Hotărâre nr. X din 07.04.2026

plângere împotriva încheierii de C.F.

Pe rol se află apelul declarat de petenta Bank SA împotriva Sentinței civile nr. .......pronunțate de Judecătoria Piatra Neamț în contradictoriu cu intimații.........

Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de..................., prezența și susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, în care s-a dispus amânarea pronunțării pentru astăzi, ..............când,

TRIBUNALUL

Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr............ pronunțată de Judecătoria Piatra Neamț, a fost respinsă, ca neîntemeiată, plângerea împotriva încheierii de respingere a cererii de reexaminare nr. ...................emisă de OCPI.

Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Piatra Neamț la data 27.01.2023, ............., petenta BANK SA a formulat în contradictoriu cu intimata OCPI Neamț plângere împotriva încheierii de respingere a cererii de reexaminare din dosarul nr. ....................și, pe cale de consecință, admiterea cererii privind notarea schimbării denumirii creditorului cedent din ..................strămutarea dreptului de ipotecă și a interdicțiilor aferente asupra imobilului cu nr. cadastral ........... înscris în cartea funciară nr. ..............având ca proprietar pe....................

În motivare, a arătat, în esență, că la data de ..............a fost încheiat contractul de cesiune de creanță între ......și .......SA, autentificat sub nr. .............de Notarul Public.............., cesiunea având ca obiect contractele de credit împreună cu accesoriile reprezentate de ipotecă / ipotecile imobiliare.

A menționat că a fost respinsă solicitarea pentru că nu s-a depus un extras de carte funciară pentru autentificare, iar în cererea de reexaminare s-a menționat că, în acord cu adresa nr.................., transferul dreptului de ipotecă se face în baza contractului de cesiune în formă autentică, fiind incidente și disp. art. 1568 C.civ., ale disp. art. 327 L. 7/1996 și art. 158 alin. 4 Regulementul nr. 700/2014, art. 35 alin. 1 L. 7/1996, art. 13 alin. 1 Ordinul ANPC nr. 700/2014.

În dovedire, a depus proba cu înscrisuri.

În drept, a invocat disp. art. 31 alin. 3 și 4 L. 7/1996.

La data de 08.02.2023 petentul a formulat precizări (fila 18) în sensul că solicită introducerea în cauză și a.....................

Intimatul OCPI Neamț a formulat la data de 28.03.2023 întâmpinare (filele 52-54) prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale și a solicitat respingerea cererii.

În motivare, a arătat, în esență, că li s-a solicitat depunerea unor înscrisuri urmare a sesizării unor neconformități, însă nu au fost depuse.

În dovedire, a solicitat încuviințarea probelor cu înscrisuri.

Cererea nu a fost întemeiată în drept.

Intimatul .................SA a formulat la data de 03.07.2023 întâmpinare (filele 97-99) prin care a solicitat admiterea plângerii.

În motivare, a arătat, în esență, că a încheiat două contracte prin care a transmis mai multe creanțe garantate cu ipotecă imobiliară, în calitate de creditor, deținea creanțe însoțite de accesorii, contractul de cesiune de creanță este un contract care se încheie fără acordul debitorului cedat.

În drept, a invocat disp. art. 205 C.p.c..

În dovedire, a solicitat încuviințarea probelor cu înscrisuri.

La termenul din data de 25.04.2024 instanța a dispus unirea cu soluționarea fondului a excepțiilor lipsei calității procesuale pasive a OCPI Neamț.

Analizând actele și lucrările dosarului, reține următoarele:

Potrivit art. 248 Cod procedură civilă instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură precum și asupra excepțiilor de fond care fac inutilă în tot sau în parte administrarea de probe, ori după caz cercetarea în fond a cauzei.

În cazul în care s-au invocat simultan mai multe excepții instanța va determina ordinea de soluționare în funcție de efectele pe care acestea le produc.

Astfel, referitor la excepția lipsei calității procesuale pasive invocată prin întâmpinare de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Neamț, instanța are în vedere disp. art. 32 Legea 7/1996 care prevăd că soluționarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară, a acțiunii în justificare tabulară, în rectificare, precum și în prestație tabulară se face fără citarea Oficiului Teritorial de Cadastru.

