.08.2025, rezultă din următorul calcul:

Luna mai 2025 a avut 31 de zile.

Conform art. 7 alin. 2, „În cazul în care ultima zi a lunii cade într-o zi nelucrătoare, plata chiriei se va face in prima zi lucrătoare a lunii următoare.”

Ultima zi a lunii mai, 31.05.2025, a căzut într-o zi de sâmbătă (zi nelucrătoare), prima zi lucrătoare fiind data de 02.06.2025.

În această situaţie, termenul scurs este de 30 de zile pentru ca aşa cum a menţionat, ultima zi lucrătoare a lunii mai 2025 a fost 30.05.2025.

Drept urmare, în ceea ce priveşte luna iunie 2025, termenul de la care se calculează obligaţia de a plăti chiria pe luna iunie începe cu data de 02.06.2025 si se termina cu data de 30.06.2025, adică 29 de zile.

Pentru luna iulie, chiria trebuia plătită între 01.07.2025 - 31.07.2025, perioada în care au trecut 31 de zile.

Total zile scurse, după data de 30.04.2025, începând cu data de 01.05.2025, până la 31.07.2025: - 30 zile luna mai; - 29 zile luna iunie; - 31 zile luna iulie. Total = 90 zile

Conform art. 10 din contract, „Neplata chiriei pe o perioada mai mare de 90 de zile atrage rezilierea contractului de închiriere”.

Drept urmare, constată că nu este îndeplinită condiţia ca neplata chiriei să fi depăşit o perioadă mai mare de 90 zile, fapt care conduce la respingerea cererii de chemare în judecată.

b) în cauză, sunt incidente dispoziţiile art. 1777 Cod civil, Contractul de închiriere nr. X/25.07.2024 fiind un contract sinalagmatic cu titlu oneros, comutativ, consensual, translativ de folosinţă cu executare succesivă.

Având în vedere dispoziţiile art. 1549-1554 NCC, care reprezintă o secţiune distinctă referitoare la reziliere, dar şi din coroborarea celorlalte texte relevante din Codul civil, constată condiţiile în care rezilierea operează.

Astfel, reţine că rezilierea poate fi invocată:

- Numai în contractele sinalagmatice (bilaterale), adică în acele contracte în care părţile şi-au asumat obligaţii reciproce şi interdependente;

- Numai atunci când una dintre părţi nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, iar neîndeplinirea este culpabilă părţii care a încălcat prevederile contractuale;

- Numai dacă partea culpabilă a fost pusă în prealabil în întârziere;

- Doar atunci când neexecutarea obligaţiilor este însemnată, respectiv repetată în cazul rezilierii

Aceste cerinţe trebuie îndeplinite în mod cumulativ şi numai ce aceste cerinţe sunt îndeplinite cumulativ, creditorul are deschisă calea rezilierii contractului, demers ce urmează a fi confirmat sau dimpotrivă infirmat de instanţă.

În cazul contractului cu executare succesivă, creditorul are dreptul la reziliere chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are un caracter repetat (art. 1551, alin. 1 Teza a II-a NCC), neexecutarea trebuie să se producă aşadar nu doar o singură dată şi dacă ne raportăm la Dicţionarul explicativ al limbii române, înseamnă că încălcarea obligaţiei trebuia să se producă de mai multe ori.

În speţă, se află pentru prima dată în situaţia notificării privind nerespectarea obligaţiei la care face trimitere reclamanta, fapt care conduce la neîndeplinirea cerinţei prevăzută de lege şi anume, neexecutarea obligaţiei să fie repetată.

