Decizie nr. 443 din 31.05.2023

Pe calea acţiunii oblice, având în vedere antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu autoarea pârâtului, reclamantul poate solicita autorizarea sa ca în numele şi pe seama pârâtului să îndeplinească formalităţile de obţinere a înscrisurilor prevăzute de Legea 17/2014 necesare pentru încheierea în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 854 din data de 21.10.2022, Judecătoria V a respins excepţia prescripţiei invocată de către pârât.

A admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul P G cu domiciliul în comuna O, sat O, str. P, nr. 4, judeţul T în contradictoriu cu pârâtul P G I, cu domiciliul în comuna O, judeţul T.

A autorizat reclamantul să efectueze toate demersurile pentru îndeplinirea formalităţilor prevăzute de Legea nr. 17/2014 pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, inclusiv înscrierea în cartea funciară, în numele şi pe seama moştenitorilor defunctei P S, pentru suprafaţa de 1,1439 ha situată în tarlaua -, parcela -, comuna O, jud.

T, suprafaţă de teren indicată în chitanţa încheiată între P S şi P G la data de 05.05.2000 şi preluată în titlul de proprietate nr.

X eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor T.

A luat act de faptul că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că la data de 05.05.2000 între reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, şi numita P S, în calitate de promitent-vânzător, s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare prin înscris sub semnătură privată (chitanţă), pentru suprafaţa de 1,14 ha teren arabil situat la lacul S, având următorii vecini: N – P G, S – M N, V – drum, E – drum pentru suma de 2000000 lei.

S-a stipulat că ulterior primirii titlului de proprietate se vor întocmi actele notariale.

Pentru această suprafaţă de teren s-a făcut dovada că reclamantul a achitat impozit încă din anul 2011 şi până în anul 2022 (f. 18 şi urm.).

La data de 12.05.1997 s-a eliberat pe numele P G S titlul de proprietate nr. X, în care este înscrisă suprafaţa de 1,1439 ha situată în tarlaua -, parcela -, comuna O, jud. T (f. 16-17).

După decesul numitei P S, pârâtul P G I a promovat o acţiune împotriva numitei D Ş – dosar nr. 452/.../2020 (f. 22), în urma căreia suprafaţa de teren mai sus menţionată i-a revenit în calitate de moştenitor al defunctei (nepot de fiică predecedată).

Prin prezenta acţiune, în virtutea antecontractului încheiat, reclamantul solicită autorizarea ca în numele şi pe seama pârâtului să îndeplinească formalităţile de obţinere a înscrisurilor necesare prevăzute de legea 17/2014 cu privire la înstrăinarea suprafeţei de teren ce face obiectul promisiunii.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei invocată de către pârât, această excepţie va fi respinsă având în vedere faptul că transmiterea posesiei şi a folosinţei asupra imobilului s-a produs, dovadă fiind faptul că reclamantul încă din anul 2011 achita impozit pentru teren.

Chiar şi în cazul în care reclamantul nu ar fi intrat în posesia suprafeţei de teren, instanţa a apreciat că o astfel de acţiune nu ar trebui respinsă ca urmare a intervenirii prescripţiei.

Înscrisul intitulat chitanţă, a dat naştere la un drept de creanţă în favoarea promitentului-cumpărător, drept de creanţă pentru care reclamantul nici măcar nu ar avea posibilitatea să pună în discuţie valorificarea, dacă o astfel de acţiune ar fi respinsă ca prescrisă.

În drept, instanţa a reţinut faptul că în prezenta cauză sunt incidente dispoziţiile art. 1528 C.civ. (1) conform cu care în cazul neexecutării unei obligaţii de a face, creditorul poate să execute el însuşi ori să facă să fie executată obligaţia precum şi art. 1560 C.civ. conform cu care creditorul a cărui creanţă este certă şi exigibilă poate să exercite drepturile şi acţiunile debitorului atunci când acesta, în prejudiciul creditorului, refuză sau neglijează să le exercite.

Potrivit prevederilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 (1) în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 alin. 6 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară (...)

În lipsa îndeplinirii obligaţiei de a obţine toate înscrisurile necesare perfectării vânzării de către promitentul-vânzător sau a unui mandat dat de către promitentul-vânzător promitentei-cumpărătoare care să permită obţinerea înscrisurilor, aceasta din urmă nu îşi poate realiza dreptul rezultat din promisiunea încheiată.

Având în vedere faptul că reclamantul are dreptul de a promova pronunţarea unei hotărâri care să constate intervenirea vânzării terenului promis, instanţa a apreciat că este îndreptăţit să ceară şi să obţină autorizarea sa pentru îndeplinirea acestora.

Instanţa a apreciat că suprafaţa de teren înscrisă în antecontract (chitanţa întocmită) este una şi aceeaşi din titlul de proprietate, având în vedere suprafaţa indicată.

