Decizie nr. 603/A din 25.05.2022

Dosar nr. 1275/189/2017

R O M Â N I A TRIBUNALUL ###### CIVILĂ

DECIZIE CIVILĂ Nr. 603/A Şedinţa publică de la 25 Mai 2022

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE #### ###### ######## Judecător ####### ####### ######

Grefier #####-###### ########

Pe rol se află judecarea cererilor de apel formulate de apelanta-pârâtă CVINTET ##### SRL şi de apelanții-intervenienți ##### ####### şi ##### ##### în contradictoriu cu intimata-reclamantă ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI NR. 16 A ###### şi intimata-pârâtă SC ######### #### SRL, împotriva Sentinţei civile nr. ####/05.08.2021 pronunţată de Judecătoria ###### în cauza având ca obiect revendicare imobiliară.

Dezbaterile în fond au avut loc în şedinţa publică din data de 04.05.2022, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, parte integrantă din prezenta, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea pentru termenul din 17.05.2022, când instanţa, pentru aceleaşi considerente, a amânat pronunţarea pentru astăzi, 25.05.2022, când a hotărât următoarele: T R I B U N A L U L Deliberând asupra apelurilor de faţă, constată următoarele: I.Procedura în faţa primei instanţe 1.Cadrul procesual Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei ######, la data de 06.03.2017, reclamanta Asociaţia de Proprietari nr.16A a chemat în judecată pârâtele ####### ##### SRL şi ######### #### SRL, solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună: - obligarea pârâtei ####### ##### SRL la plata sumei de 3.850 lei reprezentând contravaloarea chiriei calculată conform contractului de închiriere nr. ######### şi a Actului Adiţional din data de 03.03.2009; - obligarea pârâtei ######### #### SRL să elibereze terenul ocupat abuziv de aproximativ 5 m.p. şi să ridice construcţiile edificate pe acest teren peste suprafaţa de 7 m.p. ce face obiectul Contractului de închiriere teren situat la parterul blocului 3 din ######, #### ########### ######, #### ######; - obligarea pârâtei ######### #### SRL la plata sumei de 5.000 lei reprezentând lipsa de folosinţă pentru terenul ocupat abuziv, în afara celor 7 m.p. pentru ultimii 3 ani, teren situat la parterul blocului nr.3 din ######, #### ########### ######, #### ######.

Pretenţiile au fost majorate, ulterior efectuării expertizei judiciare în construcţii, la suma de 42.248 lei. - obligarea pârâtei ####### ##### SRL la demontarea antenei amplasate pe terasa blocului nr.3 din #### ######, str.

Republicii, nr.190, jud. ###### în termen de o lună de la rămânerea definitivă a hotărârii; - obligarea pârâtei ####### ##### SRL la plata sumei de 5000 lei reprezentând lipsa de folosinţă pentru terasa blocului din #### ######, str.

Republicii, nr.190, #### ######; - rezilierea contractului nr.2706/27.06.2007 şi a actului adiţional din data de 03.03.2009 încheiat cu pârâta SC ####### ##### SRL.

În drept, art.1073 şi art.1077 Cod civil, art.942, art.969 şi art.970 Cod civil, art.1410 Cod civil şi art.39 şi art.41 din Legea nr.230/2007.

Prin cerere reconvenţională, astfel cum a fost precizată, pârâta ####### ##### SRL a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 30.000 lei reprezentând contravaloarea materialelor şi a lucrărilor de reparaţie la planşeu-structură acoperiş, invocând prevederile art.3 din Legea nr.230/2007 privind asociaţiile de proprietari.

La datele de 08.12.2020, ##### ####### a formulat cerere de intervenţie principală, având ca obiect obligarea reclamantei să îi permită accesul „pe terasa de deasupra scării B şi apartamentul proprietatea mea, situat în ##########, str.###### cel ####, nr.4, #####, ####, ####” precum şi cerere de intervenţie accesorie în favoarea societăţilor pârâte.

La data de 08.06.2021, ##### ##### a formulat cerere de intervenţie principală, având ca obiect obligarea reclamantei să îi permită accesul „pe terasa de deasupra scării B şi apartamentul proprietatea mea, situat în ##########, str.###### cel ####, nr.4, #####, ####, ####”, precum şi cerere de intervenţie accesorie în favoarea societăţilor pârâte. 2.

Soluţia primei instanţe Prin Încheierea de şedinţă din data de 27.04.2021, Judecătoria ###### a respins cererea de intervenţie principală şi cererea de intervenţie accesorie formulate de ##### #######, reţinând că prin cererea de intervenţie formulată la data de 30.03.2021, intervenientul principal ##### ####### a solicitat să i se permită accesul pe terasa de deasupra scării B şi apartamentul situat în #### ######, str. ###### cel ####, nr.4, #####, ####, sc.B fie prin oferirea unei chei de acces la uşa de intrare pe terasă, fie prin eliminarea lacătului/încuietorilor existente, iar în caz de refuz să fie autorizat să elimine lacătul şi/sau încuietoarea pe cheltuiala pârâtei, cu obligarea la plata daunelor cominatorii de 100 lei pe fiecare zi de întârziere..

În drept, prima instanţă a notat faptul că dispoziţiile art. 61 C.proc. civ. prevăd că oricine are interes poate interveni într-un proces care se judecă între părţile originare. ########### este principală, când intervenientul pretinde pentru sine, în tot, sau în parte, dreptul dedus judecăţii sau un drept strâns legat de acesta.

Pentru a fi admisibilă în principiu cererea de intervenţie principală trebuie îndeplinite următoarele condiţii de admisibilitate: terţul să justifice un interes, să pretindă un drept propriu, să existe o legătură suficientă între cererea principală şi cererea de intervenţie care să justifice soluţionarea împreună a celor două cereri; terţul să formuleze cererea în termen, iar natura litigiului să permită formularea acestei cereri.

În cauza de faţă, prima instanţă a apreciat că nu sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate în principiu, mai sus invocate. #### terţul intervenient justifică un interes propriu în formularea cererii, pretinde un drept propriu- dreptul de acces pe terasa scării B şi apartamentul situat în #### ######, str. ###### cel ####, nr.4, #####, ####, ####, a formulat cererea în termen, respectiv înainte de închiderea dezbaterilor asupra fondului, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 62 alin. 2 C.proc. civ, iar natura litigiului permite formularea a acestei cereri, nu este îndeplinită condiţia legăturii cu prezenta cauza.

Astfel, cu privire la legătura cu prezenta cauză a cererii de intervenţie, apreciază că aceasta nu are o legătură suficientă care să justifice judecarea împreună a celor două cereri, atâta timp cât, obiectul cererii de chemare în judecată este reprezentat, de obligarea la plata chiriei în baza contractului de închiriere având ca obiect folosinţa terenului de 7 m.p. situat în #### ######, str.

Republicii, nr.190, ####, ####, parter, contravaloarea lipsei de folosinţă pentru suprafaţa ocupată în plus, obligarea pârâtei SC ####### ##### SRL la demontarea antenei amplasată pe terasa blocului nr.3 din #### ######, str.

Republicii, nr.190, jud. ###### şi contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului, în timp ce cererea de intervenţie se referă la dreptul de acces pe terasa scării B şi apartamentul situat în #### ######, str. ###### cel ####, nr.4, #####, ####, sc.B.

Prin urmare, prima instanţă a apreciat că nu se justificată analizarea în prezentul proces a cererii invocate de un terţ prin care invocă un drept de acces pe terasa scării B şi apartamentul situat în #### ######, str. ###### cel ####, nr.4, #####, ####, sc.B.

În ceea ce priveşte cererea de intervenţie accesorie în sprijinul pârâtelor ####### ##### SRL şi ######### #### SRL, prima instanţă a reţinut incidenţa dispoziţiilor art. 63 şi urm.

C.proc. civ. ########### accesorie este cererea prin care un terţ solicită introducerea sa într-un proces în curs de judecată în care nu invocă o pretenţie proprie ci tinde prin apărările pe care le face ca instanţa să pronunţe o soluţie în favoarea părţii pentru care a intervenit.

Cu toate acestea chiar dacă nu pretinde un drept propriu în cadrul procesului în care intervine, terţul trebuie să urmărească obţinerea unui folos pentru sine, iar nu pentru partea a cărei poziţie o susţine.

În prezenta cauză, intervenientul ##### ####### nu a invocat care este interesul propriu, folosul pentru sine ce urmează a fi susţinut prin formularea cererii de intervenţie.

Faptul că intervenientul ##### ####### este administratorul pârâtei ## ####### ##### SRL nu este suficient pentru a fi reţinut interesul propriu al intervenientului în raport de pretenţia reclamantei din cererea de chemare în judecată.

Prin Încheierea de şedinţă din 22.06.2021, Judecătoria ###### a respins cererea de intervenţie principală şi cererea de intervenţie accesorie formulate de ##### #####, apreciind că nu sunt îndeplinite prevăzute de lege pentru admisibilitatea în principiu întrucât nu există o legătură suficientă cu cauza.

De asemenea, instanţa a respins, ca inadmisibilă cererea de intervenţie accesorie formulată de intervenienta ##### #####, apreciind că nu sunt îndeplinite prevăzute de lege pentru admiterea acestei cereri, nu rezultă care este interesul personal al intervenientei.

Prin Sentinţa civilă nr. ####/05.08.2021, Judecătoria ###### a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei SC ######## #### SRL, invocată de pârâta ####### ##### SRL.

A respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI nr.16 ######, invocată de pârâta ####### ##### SRL, ca neîntemeiată.

A respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei ####### ##### SRL, invocată de pârâtă, ca neîntemeiată.

A respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a reclamantei pârâte ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI nr.16 ###### în cererea reconvenţională, invocată de reclamanta pârâtă, prin întâmpinare, ca neîntemeiată.

A admis în parte cererea de chemare în judecată reclamanta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI nr.16 ######, în contradictoriu cu pârâta ####### ##### SRL.

A respins cererea - capetele de cerere 2 şi 3 privind cererea de eliberare a terenului ocupat abuziv, de ridicare construcţii, precum şi de obligare la plata sumei de 5.000 lei- formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâta SC ######## #### SRL, cu sediul în #### ######, nr.39, #####, ####, ####, #####, jud. ###### ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

A dispus rezilierea Contractului de închiriere nr. 2706/27.06.2007, modificat prin Actul adiţional din data de 03.03.2009.

A obligat pârâta ####### ##### SRL să plătească reclamantei ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI nr.16 ###### suma de 3.850 lei reprezentând chirie datorată în baza Contractului de închiriere nr. 2706/27.06.2007, modificat prin Actul adiţional din data de 03.03.2009.

A respins cererea pentru obligarea pârâtei ####### ##### SRL la demontarea antenei situată pe terasa blocului 3 din #### ######, str.

Republicii, nr. 190, #### ######.

A obligat pârâta ####### ##### SRL să achite reclamantei suma de 42.248 lei reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă pentru terasa blocului din #### ######, str.

Republicii, nr.190, #### ###### ######## ## ######.

A admis cererea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă ####### ##### SRL în contradictoriu cu reclamanta pârâtă ####### ##### SRL.

A obligat reclamanta pârâtă ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI nr.16 ###### să achite pârâtei ####### ##### SRL suma de 4.905 lei reprezentând lucrări acoperiş şarpantă pe terasa blocului.

A obligat pârâta SC ####### ##### SRL la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 3076,94 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

A obligat reclamanta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI nr.16 ###### să achite pârâtei SC ####### ##### SRL suma de 1.278,35 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a avut în vedere următoarele: Reclamanta Asociaţia de proprietari nr.16A s-a constituit prin acordul de asociere al proprietarilor de imobile şi a dobândit personalitate juridică prin Încheierea de şedinţă de la data de 04.07.2005 pronunţată de Judecătoria ###### în dosarul nr. 3461/2005, fiind înscrisă în Registrul Asociaţiilor şi Fundaţiilor aflat la Judecătoria ######. ###### ####### ##### SRL are sediul principal în #### ######, str.

Frunzelor, nr.2, #### ######, iar ca sediul secundar ( punct de lucru) în #### ######, str.

Republicii (Unison Radio) nr.190, #### #, ####, #####, jud. ###### cu activităţi de sediul de tipul activităţilor de difuzare a programelor de Radio. ###### ######### #### SRL are sediul în #### ######, B-dul ########, nr.390, #### ##, ####, ####, #####, jud. ###### a avut suspendată activitatea în perioada 04.05.2015 până la data de 04.05.2018, având o durată nelimitată.

Între reclamanta Asociaţia de Proprietari nr.16A şi pârâta ####### ##### SRL a fost încheiat, la data de 27.06.2007, Contractul de închiriere nr. 2706 din data de 27.06.2007, având ca obiect folosinţa terenului cu suprafaţa de 7 m.p. situat în #### ######, str.

Republicii, nr.190, ####, ####, parter pe o perioadă de 5 ani, pentru o chirie în cuantum de 150 lei, lunar acre se reactualizează anual în funcţie de rata inflaţiei (art.

XII din contract).