Drept urmare, având în vedere şi dispoziţiile art. 22, alin. 2 şi 7 Cod Procedură Civilă, apelul urmează a fi respins raportându-se şi la dispoziţiile art. 1549-1554 NCC, care trebuie îndeplinite corelativ, nefiind îndeplinită condiţia ca neexecutarea obligaţiilor să fie însemnată, respectiv repetată în cazul rezilierii.

c) Cererea de chemare în judecată este nefondată cu consecinţa respingerii apelului, având în vedere temeiurile de drept invocate de reclamanta în cererea de chemare în judecată, în speţă dispoziţiile art. 1038, art. 1040 si art. 1041 CPC, prin care se solicita evacuarea intimatei din locaţia care constituie sediul Partidului SD Organizaţia JUDEŢEANĂ O, apreciază ca imposibila evacuarea pentru neplata chiriei în lipsa unei hotărâri judecătoreşti definitive prin care să se dispună rezilierea contractului de închiriere numărul X/25.07.2024.

Art. 1809, alin. 2 şi alin. 3 Cod Civil recunoaşte caracterul de titlu executoriu al contractului de locaţiune în privinţa obligaţiei de predare a bunului numai la momentul încetării contractului prin expirarea termenului.

În cauză, se află în prezenta unui contract de locaţiune pe durata determinată (5 ani, până la 14.04.2027), încheiat în scris sub semnătură privată, iar anterior sesizării instanţei cu o cerere de evacuare în procedura specială, nu a intervenit rezilierea contractului de locaţiune, indiferent de ce tip de reziliere este vorba.

Apreciază că pentru a putea fi urmată procedura specială de evacuare este necesar ca efectele contractului de locaţiune să fi încetat.

Dispoziţiile art. 1038 alin. 1 Cod procedură civilă invocate de reclamanta în cererea de chemare în judecată scot din joc necesitatea rezilierii ca o condiţie a încetării contractului si astfel simpla neplata a chiriei ar duce la încetarea locaţiunii, reclamantul putând obţine direct evacuarea locatarului în procedura specială dacă instanţa constată neplata chiriei la termenele stabilite chiar în lipsa rezilierii anterioare a contractului de locaţiune.

Din punct de vedere al dreptului substanţial, neplata chiriei nu duce automat şi direct la încetarea contractului, ci această situaţie atrage mai întâi sancţionarea rezilierii contractului de locaţiune.

Potrivit art. 1321 Cod Civil contractul încetează în condiţiile legii prin executare, acordul de voinţă al părţilor, denunţare unilaterala, expirarea termenului, îndeplinirea sau, după caz, neîndeplinirea condiţiei, imposibilitate fortuita de executare, precum si din orice alte cauze prevăzute de lege.

Deci, în acord cu dispoziţiile art. 1817, raportat la art. 1549 Cod Civil, se poate reţine că atunci când fără justificare locatarul nu-si executa obligaţia de plata a chiriei prevăzută de art. 1796 alin. 1 Ut. b) Cod Civil, locatorul are dreptul de a rezilia locaţiunea cu daune-interese dacă este cazul, potrivit legii.

Abia urmare a rezilierii, în acord cu dispoziţiile art. 1554 alin. 3 Cod Civil, contractul de locaţiune încetează pentru viitor.

Mergând mai departe, abia la încetarea contractului se naşte obligaţia locatarului de a restitui bunul dat în locaţiune, aşa cum prevede expres art. 1821 alin. 1 Cod Civil şi tocmai în temeiul acestei obligaţii de restituire procedura judiciară a evacuării poate fi valorificată.

Formularea art. 1038 alin. 1 Cod procedură civilă, text de lege invocat de reclamanta în cererea de chemare în judecată trebuie înţeleasă ca o modalitate prin care norma de procedură face trimitere, desigur, în mod abreviat la principiile şi regulile de drept substanţial atunci când vine vorba de încetarea contractului şi în niciun caz nu poate fi interpretată în sensul că ar eluda necesitatea rezilierii pentru neplata chiriei pentru a se ajunge în final la încetarea contractului.

De asemenea, până la rezilierea contractului nu naşte încă obligaţia de restituire a bunului luat în locaţiune, aşa cum prevede art. 1821 alin. 1 Cod Civil şi nici dreptul corelativ al locatorului de a solicita predarea bunului.