Formalităţile prevăzute de Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea A D S, cu modificările şi completările ulterioare, se aplică şi promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării instanţei, motiv pentru care reclamanta are interes în promovarea unei astfel de acţiuni.

În privinţa autorizării efectuării formalităţilor de carte funciară, instanţa a mai reţinut şi incidenţa disp. art. 28 alin. (8) din legea nr. 7/1996 creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a autorităţii administrative, va putea cere instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.

Cu privire la apărările formulate de către pârât referitor la întocmirea chitanţei, referitor la buna sa credinţă, instanţa a apreciat că nu pot fi valorificate în cadrul acestei acţiuni, ci în cadrul unei eventuale acţiuni vizând pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

A permite creditorului să efectueze anumite formalităţi de care ar depinde posibilitatea valorificării dreptului său, nu aduce atingere în niciun fel dreptului de proprietate al pârâtului.

Pârâtul este şi rămâne proprietar al bunului indiferent dacă aceste formalităţi privind vânzarea sunt îndeplinite sau nu.

Aceasta nu înseamnă că pârâtul nu este ţinut de obligaţiile asumate de autoarea sa, persoana care şi-a asumat obligaţia de a vinde.

Raportat la toate aceste aspecte, instanţa a respins excepţia prescripţiei invocată de către pârât şi a admis cererea de chemare în judecată formulată de către reclamant în contradictoriu cu pârâtul.

S-a luat act de faptul că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel apelantul-pârât P G I, prin care a solicitat instanţei admiterea apelului, modificarea in tot sentinței civile apelate, in sensul respingerii cererii ca fiind in principal prescrisa si in subsidiar, ca fiind neîntemeiata.

În subsidiar, a solicitat admiterea apelului si trimiterea cauzei Ia Judecătoria V in vederea administrării probatoriului propus de apelant prin întâmpinare si prin cererea depusa in data de 19.10.2022.

A solicitat cheltuieli de judecata.

În temeiul art. 411 alin. 1 pct. 2 din Codul de procedura civila, a solicitat judecarea cauzei şi în lipsa.

În motivare, a arătat că în fapt, prin sentinţa civila nr. 854 din 21.10.2022, pronunţata de Judecătoria V, s-a respins excepţia prescripţiei si s-a admis acţiunea intimatului-reclamant sa efectueze toate demersurile pentru îndeplinirea formalităţilor prevăzute de Legea nr. 17/2014 pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, inclusiv înscrierea in cartea funciara, in numele si pe seama subsemnatului pentru suprafaţa de 1,1439 ha arabil situata pe raza comunei O, judeţul T.

Soluţia de admitere a cererii este nelegala si netemeinica.

În primul rând, prin întâmpinarea formulata a solicitat încuviinţarea probelor cu interogatoriul reclamatului, martorul F L pentru a dovedi împrejurările concrete in care s-a întocmit chitanţa de mana dintre autoarea sa si intimat, buna credinţa si aspectul ca nu a cunoscut nimic despre existenţa acestui înscris si nici nu a semnat ca martor sau in orice alta calitate aceasta chitanţa, precum si ca nu a participat in niciun fel la întocmirea înscrisului.

De asemenea, se poate observa ca nu exista identitate intre suprafaţa de 1,14 ha descrisa in chitanţa de mana prezentata de reclamant si suprafaţa de 1,1439 ha, teren arabil situat in extravilanul comunei O, jud.

T individualizata in T-, P-, ce i-a fost atribuita in urma dezbaterii succesiunii defunctei P S.

Vecinii sunt diferiţi, in chitanţa nu se menționeze tarlaua sau parcela si nu este clar daca exista o identitate intre suprafaţa din chitanţa depusa de reclamant si suprafața invocata in acţiune.

De asemenea, nu știe cu certitudine daca preţul stipulat a fost sau nu plătit in realitate.

Toate aceste aspecte trebuiau analizate in baza probelor solicitate de intimat si în mod nelegal instanţa de judecata a considerat ca nu sunt nici concludente si nici utile soluţionării cauzei, trecând la soluţionarea acesteia bazându-se doar pe înscrisurile depuse la dosar de intimat.

A apreciat ca prin respingerea nejustificata a probelor pertinente si utile, solicitate de intimat, i s-a încălcat dreptul la un proces echitabil prin respingerea probelor solicitate, încălcându-se art. 6 din Convenţia europeană a drepturilor omului, Articolul 47 din Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene, art. 21 din Constituţie.

Pentru termenul din data de 21.10.2022, a solicitat prin avocat încuviințarea probelor cu înscrisuri, interogatoriul reclamantului si martorul F L.