Conform art. 12 din contract, subînchirierea în tot sau în parte a terenului închiriat sau cesiunea contractului de închiriere unui terţ este permisă numai cu acordul prealabil scris al locatorului şi cu respectarea condiţiilor şi obţinerea aprobărilor cerute pentru închiriere.

Potrivit Actului adiţional la contractul de închiriere nr.2706 din data de 27.06.2007, încheiat la data de 03.03.2009, contractul a fost modificat prin acordul celor două părţi, termenul de închiriere fiind prelungit la 10 ani, iar preţul închirierii a fost stabilit la suma de 75 lei, lunar cu renegociere la data de 31.01.2010.

Pârâta pârâta ####### ##### SRL nu a achitat chiria la termenele stabilite, figurând în evidenţa reclamantei cu un debit de 3.850 lei reprezentând chirie aferentă perioadei ianuarie 2014 - ianuarie 2017.

Reclamanta susţine că în afara celor 7 m.p. închiriaţi, pârâta ####### ##### SRL a ocupat o suprafaţă mult mai mare şi a folosit-o.

De asemenea, nu a respectat art.12 din contract, în sensul că a subînchiriat atât terenul închiriat, cât şi terenul ocupat abuziv, pârâtei ######### #### SRL.

La data de 15.03.1996 a fost încheiat Contractul de închiriere nr.10 din data de 15.03.1996 între Primăria Municipiului ###### şi ####### ##### SRL cu privire la suprafaţa de 7,5 m.p., amplasată pe #### ########### ######, ####, ####, jud. ###### pentru o chirie de 11.625 lei ( rol)/lună şi o perioadă de 10 ani, Asociaţia de locatari exprimându-şi acordul cu privire la amplasarea unui birou de primire între coloanele scării B de la ###### #, str.

Republicii, nr.190, din ######- Acordul nr.198 din data de 01.11.1995.

A fost emisă Autorizaţia de construire nr.93 din data de 15.03.1996 pentru pârâta ## ####### ##### SRL-Unison Radio ###### pentru închiderea porticului din faţă a scării B, ## ####, spaţiul situat sub balconul de la etajul I, în scopul realizării unui birou pentru relaţii cu publicul a Radio Unison ######.

Potrivit Contractului de închiriere nr.110 din data de 04.11.1994, Asociaţia de locatari nr.16 a închiriat pârâtei ## ####### ##### SRL, Studioul de televiziune şi radio, spaţiul situat deasupra ultimului nivel locuit la locul 3, #### ### ###.

Republicii, spaţiul destinat camera de serviciu pentru personal în suprafaţă de 42 m.p., precum terasa de lângă aceasta în suprafaţă de 30 m.p., pe durată nelimitată, în schimbul unei chirii în sumă de 7.500 lei, lunar.

Ulterior, reprezentantul pârâtei ####### ##### SRL, intervenientul ##### ####### a devenit proprietarul camerei aflată la etajul VI al blocului din #### ######, str.

Republicii, nr.190, ###### #, ####, jud. ######, prin Contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 8011 din 18 decembrie 1994.

Cu nr. 700/29.08.2013 a fost înregistrată la reclamanta Asociaţia de proprietari nr.16 A, petiţia proprietarilor de apartamente din imobilul situat în #### ######, str.

Republicii, nr.190, ###### #, sc.B prin crea s-a solicitat reclamantei ca în calitate de reprezentant al proprietarilor să facă demersurile necesare şi legale pentru intrarea în legalitate a societăţii pârâte ####### ##### SRL cu privire la spaţiile ocupate parter scară, cât şi cu privire la antena instalată pe planşeul casei liftului şi care prin procesul de instalare nu a respectat normele tehnice obligatorii, a găurit planşeul casei scării.

Pârâta a fost notificată de reclamanta Asociaţia de proprietari nr.16 A, prin adresele 664 şi 665 de la data de 28.09.2015, cu privire la intenţia de încetare a Contractului de închiriere nr.2706/27.06.2007 având ca obiect închirierea spaţiului de 7 m.p. aflat la parterul blocului 3 situat în #### ########### ######, ######, precum şi cu privire la ridicarea antenei radio instalată pe planşeul casei liftului, spaţiu comun situat deasupra etajului VI al scării B, #### ### ###.

Republicii, nr.190, ######.

Pe acoperişul terasă al blocului de locuinţe nr.3, ### #, din str.

Republicii, nr.190, din Mun. ######, pârâta ####### ##### SRL a efectuat lucrări, respectiv lucrări acoperiş sarpantă pe terasa blocului, astereala la învelitori din scândură şi învelitoare din tablă cutată în valoare de 4.905 lei, în baza Autorizaţiei de construire nr.67 din data de 22.04.2002 ( f.167, vol.II).

Pârâta a efectuat lucrări şi la parterul blocului de locuinţe nr.3, #### ### ###.

Republicii, nr.190, din #### ######, #### ######.

Conform raportului de expertiză sunt realizate două spaţii, în anul 1994 cu destinaţia de birou reprezentare firmă, amplasate în pasajul de trecere de sub scara B a blocului nr.3 din #### ########### ###### ######.

Din punct de vedere funcţional cele două spaţii au fiecare câte o încăpere cu acces din trotuarul străzii Republicii, spaţiile fiind alipite de peretele scării B a blocului de locuinţe nr.3, respectiv de peretele casei scării blocului.

Conform Contractului de prestări servicii nr.729 din data de 27.10.2015, reclamanta Asociaţia de proprietari nr.16A a efectuat lucrări de hidroizolaţie terasă casa scării şi casa liftului la ####, ####, din str.

Republicii, nr.190 şi copertină betonată faţada exterioară, ##### ## ## ####### ######.

Pe planşeul terasă a blocului ####, ####, din str.

Republicii, nr.190, pârâta ####### ##### SRL a amplasat o antenă radio, în baza Autorizaţiei de construire nr.795 din data de 29.12.1994. ( f.139140, vol.II) şi a funcţionat pentru serviciul de programe cu denumirea Unison Radio ######, în baza Licenţei Audiovizuale nr.

R127.2/13 octombrie 1994.

Potrivit suplimentului la raportul de expertiză, suprafaţa aferentă planşeului terasă de peste spaţiul tehnic şi casa liftului, suprafaţa aferentă antenei radio, inclusiv suprafaţa cuprinsă între ancorele de susţinere, este de 99,88 m.p.

Contravaloarea lipsei folosinţă aferent spaţiului pe ultimii trei ani este de 42.248 lei.

În cursul procesului (f. 175) pârâta a demontat antena radio amplasată pe planşeul terasei blocului nr. ####, ####, din str.

Republicii, nr.190, iar la data de 19 martie 2018, pârâta Cvintet TE-RA a Hotărât ca începând cu data de 22 martie 2018, depunerea Licenţei de emisie la dispoziţia CNA, iar la adat de 23.04.2018, CNA a aprobat cesiunea Licenţei 346.2 pentru Unison Radio ######, către Fundaţia ,,Împreună pentru solidaritatea socială” din ###### #####.

Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei ######### #### SRL În drept, art. 36 C.proc. civ. stabileşte că, calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum este dedus judecăţii.

Calitatea procesuală pasivă presupune existenţa unei identităţi între persoana care este chemată în judecată şi persoana care poate fi obligată, prin hotărâre la executarea unei prestaţii către reclamantă sau căreia îi poate fi opus un drept sau o situaţie de fapt.

Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive este o excepţie de fond (priveşte încălcarea unei condiţii de exercitare a acţiunii civile), absolută (se încalcă norme de ordine publică) şi peremptorie (admiterea sa conduce la imposibilitatea soluţionării fondului cererii).

Reclamanta a solicitat în contradictoriu pârâta ######### #### SRL obligarea pârâtei la eliberarea terenului ocupat abuziv, precum şi la ridicarea construcţiilor edificate pe acest teren peste suprafaţa de 7 m.p. ce face obiectul contractului de închiriere de la parterul blocului 3 din #### ######, str.

Republicii, nr. 190, precum şi obligarea pârâtei la plata sumei de 5000 lei reprezentând lipsa de folosinţă pentru terenul ocupat abuziv.

Rezultă că acţiunea este în revendicare şi pretenţii decurgând din aceasta, astfel că, se reţine incidenţa dispoziţiilor art.555 C. civ. stabileşte că proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege (alin. 1).

În condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte, după caz (alin. 2).

În cadrul acestei acţiuni are calitate procesuală activă proprietarul care pierdut posesia bunului, iar calitate procesuală pasivă posesorul care deţine bunul.

Instanţa constată că excepţia fost invocată de pârâta ####### ##### SRL, astfel că, demersul acesteia apare ca fiind lipsit de interes, întrucât o soluţie de admitere a excepţiei nu are niciun efect asupra situaţiei pârâtei ####### ##### SRL, întrucât cele două cereri nu au fost formulate în contradictoriu şi cu această pârâtă.

Cu toate acestea, întrucât excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei ######### SRL este o excepţie absolută care ar putea fi invocată inclusiv de instanţă din oficiu şi a fost invocată de celălalt pârât pentru aceleaşi motive, instanţa va analiza excepţia invocată.

Din probele administrate în cauză nu rezultă că pârâta deţine terenul şi construcţiile care fac obiectul cererii formulate de reclamantă, pretins ocupată abuziv de pârâtă.

Reclamanta invocă împrejurarea că pârâta Cvintet TE-RA nu a respectat dispoziţiile art. 12 din contract şi a subînchiriat pârâtei ######### #### SRL spaţiul care a făcut obiectul contractului de închiriere nr.######### şi a Actului Adiţional din data de 03.03.2009.

Această împrejurare nu a fost dovedită în prezenta cauză, nefiind depus la dosar niciun contract de închiriere încheiat între Cvintet TE-RA şi ######### #### SRL, în condiţiile în care aceste sunt profesionişti, iar menţiunea cu privire la sediul punctului de lucru trebuia înscrisă în Registrul Oficiului Comerţului pentru opozabilitate faţă de terţi.

Pârâta ## ####### TE-RA nu a recunoscut prin răspunsurile la interogatoriu faptul închirierii, iar din nota de informaţii de la Oficiul Registrului Comerţului nu este înscrisă nicio menţiune.

La dosarul cauzei, reclamanta Asociaţia de proprietari a depus cererea nr. 700 din data de 29.08.2013 formulată de proprietarii apartamentelor din imobilul situat în #### ######, str.

Republicii, nr.190, ####, ####, jud. ###### care aduc la cunoştinţa asociaţiei faptul că în spaţiile închiriate de la parterul blocului, funcţionează o societatea de turism denumită ####### SRL şi o societatea având ca obiect de activitate confecţionarea de stolerii şi uşi termopane- ######### SRL.

Instanţa apreciază că acest înscris nu este în măsură să facă dovada că, la momentul pronunţării, pârâta ######### SRL deţine spaţiul care face obiectul cererii, în condiţiile în care adresa proprietarilor de apartamente este emisă în urmă cu 4 ani înainte de data introducerii acţiunii-29.08.2013.

Cum nu rezultă din probe că pârâta ######### SRL deţine spaţiul pretins ocupat abuziv, de aproximativ 5 m.p. şi construcţiile edificate pe acest teren apreciază că ######### SRL nu are calitatea procesuală pasivă în cererea de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu aceasta.

Prin urmare, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi, pe cale de consecinţă, a respins pe fond cererile ca fiind introduse faţă de o pârâtă fără calitatea procesuală pasivă.

Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei ####### ##### SRL instanţa a apreciat că excepţia nu este întemeiată.

Pârâta este chemată în judecată de reclamanta Asociaţia de proprietari nr.16A pentru rezilierea Contractului de închiriere nr.2706/2007, modificat prin Actul adiţional de la data de 03.03.2009, pentru plata sumei de 3.850 lei reprezentând chirie aferentă, obligarea pârâtei la demontarea antenei amplasată pe terasa blocului nr.3 din #### ######, str.

Republicii, nr. 190, #### ######, precum şi la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru terasa blocului afectat de amplasarea antenei.

Într-o acţiune având ca obiect rezilierea contractului de şi pretenţiile derivate din contract, are calitate procesuală pasivă persoana care a încheiat, personal sau prin reprezentare actul juridic şi faţă de care se produc efectele actului respectiv.

În cererea având ca obiect obligaţie de a face - demontarea antenei şi la plata de despăgubiri - contravaloarea lipsei de folosinţă, are calitatea persoana care deţine antena, se foloseşte de aceasta şi implicit de terenul afectat de amplasarea antenei.

Pârâta Cvintet TE-RA este parte în Contractul de închiriere nr.2706/2007, modificat prin Actul adiţional de la data de 03.03.2009, având calitatea de chiriaş, astfel că nu se poate afirma că nu are calitate procesuală pasivă.

În cererea pentru demontarea antenei şi despăgubiri, din înscrisurile depuse la dosar rezultă că pârâta Cvintet TE-RA are calitatea procesuală pasivă.

Din probele administrate rezultă că pe planşeul terasă a blocului ####, ####, din str.

