Decizie nr. 50 din 30.01.2024

Prin sentinţa civilă nr. X/12.12.2022 pronunţată de Judecătoria Slatina în doar nr. X/311/2022 a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul Consiliul Local al Oraşului S, în contradictoriu cu pârâta C N.

S-a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare cu plata în rate nr. X/01.09.2014, încheiat între părţi.

S-a dispus obligarea pârâtei la restituirea în natură către reclamantă a imobilului reprezentat de apartament situat în oraş S, str........ jud. O, precum şi evacuarea pârâtei din acest imobil.

A fost respinsă ca neîntemeiată cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata sumei de 35.640 lei, reprezentând rate restante.

Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a reţinut următoarele:

În fapt, la data de 01.09.2014 a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 189, prin care reclamantul Consiliul Local al Oraşului S, jud.

O, vindea pârâtei C N imobilul reprezentat de apartament, situat în localitatea S, jud.

O, în suprafaţă utilă de 39,90 mp, pentru un preţ de 59.573 lei, din care la data semnării contractului a fost achitată suma de 2.206 lei, cu titlu de avans şi suma de 794 lei, reprezentând comisionul vânzătorului (fila 32 şi urm.).

Potrivit art. 4 din contract, preţul rămas de achitat va fi plătit în rate lunare de câte 314 lei, de-a lungul unei perioade de 15 ani.

Conform înscrisurilor depuse la dosarul cauzei, pârâta înregistrează un debit total în cuantum de 35.640 lei, întrucât începând cu anul 2016, aceasta nu a mai achitat ratele lunare ale preţului astfel cum a fost convenit de părţi.

În drept, instanţa a reţinut că art. 1.270 C.civ. consacră principiul forţei obligatorii a contractului (pacta sunt servanda), iar potrivit art. 1.170 „părţile trebuie să acţioneze cu bună credinţă atât la negocierea şi încheierea contractului, cât şi pe tot timpul executării sale”.

Raţiunea textelor citate constă în asigurarea stabilităţii si siguranţei raporturilor juridice generate de actele juridice.

În acest sens, instanţa a reţinut că în prezenta cauză s-au desfăşurat relaţii contractuale în urma cărora pârâta şi-a asumat obligaţia de a achita contravaloarea bunului achiziţionat de la reclamant.

Sintetizând dispoziţiile art. 1516 C.civ., art. 1350 C. civ. şi art. 1548 C. civ., instanţa a reţinut că în cazul în care o parte a unui contract nu îşi îndeplineşte obligaţiile ce izvorăsc din acesta, atunci cealaltă parte are dreptul să recupereze prejudiciul cauzat de neexecutarea culpabilă a contractului.

Alternativ, conform art. 1516 alin. 2 pct. 2 C.civ., „Atunci când, fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa şi fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin (...) să obţină, dacă obligaţia este contractuală, rezoluţiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligaţii corelative”.

Mai departe, art. 1551 alin. 1 teza 1 C.civ. prevede următoarele: „Creditorul nu are dreptul la rezoluţiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate”.

Astfel, pentru a se putea dispune rezoluţiunea unui contract, instanţa trebuie să verifice îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii: stabilirea dacă raportul juridic obligaţional dintre părţi este de natură contractuală, stabilirea dacă din partea unei părţi există o neexecutare culpabilă a unei obligaţii contractuale, precum şi stabilirea dacă această neexecutare este însemnată.

Relativ la speţa de faţă, instanţa a constatat că toate cele trei condiţii sunt îndeplinite, după cum urmează:

Prima condiţie este îndeplinită, întrucât după cum s-a reţinut anterior, raportul juridic de drept material existent între părţi este materializat prin contractul de vânzare-cumpărare nr. X/01.09.2014.

Cea de-a doua condiţie este îndeplinită, întrucât pârâta nu a negat sau contestat în vreun fel susţinerile reclamantului privind neîndeplinirea propriilor obligaţii asumate, singurele apărări formulate de aceasta vizând faptul că situaţia materială precară în care se află a împiedicat-o să efectueze plăţile la termenele stabilite.

În final, cea de-a treia condiţie este la rândul său îndeplinită, neexecutarea pârâtei fiind însemnată, întrucât aceasta a achitat până la acest moment mai puţin de jumătate din preţul agreat de părţi.