Tocmai acest drept corelativ al locatorului la restituirea bunului este dreptul individual civil, material, care trebuie să fie valorificat prin intermediul procedurii speciale a evacuării şi atâta timp acest drept nu exista, întrucât contractul de locaţiune nu a încetat prin reziliere, acţiunea în evacuare nu poate fi întemeiată.

Până la rezilierea contractului în temeiul în baza căruia locatarul are dreptul să folosească imobilul este conferit contractul de locaţiune care este încă în fiinţă şi care îl obliga pe locator să asigure folosinţa continuă a imobilului, iar simplul fapt al neplăţii chiriei nu afectează aceste drepturi şi obligaţii atâta timp cât nu a intervenit sancţiunea specifică - rezilierea pentru neexecutarea culpabila a obligaţiei de plată a chiriei.

În privinţa rezilierii contractului de locaţiune trebuie precizat că aceasta poate fi de mai multe tipuri, reglementate de art. 1550 şi art. 1553 Cod Civil, iar acestea sunt: rezilierea judiciară, rezilierea unilaterală extrajudiciară, rezilierea de drept legală.

În legătură cu rezilierea judiciară a contractului de locaţiune, aceasta nu poate fi cerută prin aceeaşi cerere prin care a investit instanţa cu cererea de evacuare pe cale specială.

În acord cu doctrina de specialitate, apreciază că nu se poate solicita în cadrul procedurii speciale de evacuare, prin formularea unui capăt de cerere distinct, ca instanţa să dispună rezilierea contractului de locaţiune, întrucât art. 1042 Cod procedură civilă prevede ca locatorul va solicita instanţei să dispună evacuarea imediată a locatarului pentru lipsa de titlu, suplimentar faţă de acest argument susţine că imposibilitatea reclamantului de a cere rezilierea contractului de locaţiune în cadrul procedurii speciale a evacuării este justificată şi de caracterul special derogatoriu al acestei proceduri judiciare, care se judecă de urgenţă şi care impune limitări paratului art. 1042 alin. 1 Cod procedură civilă, prevăzând că pârâtul nu poate formula cerere reconvenţională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanţie, pretenţiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată.

Deci, înainte de a solicita evacuarea pe calea procedurii speciale pentru neplata chiriei, reclamantul trebuia să fi obţinut o hotărâre definitivă de reziliere a contractului de locaţiune.

Chiar şi în cazul rezilierii unilaterale extrajudiciare, a rezilierii de drept legală şi a rezilierii de drept convenţionale, în temeiului pactelor comisorii, în situaţia contestării din partea locatarului este nevoie în prealabil de existenţa unei hotărâri judecătoreşti definitive prin care s-a constatat rezilierea unilaterală, rezilierea de drept legală sau operarea pactelor comisorii, întrucât în această situaţie, deşi nu este vorba de o reziliere judiciară, intervenţia instanţei este totuşi necesară pentru a verifica dacă sunt îndeplinite condiţiile rezilierii extrajudiciare şi a constata rezilierea şi nu a o dispune.

În concluzie, apreciază că:

- în urma argumentelor expuse se poate concluziona că în temeiul art. 1038 alin. 1 şi următoarele, Cod procedură civilă, instanţa sesizată cu cererea de evacuare pe calea procedurii speciale, constând în simplul fapt al neplăţii chiriei, nu poate considera pur şi simplu contractul de locaţiune încetat şi nu poate să dispună direct evacuarea locatarului dacă nu a intervenit anterior rezilierea contractului de locaţiune; Până la rezilierea contractului de locaţiune, temeiul în baza căruia locatarul are dreptul sa folosească imobilul, este conferit de contractul de locaţiune care este încă în fiinţă si care îl obliga pe locator sa îi asigure folosinţa continuă a imobilului, iar simplul fapt al neplăţii chiriei nu afectează aceste drepturi si obligaţii, atâta timp cat nu a intervenit sancţiunea specifică - rezilierea pentru neexecutarea culpabila a obligaţiei de plata a chiriei;

- De asemenea, până la rezilierea contractului nu se naşte încă obligaţia de restituire a bunului luat în locaţiune şi nici dreptul corelativ al locatorului de a solicita predarea bunului.