Republicii, nr.190 pârâta ####### ##### SRL a amplasat antena radio, în baza Autorizaţiei de construire nr.795 din data de 29.12.1994. ( f.139140, vol.II) şi a funcţionat pentru serviciul de programe cu denumirea Unison Radio ######, în baza Licenţei Audiovizuale nr.

R127.2/13 octombrie 1994.

Apărarea pârâtei s-a întemeiat pe împrejurarea că licenţa a fost cesionată către Fundaţia ,,Împreună pentru solidaritatea socială” din ###### #####, însă instanţa constată că, la data de 23.04.2018, CNA a aprobat cesiunea Licenţei 346.2 pentru Unison Radio ######, către Fundaţia ,,Împreună pentru solidaritatea socială” din ###### #####, astfel încât, la data formulării cererii de chemare în judecată- 06.03.2017, licenţa nu era cesionată.

Rezultă că pârâta ####### ##### SRL are calitatea procesuală pasivă, motiv pentru care, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, ca neîntemeiată.

Referitor la excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Asociaţia de proprietari nr.16A, instanţa a apreciat că excepţia nu este întemeiată.

Pârâta Cvintet TE-RA este parte în Contractul de închiriere nr.2706/2007, modificat prin Actul adiţional de la data de 03.03.2009, având calitatea de locator, astfel că nu se poate afirma că nu are calitate procesuală activă în cererea pentru rezilierea contractului şi încasarea chiriei.

În cererea pentru demontarea antenei şi contravaloarea lipsei de folosinţă, instanţa constată că, la data introducerii acţiunii era în vigoare Legea ######## privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

Conform art. 4 alin. 1 asociaţia de proprietari are drept scop administrarea şi gestionarea proprietăţii comune care, pe lângă drepturi impune şi obligaţii pentru toţi proprietarii.

Conform art. 23 din Nomele metodologice la Legea 230/2007, spaţiile din proprietatea ###### ### ## ######### ## ##### #####, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorității proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007. #### de necontestat că planşeul blocului este considerată parte ###### ### ###### ## ### ##### ##### ## ########### ###### ## ############## ####### # ############## ## ###########, conform art. 649 alin. 1 lit.b C. civ.

Rezultă că acesta este administrată de Asociaţia de proprietari nr.16A, iar pentru exploatarea acesteia, Asociaţia are posibilitatea de a încheia contracte de închiriere, de folosinţă sau de concesiune cu respectarea celorlalte condiţii prevăzute de lege- numai cu acordul majorității proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate.

Prin urmare, atâta timp cât asociaţia are dreptul de a încheia contracte cu terţii având ca obiect folosinţa părţilor comune, ea este titularul dreptului de a urmări pe terţ pentru recuperarea contravalorii lipsei de folosinţă.

Prin urmare, instanţa a apreciat că excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Asociaţia de proprietari nr. 16 A este neîntemeiată, motiv pentru care a respins-o.

Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Asociaţiei de proprietari nr.16 A în cererea reconvenţională, instanţa a apreciat că excepţia nu este întemeiată.

Obiectul cererii reconvenţionale este reprezentat de recuperarea sumei de bani reprezentând contravaloarea materialelor şi a lucrărilor de reparaţie planşeu - structură acoperiş. #### de necontestat că planşeul blocului este considerat parte ###### ### ###### ## ### ##### ##### ## ########### ###### ## ############## ####### # ############## ## ###########, conform art. 649 alin. 1 lit.b C. civ.

Art.22 din Normele metodologice a Legii ######## stabilesc că: alin.1 activitatea de administrare a condominiului include activități de administrare tehnică, de contabilitate şi casierie. ####. 2 prevede că Asociația de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcția de administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate şi autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreținerii, investițiilor și reparațiilor asupra proprietății comune Rezultă că Asociaţia de proprietari nr.16A a este titularul obligaţiei de a efectua lucrările de reparaţii asupra părţilor comune, iar din această împrejurare rezultă drepturi şi obligaţii recurgând din acestea. ##### în vedere atribuţiile Asociaţiei de proprietari, instanţa apreciază că, în calitate de administrator al părţilor comune, reclamanta are calitatea procesuală activă în cererea reconvenţională, motiv pentru care urmează să o respingă.

Raportând textele de lege mai sus enunţate la situaţia de fapt reţinută, instanţa a constatat că, prezenta acţiune este întemeiată în parte, iar cererea reconvenţională este întemeiată, pentru următoarele considerente: Cu privire la cererea pentru rezilierea contractului de închiriere şi de plată a chiriei, potrivit art. 3 din legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii ######## C. civil, actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz săvârşite înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, săvârşirii ori producerii lor.

Întrucât contractul de închiriere este încheiat înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod civil (01. 10.2011) sunt incidente dispoziţiile legii sub imperiul căruia a fost încheiat- Codul civil din 1868.

Potrivit art. 969 Cod civil, convenţiile legal încheiate reprezintă legea părţilor, neexecutarea acestuia antrenând răspunderea contractuală a părţii care nu şi-a executat din culpă obligaţiile contractuale.

Reclamanta Asociaţia de proprietari nr. 16A şi pârâta ####### ##### SRL a încheiat Contractul de închiriere nr. 2706 din data de 27.06.2007, cu termen, termen care a fost prelungit prin Actul adiţional de la data de 03.03.2009 pe o perioadă de 10 ani, termenul împlinindu-se la data de 03.03.2019.

Doctrina şi practica şi practica judiciară au stabilit că dreptul de a solicita rezoluţiunea/rezilierea unui contract aparţine creditorului obligaţiei neexecutate culpabil, acesta nefiind obligat să aleagă această cale, poate să opteze pentru soluţia executării silite sau a rezilierii.

În cazul în care partea optează pentru rezoluţiune/reziliere, instanţa o va pronunţa dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii: a). să existe o neexecutare, chiar şi parţială, dar suficient de importantă a obligaţiilor asumate de cealaltă parte a contractului sinalagmatic; b). neexecutarea obligaţiei să fie imputabilă debitorului ei; c). debitorul acestei obligaţii să fie pus în întârziere.

Termenul de locaţiune fiind determinat prin convenţia părţilor, închirierea încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de o înştiinţare prealabilă.

Cu toate acestea, părţile au stabilit în contract că acesta poate să încetează înainte de împlinirea termenului.

Potrivit art. 7 din Capitolul V cu denumirea ,,##### Chiriei” din contract, stabileşte că neplata chiriei la termen autorizează pe locator a cere rezilierea contractului cu plata de daune.

Analizând condiţiile mai sus menţionate, instanţa a apreciat că, s-a făcut dovada unei neexecutări suficient de importante a obligaţiilor rezultate din contractul de închiriere nr. 2706 din data de 27.06.2007, modificat prin Actul adiţional de la data de 03.03.2009, încheiat între părţi, care să justifice rezilierea contractului de închiriere.

Astfel, din înscrisurile depuse la dosar rezultă că, pârâta ####### ##### SRL nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei în perioada ianuarie 2014- ianuarie 2017, astfel cum s-au obligat potrivit cap.VII art.9 lit. c) din contract. #### de acestea, instanţa a apreciat că pârâta nu şi-a îndeplinit o obligaţie contractuală esenţială, că neîndeplinirea este suficient de importanţă şi că s-a produs din culpa pârâtei, împrejurări care determină rezilierea contractului de închiriere nr. 2706 din data de 27.06.2007, modificat prin actul adiţional din data de 03.03.2009.

În ceeea ce priveşte cererea referitoare la plata chiriei restante, instanţa a reţinut din analiza prevederilor art. 249 C.proc. civ. că reclamanta care pretinde executarea obligaţiei trebuie să facă dovada existenţei obligaţiei şi a temeiului juridic, iar pârâta care pretinde că a executat obligaţia asumată trebuie să facă dovada acestei executări prin mijloace de probă admisibile.

Existenţa raporturilor contractuale dintre reclamanta Asociaţia de proprietari nr.16A şi pârâta ####### ##### SRL, titularul contractului de închiriere nr. 2706 din data de 27.06.2007, este dovedită prin contractul de închiriere, cu putere de lege între părţile contractante.

În temeiul contractului amintit, reclamanta a executat în mod corespunzător obligaţia de asigurare a folosinţei suprafeţei închiriate, aspect necontestat de către pârâtă, iar aceasta din urmă, nu şi-a îndeplinit obligaţia corelativă de a plăti chiria lunară calculată până în luna ianuarie 2017, acumulând un debit total în cuantum de 3.850 lei, aşa cum rezultă din evidenţele reclamantei.

Reclamanta, făcând dovada creanţei, neexecutarea obligaţiei de plată din partea pârâtei, precum şi culpa acesteia pentru neexecutarea obligaţiei se prezumă până la proba contrară.

Pârâta a susţinut prin răspunsul la interogatoriu ( f. 183) că efectuat plata chiriei în anul 2018, însă prin probele administrate nu a făcut dovada plăţii.

În aceste condiţii, întrucât convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, reţinând art. 969 Codul civil, întrucât nu s-a dovedit îndeplinirea de către pârâtă a obligaţiei contractuale, instanţa a admis cererea reclamantei şi a obligat pârâta să plătească reclamantei, suma de 3.850 lei, reprezentând chirie neachitată.

Referitor la cererea pentru demontarea antenei este de necontestat că antena radio a fost amplasată de pârâta SC ####### ##### SRL, în baza Autorizaţiei de construire nr.795 din data de 29.12.1994. ( f.139, 140, vol.II) şi a funcţionat pentru serviciul de programe cu denumirea Unison Radio ######, în baza Licenţei Audiovizuale nr.

R127.2/13 octombrie 1994.

În cursul procesului (f. 175), pârâta a demontat antena radio amplasată pe planşeul terasei blocului nr. ####, ####, din str.

Republicii, nr.190, iar la data de 19 martie 2018, pârâta Cvintet TE-RA a hotărât ca începând cu data de 22 martie 2018, depunerea Licenţei de emisie la dispoziţia CNA, iar la data de 23.04.2018, CNA a aprobat cesiunea Licenţei 346.2 pentru Unison Radio ######, către Fundaţia ,,Împreună pentru solidaritatea socială” din ###### #####. #### de faptul că acţiunea civilă prezintă unele elemente proprii ce trebuie întrunite cumulativ, identificate a fi cauza, părţile şi obiectul, acesta din urmă reprezentând pretenţia concretă a reclamantei, faţă de împrejurarea mai sus constată- pârâta a demontat antena prezentând-o în instanţă, instanţa a respins cererea de demontarea antenei, ca rămasă fără obiect.

Cu privire la cererea pentru plata contravalorii lipsei de folosinţă aferent părţii comune afectată de antenă, instanţa a apreciat că cererea este întemeiată. #### evident că planşeul blocului este considerat parte ###### ### ###### ## ### ##### ##### ## ########### ###### ## ############## ####### # ############## ## ###########, conform art. 649 alin. 1 lit.b C. civ. şi în administrarea reclamantei Asociaţia de proprietari nr. 16 A, aspecte necontestate de către părţi.

Conform art. 23 din Nomele metodologice, spaţiile din proprietatea ###### ### ## ######### ## ##### #####, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorității proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007.

La dosarul cauzei a fost depus contractul de închiriere nr.110 din data de 04.11.1994 încheiat între Asociaţia de locatari nr.16 şi pârâta SC ####### ##### SRL-Studioul de Televiziune şi Radio cu privire la spaţiul – cameră de serviciu, dobândit în proprietate ulterior de intervenientul ##### #######, conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 8011, precum şi terasa de lână spaţiu în suprafaţă de 30 m.p., conform schiţei anexate contractului.

În raportul de expertiză (obiecţiuni) – fila 86-87, vol.

II a fost identificată suprafaţa aferentă planşeului terasă de peste spaţiul tehnic şi casa liftului, suprafaţă aferentă antenei radio cu suprafaţa de 99,88 m.p.

În cauză nu s-a depus anexa la contractul de închiriere nr.110 din data de 04.11.1994, şi astfel, nu s-a făcut dovada că spaţiul închiriat potrivit contractului de închiriere nr.110 din data de 04.11.1994 este acelaşi cu cel aferent antenei radio amplasată de pârâta ## ####### ##### SRL.

Cu toate acestea este de necontestat că antena este amplasată pe partea comună – aflată în coproprietatea forţată a proprietarilor de apartamente din ###### ##########, coproprietarii au fost lipsiţi, atât usus (stăpânirea efectivă a lucrului în materialitatea sa), cât şi fructus (facultatea de a utiliza lucrul în propriul interes).

Mai mult decât, nu s-a făcut dovada că, coproprietarii direct afectaţi de vecinătate au fost de acord cu instalarea antenei radio pe partea ####### ######## ######.

Pârâta a prezentat o copie a Tabelului pentru amplasarea antenei pe ##### ###### la dosar la fila 155, vol.II, contestată de pârâtă ca fiind fals, însă pârâta nu a fost în măsură să depună originalul tabelului, astfel că instanţa va da eficienţă dispoziţiilor art. 292 alin.2 C.proc. civ., care prevăd: dacă înscrisul este depus în copie, partea care l-a depus este obligată să aibă asupra sa originalul şi, la cerere, să-l prezinte instanţei, sub sancţiunea de a nu ţine seama de înscris.