Concluzionând, instanţa a constatat că sunt îndeplinite condiţiile pentru dispunerea rezoluţiunii judiciare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi şi a admis acest capăt de cerere.

În ceea ce priveşte capătul accesoriu de cerere, având ca obiect obligarea pârâtei la restituirea imobilului cumpărat de la reclamant, instanţa a constatat că această măsură reprezintă o consecinţă firească a rezoluţiunii contractului încheiat între părţi, reprezentând o repunere a părţilor în situaţia anterioară (restitutio in integrum).

În acest sens sunt şi dispoziţiile art. 1554 alin. 1 C.civ., conform cărora „Contractul desfiinţat prin rezoluţiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat.

Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este ţinută, în acest caz, să restituie celeilalte părţi prestaţiile primite”.

Mai mult decât atât, întrucât titlul în temeiul căruia pârâta stăpânea imobilul achiziţionat a fost desfiinţat de către instanţă, se poate observa cu titlu de evidenţă faptul că aceasta nici nu mai poate locui în respectivul imobil, practic ocupându-l fără drept, motiv pentru care instanţa a dispus şi evacuarea acesteia din imobil.

Relativ la solicitarea reclamantului de obligarea a pârâtei la plata sumei de 35.640 lei, reprezentând preţ restant, instanţa a reiterat faptul că rezoluţiunea unui contract are ca efect desfiinţarea ex tunc a acestuia, cu efectul repunerii părţilor în situaţia anterioară, şi reprezintă una dintre măsurile remediu lăsate de legiuitor la îndemâna părţii contractante care şi-a îndeplinit cu bună-credinţă obligaţiile contractuale asumate.

Acest măsură este însă alternativă celeilalte măsuri remediu prevăzute de lege, respectiv executarea silită a obligaţiei neexecutate, în temeiul dispoziţiilor art. 1516 alin. 1 pct. 1 C.civ., context în care creditorul obligaţiei are la dispoziţie două opţiuni principale: fie să menţină contractul astfel cum a fost încheiat şi să obţină executarea silită a obligaţiei neexecutate de debitor, fie să denunţe contractul şi să obţină o repunere a părţilor în situaţia anterioară.

Or, în speţa de faţă instanţa a constatat că reclamantul solicită aplicarea simultană a celor două măsuri alternative, ceea ce în mod evident nu este admisibil, întrucât legiuitorul a prevăzut în mod expres care sunt opţiunile acestuia, precum şi faptul că acestea sunt mutual exclusive.

Având în vedere faptul că acesta deja a optat pentru calea rezoluţiunii judiciare a contractului de vânzare-cumpărare, pe care a şi obţinut-o, instanţa a respins ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 35.640 lei, reprezentând ratele restante ale preţului.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul CONSILIUL LOCAL AL ORAŞULUI S REPREZ. PRIN PRIMAR pentru următoarele motive de nelegalitate şi netemeinicie:

Sentinţa instanţei de fond este nelegală, încalcă principiile dreptului la apărare şi la un proces echitabil, principiul proporţionalităţii, în condiţiile în care toată analiza instanţei de fond este superficială şi incompletă, fără a fi avute în vedere în mod cumulativ contractul de împrumut şi contractul de vânzare cu plata în rate nr.

X/01.09.2014, contracte a căror existenţă şi valabilitate juridică sunt interdependente şi ale căror efecte au fost în mod greşit interpretate de către instanţa de fond.

Raportat la natura, modalitatea de întocmire şi derulare şi scopul contractelor menţionate, apelantul-reclamant solicită a se avea în vedere faptul că sumele avansate din depozitul special reprezintă fondul din care se acordă împrumutul aşa cum prevede art. 5 din OUG 19/1994, contract de împrumut care a fost încheiat, pentru o rată lunară fixă şi pentru o perioadă de 15 ani.

Suma împrumutată nu se transmite în mod efectiv, deoarece, odată realizată locuinţa din depozitele special constituite ale Consiliului Local conform art. 7 din Lege 114/1996 este necesar ca alimentarea fondului să fie efectuată în continuare pentru derularea programului şi să fie acoperită suma investită, astfel această alimentare fiind una constantă prin plata ratelor lunare, care la finalul celor 15 ani să fie executate în integralitate.

