Decizie nr. 600 din 02.10.2024

Deliberând asupra prezentei cauze, reţine următoarele:

Prin sentinţa civilă nr.X/21.09.2023 pronunţată de Judecătoria Corabia în dosarul nr.X/213/2022 s-a respins acţiunea formulată de reclamantul S C şi continuată de moştenitorii acestuia S L, P Z Z, S V N în contradictoriu cu pârâtele S E şi I A S.

Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de fond a reţinut următoarele:

Suprafaţa de 1.589 mp în Tarlaua X, Parcela 5, având următorii vecini la nord: Cc6, str.

T, La Est S D, la Vest Cc6, C I I, la Sud str.

D, suprafaţa de 410 mp în Tarlaua X, Parcela 6, având următorii vecini la nord: str.

T, La Est A5, la Vest C T I, la Sud A5 au făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate al autorului pârâţilor, numitul B M D conform TDP nr.

X/18 din data de 02.02.1995 (f. 14-15).

La data de 22.08.2000 a fost încheiat înscrisul sub semnătură privată prin care autorul pârâţilor, numitul B D, s-a obligat să vândă suprafaţa de 1.039 mp din titlul de proprietate nr.

X/18 , reclamantului defunct, S C, pentru preţul de 10.000 lei, aspecte confirmate şi de martorul P P (f. 50)

Astfel cum rezultă din înscrisurile depuse la dosarul cauzei şi din declaraţia martorului, reclamantul defunct a intrat în posesia terenului de la data încheierii înscrisului sub semnătură privată, iar autorul pârâţilor nu şi-a onorat obligaţia de a întocmi documentaţia cadastrală şi de a înscrie terenul în cartea funciară în vederea întocmirii actelor de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Verificând aplicarea legii civile în timp, instanţa constată că, potrivit art. 6 alin. (5) Cod civil şi art. 3 din Legea 71/2011, actele şi faptele juridice încheiate, ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a noului cod civil, nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau după caz, a săvârşirii ori produceriilor, iar potrivit art. 6 alin. (6) Cod civil şi art. 5 alin. (2) din Legea 71/2011, „dispoziţiile noului Cod civil sunt aplicabile şi efectelor viitoare ale situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare al acestuia, derivate din starea şi capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiaţie, adopţie şi obligaţia legală de întreţinere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al terenurile, şi din raporturile de vecinătate, dacă aceste situaţii juridice subzistă după intrarea în vigoare a legii noi.”

Astfel, conform principiilor neretroactivităţii legii civile în timp, prevăzute de art. 6 Cod civil şi al aplicării imediate a legii civile noi, actelor şi faptelor juridice civile le sunt aplicabile dispoziţiile legii civile în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor, cu excepţia retroactivităţii legii civile noi şi a ultraactivităţii legii civile vechi, dacă legea nouă prevede expres o astfel de excepţie.

În cazul raporturilor obligaţionale, a reţinut instanţa că se va aplica legea de la data încheierii acestor situaţii juridice, acestea nefiind expres prevăzute în excepţiile menţionate de art. 6 alin. (6) Cod civil

Faţă de aceste considerente, instanţa a aplicat în speţă dispoziţiile vechiului Cod civil care prevedea că, în conformitate cu art. 1073 – creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare.

Verificând îndeplinirea condiţiilor de validitate a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, instanţa a constat că bunul promis a se vinde se află în circuitul civil, este determinat şi individualizat, preţul este stipulat expres în convenţie şi a fost achitat, imobilul intrând în posesia reclamantului.

Astfel, ori de cate ori este posibila executarea în natura, inclusiv printr-un mijloc de constrângere directa, respectiv prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care sa consfinţească convenţia parţilor, acţiunea este admisibila, hotărârea judecătoreasca fiind prin ea însăşi un act autentic care consfinţeşte in mod valabil actul de vânzare cumpărare al imobilului ce consta într-o suprafaţă de teren.

Dreptul real constituit in favoarea reclamantului este opozabil si terţilor care au avut cunoştinţa de existenta lui.

Pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic trebuie să fie îndeplinite următoarele condiţii: existenţa unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condiţiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părţi de a autentifica actul de înstrăinare; partea care acţionează să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract; promitentul – vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul – cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Instanţa este abilitată în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare să suplinească lipsa consimţământului pârâţilor care refuză nejustificat încheierea contractului la care s-a obligat.

În lipsa dovedirii refuzului, se apreciază că reclamantul urmăreşte eludarea dispoziţiilor legale şi a taxelor notariale aferente, incidente în situaţia încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil.