De asemenea, martorul audiat în cauză ###### ###### a confirmat împrejurarea că nu i s-a cerut acordul pentru amplasarea antenei, deşi locuia în #### ###### când antena a fost amplasată pe ##### ### martorul Lopăţică ### ( f. 182 vol.I), a susţinut că vecinii nu au fost de acord cu amplasarea antenelor.

Prejudiciul cauzat reprezentat de lipsa de folosinţă a părţii comune afectată de antenă a fost dovedit cu cei doi martori ###### ###### şi Lopăţică ### şi a fost cuantificat prin raportul de expertiză în specialitatea construcţii la suma de 42.248 lei reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă pentru terasa blocului din #### ######, str.

Republicii, nr.190, #### ###### ######## ## ######.

În raport de aceste împrejurări, instanţa a apreciat că reclamanta este îndreptăţită să primească despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a planşeului, întrucât proprietarii au fost lipsiţi de două dintre prerogativele dreptului de proprietate – dreptul de folosinţă şi de posesie – astfel cum sunt reglementate de art. 555 Cod civil.

Dreptul de a primi despăgubiri şi corelativ, obligaţia pârâtei de a acorda despăgubiri reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă derivă din caracterele dreptului de proprietate şi este independentă de încheierea unui contract de închiriere, folosinţă, concesiune, această împrejurare având efect doar asupra modului de cuantificare a prejudiciului.

Orice atingere adusă dreptului de proprietate trebuie să aducă în patrimoniul proprietarului o valoare economică proporţională cu atingerea suferită. #### de aceste considerente, instanţa a obligat pârâta SC ####### ##### SRL să achite reclamantei 42.248 lei reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă pentru terasa blocului din #### ######, str.

Republicii, nr.190, #### ###### ######## ## ######.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, instanţa a apreciat că cererea este întemeiată.

Pârâta Cvintet Te-RA a solicitat ca reclamanta – Asociaţia de proprietari să-i plătească contravaloarea materialelor şi a lucrărilor de reparaţii efectuate la planşeu - structură acoperiş.

Art.1 din Legea ######## stabileşte că datorită stării de indiviziune forţată, proprietarii au obligaţia să ia măsuri cu privire la drepturile şi obligaţiile comune ce le revin tuturor asupra proprietăţii comune.

În acest scop, proprietarii se pot asocia în asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.

Art. 3 lit.i) din legea ######## stabileşte că: cheltuielile ale asociaţiei de proprietari- sunt cheltuielile sau obligaţiile financiare ale asociaţiei care sunt legate de exploatarea, reparaţia ori întreţinerea proprietăţii comune, precum şi cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.

Rezultă că reclamanta, în calitate de administrator al părţilor comune, are obligaţia să repare ori să întreţină proprietatea comună, iar cheltuielile legate de acestea reprezintă cheltuieli ale asociaţiei.

Din probele administrate în cauză rezultă că pârâta Cvintet TE-RA a efectuat lucrări cu privire la spaţiul comun, respectiv a construit un acoperiş.

Astfel, martorul Lopăţică ### (f. 182) a declarat că pârâta a reparat, a efectuat un acoperiş, martorul #### #### #### (f.199) a relatat că s-au făcut îmbunătăţiri, s-a reparat acoperişul în nenumărate rânduri, în primă fază s-a pus un carton, apoi s-a construit un fel de acoperiş din lemn şi tablă, martorul ####### ######## ( f. 22 vol.II) confirmând la rândul său, efectuarea lucrărilor de către pârâtă.

Se observă din depoziţiile martorilor că lucrările efectuate au fost necesare şi au avut ca scop repararea acoperişului.

Instanţa mai constată că lucrările au fost efectuate în baza Autorizaţiei de construire nr.67 din data de 22.04.2002 ( f.167, vol.II), astfel că nu se poate susţine nelegalitatea efectuării acestora.

Lucrările efectuate de pârâtă au fost identificate prin raportul de expertiză în specialitatea construcţii şi acestea constau în lucrări acoperiş şarpantă pe terasa blocului, astereala la învelitori din scândură şi învelitoare din tablă cutată în valoare de 4.905 lei.

Pârâta a susţinut că a efectuat şi lucrări de hidroizolaţie, lucrarea care a fost identificată prin raportul de expertiză în specialitatea construcţii, însă, reclamanta a făcut dovada contrară- faptul că lucrarea a fost efectuată de Asociaţie, conform Contractului de prestări servicii nr.729 din data de 27.10.2015, pentru lucrări de hidroizolaţie terasă casa scării şi casa liftului la ####, ####, din str.

Republicii, nr.190 şi copertină betonată faţada exterioară, ##### ## ## ####### ######.

Apărările reclamantei au vizat faptul că la efectuarea lucrării, pârâta a dus prejudicii altor proprietari, astfel că pentru a ajunge la planşeu au fost distruse îmbunătăţirile altor două apartamente vecine, susţinerile fiind confirmate de martorii Lopăţică ### şi ###### ######.

Instanţa apreciază că aceste argumente nu sunt în măsură să înlăture obligaţia reclamantei de achitare a contravalorii lucrărilor de îmbunătăţire efectuate de pârâtă, în condiţiile în care proprietarii afectaţi pot solicita repararea prejudiciului de la pârâtă.

Întrucât în cheltuielile asociaţiei sunt incluse cheltuielile privind reparaţia şi întreţinerea părţilor comune, instanţa nu va reţine argumentul privind suportarea de către coproprietari direct proporţional cu cota parte indiviză din dreptul lor de proprietate, împărţirea fiind necesară la momentul la care asociaţia va face repartizarea cheltuielilor pentru fiecare proprietate individuală.

Prin urmare, întrucât obligaţia efectuării de lucrări privind partea ###### # ######## #### ######### ## #### ## ####### ########### # ######### ## ########### ####### ## ####### ### ######### ########## ########. #### de aceste considerente, instanţa a obligat reclamanta să achite pârâtei suma de 4.905 lei reprezentând lucrări acoperiş şarpantă pe terasa blocului.

Cu privire la cererea pentru plata cheltuielilor de judecată, instanţa a avut în vedere că fundamentul acordării cheltuielilor de judecată este culpa procesuală a părţii în procesul civil.

Conform art. 453 C. proc. civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată.

Când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligat la plata cheltuielilor de judecată.

În raport de cererile care au fost admise, rezultă că reclamanta a efectuat cheltuieli de judecată în cuantum de 3076,94 lei ( suma de 2146,94 lei reprezentând taxa judiciară de timbru şi suma de 930 lei reprezentând onorariu expertiză; în cererea reconvenţională rezultă că pârâta a efectuat cheltuieli de judecată în cuantum de 1278,35 lei reprezentând: suma de 348,35 lei taxa judiciară de timbru şi suma de 930 lei reprezentând onorariu expertiză.

Aceste cheltuieli sunt apreciate de către instanţă ca fiind rezonabile şi necesare soluţionării cererilor admise.

În consecinţă, faţă de aceste considerente, reţinând culpa procesuală a fiecărei părţi, a obligat pârâta ####### ##### SRL la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 3076,94 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, iar pe reclamanta Asociaţia de proprietari nr. 16A la plata sumei de 1.278,35 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

II.##### de atac exercitată Împotriva acestei sentințe, în termenul prevăzut de art. 468 alin. 1 Cod procedură civilă a formulat apel ####### ##### SRL, criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate.

A solicitat pârâta să admiterea cererii de apel, să fie modificată în parte sentinţa apelată, cu consecinţa respingerii în tot a cererii de chemare în judecată formulată de Reclamanta-pârâtă Asociaţia de proprietari nr. 16A ###### ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă, împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, iar pe fond, ca neîntemeiată.

A solicitat apelantul admiterea cererii reconvenţionale, astfel cum a fost completată si precizată, în sensul obligării reclamantei-pârâte la plata sumei de 30.000 lei la zi, cu titlu de contravaloare lucrări la acoperişul şarpantă al blocului şi obligării reclamantei-pârâte la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu la fond şi în apel.

Soluţia de respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei-pârâte în cererea principală este nelegală şi netemeinică.

S-a solicitat respingerea acţiunii reclamantei ca fiind promovată de o persoană lipsită de calitate procesuală activă şi care nu a fost autorizată de Adunarea Generală şi nici de ##### să formuleze acţiunea, în şedinţa din 16.06.2016, care prevede „începerea formalităților" şi nu chemarea în judecată.

De asemenea, nu există dovada întinderii dreptului de proprietate invocat în materialitatea sa, în vederea comparării cu suprafaţa pretins a fi fost ocupată. #### dovada dreptului de coproprietate forţată şi perpetuă a tuturor coproprietarilor nu este făcută prin producerea înscrisului doveditor sub aspect cadastral prin extrasul de carte funciară, instanţa nu poate stabili cine, cum şi cât a fost încălcat, potrivit regulilor din materia revendicării imobiliare.

Cum asociaţiile de proprietari exercită drepturile de mai sus în numele coproprietarilor, este evident în situaţia unei cereri formulate de o persoană lipsită de calitate procesuală activă.

Mai mult, nu s-a făcut dovada calităţii de succesor în drepturi şi obligaţii a reclamantei pârâte Asociaţia de Proprietari nr. 16A în raport cu Asociaţia de locatari nr. 16A, cu care pârâta a stabilit primele raporturi juridice.

Soluţia de respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei în cererea principală este nelegală si netemeinică.

Potrivit contractului de vânzare a echipamentelor de emisie ale postului de radio Unison, precum şi a dovezilor privind cesiunea licenţei de funcţionare, pârâta este lipsită de calitate procesuală pasivă în raport cu cererile reclamantei privitoare la antena de pe terasa blocului.

Într-adevăr, din luna martie 2018, pârâta nu mai deţine niciun drept privind emisiile radio, licenţa fiind predate autorităţii naţionale de reglementare şi niciun echipament aferent, aceste fiind vândute unui terţ care operează şi în prezent un post de radio religios cu echipamentele respective.

Mai mult, instanţa de fond a confundat obiectul material al cererii, antena de emisie, cu un alt obiect, pilonul antenei, care nu se afla în proprietatea pârâtei, potrivit listelor inventar depuse la dosar. ###### de emisie pe unde ultrascurte este un obiect cilindric metalic de dimensiunea a două creioane puse cap la cap, conectat cu un cablu la un emiţător.

Pilonul antenei, identificat de expertul ######### nu a aparţinut vreodată, nu a fost instalat de pârâtă şi, de aceea, nici reclamanta NU a solicitat înlăturarea acestuia, ştiind probabil că bunul nu este al pârâtei.

Soluţia de admitere în parte a cererii principale este nelegală si netemeinică.

Prin modul de „interpretare" a contractului de închiriere nr. 2706/27.06.2007, prima instanţă a procedat, în fapt, la modificarea contractului, cu încălcarea voinţei concordante a părţilor şi a dispoziţiilor imperative ale legii în materia principiului pacta sunt servanda, în acest mod, prima instanţă a depăşit atribuţiile puterii judecătoreşti. ##### instanţă a modificat contractul încheiat ca urmare a acordului de voinţă dintre părţi în privinţa fiinţării lui, dispunând rezilierea unui contract ajuns la termen cu trei ani şi şase luni înaintea pronunţării şi unde nu a intervenit tacita relocaţiune.

Procedând astfel, prima instanţă modifică mecanismul/modalitatea de executare a contractului, convenit de către părţi sub aspectul duratei pentru care s-a contractat.

Instanţa de fond nu a decelat vreo dovadă produsă de reclamantă că pârâta mai ocupă spaţiul respectiv după data ajungerii ia termen a contractului.

Mai mult, însăşi pârâta recunoaşte prin acţiune că spaţiul de la parterul blocului este ocupat în prezent de un terţ, ######## #### SRL.

Cum pretenţiile locatorului sunt condiţionate de starea de fapt a folosinţei sau deţinerii bunului de către locatar, capătul de cerere trebuia respins. #### de 42.248 de lei stabilită de expert este aberantă, fundamentată pe o premisă vădit falsă.

Astfel, la epoca în care pârâta încă mai opera postul de radio Unison, situaţia se prezenta astfel: - pe terasa blocului există o structură construită, aparţinând condominiului - casa maşinii liftului. - structura de mai sus are acoperişul de tip terasă (plan), pe acesta fiind amplasat un pilon care susţinea în trecut paratraznetul blocului şi antenele TV de tip vechi.

Pentru stabilitate şi siguranţă, pilonul este fixat în lateral cu sârme pornind de sus în jos, fără a afecta în vreun fel accesul pe terasă ori folosinţa acesteia.

Pilonul NU aparţine pârâtei şi nici reclamanta NU a solicitat înlăturarea acestuia. - pe acest pilon a amplasat şi pârâta, alături de alţi colocatari, antena de emisie a radioului, semnificativ mai mică decât orice antenă de recepţie a televizoarelor vechi ale tuturor colocatarilor amplasate pe ############# pârâtei a fost înlăturată de pe #### #### înainte de cererea de chemare în judecată, ea fiind adusă în repetate rânduri în buzunarul administratorului în faţa instanţei de fond, pentru a demonstra caracterul neîntemeiat al acestui capăt de cerere.