Ratele lunare reprezintă însă preţul achitat în raport de valoarea imobilului, aşa cum aceasta a fost stabilită şi prin contract, motiv pentru care, pentru a exista un titlu locativ în baza căruia imobilul să fie folosit şi ocupat, s-a încheiat înscrisul intitulat contract de vânzare-cumpărare.

Acest înscris denumit contract de vânzare-cumpărare are o natură atipică şi nu urmăreşte obţinerea unui scop patrimonial aşa cum se reglementează în dreptul comun, dat fiind faptul că locuinţele construite au o natură socială, iar debitorii beneficiază de posibilitatea de a plăti un preţ eşalonat, în rate fixe, rezonabile, cu o dobândă fixă stabilită prin lege, prin această modalitate în care părţile înţeleg să deruleze relaţiile contractuale fiind achitat preţul locuinţei realizate din depozitul special.

La achitarea în integralitate a preţului sub forma ratelor aferente contractului de împrumut se încheie în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare, prin care cumpărătorul, odată ce şi-a îndeplinit obligaţiile asumate, să devină proprietarul imobilului.

Având în vedere cele menţionate, apelantul-reclamant consideră că se impunea analiza coroborată a celor două contracte, astfel încât scopul realizării acestor locuinţe să fie perceput de maniera în care legea 114/1996 şi OG 19/1994 l-au urmărit.

Legătură dintre contractul de împrumut şi contractul de vânzare rezultă şi prin raportare la solicitarea sumelor restante datorate de debitoare în baza contractului de împrumut, cât şi solicitarea sumelor reprezentate de penalităţi, aşa cum s-au stipulat prin contractul de împrumut (“La sumele restante se vor adăuga majorări şi penalităţi, conform legilor în vigoare").

Solicită a se avea în vedere, pe de o parte, cele menţionate anterior şi normele incidente derogatorii în materie, actele normative indicate având un caracter special, iar pe de altă parte, faptul că încă de la începutul analizei asupra fondului, instanţa, prin considerentele reţinute, nu face nicio menţiune în legătură cu contractul de împrumut, rezumându-se la o simplă indicare a prescripţiilor legale privind rezoluţiunea şi la verificarea condiţiilor acesteia, fără însă a face o minimă corelare între cele expuse drept situaţie de fapt şi remediile solicitate prin cererea de chemare în judecată.

In acest sens, apreciază că a fost încălcat principiul proporţionalităţii, măsura dispusă nefiind adecvată scopului legii, insuficientă în raport cu situaţia de fapt şi scopul urmărit, existând o disproporţie vădită între drepturile şi obligaţiile părţilor contractante, pentru toată perioada de timp în care pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile şi a folosit şi ocupat imobilul nefiind impusă de către instanţa de fond, în mod nelegal, nicio sancţiune rezonabilă şi concordantă cu normele incidente.

Sentinţa instanţei de fond este, în parte, nelegală şi netemeinică, având în vedere faptul că, în ceea ce priveşte obligarea pârâtei la plata sumei de 35640 lei reprezentând rate restante şi penalităţi, instanţa de fond a apreciat ca nefiind întemeiat acest capăt de cerere, contrar următoarelor:

Faptul că în toată perioada în care pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului, aşa cum prevede art. 1719 lit. b Cod Civil, conduce, pe de o parte, la îndreptăţirea vânzătorului de a obţine ratele restante pentru toată perioada în care cumpărătorul s-a folosit de imobilul respectiv, iar pe de altă parte, la perceperea sumelor restante cu titlu de daune-interese, sume care au fost evaluate prin cererea de chemare în judecată şi care nu au fost contestate de nicio manieră de către pârâtă, şi mai mult decât atât, sume care reprezintă compensaţia echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător, şi a căror plată nu îi poate fi refuzată vânzătorului, din moment ce pentru aproximativ 6 ani imobilul a fost ocupat şi folosit tară îndeplinirea obligaţiei corelative aşa cum a fost asumată prin contractul de împrumut.