Instanţa nu s-a pronunţat pe cerere, întrucât dintr-o eroare a serviciului registratura al Judecătoriei Videle, aceasta cerere nu a ajuns la dosar, deși pe un duplicat exista primirea instanţei in data de 19.10.2022 - duplicat pe care îl anexează prezentei cereri.

Așa cum a arătat in conţinutul cererii de chemare in judecata, acţiunea a fost motivata in drept doar pe dispoziţiile art. 1560 C. civil, respectiv acţiunea oblica, fără a se invoca in mod expres si temeiul de drept in baza căruia intimatul-reclamant își întemeiază petitul acţiunii.

Așa cum a arătat a fost de buna credinţa si a dezbătut succesiunea defunctei P S in dosarul nr.

X al Judecătoriei R V si in urma partajului i s-a atribuit in proprietate in lotul său suprafaţa de 1,1439 ha, teren arabil situat in extravilanul comunei O, jud.

T individualizata in T-, P -, cedând in schimb alte suprafeţe de teren surorii sale, D Ş.

Astfel ca in situaţia in care ar fi ştiut de o eventuala promisiune de vânzare atunci nu ar mai fi dorit ca aceasta suprafaţa sa cada in lotul său si nu ar mai fi cedat alte suprafeţe.

Deși nu îndeplinesc toate condiţiile unui înscris sub semnătura privata este evident ca înscrisul prezentat de intimat poate genera doar un drept de creanţa, respectiv o obligaţie, nicidecum nu poate crea efectul translativ de proprietate.

Astfel ca reclamantul-intimat își putea exercita dreptul sau de creanţa in termen de 3 ani de la data semnării înscrisului, si nu oricând.

Având in vedere ca defuncta, P S a decedat la aproximativ 4 ani de la data semnării înscrisului prezentat, a apreciat ca acţiunea este formulata peste termenul prevăzut de lege, motiv pentru care a apreciat ca in mod greşit instanţa de judecat a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune in sens material.

De asemenea, in mod greşit a apreciat ca intimatul este in posesia suprafeţei de teren încă din 2011, pentru ca achita taxele locale aferente, pentru ca plata acestor taxe nu echivalează cu posesia, care este o stare de fapt ce poate fi probata prin martori.

În mod neîntemeiat, instanţa de judecata a respins excepţia inadmisibilității.

A apreciat ca este inadmisibil ca reclamantul-intimat sa fie autorizat in numele său sa facă toate demersurile necesare pentru a realiza vânzarea-cumpărarea.

Formalitățile impuse de Legea nr. 17/2014 impun afişarea la primăria locului unde se afla imobilul a unei cereri de vânzare si a unei oferte de preț, arătându-se si preţul.

Se pune întrebarea ce preț va afişa.

Ce se întâmpla daca altcineva decât intimatul oferă un preț mai mare.

Daca sunt preemptori interesaţi.

Toate aceste aspect ce nu sunt lămurite de instanţa de fond, duc la concluzia ca intimatul nu poate fi autorizat in numele său sa îndeplinească aceste formalităţi, pentru ca pot naşte foarte multe abuzuri.

Apelantul nu a semnat personal niciun înscris cu reclamantul-intimat, nu şi-a asumat nicio obligaţie faţă de acesta, a dobândit drepturile succesorale cu buna-credința.

În drept, şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 466 si următoarele din Codul de procedura civila.

În probaţiune, a înţeles să se folosească de proba cu înscrisuri, interogatoriul reclamantului, martorul F L - com. O, jud. T.

La data de 20.02.2023, intimatul-reclamant P G a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat instanţei respingerea apelului şi menţinerea ca temeinică şi legală a sentinţei de fond.

În motivare, a arătat că apelantul susţine faptul că instanţa de fond i-a respins in mod nejustificat excepţia prescripţiei şi probatoriile solicitate in susţinerea acestei excepţii.

A precizat că cererea sa a vizat autorizarea intimatului în locul pârâtului de a întocmi carte funciară şi a parcurge etapele prevăzute de Legea 17/2014, cu titlu de acte premergătoare formulării unei acţiuni in instanţă in vederea obţinerii unui act de proprietate.

În această fază procesuală, pe baza înscrisurilor depuse la dosar şi a aparenţei de drept în ceea ce îl priveşte, instanța a admis cererea de chemare in judecată.

Apărările privind prescripţia dreptului de creanţă sau plata preţului urmează a fi discutate în cadrul procesului in care se va solicita constatarea vânzării.

Atunci instanţa urmează a analiza condiţiile de fond şi de formă a contractului de vânzare cumpărare.

La acest moment, există acest înscris sub semnătură privată care atestă existenta unui raport juridic, există dovada că intimatul plăteşte impozit pentru acest teren din momentul încheierii promisiunii de vânzare, există dovada că terenul se află in posesia sa din anul 2000 şi până in prezent, astfel că instanţa a apreciat că sunt dovezi suficiente pentru a pronunţa o sentinţă legală şi temeinică.