Tocmai acest drept corelativ al locatorului la restituirea bunului este dreptul individual civil, material, care trebuie să fie valorificat prin intermediul procedurii speciale a evacuării şi atâta timp cât acest drept nu exista, întrucât contractul de locaţiune nu a încetat prin reziliere, acţiunea în evacuare nu poate fi întemeiată;

- Nu se poate solicita în cadrul procedurii speciale de evacuare, prin formularea unui capăt de cerere distinct, ca instanţa să dispună rezilierea contractului de locaţiune, astfel încât înainte de a solicita evacuarea pe calea procedurii speciale pentru neplata chiriei, reclamantul trebuie să fi obţinut deja o hotărâre definitivă de reziliere a contractului de locaţiune.

Chiar şi în cazul rezilierii unilaterale extrajudiciare a rezilierii de drept legale şi a rezilierii de drept convenţionale, în temeiul pactelor comisorii, în situaţia contestării din partea locatorului, este nevoie în prealabil de existenţa unei hotărâri judecătoreşti definitive prin care s-a constatat rezilierea unilaterală, rezilierea de drept legală sau operarea pactelor comisorii.

Precizează că, a dus la îndeplinire dispoziţiile sentinţei apelate, în sensul că a efectuat plata către apelanta-reclamantă a sumei de 1.605,14 lei, compusă din suma de 1.595,30 lei reprezentând chirie restantă pentru perioada aprilie 2025-iulie 2025 şi suma de 9,84 lei constând în majorări de întârziere calculate până la data de 31.07.2025, cu ordinele de plată nr.

X/26.02.2026 şi nr.

X/26.02.2026.

De asemenea, precizează că, având în vedere că se află în prezenţa unui contract de închiriere valabil, a plătit şi chiria pe întreg anul 2026, conform ordinului de plată X/10.02.2026.

Procedura desfăşurată în faţa instanţei de apel

Pentru soluţionarea apelului, au fost avute în vedere probele administrate în faţa primei instanţe şi înscrisurile depuse în faţa instanţei de apel

Considerentele soluţiei pronunţate de Tribunalul Olt

01. Verificând sentinţa primei instanţe în limitele efectului devolutiv al apelului, instituite de art. 477 şi art. 478 C. proc. civ., Tribunalul constată că motivele de apel sunt neîntemeiate, pentru considerentele care succedă.

02.

Conform art. 1549 alin. (1) C. civ., dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin, iar conform art. 1554 alin. (3) C. civ., contractul reziliat încetează doar pentru viitor.

03.

De asemenea, conform art. 1817 C. civ. atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii, iar conform art. 1821 alin. (1) C. civ. la încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locaţiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.

04.

O primă concluzie care rezultă din economia dispoziţiilor legale anterior citate este faptul că obligaţia locatarului de a restitui bunul luat în locaţiune se naşte abia la încetarea contractului, ceea ce înseamnă că în momentul în care locatorul solicită evacuarea locatarului din imobil, contractul trebuie să fi încetat.

05.

Cu alte cuvinte, procedura judiciară a evacuării poate fi valorificată numai din momentul în care ia naştere obligaţia de restituire a bunului care a făcut obiectul locaţiunii, iar în acord cu art. 1821 alin. (1) C. civ., această obligaţie ia naştere la încetarea locaţiunii.

06.