Deşi s-a dovedit că pârâţii S E şi I A S V au fost convocate la notarul public pentru a încheiai actul de vânzare cumpărarea în formă autentică, nu s-a depus la dosarul cauzei o încheiere de certificare de fapte emisă de notarul public din care să rezulte refuzul pârâţilor de a încheia actul de vânzare cumpărarea în calitate de moştenitori ai defunctului promitent vânzător.

Totodată se observă în clar poziţia procesuală a pârâtei I A S V care arată expres că este de acord cu admiterea acţiunii şi că nu are pretenţii, existând practic acordul în întocmirea actelor în formă autentică.

Instanţa a reţinut că o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare reprezintă excepţia în raport de actul notarial de vânzare, excepţie care intervine doar atunci când, deşi se află în posesia tuturor actelor care erau necesare şi în faţa notarului public, autentificarea antecontractului nu poate avea loc din pricina refuzului celeilalte părţi de a se prezenta.

În cauza de faţă nu numai că nu s-a făcut dovada refuzului nejustificat al pârâţilor de a se prezenta la notar pentru autentificarea actului de vânzare - cumpărare încheiat cu reclamantul defunct, dar aceştia sunt chiar de acord cu această prezentare.

Pentru aceste considerente, văzând că în cauză nu a fost dovedit refuzul nejustificat al pârâţilor de a încheia contractul în formă autentică, instanța a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Împotriva sentinţei au declarat apel reclamantele S L, P Z Z, S V N, sentinţă pe care o critică pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Apelantele-reclamante consideră că instanţa de fond, în mod greşit a respins cererea de chemare in judecata ca neîntemeiata apreciind ca in cauza nu a fost dovedit refuzul nejustificat al pârâtelor de a încheia contractul in forma autentica .

Apreciază ca in cauza s-a făcut dovada refuzului nejustificat al pârâtelor de a încheia contractul in forma autentica .

La data de 19.07.2022, prin scrisorile recomandate nr.X si respectiv nr.Y, pârâtele au fost notificate sa se prezinte in data de 3.08.2022 orele 09 :30 ,1a sediul BNP T G in vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica .

La data de 03.08.2022, la sediul BNP T G s-a prezentat doar pirita I S V care a refuzat încheierea actului in forma autentica invocând diverse motive iar pirita, S E nu s-a prezentat.

La instanţa de fond, pirita I S V a fost de acord cu admiterea acţiunii, arătând că, nu solicita nimic ,vrea doar sa fie lăsata in pace.

Totodată aceasta a fost de acord si cu audierea martorului, P P care a relatat faptul ca reclamantul defunct a intrat in posesia terenului de la data încheierii înscrisului sub semnătura privata, achitând taxele si impozitele aferente, a achitat preţul iar autorul piritelor, B D nu si-a onorat obligaţia de a întocmi documentaţia cadastrală si de a înscrie terenul in cartea funciara in vederea întocmirii actelor de vânzare-cumpărare in forma autentica .

Cum de la data încheierii actului au trecut mai mult de 6 luni si vânzătorul nu s-a prezentat la notariat pentru încheierea actului autentic ne-am adresat instanţei de judecata.

Apelantele mai menţionează faptul ca vânzătorul ,B D a decedat la data 21 mai 2006, așa cum rezulta din certificatul de deces nr.X/21.05.2006 .

Moştenitori cu vocaţie succesorala ai vânzătorului sunt S E şi I A V S in calitate de fiice , descendente gr.I.

Totodată moştenitori cu vocaţie succesorala ai autorului reclamant sunt: S L ,P Z Z si S V N

In aceasta situație, in baza dispoziţiilor art.2 si art.5 alin 2 din Legea 247/2005 teza 10, privind circulaţia juridica a terenurilor, potrivit cărora, in situaţia in care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara construcţii, una dintre părți refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competenta care poate pronunţa o hotărâre care să tină loc de act de vânzare-cumpărare .

Apreciază ca in cauza sunt îndeplinite condiţiile de validitate pentru admisibilitatea acţiunii in pronunţarea hotărârii care sa tina loc de act autentic.

Având in vedere aceste considerente, solicită admiterea apelului,schimbarea in totalitate a hotărârii atacate iar pe fond admiterea acţiunii aşa cum a fost formulata .

In probațiune solicita încuviinţarea probelor administrate la instanţa de fond .

In drept îşi întemeiază cererea pe disp.art.466 si urm. Codul de procedura civila

Intimatele S E şi I A S V nu au formulat întâmpinare cu privire la apelul declarat.