Susţine că, aşa cum este prevăzut la art. 1516 alin. 2 Cod Civil, este consfințit dreptul la daunele-interese evaluate prin cererea de chemare în judecată în cuantumul indicat, drept care nu îi poate fi suprimat creditorului şi care în mod netemeinic nu i-a fost acordat acestuia de către instanţa de fond prin sentinţa pronunţată.

Din punctul de vedere al raporturilor dintre părţi, rezoluţiunea reprezintă un remediu disponibil creditorului obligaţiei, alături de plata de daune-interese, care se poate cumula cu aceasta, având în vedere şi faptul că pârâta debitoare a fost pusă în întârziere şi i s-a acordat un termen pentru executarea propriilor obligaţii.

Considerând că plata sumelor restante a fost percepută drept o executare silită în natură a obligaţiilor, apelantul-reclamant solicită a se avea în vedere că prin cererea de chemare în judecată a fost expres menţionat caracterul de daune-interese al sumelor solicitate („În aceste condiţii, prin neplata preţului apartamentului achiziţionat în cuantumul şi la termenele stabilite prin contractele menţionate anterior, pârâta a cauzat un grav prejudiciu bugetului public şi local, prejudiciu care se impune a fi reparat prin rezoluţiunea contractului şi obligarea acesteia la plata sumei de 35640 lei, reprezentând daune interese urmare a neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale."), instanţa de fond încălcând astfel şi principiul disponibilităţii.

Apelantul solicită a fi coroborate aceste aspecte cu faptul că prejudiciul direct, suferit prin neplata preţului în respectiva perioadă îndelungată de timp trebuie recuperat integral, conform art. 1531 coroborat cu art. 1535 Cod Civil, sens în care este cu atât mai evidentă îndreptăţirea creditorului la obţinerea atât a rezoluţiunii judiciare, cât şi a daunelor interese, astfel încât să nu fie creat un dezechilibru absolut nejustificat în patrimoniul creditorului, iar debitorul să profite de culpa proprie în neexecutarea obligaţiilor contractuale, impunându-se obligarea pârâtei la plata sumei de 35640 lei.

Dat fiind faptul că instanţa de fond nu a procedat la o analiză a cuantumului daunelor-interese, apelantul apreciază că se impunea ca odată pronunţată rezoluţiunea judiciară, şi în lipsa unei evaluări judiciare a daunelor-interese, să fie acordate şi acestea de maniera în care au fost solicitate.

Sentinţa instanţei de fond este, în parte, nelegală şi în ceea ce priveşte admiterea excepţiei calităţii procesuale active, excepţie invocată din oficiu, a UAT S, în contextul în care, pe de o parte, titularul drepturilor şi obligaţiilor cu caracter patrimonial este unitatea administrativ teritorială conform OUG 57/2019, iar pe de altă parte, sintagma "Depozitele speciale constituite pe seama consiliilor locale" nu le transformă pe acestea din organe deliberative ale administraţiei publice locale care nu dispun de un patrimoniu şi au dobândit calitate procesuală în temeiul unor norme speciale, respectiv Legea 114/1996 şi OG 19/1994, în titulare ale unui drept de proprietate asupra imobilelor edificate din bani publici, situaţie în care se justifică calitatea procesuală a ambelor entităţi.

Susţine că un alt argument pentru calitatea procesuală a UATO S îl constituie faptul că la expirarea contractului de împrumut, după îndeplinirea obligaţiilor inserate în acesta, actul translativ de proprietate încheiat în formă autentică se va încheia cu această entitate.

Faţă de cele expuse, solicită admiterea apelului, anularea, în parte, a sentinţei instanţei de fond, în sensul obligării pârâtei la plata sumei de 35640 lei reprezentând daune-interese.

În drept invocă art. 466-482 CPC.

Probe: înscrisuri.

Nu s-a depus întâmpinare.

Examinând sentinţa în limitele prevăzute de art. 476-478 C.proc.civ., în considerarea dispoziţiilor legale incidente în cauză şi prin raportare la probele de la dosar, Tribunalul constată că apelul este nefondat, având în vedere următoarele considerente:

În acord cu prima instanţă, Tribunalul reţine că, întocmai ca şi în Vechiul cod civil, creditorul obligaţiei neexecutate are un drept de opţiune între mai multe remedii posibile, conform art. 1.516 C.civ.