De asemenea în considerentele Deciziei Civile nr. 72/2007 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, s-a arătat că procedura de înscriere în cartea funciară are un caracter necontencios, acest caracter fiind subliniat de dispozițiile art. 47 alin. 5 din Legea 7/1996, republicată, potrivit cărora „înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părților interesate cu excepția cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu”, precum și în alineatul 6 al aceluiași articol prin care se precizează că „întabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care potrivit înscrisului original, hotărârii judecătorești, sau hotărârii autorității administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular”.

Acest caracter necontencios al activității de publicitate imobiliară mai rezultă și din faptul că încheierile prin care sunt soluționate cererile de înscriere de către registratorul de carte funciară, care este un funcționar public și nu judecător, sunt prin natura lor acte administrative provizorii ce nu au putere de lucru judecat din moment ce adoptarea lor nu are loc în cadrul unei proceduri administrative jurisdicționale.

Mai notează instanța că procedura de înscriere în cartea funciară este guvernată de regulile cuprinse în Legea 7/1996, republicată, și de actele normative emise în baza ei, iar numai în măsura în care aceasta nu prevăd nimic, legea este completată de dispozițiile generale în materie necontencioasă prevăzute de Codul de procedură civilă.

Față de cele anterior expuse, instanța va admite excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatei OCPI Neamț și va respinge cererea formulată în contradictoriu cu această intimată ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

În fapt, la data de 05.09.2022 între ..................SA, în calitate de cedent, și RAIFFEISEN BANK SA, în calitate de cesionar, a intervenit contractul privind cesiunea de creanțe cu au ca obiect o sumă de bani și anumite drepturi autentificat sub nr......... (filele 10-13).

Prin încheierea de respingere nr. ...................(fila 36) s-a respins solicitarea privind notarea cesiunii de creanță.

La data de 11.12.2022 a fost emisă încheierea de respingere nr...............(fila 50) pentru că nu au fost depuse înscrisurile solicitate prin nota de completare, respectiv conform art. 28 alin. 1-4 L. 7/1996 copia legalizată a contractului de cesiune, în original / cu semnătură electronică și cererea de înscriere, anexa la contract cu semnătură electronică, conform art. 29 alin. 1 lit. e L. 7/1996 extrasul de carte funciară pentru autentificare ce a stat la baza întocmirii actului notarial autentificat sub nr..............., conform art. 28 alin. 1 și 28.1 alin. 1-4 L. 7/1996 originalul rezoluției nr. ..............emisă de ONRC București, cu semnătură electronică, conform art. 29 alin. 1 lit. f L. 7/1996 și art. 2 alin. 1 și 5.1 Ordinul nr. 16/2019 să facă dovada achitării unei diferențe de tarif de 75 lei.

La data de 12.12.2022 ........BANK SA a solicitat notarea schimbării denumirii creditorului cedent din .............în ............și strămutarea ipotecii în favoarea .............BANK SA în baza cesiunii autentificate sub nr................

La data de 13.01.2023 a fost emisă încheierea de respingere nr. ....... (fila 6) prin care a fost respinsă cererea de reexaminare motivat de faptul că nu s-a depus, conform art. 29 alin. 1 lit. e L. 7/1996, extrasul de carte funciară pentru autentificare ce a stat la baza întocmirii actului notarial autentificat sub nr. 2031/2022 și, conform art. 2 alin. 1 și 5.1 Ordinul nr. 16/2019, să facă dovada achitării unei diferențe de tarif de 75 lei.

Cu privire la fondul cererii, instanța reține incidența în cauză a disp. art. 50 alin. 2 L. 7/1996 care prevăd că„(2) Persoanele interesate pot formula cerere de reexaminare a încheierii de admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la comunicare, care se soluționează prin încheiere de către registratorul-șef din cadrul oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul.”, ale disp. art. 39 alin. 1 lit. e L. 7/1996 care prevăd că „(1) În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplinește următoarele condiții limitative: e) este însoțit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepția cazului în care se face mențiune despre acestea în cuprinsul actului;”

Instanța notează faptul că a fost respinsă cererea pentru că nu a fost depus extrasul de carte funciară, astfel cum prevăd dispozițiile legale anterior menționate.

A precizat că nu se poate solicita extrasul de carte funciară pentru autentificare fără acordul proprietarului, însă textul de lege face referire și la extrasul de carte funciară pentru informare.