Ceea ce surprinde sunt concluziile bizare ale expertului tehnic, potrivit cărora: 1. #### antena avea suprafaţa bazei de dimensiunea unui creion, iar pilonul o arie a bazei de circa 35 de centimetri pătraţi, cu ele s-a ocupat întreaga terasă a blocului de 99.98 metri pătraţi; 2.

Preţul folosinţei unui metru pătrat de terasă de #### ######### peste etajul 6, fără nicio utilitate practică ar putea fi de 2,5 euro/mp/lună, în timp ce spaţiul comercial de la parter, închiriat pârâtei de reclamantă valorează cca. 10 lei/mp/lună (75 lei/7 metri pătraţi/lună).

Din aceste motive, coroborat cu lipsa exercitării rolului activ al instanţei de fond în aprecierea probei cu expertiza tehnică, soluţia de la pct. 8 al minutei este vădit nelegală şi profund netemeinică, ea urmând a fi desfiinţată prin admiterea cererii de apel.

În acest sens, apelanta a solicitat refacerea expertizei, identificarea stării de fapt efective, stabilirea părţilor raporturilor juridice, precum şi calcularea legală şi corectă a eventualelor despăgubiri, în situaţia puţin probabilă a stabilirii că pârâta ocupă nelegal ceva din terasa blocului.

Soluţia de admitere a cererii reconvenţionale este parţial nelegală şi netemeinică, prin limitarea cuantumului despăgubirilor acordate nouă la suma de 4.905 lei. #### evident că valoarea lucrărilor efectuate de pârâtă este net superioară, expertul manifestând şi de această data o vădită părtinire, vecină duşmăniei cu pârâta în exercitarea obligaţiilor profesionale, în vreme ce pentru reclamantă expertul inventează un preţ elucubrant pe metrul pătrat, valoarea îmbunătăţirilor aduse edificiului de către pârâta este bagatelizată samavolnic.

Nu sunt avute în vedere realele lucrări, în totalitatea lor, prin cumularea valorii actualizate a materialelor, forţei de muncă, beneficiilor şi sporului de valoare adus edificiului prin contribuţia sa exclusivă.

Şi din acest punct de vedere, instanţa de fond a greşit, luând de bune, fără discernământ, fabulaţiile expertului, motiv pentru care se impune şi în acest capitol refacerea expertizei.

De remarcat este şi refuzul ostentativ al instanţei de fond timp de patru ani de a se deplasa 10 minute la faţa locului pentru constatarea stării de fapt, prezentată fals şi deformat atât de reclamantă, cât şi de expertul tehnic, în contradicţie flagrantă cu actele şi planşele fotografice înfăţişate de către pârâta.

Nu în ultimul rând, se impune şi efectuarea unei expertize contabile, pentru a stabili realitatea, legalitatea şi cuantumul eventualelor sume datorate reciproc de părţi.

În concluzie, acţiunea reclamantei este neîntemeiată, iar cererea reconvenţională este legală şi temeinică.

Pentru aceste motive, s-a solicitat admiterea apelului aşa cum a fost formulat.

În drept: art. 466 şi urm.

C.proc.civ. şi toate textele de lege menţionate în întâmpinare, reconvenţională, note de şedinţă, cererile de intervenţie, concluziile orale şi concluziile scrise.

Intervenienţii ##### ####### şi ##### ##### au formulat apel împotriva sentinţei pronunţate de Judecătoria ######, a încheierii din şedinţa publică din 27.04.2021, precum şi a încheierilor de şedinţă ulterioare acestei date.

Au solicitat intervenienţii admiterea apelului şi schimbarea în tot a încheierii din 27.04.2021, cu consecinţa admiterii cererilor de intervenţie, respingerea cererii principale de chemare în judecată şi admiterea cererii reconvenţionale, precum şi obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.

S-a mai solicitat obligarea intimatei reclamante-pârâte să le permită accesul pe terasa de deasupra scării B şi a apartamentului proprietatea intervenienţilor, situat în Mun. ######, #### ########### ### #, ### ### (D9), ### #, sc.

B fie prin oferirea unei chei de acces la uşa de intrare pe terasă, fie prin eliminarea lacătului/încuietorilor existente, iar în caz de refuz să fie autorizaţi să elimine lacătul şi/sau încuietoarea pe cheltuiala reclamantei-pârâte, precum şi obligarea reclamantei-pârâte la plata daunelor cominatorii de 100 lei pe fiecare zi de întârziere în executarea obligaţiei de la pct. 1 calculate de la data introducerii cererii de intervenţie până la efectiva executare.

În fapt, intervenienţii sunt coproprietari în devălmăşie a apartamentului sus-amintit pe care l-au dobândit prin act autentic de vânzare-cumpărare, în timpul căsătoriei sub regimul comunităţii de bunuri din vechea reglementare civilă.

Ca urmare a desfăşurării în trecut a unor activităţi în apartamentul intervenienţilor de către ####### ##### SRL, unde ##### ####### este asociat şi administrator, au fost efectuate diferite acte de întreţinere şi reparaţii ale părţilor comune din imobilul respectiv: scara de ##### #### de acces, terasă etc., potrivit contractului de comodat, dar şi datorită unor necesităţi urgente, toate în beneficiul condominiului.

Prin forţe proprii, am efectuat lucrări de izolaţii ia terasa blocului, suplinind astfel efortul financiar al coproprietarilor de pe scară.

Nu în ultimul rând, prin edificarea unei şarpante aferentă apartamentului intervenienţilor, au protejat suplimentar terasa scării de #### #### de infiltraţii şi intemperii, scutind astfel asociaţia şi coproprietarii de cheltuieli considerabile privind întreţinerea şi reparaţiile spaţiilor comune.

Astfel de activităţi sunt realizate frecvent, întrucât vechimea edificiului le impune, iar primul afectat de consecinţele deteriorării terasei sunt eu.

Ca bun accesoriu, şarpanta este ataşată indivizibil de apartamentul proprietatea intervenienţilor şi necesită, la rândul ei, lucrări de întreţinere şi reparaţii.

Cu privire la intervenţia principală, arătă că au sesizat conducerii asociaţiei acest lucru, însă aceasta a refuzat cu ostentaţie să coopereze în scopul efectuării lucrărilor care ar profita condominiului.

Mai mult, lipsa posibilităţii de acces îi îngrădeşte atât dreptul de proprietate privată asupra şarpantei, cât şi dreptul de coproprietate forţată şi perpetuă asupra terasei scării B a blocului, în calitatea sa de proprietar al unui apartament din condominiu.

Astfel, infiltraţiile de apă, efectul vântului, al curenţilor puternici de aer şi al expunerii prelungite la soare din timpul verii, precum şi deteriorarea inerentă a şarpantei pot conduce la ruinarea acesteia, cu consecinţe grave atât asupra apartamentului intervenienţilor, cât şi a întregii scări, toate în paguba colocatarilor. #### s-a cerut în mod repetat să îi fie permis accesul pe terasă, acolo unde se află şarpanta, inclusiv apelând la organele de poliţie, conducerea asociaţiei îi şicanează perpetuu, refuzându-i acest lucru.

Pentru a surmonta efectul dăunător al acţiunilor şicanatorii ale intimatei de privare de posibilitatea accesului deasupra apartamentului intervenienţilor pentru a putea asigura aerarea şi iluminarea spaţiului de sub şarpantă, precum şi întreţinerea/repararea acesteia, inclusiv în scopul prevenirii incendiilor, igrasiei şi a mucegaiului, a fost nevoit să identifice persoane cu abilităţi de alpinişti utilitari care să escaladeze terasa din exterior şi să efectueze lucrările, activităţi excesiv de oneroase datorită condiţiilor periculoase de lucru.

Evident, asociaţia nu participă la cheltuieli.

Din aceste cauze ţinând, în principal, de privarea intervenienţilor de posibilitatea de exercitare a atributelor posesiei şi folosinţei bunului comun, precum şi de ocrotire a dreptului la proprietate, în materialitatea bunului asupra căruia poartă acesta, sub aspectul conservării, reparării şi întreţinerii bunului comun, solicită obligarea intimatei la cele cuprinse în petitul cererii.

Cu privire la admiterea cererii de intervenţie accesorii: S-a solicitat respingerea ca neîntemeiat a capătului 1 al cererii principale de chemare în judecată, întrucât apelanta pârâtă-reclamantă a folosit doar spaţiul închiriat prin contractul ######### şi a actului adiţional din 2009, iar spaţiul suplimentar a fost folosit în temeiul unui alt contract, încheiat cu adevăratul proprietar, U.A.T. ######, prin primar; S-a solicitat respingerea ca neîntemeiat a capetelor 2 şi 3 din cererea principală, ca fiind formulat de o persoană lipsită de calitate procesuală activă, asociaţia neavând calitatea de proprietar potrivit art. 10 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 şi nici împuternicirea vreunui proprietar.

Mai mult, cererea de la punctul 2 este îndreptată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă, aceasta neputând folosi vreun spaţiu, întrucât are activitatea suspendată din 16.05.2018, aşa cum rezultă din certificatul constatator NR. 582187/28.09.2020, emis de O.N.R.C.

S-a solicitat respingerea ca lipsit de obiect a capătului 4 din cererea principală, întrucât deşi este formulat de o persoană lipsită de calitate procesuală activă, asociaţia neavând calitatea de proprietar potrivit art. 10 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, antena şi suportul acesteia nu mai există de multă vreme pe acea terasă, fiind probabil demontate.

Mai mult, acele bunuri nu aparţin pârâtei-reclamante, aşa cum rezultă din lista activelor societăţii cuprinzând mijloacele fixe şi obiectele de inventar, fapt generator al situaţiei lipsei calităţii procesuale pasive a acesteia.

Nu în ultimul rând, cererea este inadmisibilă, fiind formulată cu încălcarea dispoziţiilor art. 1 din legea nr. 50/1991 care impune deţinerea prealabilă a unei autorizaţii de demolare.

S-a solicitat respingerea ca neîntemeiat a capătului 5 din cererea principală, întrucât deşi este formulat de o persoană lipsită de calitate procesuală activă, asociaţia neavând calitatea de proprietar potrivit art. 10 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr, 230/2007, antena şi suportul acesteia nu sunt şi nu au fost amplasate pe terasă, ci pe casa maşinii liftului, aşa cum rezultă din raportul de expertiză. #### maşinii liftului este un spaţiu tehnic constând într-o construcţie ce face parte din proprietatea comună, amplasată ea însăşi pe terasa blocului.

Acoperişul acestei camere tehnice de pe terasă este impropriu oricărei folosinţe, el fiind inaccesibil şi tocmai de aceea a fost ales pentru amplasarea suportului antenei.

Precizez că amplasarea suportului de susţinere al antenei nu fost efectuată de pârâta-reclamantă, el fiind preexistent şi susţinând paratrăsnetul blocului, ulterior antena fiind ataşată şi ea în jumătatea superioară a acestui pilon, alături de numeroase alte antene vechi rămase atârnând din vremea când semnalul TV era recepţionat cu astfel de dispozitive. ###### de radio - p bara de 50 de grame ca un creion lung, de 35 de centimetri - a fost demontată cu mulţi ani în urmă, atunci când emisia radio a trecut din modul de emisie prin unde radio în modul remote-online.

Astăzi, emisia este străină de persoana pârâtei-reclamante, este exclusiv online, iar emiţătorul şi antena de emisie supt amplasate la mare distanţă de zonele rezidenţiale, tocmai pentru a favoriza propagarea semnalului pe unde ultrascurte fără a fi obturat de prezenţa clădirilor din jur.

S-a solicitat respingerea ca lipsit de obiect a capătului 6 de cerere, întrucât deşi este formulat de o persoană lipsită de calitate procesuală activă, asociaţia neavând calitatea de proprietar potrivit art. 10 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, contractul intre părţi a ajuns la termen, cauză care îl lipseşte de eficacitate.

A arătat intervenientul că interesul formulării cererii de intervenţie accesorie este dat de necesitatea formulării unor apărări pertinente în favoarea pârâtei care, în caz de obligare la plata unor sume de bani către reclamantă, ar priva patrimoniul comun al soţilor de veniturile provenind din profitul şi din dividendele societăţii, parte a necesarului de subzistenţă.

În drept: art. 61 si urm.

C. procedura civila, art. 64 alin, 2 NCPC, Legea nr.50/1991 republicata, art. 1 din Legea 50/1991, art. 36 şl urm.

NCPC, art. 636 Cod civil.

III.Apărările formulate Intimata ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI NR.16 A ###### a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelurilor intervenienţilor ca nefondate, menţinerea soluţiei instanţei de fond si a încheierilor din 27.04.2021 si 22.06.2021 ca fiind temeinice si legale, cu obligarea apelanţilor la plata cheltuielilor de judecata.

Apelanţii ##### ####### si ##### ##### au formulat in fata instanţei de fond cereri de intervenţie in interes propriu si in interesul paratei Cvintet Te-Ra, cereri care au fost respinse ca inadmisibile de către prima instanţa.