Potrivit art. 1.549 C.civ., dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin.

Pronunţarea rezoluţiunii de către instanţă sau declararea unilaterală a acesteia are ca efect desfiinţarea temeiului juridic care leagă părţile - a contractului.

O asemenea desființare va avea ca efect naşterea obligaţiilor reciproce de restituire a prestaţiilor executate.

Dacă însă acestea nu au fost executate, lipsirea de suport a lor are drept consecinţă faptul că ele nu mai trebuie executate.

În aceste condiţii, în mod temeinic şi legal prima instanţă a respins petitul privind obligarea intimatei-pârâte la plata sumei de 35.640 lei, reprezentând ratele lunare neachitate din preţul stipulat în contractul de vânzare cu plata în rate nr.

X/01.09.2014.

Este irelevantă în cauză modalitatea în care a fost realizată locuinţa ce a format obiectul contractului sus-menţionat, referirea apelantului-reclamant la OG nr. 19/1994, privind stimularea investiţiilor pentru realizarea unor lucrări publice şi construcţii de locuinţe, neputând duce la schimbarea soluţiei, pentru că art. 5 nu este de natură să înlăture aplicabilitatea art. 1.516 alin. 2 C.civ. or, optând pentru rezoluţiunea contractului, în acord cu prima instanţă, Tribunalul constată că apelantul-reclamant nu mai poate pretinde şi executarea silită a obligaţiilor, în condiţiile în care contractul nu mai există.

Tot astfel, lipsit de relevanţă în cauză invocă apelantul-reclamant principiul proporționalității, care este definit în art. 5 alineatul (4) din Tratatul privind Uniunea Europeană.

Obiectivul acestuia este de a stabili anumite limite aplicabile acțiunilor întreprinse de instituțiile Uniunii Europene (UE.

În plan legislativ, principiul proporționalității este consacrat în mod expres prin Noul Cod Administrativ din 2019, dar el și-a găsit aplicabilitatea ca principiu de bază al dreptului administrativ și anterior acestui cod.

Concluzionând, proporționalitatea este un principiu flexibil al dreptului, iar instanțele de contencios administrativ îl pot invoca pentru a sancționa excesul de putere), ceea ce nu este cazul în speţa de faţă.

Pe de altă parte, Tribunalul reţine că art. 1650 C.civ. prevede că vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească.

Conform art. 1.719 C.civ., cumpărătorul are următoarele obligaţii principale: a) să preia bunul vândut; b) să plătească preţul vânzării.

Este adevărat că intimata-pârâtă nu a achitat preţul conform contractului de vânzare cu plata în rate nr.

X/01.09.2014, însă tocmai în considerarea acestei neexecutări culpabile a obligaţiei, prima instanţă a dispus rezoluţiunea contractului, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară, obligând-o să restituie în natură apartamentul şi evacuând-o din imobil.

Ratele restante, în sumă de 35.640 lei, nu pot fi asimilate cu daunele-interese prevăzute de art. 1.549 alin. 1 C.civ., daunele-interese putând fi analizate doar din perspectiva aceloraşi condiţii în care se poate dispune rezoluţiunea judiciară (existenţa unei fapte ilicite a debitorului, a vinovăţiei acestuia şi îndeplinirea cerinţei privind punerea în întârziere a debitorului obligaţiei neexecutate), dar şi a celor specifice obligaţiei de despăgubire (existenţa unui prejudiciu care să fi fost cauzat creditorului şi existenţa unor legături de cauzalitate între prejudiciu şi fapta ilicită a debitorului), în cauză apelantul-reclamant nefăcând dovada prejudiciului ce i s-ar fi produs prin neexecutarea obligaţiei de plată a preţului.

Este nefondată şi critica privind admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale active a UAT S, prima instanţă constatând temeinic şi legal că unitatea administrativ-teritorială nu este parte în contractul nr.

X/2014, nefiind, deci, subiect al raportului juridic dedus judecăţii.

Raportat la considerentele din precedent, în temeiul art. 480 alin. 1 C.proc.civ., Tribunalul va respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelantul-reclamant Consiliul local al orașului S, prin Primar.

Data publicarii pe portal: 08.04.2024