În acest sens, instanța notează că extrasul de carte funciară pentru informare conține date referitoare la situația cadastral-juridică a unui imobil, precum suprafața imobilului, descrierea acestuia, dreptul la proprietate și altele, că acest document are doar valoare informativă și poate fi solicitat de oricine, chiar dacă nu este proprietar.

Față de cele anterior expuse, având în vedere că petentei îi incumba obligația de a depune extrasul de carte funciară pentru informare și nu l-a depus, instanța apreciază că, în mod corect, a fost respinsă solicitarea de reexaminare, astfel încât, pentru aceste considerente, va respinge, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel, în termen legal, petenta ..............Bank SA, solicitând schimbarea hotărârii atacate și admiterea plângerii formulate.

În motivare, a apreciat că prin hotărârea pronunțată prima instanță în mod greșit a respins cererea de chemare în judecată.

A reluat situația de fapt expusă prin plângere și a criticat sentința de fond, deoarece a interpretat greșit motivul pentru care s-a respins cererea de reexaminare de către OCPI, fără a se pronunța asupra aspectelor invocate prin plângere, reținând in mod greșit "incidența in cauza a disp.art. 50 alin.2 Lg 7/1996.

În mod greșit instanța a notat faptul ca a fost respinsa cererea pentru ca nu a fost depus extrasul de carte funciară, pentru că, de fapt, cererea a fost respinsă pentru că nu a fost depus extrasul de carte funciară pentru autentificare.

Instanța trebuia să specifice ce tip de extras de carte funciară trebuie depus, pentru a-si justifica soluția, de vreme ce exista un extras de informare.

De asemenea, s-a retinut greșit ca textul de lege face referire si la extrasul de carte funciară pentru informare notând că extrasul de carte funciara pentru informare conține date referitoare la situația cadastral-juridica a unui imobil, precum suprafața imobilului, descrierea acestuia, dreptul la proprietate si altele, ca acest document are doar valoare informative si poate fi solicitat de oricine, chiar daca nu este proprietar.

Mai mult, in mod greșit a retinut instanța ca fiind neîntemeiate susținerile băncii, in sensul ca, spre deosebire de extrasul de carte funciara de autentificare, pe care nu il putea obține, nefiind proprietar tabular, putea obține foarte ușor extrasul de carte funciara de informare, ignorând complet motivul real al respingerii cererii noastre, clar exprimat de către OCPI, si anume ca, pe lânga înscrisurile depuse, ar fi trebuit sa depună si extras de carte funciara de autentificare.

Așadar, sumara motivare a primei instanțe, exprimata in ultimele doua paragrafe ale considerentelor, este străină de prezenta cauza si solicită instanței de apel sa cenzureze o astfel de soluție, care nu răspunde plângerii formulate sub nicio formă.

Referitor la extrasul de carte funciară de autentificare, care a fost pus in discuție de OCPI, acesta este necesar doar atunci când se transmite, se modifica sau se constituie un drept real imobiliar printr-un act notarial, dreptul real fiind obiectul principal al operațiunii juridice.

Situația este diferită în cazurile cesiunilor de creanța, întrucât in aceste situații nu dreptul real imobiliar este cel care se transmite, ci creanța pe care acesta o garantează.

Întrucât creanța este garantată cu ipoteca imobiliară, ipoteca trebuie valorificata, in temeiul legii, in favoarea cesionarului având în vedere că cesiunea produce efecte între cedent si cesionar de la data încheierii contractului de cesiune de creanta.

În speța sunt aplicabile dispozițiile art.37 alin. 19 din Legea 7/1996 a cadastrului si a publicității imobiliare - republicata, in sensul ca cesionarul creanței, respectiv petenta Raiffeisen Bank S.A. poate cere in favoarea sa înscrierea transferului ipotecii in cartea funciara pe baza înscrisului de cesiune al creanței încheiat in forma autentica, fără a fi nevoie de prezentarea extrasului de carte funciara pentru autentificare si nici de extrasul de informare.

Întrucât Contractul de cesiune de creanța a fost autentificat sub nr........... de către notarul public, nu exista niciun motiv legal pentru a nu se efectua înscrierea dreptului nostru de garanție ipotecara in cartea funciara nr...................