În analiza admisibilității in principiu a cererilor de intervenţie in interes propriu instanţa a avut în vedere dispoziţiile art.61 Cod procedura civila care stabilesc ca pentru a fi admisibila cererea de intervenţie principala terţul trebuia sa justifice un interes, sa pretindă un drept propriu, sa existe o legătură suficienta intre cererea principala si cererea de intervenţie care sa justifice soluţionarea împreuna, sa formuleze cererea in termen si natura litigiului sa permită formularea acestei cereri.

In cazul de fata instanţa a stabilit absolut corect ca pretenţiile intervenienților din cererile de intervenţie in interes propriu nu au nicio legătură cu cauza dedusa judecații, aspect care nu impune si nu justifica judecarea împreuna a cererilor de intervenție cu cererea principala.

Raportat obiectului acţiunii principale instanţa a apreciat ca nu se justifica analizarea in prezentul proces a cererilor invocate de terți prin care solicita un drept de acces pe terasa scării B si apartamentul situate in ######, ########## ### #### # ####, B1.D9, ####, ####.

In ceea ce priveşte cererile de intervenţie accesorie, instanţa a stabilit ca deşi sunt făcute in apărări si susţinerea unei parți din dosar, intervenienții deşi nu pretind un drept propriu trebuie sa urmărească obţinerea unui folos personal si nu pentru partea a cărei poziţie o susţine.

In cazul de fata intervenienții nu au justificat interesul personal susţinut prin formularea cererilor de intervenţie accesorie.

Calitatea de administrator al Cvintet TE-RA a numitului ##### ####### si calitatea de soţie a numitei ##### ##### nu justifica in niciun caz interes in promovarea cererilor de intervenție accesorie.

De reţinut este faptul ca reclamanta a solicitat in contradictoriu cu parata Cvintet TE-RA rezilierea unui contract de închiriere, plata unor despăgubiri pentru lipsa de folosinţă şi un capăt de cerere in obligaţia de a face , respectiv ridicarea antenei de pe planşeul blocului.

Raportat la acest obiect al cererii, ce vizează aspecte legate de patrimoniul persoanei juridice si obligaţii directe si personale ale persoanei juridice Cvintet TE-RA, intervenienții nu pot justifica interes personal care alăturat interesului pârâtei ar justifica susținerea apărărilor din intervenţia accesorie.

In concluzie, in mod corect si legal cererile de intervenţie au fost respinse ca inadmisibile de către prima instanţa.

Intervenientul căruia prima instanţa i-a respins cererea de intervenţie ca inadmisibila (lipsita de interes in cazul de fata) nu poate formula in apel alte motive decât cele referitoare la modalitatea soluţionării cererii sale, respectiv nu poate critica soluţia pe fond.

Acest lucru se impune cu atât mai mult cu cât intervenientul căruia i-a fost respinsa cererea de intervenţie nu a căpătat calitate de parte in proces iar exercitarea caii de atac este facultatea prevăzută de legiuitor părţilor din dosar.

Raportat aspectelor sus menţionate motivele de apel ce vizează fondul cauzei nu pot fi reţinute si analizate de instanţa de control judiciar, in cadrul apelurilor promovate de părţile ce nu au primit calitatea de intervenienți in cauza.

Criticile ce vizează fondul cauzei sunt similare cu motivele de apel ale societății parate Cvintet TE-RA, faţă de care s-a răspuns prin întâmpinare si nu se impune o reluare a apărărilor.

S-a solicitat respingerea apelurilor si obligarea la cheltuieli de judecată.

Intimata-reclamantă a formulat întâmpinare în raport de apelul promovat de ####### ##### SRL prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, menţinerea soluţiei instanţei de fond ca fiind temeinica si legala si obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecata.

Apelanta critica soluţia instanţei de fond atât sub aspectul excepţiilor soluționate cat si asupra cererii principale.  Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a ####### ##### SRL a fost soluționată in mod corect de către instanţa de fond.

Apelanta din prezenta cauza este parte in contractul de închiriere a cărui reziliere s-a solicitat.

Într-o acțiune având ca obiect rezilierea contractului si pretenţiile derivate din contract, are calitate procesuala pasiva persoana care a încheiat, personal sau prin reprezentare actul juridic si fata de care se produc efectele actului respectiv.

In egala măsură si în cererea având ca obiect - obligaţia de a face- demontarea antenei si plata de despăgubiri, are calitate procesuala persoana care deţine antena, se foloseşte de aceasta si de terenul aferent afectat de amplasarea antenei.

Soluţia de admitere a cererii prin care reclamanta a solicitat rezilierea contractului de închiriere si obligarea paratei apelante la plata chiriei este legala si in acord cu probele dosarului.

Existenta raporturilor contractuale dintre apelanta si parata reclamanta a fost dovedita cu contractul de Închiriere 2706/27.06.2007, contract in baza căruia apelanta avea obligația de a plăti chirie lunara.

Rezilierea contractului de închiriere a fost dispusa de instanţa de judecata ca efect al neexecutării culpabile a unei obligaţii principale a apelantei (de plata a chiriei pentru perioada ianuarie 2014 - ianuarie 2017).

In condiţiile in care apelanta nu si-a respectat obligaţiile contractuale si nici nu a putut face dovada vreunei plăţi pentru perioada solicitata, se impunea cert rezilierea contractului si obligarea la plata chiriei restante. #### lipsit de importanta faptul ca acest contract de închiriere a ajuns la termen in timpul judecăţii, in condiţiile in care cert s-a dovedit, pentru perioada analizata, că apelanta nu si-a executat obligaţiile asumate prin contract, demersul juridic in acest sens fiind făcut de reclamanta in perioada de valabilitate a contractului de închiriere.

În ceea ce priveşte soluţia de obligare a apelantei parate la plata contravalorii linsei de folosinţa aferenta părţii comune afectata de antena, aceasta este corecta si nu se impune reformarea hotărârii.

Instanţa de fond a reţinut corect faptul ca planșeul blocului este considerat parte ###### ### ###### ## ### ##### ##### ## ###########, aflat in coproprietate forțata a proprietarilor de apartamente si in administrarea Asociaţiei de proprietari, așa cum prevăd dispoziţiile art. 649 alin.l lit. b din Codul civil.

Dispoziţiile art. 23 din Normele metodologice prevăd clar faptul ca spatiile1 din proprietatea ###### ### ## ######### ## ##### #####, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari direct afectaţi de vecinătate, in baza urnii contract de închiriere, de folosinţa sau concesiune, potrivit aii. 39 din Legea 230/2007.

Parata apelanta nu a putut face dovada existentei unui contract de închiriere valabil si nici a acordului manifestat de către vecinii direct afectați astfel încât amplasarea antenei pe spațiul proprietate ###### # ####### ############## ## ##########, cuantificat de expert prin lipsa de folosință a spaţiului ocupat. #### de necontestat ca antena se găseşte pe planșeul blocului si in urma verificărilor efectuate de către expert s-a stabilit ca ocupa un spaţiu cu o suprafaţa de 99,88 mp, lipsa de folosinţa pentru acest spaţiu fiind de 42.248 lei .

Suplimentar concluziilor expertului, martorii audiaţi au declarat ca antena este amplasata in acel loc , ca nu fi s-a solicitat acordul pentru montarea acesteia si ca nu sunt de acord cu amplasarea antenei. ##### de folosinţa stabilita de expert cu o valoare de 2,5euro/mp pe luna este modica si apelanta ar trebui sa înțeleagă si sa accepte ca folosinţa spaţiului comun fără contract si fără acordul vecinilor atrage plata de despăgubiri, respectiv pentru lipsa de folosinţa. #### calculata de expert nu este nici pe departe aberanta, este raportata la preturile cele mai mici practicate pentru chirii (de natura celei in discuţie) si este datorata pentru o perioada de 3 ani de zile.

Susţinerile apelantei legate de modalitatea de amplasare a antenei, de elementele de sprijin si prindere a acesteia nu pot atrage o eventuala diminuare a lipsei de folosinţa câtă vreme, antena cu toate anexele acestea si in ansamblul ei reprezintă bunul de care s-a folosit apelanta pentru realizarea obiectului sau de activitate (post de radio), bun amplasat, așa cum s-a arătat, nelegal pe spațiul comun.

Cesionarea licenței postului de radio este o împrejurare care nu afectează solicitarea reclamantei intimate de obligare a paratei apelante la plata lipsei de folosinţa a spaţiului ocupat nelegal de către antena.

Admiterea în parte a pretenţiilor solicitate prin cererea reconvențională s-a făcut in mod legal de către prima instanţa, concluziile si constatările expertului fiind clare in a stabili valoarea lucrărilor efectuate de parata la suma de 4905 lei.

Nu s-a dovedit de către parata apelanta ca s-au efectuat alte lucrări decât cele reţinute de expert si nici nu s-a justificat obiectiv ca valoarea acestor lucrări realizate in regie proprie ar fi mai mare.

Expertul a constatat ca lucrarea este efectuata din 2015, doar pe zona acoperişului numitului ##### #######, elementele din lemn sunt subdimensionate, amplasarea este atehnica in sensul ancorării necorespunzătoare a popilor de structura de beton a blocului.

In urma aplicării coeficienților de uzura valoarea rezultata a fost de 4905 lei.

Apelanta nu a putut face dovada faptului ca a efectuat lucrarea de hidroizolație, aceasta lucrare fiind efectuata de către reclamanta, așa cum rezulta din actele prezentate si concluziile expertului tehnic.

Suplimentar celor reținute de instanţa de fond, care a admis cererea paratei pentru suma de 4905 lei, parata nu a putut prezenta acte pentru lucrarea efectuata, acte care sa fie înregistrate in contabilitatea persoanei juridice si care sa vădească realitatea investiției si din punct de vedere contabil.

Nu se impune efectuarea unei expertize contabile in cauza, raportat la obiectul cererii principale si a cererii reconventionale.

Pentru o eventuala compensare a sumelor datorate reciproc nu este necesara o expertiza contabila, un simplu calcul matematic putând fi realizat de instanţa sau de către executorul judecătoresc.

IV.Aspecte procesuale În apel a fost administrată proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul intimatei-reclamante şi s-au solicitat lămuriri expertului judiciar în construcţii.

V.Soluţia instanţei de apel Verificând, în limitele motivelor de apel, conform art.477 şi art.479 alin.(1) Cod procedură civilă, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea de către prima instanţă a dispoziţiilor legale incidente în cauză, Tribunalul constată următoarele: Preliminar, Tribunalul notează că, din expunerea de motive a cererii de apel formulată de apelanta ####### ##### SRL, rezultă că aceasta a contestat soluţia primei instanţe sub aspectul reţinerii calităţii procesuale active a intimatei ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI nr.16 ###### şi a calităţii sale procesuale pasive, în cererea principală, iar în privinţa soluţiei pe fondul cauzei, criticile apelantei au vizat soluţia de admitere a capătului de cerere având ca obiect rezilierea Contractului de închiriere nr. nr. 2706 din data de 27.06.2007, având ca obiect folosinţa terenului cu suprafaţa de 7 m.p. situat în #### ######, str.

Republicii, nr.190, ####, ####, obligarea la plata chiriei restante (3850 RON), obligarea la plata lipsei de folosinţă (42248 RON) pentru terasa blocului anterior indicat, prin montarea antenei aferente postului de radio al societăţii.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, apelanta a criticat soluţia de admitere în parte (4905 RON) a pretenţiilor privind contravaloarea lucrărilor efectuate în folosul Asociaţiei de proprietari nr.16 A ######, solicitând acordarea întregii sume pretinse, respectiv 30.000 lei.

În ceea ce îi priveşte pe apelanţii ##### ####### şi ##### #####, aceştia au criticat Încheierile din 27.04.2021, respectiv 08.06.2021, sub aspectul respingerii cererilor de intervenţie principală şi accesorie, ca inadmisibile.

Prin urmare, situaţia de fapt ce urmează a fi reţinută de instanţa de control judiciar se va grefa, în mod necesar, pe aceste motive de apel.

Astfel, reţine Tribunalul că apelanta-pârâtă ####### ##### SRL are sediul principal în ##########, str.

Frunzelor nr.2, #### ######, iar sediul secundar (punct de lucru) în #### ######, str.

Republicii (Unison Radio) nr.190, #### #, ####, #####, jud. ######, cu activităţi de difuzare a programelor de Radio.

Intervenientul ##### ####### este asociat în cadrul acestei societăţi şi totodată administrator statutar.

Locaţia sediului secundar se află în administrarea intimatei-reclamante ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI NR.16A ######.

Prin Contractul de închiriere nr.110 din 4 noiembrie1994, intimata-reclamantă a închiriat apelantei-pârâte, pentru Studioul de televiziune şi radio, spaţiul situat deasupra ultimului nivel locuit la ###### #, sc.3 din str.

Republicii, spaţiu destinat camerei de serviciu pentru personal în suprafaţă de 42 m.p., precum şi terasa de lângă acesta în suprafaţă de 30 m.p., pe durată nelimitată, în schimbul unei chirii în sumă de 7.500 lei, lunar.