Până la rezilierea contractului locaţiune, temeiul în baza căruia locatarul are dreptul să folosească imobilul este conferit contractul de locaţiune care este încă în fiinţă şi care îl obligă pe locator să îi asigure folosinţa continuă a imobilului, iar simplul fapt al neplăţii chiriei nu afectează aceste drepturi si obligaţii atât timp cât nu a intervenit rezilierea pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei de plată a chiriei.

07.

Totodată, până la rezilierea contractului nu se naşte încă obligaţia de restituire a bunului luat în locaţiune, aşa cum prevede art. 1821 alin. (1) C. civ. şi, astfel, nici dreptul corelativ a locatorului de a solicita predarea bunului.

Tocmai acest drept corelativ al locatorului la restituirea bunului este dreptul individual civil, material, care trebuie să fie valorificat prin intermediul procedurii speciale a evacuării şi atâta timp cât acest drept nu există, întrucât contractul de locaţiune nu a încetat prin reziliere, acţiunea în evacuare nu poate fi întemeiată.

08.

Raportând aceste aspecte de fond la procedura specială a evacuării, Tribunalul concluzionează în sensul că procedura specială a evacuării reglementată de art. 1034 şi urm C. proc. civ. nu poate fi accesată decât în situaţia în care a intervenit anterior încetarea contractului de locaţiune într-una din formele prevăzute de lege (în cazul de faţă ca urmare a rezilierii), deoarece conform art. 1038 alin. (1) şi urm.

C. pr. civ., procedura specială a evacuării poate fi declanşată atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii (...).

09.

Consecinţa firească a acestei condiţii de admisibilitate a acţiunii de evacuare declanşată în procedura specială reglementată de art. 1034 şi urm.

C. proc. civ. este aceea că rezilierea contractului de locaţiune nu poate fi declarată sau constatată de instanţa de judecată învestită cu cererea de evacuare pe cale specială.

10.

Cu alte cuvinte, nu se poate solicita în cadrul procedurii speciale de evacuare, prin formularea unui capăt de cerere distinct, ca instanţa să dispună sau să constate rezilierea contractului de locaţiune, întrucât procedura specială a evacuării are caracter derogatoriu de la dreptul comun, se judecă de urgenţă şi care impune limitări pârâtului, care, conform art. 1043 alin. (1) C. pr. civ., nu poate formula cerere reconvenţională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanţie, pretenţiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată.

11.

Prin urmare, înainte de a solicita evacuarea pe calea procedurii speciale pentru neplata chiriei, reclamantul trebuie să fi obţinut deja o hotărâre definitivă de declarare sau de constatare a rezilierii contractului de locaţiune ori un acord de reziliere intervenit între părţi.

12.

Această regulă se impune chiar şi în cazul rezilierii unilaterale extrajudiciare, a rezilierii de drept legală şi a rezilierii de drept convenţionale, în temeiul pactelor comisorii, deoarece pentru încetarea contractului ca urmare a rezilierii, conform art. 1554 alin. (3) C. civ. este nevoie în prealabil de existenţa unei hotărâri judecătoreşti definitive ori a unui acord al părţilor prin care s-a constatat rezilierea unilaterală, rezilierea de drept legală sau operarea pactelor comisorii, întrucât în această situaţie deşi nu mai este vorba de o reziliere judiciară, intervenţia instanţei este totuşi necesară pentru a verifica dacă sunt îndeplinite condiţiile rezilierii extrajudiciare.

13.

Or, în speţa de faţă, Tribunalul constată că odată cu evacuarea pârâtei din imobilul care face obiectul contractului de locaţiune, reclamanta a solicitat şi să se constate reziliat contractul de închiriere, instanţa fiind chemată astfel că se pronunţe în cadrul procedurii speciale a evacuării mai întâi cu privire la îndeplinirea condiţiilor necesare rezilierii extrajudiciare, ceea ce, pentru considerente anterior exprimate, reprezenta o cerere inadmisibilă în cadrul acestei proceduri cu caracter special.

14.