Ordinul ANCPI arata ca necesitatea consta in existenta actului încheiat sub forma autentica de un notar public si nu pretinde necesitatea existentei extrasului de carte funciara de autentificare, asa cum in mod greșit a solicitat OCPI Neamț - BCPI Piatra Neamț, astfel facand o grava confuzie, considerând ca obiectul contractului de cesiune de creanța il reprezintă transmiterea dreptului de ipoteca si nu transmiterea unei creanțe, garantata cu o garanție reala imobiliara printr-un contract de ipoteca, autentic.

Prin contractul de cesiune nu se transmite, modifica sau constituie un drept real imobiliar ci se transfera o creanța garantata cu ipoteca imobiliara iar intabularea dreptului de cesiune are ca efect strămutarea dreptului de ipoteca pe numele cesionarului care a dobândit creanța garantata ca ipoteca si nu pentru ca ar fi dobândit prin contractul de cesiune de creanța un drept real.

Deci, daca creanța este garantata cu ipoteca imobiliara, acea ipoteca trebuie valorificata, in temeiul legii, in favoarea cesionarului avand in vedere ca cesiunea produce efecte intre cedent si cesionar de la data încheierii contractului de cesiune de creanta.

Or, ipoteca asupra bunului imobil adus in garanția creanței cesionate da dreptul beneficiarului acesteia sa urmareasca bunul in mana oricui s-ar afla si, pe cale de consecința, daca la încheierea actului de cesiune ar fi avut loc orice transfer sau grevare a bunului ipotecat, ipoteca constituita in favoarea cedentului este si ar fi ramas opozabila tuturor acestor beneficiari de drepturi reale, chiar daca transferul si grevarea ar fi avut loc la data încheierii contractului de cesiune.

Prima instanța trebuia sa aibă in vedere scriptic situația imobilului ce face obiectul cărtii funciare care sa fie in concordanta cu actul juridic încheiat intre cedenta si cesionara conform Contractului de cesiune de creanța autentificat sub nr. ............de către notarul public.

Astfel, rațiunea instituirii formei autentice (in condițiile in care principiul consensualismului este suficient ca regula) are rolul de a impregna un efect energic strămutării dreptului real accesoriu de ipoteca, care poate fi transferat "pe baza ‘înscrisului de cesiune a creanței încheiat in forma autentica.

În apel, s-a administrat probe cu înscrisuri.

Analizând hotărârea atacată prin prisma motivelor de apel invocate, prin raportare la dispozițiile legale incidente, Tribunalul reține următoarele:

La data de ....2022 a fost încheiat Contractul de cesiune de creanță între ......in calitate de cedent si ...........Bank S.A, in calitate de cesionar, autentificat sub nr............., care menționează in Anexa nr. 1, poziția 130, pe debitorul intimat................

Contractul a avut ca obiect cesiunea de creanțe a contractelor de credit încheiate intre Cedent si clienții sai, astfel cum sunt identificate in Anexa nr.l la Contract, împreuna cu accesoriile reprezentate de ipoteca/ipotecile imobiliare, incluzând contractul/contractele de ipoteca imobiliara aferent/aferente, prin care se garanteaza creanțele aferente respectivului contract de credit.

Ca urmare a încheierii Contractului de cesiune de creanță menționat si în virtutea prevederilor art.1568 si a prevederilor Legii nr.7/1996, Notarul Public ...........a solicitat notarea schimbării denumirii creditorului, respectiv strămutarea dreptului de ipoteca si a interdicțiilor aferente in favoarea creditorului cesionar .............BANK SA, asupra bunului imobil identificat cu nr.

Cadastral.........., inscris in Cartea funciara nr............., avand proprietar pe ...................

Prin încheierea de respingere nr.................. emisa de către OCPI Neamț - BCPI Piatra Neamț, s-a retinut faptul că înscrisurile depuse de către notarul public trebuia însotite de un extras de carte funciara pentru autentificare.

La data de 12.12.2022, Notarul Public............, a formulat cerere de reexaminare a încheierii de respingere nr................., invocând faptul ca, la radierea dreptului de ipotecă, în cazul în care nu s-a înscris transferul acestuia în favoarea noului creditor, se poate face prin înscrierea succesivă, caz in care nu se solicita prezentarea extrasului de carte funciara pentru autentificare, deoarece transferul dreptului de ipotecă in favoarea noului creditor se face în baza contractului de cesiune încheiat în forma autentica, condiție care a fost îndeplinită.

A fost respinsă cererea de reexaminare din dosarul.............., împotriva căreia a fost formulată plângere de către ..............Bank S.A.