Pentru soluţionarea apelului, având în vedere că nu s-au solicitat probe noi în apel, în temeiul art. 476 alin. (2) C. proc. civ., a fost avute în vedere materialul probator administrat în faţa primei instanţe.

Examinând sentinţa apelată prin prisma criticilor formulate, a actelor şi lucrărilor dosarului, precum şi a dispoziţiilor legale care au incidenţă în soluţionarea prezentei cauze, tribunalul constată că apelul este nefondat pentru considerentele ce se vor expune în continuare:

Cu titlu prealabil, tribunalul reţine că promisiunea bilaterală de vânzare reprezintă un acord de voinţe prin care ambele părţi se obligă să încheie, în viitor şi în baza unor repere contractuale prestabilite, contractul de vânzare, constituind aşadar un antecontract.

Prin urmare, condiţiile de validitate a vânzării se cer a fi îndeplinite chiar din momentul încheierii promisiunii, numai momentul întocmirii vânzării fiind amânat prin consimţirea părţilor.

Or, dacă debitorul refuză în mod nejustificat îndeplinirea obligaţiilor asumate, creditorul are la dispoziţie dreptul de a alege fie executarea silită în natură a obligaţiei, respectiv suplinirea consimţământului debitorului de către instanţă, fie de a solicita daune interese proporţionale cu prejudiciul suferit.

În situaţia în care se optează pentru suplinirea consimţământului, rămâne în sarcina judecătorului să verifice dacă sunt îndeplinite, în mod cumulativ, următoarele condiţii care se desprind din dispoziţiile legale incidente: să fie îndeplinite toate condiţiile prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, refuzul de a încheia contractul de vânzare să fie nejustificat, cel ce solicită pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract să îşi fi executat obligaţiile asumate prin promisiune, iar bunul să se afle în patrimoniul vânzătorului.

În Decizia 21/13.06.2016 pronunţată de Înalta Curte De Casaţie Şi Justiţie - Completul Pentru Dezlegarea Unor Chestiuni De Drept cu privire la sesizarea formulată de Tribunalul Vâlcea - Secţia I civilă privind pronunţarea unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea următoarei chestiuni de drept: admisibilitatea acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui teren intravilan, în situaţia în care bunul imobil ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nu este înscris în cartea funciară, s-a reţinut că „Raportat la dispoziţiile art. 1.179 din Codul civil (referitoare la condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului), prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa suplineşte doar lipsa consimţământului părţii care refuză nejustificat încheierea contractului promis, iar nu şi lipsa altor condiţii care nu au fost îndeplinite şi fără de care încheierea contractului autentificat în faţa notarului nu ar putea avea loc.”

Astfel, în cauză, reclamantul nu a făcut dovada refuzului nejustificat al pârâtelor de a încheia contractul promis, dovadă pe care o putea face cu încheierea de certificare de fapte eliberată de notar, din care să rezulte că acesta s-a prezentat la notariat în vederea autentificării actului, iar pârâtele au refuzat.

Refuzul nejustificat nu poate fi prezumat, el trebuind să fie dovedit fără echivoc.

Pe de altă parte tribunalul reţine că înţelegerea dintre părţi materializată în înscrisul denumit „chitanţă” nu îndeplineşte condiţia prevăzută expres de art. 948 cod civil – vechi, aplicabil în speţă, şi anume aceea ca antecontractul de vânzare-cumpărare să aibă un obiect determinat sau determinabil adică să poată fi determinat pe baza unor elemente de determinare prevăzute în contract.

În înscrisul invocat s-a menţionat doar suprafaţa de 1039 mp şi titlu de proprietate nr. X/18 fără a fi indicate alte aspecte care ar fi dus la stabilirea în mod cert a suprafeţei ce a făcut obiectul convenţiei părţilor.

Aşadar lucrul pe care apelantele-reclamante susțin că s-au obligat să îl cumpere nu îndeplineşte condiţia de a fi determinat sau determinabil, acesta nefiind individualizat cu claritate în cuprinsul convenţiei părţilor.

Având în vedere aceste considerente, reţinând că prima instanţă a stabilit situaţia de fapt şi a aplicat legea în mod corespunzător şi nu se evidenţiază elemente care să justifice schimbarea hotărârii apelate şi nici nu se relevă motive de ordine publică, care să poată fi reţinute din oficiu de către instanţă, în temeiul art. 480 alin. 1 din C. pr.

Civ., Tribunalul urmează să respingă ca nefondat apelul declarat în cauză

Data publicarii pe portal: 16.12.2024