Ulterior, reprezentantul pârâtei ####### ##### SRL, intervenientul ##### #######, împreună cu soţia sa, intervenienta ##### #####, au devenit proprietarii apartamentului 47 situat în #### ######, str.

Republicii nr.190, ###### #, ####, jud. ######, prin Contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 8011 din 12 decembrie 1994 (fila 134 din vol.II al dosarului primei instanţe).

Pe planşeul terasă aferent blocului ####, ####, din str.

Republicii nr.190, apelanta-pârâtă ####### ##### SRL a amplasat o antenă radio, în baza Autorizaţiei de construire nr.795 din data de 29 decembrie 1994 ( filele 139 şi 140, vol.II al dosarului primei instanşe) şi a funcţionat pentru serviciul de programe cu denumirea Unison Radio ######, în baza Licenţei Audiovizuale nr.

R127.2/13 octombrie 1994.

Poziţiile părţilor litigante sunt divergente cu privire la acordul coproprietarilor pentru amplasarea acestei antene, în sensul că intimata-reclamantă a invocat că nu a existat un astfel de acord, în timp ce apelanta-intimată a susţinut că acesta a existat şi s-a materializat în înscrisul depus în fotocopie la fila 155 din vol.II al dosarului primei instanţe, precum şi în depunerea unui alt înscris cu aceeaşi teză probatorie, la filele 190-191.

Intimata-reclamantă s-a înscris în fals cu privire la acest ultim înscris, însă în cadrul procedurii prevăzute de art.304 Cod proc.civ. în primă instanţă, apelanta-pârâtă nu a prezentat originalul înscrisului până la închiderea dezbaterilor, la ultimul termen din etapa procesuală a apelului fiind depus un alt înscris – „tabel nominal semnături ####, acord pentru antenă pe ##### ##### 149) şi care nu corespunde ca formă şi conţinut cu cele depuse în primă instanţă.

Potrivit suplimentului la raportul de expertiză, suprafaţa aferentă planşeului terasă de peste spaţiul tehnic şi casa liftului, suprafaţa aferentă antenei radio, inclusiv suprafaţa cuprinsă între ancorele de susţinere, este de 99,88 m.p, aspect contestat de apelanta-pârâtă ####### ##### SRL, în sensul că dimensiunile antenei propriu-zise (fider) sunt de 24 cm şi o greutate de 300 g iar pilonul de susţinere are o lungime de 1,25 m (fila 184 din vol.II al dosarului primei instanţe).

În cursul procesului, pârâta a demontat antena radio amplasată pe planşeul terasei blocului nr. ####, ####, din str.

Republicii nr.190.

Pe acoperişul terasă al blocului de locuinţe nr.3, ### #, din str.

Republicii nr.190, din ##########, apelanta-pârâtă ####### ##### SRL a efectuat lucrări constând în acoperiş şarpantă, astereală la învelitori din scândură şi învelitoare din tablă cutată în valoare de 4.905 lei (conform raportului de expertiză efectuată în cauză), în baza Autorizaţiei de construire nr.67 din data de 22.04.2002 ( f.167, vol.II).

Această împrejurare reprezintă un fapt necontestat în cauză de intimata-reclamantă, aceasta neformulând cale de atac.

Prin raportare la prevederile art.430 alin.(1) şi (2) Cod proc.civ. şi art.463 alin.(1) Cod proc.civ., chestiunea de fapt constând în realizarea acestor lucrări, cel puţin la valoarea reţinută de expert, a intrat în autoritate de lucru judecat.

La data de 27.06.2007, între intimata-reclamantă Asociaţia de Proprietari nr.16A şi apelanta-pârâtă ####### ##### SRL a fost încheiat Contractul de închiriere nr. 2706, având ca obiect folosinţa terenului cu suprafaţa de 7 m.p. situat în #### ######, str.

Republicii, nr.190, ####, ####, parter pe o perioadă de 5 ani, pentru o chirie în cuantum de 150 lei/lună, chirie ce urma a reactualiza anual în funcţie de rata inflaţiei (art.

XII din contract).

Conform art. 12 din contract, subînchirierea în tot sau în parte a terenului închiriat sau cesiunea contractului de închiriere unui terţ era permisă numai cu acordul prealabil scris al locatorului şi cu respectarea condiţiilor şi obţinerea aprobărilor cerute pentru închiriere.

Potrivit Actului adiţional la contractul de închiriere încheiat la data de 03 martie 2009, termenul de închiriere a fost prelungit la 10 ani, iar preţul închirierii a fost stabilit la suma de 75 lei/lună.

Apelanta-pârâtă a fost chemată în judecată de intimata-reclamantă pentru rezilierea Contractului de închiriere nr.2706/2007, modificat prin Actul adiţional de la data de 03.03.2009, pentru plata sumei de 3.850 lei reprezentând chirie aferentă, pentru obligarea pârâtei la demontarea antenei amplasată pe terasa blocului nr.3 din #### ######, str.

Republicii nr. 190, #### ######, precum şi la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru terasa blocului afectat de amplasarea antenei.

Prin cerere reconvenţională, apelanta-pârâtă a solicitat obligarea intimatei-reclamante la plata sumei de 30.000 lei reprezentând contravaloare lucrări efectuate la planşeul blocului.

Prin cererile de intervenţie principală, apelanţii ##### ####### şi ##### ##### au solicitat obligarea reclamantei să le permită accesul „pe terasa de deasupra scării B şi apartamentul proprietatea mea, situat în ##########, str.###### cel ####, nr.4, #####, ####, ####”.

Prin cererile de intervenţie accesorie în favoarea societăţilor pârâte, apelanţii au formulat apărări vizând raporturile acestor societăţi cu asociaţia reclamantă.

Apelurile formulate de ##### ####### şi ##### ##### împotriva Încheierilor din datele de 27.04.2021, respectiv 22.06.2021 sunt nefondate pentru considerentele ce urmează: În privinţa cererilor de intervenţie principală, fără a relua aspectele de ordin teoretic enunţate de prima instanţă, Tribunalul reţine, de asemenea, lipsa legăturii dreptului propriu pretins de intervenienţi cu obiectul material al pretenţiilor intimatei-reclamante care vizează situaţia creată la imobilul situat în #### ######, str.

Republicii, nr.190, ####, ####, în timp ce cei dintâi au reclamat un drept de acces la „terasa scării B şi apartamentul situat în #### ######, str. ###### cel ####, nr.4, #####, ####, ####.” Potrivit art.9 alin.(2) Cod proc.civ., „Obiectul şi limitele procesului sunt stabilite prin cererile şi apărările părţilor” iar potrivit art.22 alin.(6) Cod proc.civ. „Judecătorul trebuie să se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără însă a depăşi limitele învestirii, în afară de cazurile în care legea ar dispune altfel.” Prin urmare, în mod corect a soluţionat prima instanţă cererile de intervenţie principală, astfel cum intervenienţii au înţeles să le formuleze.

Referitor la cererile de intervenţie accesorie, Tribunalul constată corectă aprecierea primei instanţe în sensul că, deşi intervenientul accesoriu nu trebuie să pretindă un drept propriu, sprijinirea apărării pârâtelor trebuie justificată de un interes personal, interes care în cauză nu este suficient caracterizat de simplul fapt al calităţii de asociat-administrator al uneia dintre societăţile pârâte (neexistând, de principiu, identitate de patrimonii) sau de calitatea de proprietar al unui apartament în ###### #########.

Intervenienţii accesorii nu au niciun raport juridic cu pârâta ######### SRL iar cu pârâta ####### ##### SRL există încheiat un contract de comodat din 1994, prin care pârâtei i s-a acordat gratuit folosinţa apartamentului de la etajul VI (fila 138 din vol.II al dosarului primei instanţe), situaţie în care nu se poate reţine existenţa unui interes procesual în înţelesul de folos practic urmărit pentru apărarea patrimoniului societăţii.

În concluzie, în mod corect a reţinut prima instanţă ca nefiind îndeplinite condiţiile de admisibilitate a intervenţiilor principale şi accesorii formulate în cauză, sens în care, în temeiul art.480 alin.(1) Cod proc.civ., Tribunalul va respinge apelurile formulate ca fiind nefondate.

Prin apelurile formulate de intervenienţi, aceştia au formulat critici şi cu privire la soluţiile pronunţate asupra cererilor principale şi reconvenţionale, critici care nu pot fi analizate în condiţiile în care, potrivit art.458 Cod proc.civ., numai părţile de la judecata în primă instanţă au dreptul de a solicita calea de atac a apelului asupra fondului pricinii care s-a judecat între ele.

Or, prin respingerea ca inadmisibile a cererilor de intervenţie, apelanţii nu au dobândit calitatea de parte în proces, conform art.65 Cod proc.civ. situaţie care se menţine în condiţiile în care apelurile acestora asupra încheierilor de respingere a cererilor de intervenţie au fost respinse.

În ceea ce priveşte apelul formulat de ####### ##### SRL, Tribunalul reţine ca nefondată critica referitoare la reţinerea de către prima instanţă a calităţii procesuale active a ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI NR.16A ######.

În primul rând, Tribunalul constată că prin precizările formulate la data de 05.03.2018, apelanta-pârâtă a arătat că intimata-reclamantă are calitate procesuală activă în acţiunea promovată şi calitate procesuală pasivă în cererea reconvenţională (fila 126 din vol.I al dosarului primei instanţe).

Excepţia lipsei calităţii procesuale active a ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI NR.16A ###### a fost reţinută ca fiind invocată prin întâmpinare (fila 47 din vol.I al dosarului primei instanţe), fapt care nu rezultă în mod expres, ci doar că se solicită ca reclamanta să facă dovada calităţii de proprietar asupra spaţiilor în discuţie.

Cu toate acestea, excepţia lipsei calităţii procesuale active a fost soluţionată de prima instanţă prin prisma calităţii acesteia de parte contractantă în contractul a cărui reziliere s-a solicitat şi în virtutea căruia a fost solicitată plata chiriilor restante, precum şi prin prisma calităţii de reprezentant al coproprietarilor în încheierea de contracte de închiriere cu terţii asupra spaţiilor comune, fapt care legitimează ASOCIAŢIA să şi solicite, atunci când este cazul, contravaloarea lipsei de folosinţă a spaţiilor ocupate fără drept.

Motivul de apel formulat de apelanta-pârâtă ####### ##### SRL cu privire la această soluţie este argumentat pe lipsa de reprezentativitate a asociaţiei de proprietari în demararea unui proces civil, respectiv lipsa autorizării de către adunarea generală a proprietarilor şi de faptul că nu s-a făcut dovada că este succesorul în drepturi al Asociaţiei nr.16 cu care a stabilit primele raporturi juridice.

Reţine, de asemenea, Tribunalul că prin motivul de apel nu s-a invocat că prima instanţă a soluţionat excepţia invocată pe alte temeiuri decât cele invocate.

Dincolo de această împrejurare, Tribunalul notează că faţă de prevederile Legii nr.230/2007 (abrogată prin Legea nr.196/2018 dar incidentă în cauză faţă de data introducerii acţiunii), asociaţia de proprietari era legitimată să formuleze cereri în justiţie şi în lipsa autorizării sale exprese de către adunarea generală a proprietarilor.

Conform art.18 alin.(3) din Legea nr.230/2007, preşedintele asociaţiei reprezintă asociaţia în relaţiile cu terţii.

Prin urmare, acesta are şi acţiunile derivate din neexecutarea contractelor încheiate, precum şi din administrarea părţilor comune.

Totodată, din prevederile art.15 din acelaşi act normativ, referitoare la atribuţiile adunării generale a proprietarilor, nu rezultă necesitatea autorizării demarării acţiunilor în instanţă.

În ceea ce priveşte calitatea de succesor în drepturi a ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI NR.16A ######, Tribunalul reţine că această dovadă nu se impunea în condiţiile în care contractul a cărui reziliere se solicită şi în baza căruia se solicită chiriile restante a fost încheiat în anul 2007 iar contravaloarea lipsei de folosinţă s-a solicitat pe ultimii 3 ani anterior introducerii cererii (martie 2014 -martie 2017) iar asociaţia reclamantă s-a constituit în mod legal din anul 2005, fiind înscrisă în Registrul Asociaţiilor şi Fundaţiilor aflat la Judecătoria ######.

Prin urmare, soluţia de respingere a excepţiei procesuale active a ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI NR.16A ###### este corectă.

În privinţa respingerii excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a apelantei-pârâte, Tribunalul reţine de asemenea justificată soluţia primei instanţe, motivat de aceeaşi circumstanţă a calităţii societăţii ####### ##### SRL de parte în contract, precum şi de deţinător/utilizator al antenei situate pe planşeul blocului respectiv până în luna martie 2018, aspect necontestat în cauză.

Împrejurarea că pilonul antenei nu s-a aflat în proprietatea apelantei-pârâte, astfel cum aceasta invocă, reprezintă o chestiune de fond astfel cum rezultă din prevederile art.36 Cod proc.civ.: „Calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecăţii.