Într-adevăr, un prim motiv de respingere a cererii de reexaminare, astfel cum este menționat în închierea atacată, a fost lipsa extrasului CF de autentificare, făcându-se trimitere la dispozițiile art.29 alin.1 lit.2 din Legea 7/1996, și nu la prezentarea unui extras de carte funciara pentru informare, cum a reținut instanța de fond.

Un alt motiv de respingere l-a constituit lipsa tarifului (diferență) de 75 de lei, datorat conform cu dispozițiile art. 29 alin. 1 lit. f din Legea nr. 7/1996, cu modificările ulterioare.

Criticile apelantei sunt întemeiate deoarece condiția depunerii unui extras de carte funciară pentru autentificare nu viza situația petentei, întrucât transferul dreptului de ipotecă în favoarea noului creditor cesionar se operează în baza contractului de cesiune încheiat în formă autentică, condiție care a fost îndeplinită în cauză.

Pentru transmiterea dreptului de ipotecă ca accesoriu al unei creanței cedate este necesar a fi îndeplinite condițiile speciale prevăzute de art.37 alin. 19 din Legea 7/1996, obiectul principal al transmisiunii fiind creanța garantată cu garanție reală imobiliară printr un contract de ipotecă autentic și nu ipoteca.

Într-adevăr, prin contractul de cesiune nu se transmite, modifică sau constituie un drept real imobiliar ci se transferă o creanță (garantată cu ipoteca imobiliară), iar transcrierea dreptului de cesiune are ca efect juridic strămutarea dreptului de ipotecă pe numele cesionarului care a dobândit creanța garantată cu ipotecă.

În acest context, condiția ca petenta să depună, pentru soluționarea favorabilă a cererii sale, un extras de carte funciară de autentificare, nu are suport legal, deoarece un astfel de extras este obligatoriu doar în situația în care se transmite, se modifica sau se constituie un drept real imobiliar printr-un act notarial, dreptul real fiind obiectul principal al operațiunii juridice.

Situația este diferită în cazurile cesiunilor de creanța, întrucât în aceste situații nu dreptul real imobiliar este cel care se transmite, ci creanța pe care acesta o garantează.

În speță sunt aplicabile dispozițiile art.37 alin. 19 din Legea 7/1996, de altfel invocate de petentă, în sensul că cesionarul creanței poate cere înscrierea, în favoarea sa, a transferului ipotecii în cartea funciară, pe baza înscrisului reprezentat de cesiunea creanței încheiată în forma autentică (contract de cesiune de creanță autentificat sub nr.................), fără a fi nevoie de prezentarea unui extras de carte funciara pentru autentificare (de altfel, nici unul de informare).

În același context legal antemenționat, nu era datorată de către bancă nici diferența de tarif de 75lei, întrucât petenta și a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 37 alin. 19 și nu pe dispozițiile art. 29 alin. 1 lit. f din Legea nr. 7/1996, cu modificările ulterioare, reținute de OCPI și validate de instanța de fond.

În consecință, nu exista niciun motiv legal pentru a nu se da curs cererii petentei, respectiv de a se efectua înscrierea transferului ipotecii în cartea funciară nr................, pe baza cesiunii de creanțe încheiate între ............și ...........Bank SA, înscris autentificat cu nr.............., cu referire la anexa 1, poziția nr. 130 privindu l pe intimatul...............

Pentru aceste motive, sentința apelată va fi schimbată în sensul admiterii cererii petentei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Admite apelul declarat de petenta ...............împotriva Sentinței civile nr. ................pronunțate de Judecătoria Piatra Neamț în contradictoriu cu intimații .................

Schimbă în totalitate sentința apelată, în sensul că:

Admite plângerea împotriva încheierii de respingere a cererii de reexaminare nr. .................emisă de OCPI Neamț.

Obligă OCPI Neamț să dispună înscrierea transferului ipotecii în cartea funciară nr................, pe baza cesiunii de creanțe încheiate între .............și ...........Bank SA, înscris autentificat cu nr. .............de Notarul Public Velicu Vlad, cu referire la anexa 1, poziția nr. 130 privindu l pe intimatul................

Definitivă.

Pronunțarea soluției s a făcut prin punerea acesteia la dispoziție prin mijlocirea grefei instanței, azi, data de..............