Deşi acest motiv era suficient pentru respingerea cererii în primă instanţă şi, pe cale de consecinţă, şi pentru respingerea prezentului apel, având în vedere considerentele pentru care prima instanţa a respins cererea de evacuare, Tribunalul urmează să constate că şi acestea sunt întemeiate, după cum urmează

15.

Astfel, o a doua concluzie care se desprinde din art. 1549 alin. (1) C. civ. şi art. 1817 C. civ. este faptul că, în cazul neplăţii chiriei, rezilierea contractului nu se impune locatorului cu caracter de obligaţie contractuală nici în cazul unui pact comisoriu, ci dă doar naştere în persoana acestuia la dreptul de alege între a declara rezilierea contractului de locaţiune, invocând pactul comisoriu stipulat în contract sau a cere executarea silită a obligaţiei de plată a chiriei.

16.

Astfel, art. 1549 alin. (1) C. civ. prevede că, dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, iar art. 1817 C. civ. prevede că atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea.

17.

Din interpretarea coroborată a art. 1516 alin. (2) şi a art. 1550-1553 C. civ., rezultă că, în noul Cod civil, pactele comisorii păstrează caracteristica de a fi o clauză de favoare stipulată exclusiv în favoarea creditorului (locatorului în cazul de faţă), fiind manifestarea dreptului de opţiune (drept potestativ) al creditorului menţionat în alin. (1) al art. 1549 C. civ., conform căruia creditorul are dreptul la rezoluţiune sau reziliere, dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor.

18.

Drept consecinţă, se păstrează necesitatea exprimării într-o anumită formă, ce urmează a fi comunicată debitorului, conform art. 1326 C. civ. care reglementează actele unilaterale supuse comunicării, a manifestării voinţei creditorului de invocare a pactului comisoriu, stipulat cu respectarea dispoziţiilor art. 1553 C. civ..

19.

Aşa cum în mod întemeiat s-a arătat în doctrina de specialitate, această formă de manifestare a voinţei creditorului, care ar putea fi denumită declaraţie de invocare a pactului comisoriu (sau a rezoluţiunii), nu trebuie confundată cu declaraţia unilaterală de rezoluţiune, menţionată în art. 1550 şi detaliată în art. 1552 C. civ., întrucât diferă prin efectele lor juridice: prima are rolul de activare, invocare a pactului comisoriu de operare a rezoluţiunii, iar cea de-a doua reprezintă în sine un mod de operare a rezoluţiunii.

20.

Rezultă astfel că simpla îndeplinire a condiţiilor pactului comisoriu, inclusiv în forma sa cea mai energică stipulată în teza a II-a a alin. (2) al art. 1553 C. civ., nu va conduce la desfiinţarea automată a contractului, ci va fi subordonată emiterii de către creditor a declaraţiei de invocare a pactului comisoriu, potrivit regulii libertăţii formelor actului juridic unilateral şi cu necesitatea comunicării debitorului, astfel prevăzute în art. 1523 C. civ.

21.

Consecinţa acestui drept de opţiune al creditorului este aceea că până când debitorului (locatarului în speţa de faţă) nu i se aduce la cunoştinţă faptul că creditorul (locatorul) a ales să rezilieze contractul de locaţiune, respectivul contract se află în derulare, astfel că locatarul poate să îşi execute valabil obligaţia de plată a chiriei, suportând evident penalităţile de întârziere aferente, astfel cum acestea au fost stabilite prin contract.

22.

Cum în cauza de faţă declaraţia de invocare a pactului comisoriu a fost comunicată locatarului după ce acesta a efectuat plata chiriei restante, Tribunalul constată că în data la care reclamanta a solicitat evacuarea locatarului din imobil obligaţia de plată a chiriei era îndeplinită, astfel că în mod întemeiat prima instanţă a respins capătul de cerere prin care s-a solicitat evacuarea.

Data publicarii pe portal:11.05.2026