Existenţa sau inexistenţa drepturilor şi obligaţiilor afirmate constituie o chestiune de fond”.

În continuare, Tribunalul reţine ca nefondat şi motivul de apel privind rezilierea Contractului de închiriere nr.2706/27.06.2007 şi a Actului adiţional din data de 03.03.2009 prin care s-a prelungit durata contractului până în 2019.

Criticile formulate în apel au privit exclusiv faptul că la data pronunţării rezilierii acestui contract (05.08.2021), el încetase prin ajungerea la termen, întrucât nu a operat între timp tacita relocaţiune. #### real că potrivit art.33 Cod proc.civ., condiţia interesului procesual de a fi actual semnifică faptul că acest interes (definit ca folos practic) trebuie să subziste pe tot parcursul procesului.

Încetarea contractului prin ajungere la termen ar părea că lipseşte de interes acţiunea reclamantei în rezilierea contractului. #### interesul intimatei-reclamante de a obţine rezilierea contractului de închiriere subzistă în cauză, prin prisma caracterului de sancţiune pentru neplata chiriilor restante, precum şi ca temei pentru acordarea acestor chirii.

Referitor la acest ultim aspect, Tribunalul constată că în cauză, apelanta-pârâtă ####### ##### S.R.L. nu a făcut dovada achitării chiriilor pretinse, fapt care determină concluzia de temeinicie a pretenţiilor intimatei-reclamante sub aspectul celor două capete de cerere: rezilierea contractului şi plata sumei de 3850 RON cu titlu de chirii restante.

Tribunalul apreciază însă ca fondat motivul de apel referitor la obligarea apelantei la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru terasa blocului 3, ####, din str.

Republicii nr.190, ##########, ##########, prin montarea antenei aferente postului de radio al societăţii, pentru considerentele ce succed: Astfel cum s-a reţinut în situaţia de fapt, pe planşeul terasă aferent blocului ####, ####, din str.

Republicii nr.190, apelanta-pârâtă ####### ##### SRL a amplasat o antenă radio, susţinută de un pilon ancorat în 3 puncte (fila 158 din vol.II al dosarului primei instanţe).

Autorizaţia de montare a antenei aflate în folosinţa societăţii apelante face referire la o „instalaţie radio emisie” ceea ce se descrie, conform schiţei anexă, inclusiv prin pilonul de susţinere.

Prin urmare, contrar celor susţinute de apelantă, întreaga instalaţie s-a aflat în folosinţa acesteia şi prin urmare suprafaţa ocupată de acest pilon de susţinere a fost ocupată de societate.

Această suprafaţă a fost stabilită prin raportul de expertiză ca fiind de 99,88 mp.

Împrejurarea că această instalaţie de radio emisie a fost amplasată pe partea comună – aflată în coproprietatea forţată a proprietarilor de apartamente din ###### #########, nu reprezintă un fapt contestat în cauză. #### astfel cum a reţinut prima instanţă, în cauză nu s-a făcut dovada că, odată cu închirierea spaţiului aferent Contractului nr.110/1994, societatea apelantă ar fi obţinut şi închirierea acestei părţi comune.

Apelanta-pârâtă a susţinut că a avut acordul proprietarilor în baza unui tabel nominal semnat de aceştia.

După cum s-a arătat, înscrisul doveditor, împotriva căruia intimata-reclamantă s-a înscris în fals, nu a fost depus în primă instanţă, aceasta făcând aplicarea prevederilor art.292 alin.(2) Cod proc.civ.: „#### înscrisul este depus în copie, partea care l-a depus este obligată să aibă asupra sa originalul şi, la cerere, să îl prezinte instanţei, sub sancţiunea de a nu se ţine seama de înscris.” Apelanta-pârâtă a depus în apel originalul unui înscris pretins a cuprinde semnăturile proprietarilor prin care aceştia şi-au exprimat acordul cu privire la montarea instalaţiei de radio emisie, fără a justifica imposibilitatea depunerii sale în primă instanţă.

Din perspectiva instanţei de apel, dincolo de faptul că acest înscris nu face dovada certă a acordului tuturor proprietarilor din ###### #, ####, din str.Republicii nr.190, ##########, pentru operaţiunea de montare a antenei (menţiune inserată olograf), nu rezultă la ce înscris reprezintă Anexa 1 acest tabel pentru a fi coroborat cu acesta.

Totodată, unul dintre semnatari, ###### ######, fiind audiat ca martor, a infirmat faptul că i s-ar fi cerut acordul pentru amplasarea antenei.

Pe de altă parte, faţă de rigorile art.39 din Legea nr.230/2007, folosirea spaţiului respectiv reclama încheierea unui contract propriu-zis de închiriere, cerinţa acordului tuturor proprietarilor fiind doar una prealabilă.

În condiţiile în care apelanta-intimată nu a justificat un titlu pentru ocuparea respectivei suprafeţe, reparaţia solicitată de asociaţia de proprietari se circumscrie instituţiei răspunderii civile delictuale iar în cauză este necesară întrunirea cumulativă a cerinţelor existenţei faptei ilicite (în speţă, ocuparea fără drept a unui spaţiu proprietate comună), a vinovăţiei, a prejudiciului şi a legăturii de cauzalitate dintre prejudiciu şi faptă. ##### instanţă a reţinut că prejudiciul este reprezentat în cauză de lipsa de folosinţă a părţii comune afectată de antenă şi a fost cuantificat prin raportul de expertiză în specialitatea construcţii la suma de 42.248 RON.

Pentru determinarea lipsei de folosinţă, expertul judiciar în construcţii a analizat informaţii din mediul online referitoare la chiriile plătite de firmele de telefonie mobilă pentru antenele amplasate pe terasa blocurilor de locuinţe (calculul fiind redat la fila 86 verso din vol.II al dosarului primei instanţe).

O cerinţă a prejudiciului pentru a fi supus reparaţie este ca acesta să fie cert.

Pentru ca un prejudiciu rezultat din pierderea unei şanse să aibă caracter cert şi reparabil, trebuie întrunite următoarele condiţii: şansa să fie reală şi serioasă; pierderea şansei să fie consecinţa directă a faptei ilicite; la stabilirea reparaţiei să se ţină cont în mod obligatoriu de marja de incertitudine sau de elementul „alea” care afectează posibilitatea realizării şansei de câştig sau evitării riscului de pierdere.

Referitor la prima condiţie, nu orice şansă pierdută, indiferent de gradul său de probabilitate, duce la angajarea răspunderii civile.

Caracterul şansei de a fi reală şi serioasă se apreciază în mod diferit, după cum persoana vătămată avea o oportunitate reală de a obţine un beneficiu din folosinţa bunului său în perioada în care a survenit faptul ce a compromis posibilitatea ei de a se realiza.

Or, în cauză, intimata-reclamantă nu a făcut dovada faptului că în perioada martie 2014-martie 2017 a avut oferte din partea operatorilor de telefonie mobilă pentru montarea de antene, oferte pe care să le fi declinat motivat de lipsă de spaţiu.

În concluzie, pentru a putea solicita repararea prejudiciului constând în pierderea unei şanse, este necesară dovada că, la momentul intervenirii faptului cauzal invocat, persoana vătămată să fi fost în cursul exercitării sau realizării şansei sale ori în măsură să profite de acea şansă sau, după caz, pe punctul de a putea profita de ea.

Din această perspectivă, Tribunalul apreciază ca neîntrunită în cauza cerinţa prejudiciului cert, situaţie în care soluţia de obligare a apelantei la repararea unui prejudiciu ipotetic apare ca fiind neîntemeiată, motivul de apel fiind cu privire la acest aspect fiind găsit ca fondat.

În schimb, în ceea ce priveşte soluţia pronunţată asupra cererii reconvenţionale cu privire la întinderea despăgubirilor pretinse de apelanta-pârâtă ####### ##### SRL pentru reparaţiile efectuate în folosul Asociaţiei de proprietari nr.16 A ######, pe acoperişul blocului, stabilite prin raportul de expertiză în construcţii la valoarea de 4.905 RON (fila 13 din vol.II al dosarului primei instanţe), criticile formulate în apel de ####### ##### SRL sunt neîntemeiate.

Contrar celor invocate de apelantă, expertul judiciar a aplicat coeficientul de actualizare pentru materialele folosite la executarea lucrărilor, astfel cum rezultă din conţinutul raportului de expertiză (fila 13 din vol.II al dosarului primei instanţe), determinând şi valoarea tehnică actualizată a acestora.

În ceea ce priveşte sporul de valoare, Tribunalul constată că acest aspect nu a constituit un obiectiv al expertizei dispuse, după cum nu a fost solicitat nici prin cererea reconvenţională.

Or, potrivit art.478 alin.(3) Cod proc.civ., în apel nu se pot formula noi pretenţii. #### de considerentele ce preced, în temeiul art.480 alin.(2) Cod proc.civ., Tribunalul va admite apelul formulat şi va schimba în parte hotărârea primei instanţe, doar sub aspectul respingerii cererii de obligare a pârâtei ####### ##### SRL la plata sumei de 42248 RON cu titlu de despăgubiri pentru lipsă de folosinţă.

În privinţa cheltuielilor de judecată efectuate în apel, faţă de dispoziţiile art.453 alin.(1) şi (2) Cod proc.civ., Tribunalul va obliga intimata-reclamantă să achite apelantei-pârâte suma de 936,22 RON, reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă motivului de apel apreciat ca fondat.

În cauză au fost formulate trei apeluri, respectiv de ####### ##### SRL, de intervenientul ##### ####### şi de intervenienta ##### #####.

Pentru apărările intimatei-reclamante faţă de aceste trei apeluri au fost efectuate cheltuieli de judecată comune în cuantum total de 3000 lei (fila 153 din apel).

Apelurile intervenienţilor urmează a fi respinse în totalitate, în timp ce apelul formulat de ####### ##### SRL, deşi comportă o soluţie de admitere, determină schimbarea doar în parte a hotărârii primei instanţe.

În aceste circumstanţe devin incidente pe de o parte, prevederile art.453 alin.(2) Cod proc.civ., iar pe de altă parte, prevederile art.455 Cod proc.civ.

Potrivit art. art.453 alin.(2) Cod proc.civ., „Când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. #### este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată.” Conform art.455 Cod proc.civ., „#### în cauză sunt mai mulţi reclamanţi sau mai mulţi pârâţi, ei vor putea fi obligaţi să plătească cheltuielile de judecată în mod egal, proporţional sau solidar, potrivit cu poziţia lor în proces ori cu natura raportului juridic existent între ei.” În consecinţă, instanţa va obliga apelanta-pârâtă să achite intimatei-reclamante, pentru apărările efectuate faţă de această apelantă şi proporţional cu motivele de apel apreciate ca nefondate, suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

În privinţa apelanţilor ##### ####### şi ##### #####, faţă de dispoziţiile art.455 Cod proc.civ., Tribunalul îi va obliga pe fiecare dintre aceştia să achite intimatei-reclamante câte 500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE

Respinge ca nefondat apelul formulat de ##### ####### împotriva Încheierii din 27.04.2021 a Judecătoriei ######, încheiere pe care o păstrează.

Respinge ca nefondat apelul formulat de ##### ##### împotriva Încheierii din 22.06.2021 a Judecătoriei ######, încheiere pe care o păstrează.

Admite apelul formulat de ####### ##### SRL împotriva Sentinţei civile nr.####/05.08.2021 a Judecătoriei ######, sentinţă pe care o schimbă în parte.

Respinge capătul de cerere formulat de reclamanta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI NR.16 ###### având ca obiect obligarea pârâtei ####### ##### SRL la plata sumei de 42248 RON cu titlu de despăgubiri pentru lipsă de folosinţă.

Păstrează celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate care nu contravin prezentei decizii.

Obligă intimata ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI NR.16 ###### să achite apelantei ####### ##### SRL suma de 936,22 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Obligă apelanta ####### ##### SRL să achite intimatei ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI NR.16 ###### suma de 1000 lei reprezentând cheltuieli de judecată în apel, conform art.455 Cod proc.civ. coroborat cu art.453 alin.(2) teza I Cod proc.civ.

În temeiul art.453 alin.(2) teza a II-a Cod proc.civ., compensează cheltuielile de judecată şi obligă apelanta ####### ##### SRL să achite intimatei ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI NR.16 ###### diferenţa de 63,78 RON.

Obligă apelantul ##### ####### să achite intimatei ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI NR.16 ###### suma de 500 lei reprezentând cheltuieli de judecată în apel, conform art.455 Cod proc.civ.

Obligă apelanta ##### ##### să achite intimatei ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI NR.16 ###### suma de 500 lei reprezentând cheltuieli de judecată în apel, art.455 Cod proc.civ.

Restituirea înscrisului original reprezentând „Anexa 1 – ##### nominal ####” către apelantul ##### #######, după rămânerea definitivă a hotărârii judecătoreşti.

Cu recurs în termen de 30 zile de la comunicare.

Cererea de recurs se depune la Tribunalul ######.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei, astăzi, 25.05.2022.

Preşedinte, #### ###### ######## Judecător, ####### ####### ######

Grefier, #####-###### ########