Titlul de proprietate deşi poartă ca dată a emiterii anul 1997, acesta nu era eliberat către titular la data de 05.05.2000.

Pârâtul a participat efectiv la discuţiile privind vânzarea acestui teren, a fost de acord cu hotărârea bunicii sale de a vinde acest teren, mama pârâtului fiind cea care a semnat efectiv alături de bunica pârâtului, in calitate de martor.

Nu este adevărat că pârâtul a aflat de existenta acestui înscris acum, întrucât intimatul are acest teren în posesie din anul 2000, a fost într-o relaţie de amiciţie cu familia pârâtului, este naşul copiilor acestuia, fiind cel ce i-a botezat copii.

Pârâtul nu a dat niciodată dovadă de bună credință, a vrut să îşi înlăture sora de la succesiune, iar pârâtul a primit acest teren la partaj pentru că sora lui a refuzat să îl primească, întrucât ştia că este vândut intimatului.

A făcut afirmaţia că mama pârâtului a decedat la scurt timp după ce i-a fost vândut terenul pentru a întări afirmaţia că bunica pârâtului a venit la intimat să îl roage să îi cumpere acest teren pentru că nu avea bani să îşi ducă fiica la doctor şi spera că o mai salvează.

În ceea ce priveşte terenul vândut, nu este nici o confuzie cu privire la terenul vândut, este indicată suprafaţa, iar defuncta nu a deţinut in proprietate alt teren cu care s-ar fi putut crea confuzie.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului la acţiune în sens material, a solicitat respingerea acesteia motivat de faptul că termenul de prescripţie nu curge împotriva sa, întrucât a intrat in posesia imobilului teren extravilan imediat ce a plătit preţul vânzării, respectiv 05.05.2000, iar termenul de prescripţie de 3 ani începe să curgă de la momentul în care ar pierde posesia acestui teren.

Mai mult, pârâtul a devenit proprietarul acestui teren in data de 14.04.2022, iar cererea de chemare in judecată împotriva acestuia a fost formulată la 06.06.2022, după ce pârâtul a fost notificat in prealabil.

În ceea ce priveşte excepţia inadmisibilității formulării prezentei cereri, a solicitat respingerea excepţiei.

Promisiunea de vânzare a fost încheiată intre intimat şi bunica pârâtului, autoarea acestuia, numita P S.

Având in vedere că promitenta vânzătoare a decedat înaintea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, nu poate formula o cerere în fata instanţei prin care să se pronunţe o hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare cumpărare in lipsa îndeplinirii condiţiilor prevăzute de legea 17/2014.

Singura sa posibilitate pentru a obţine un titlu de proprietate pentru acest teren cumpărat este ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare cumpărare numai că nu poate formula o astfel de cerere in fata instanţei pentru că terenul nu are deschisă carte funciară şi nu poate parcurge etapele prevăzute de legea 17/2014, întrucât aceste demersuri incumbă doar proprietarului terenului.

Având în vedere că pârâtul are în prezent calitatea de proprietar al terenului şi refuză să facă aceste demersuri, a solicitat instanţei să dispună ca intimatul să poată face aceste demersuri in numele proprietarului, pârâtul din prezenta cauză, astfel încât după obţinerea documentaţiei necesare să poată acţiona pe pârât din nou in judecată şi să poată obţine un act de proprietate pentru terenul cumpărat de intimat de la bunica pârâtului.

A precizat faptul că pârâtul, prin refuzul său de a colabora şi prin inactivitatea sa, îi aduce un mare prejudiciu şi îl împiedică să îşi valorifice un drept constituțional, respectiv dreptul de proprietate.

De asemenea, a arătat că justifică un real interes in promovarea prezentei acțiuni, fiind singura cale legală deschisă in vederea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului promis vânzării de către autoarea pârâtului.

În drept, şi-a întemeiat cererea pe disp. art. 1560, 1669 cod civil; art.205 cod procedură civilă.

Verificând în limitele cererii de apel şi a apărărilor formulate, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de prima instanţă, prin prisma dispoziţiilor legale aplicabile, Tribunalul va respinge apelul declarat pentru considerentele care vor succede:

Verificând stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă, în limitele cererii de apel formulate, potrivit dispoziţiilor art. 479 alin. 1 teza I Cod procedură civilă, se constată că aceasta a făcut o justă interpretare a probatoriului administrat în cauză şi a aplicat în mod corect dispoziţiile legale incidente, astfel încât se reține că apelul este nefondat, pentru următoarele considerente.

În primul rând, Tribunalul constată că instanţa de fond a respins în mod întemeiat excepţia prescripţiei dreptului la acţiune , invocată de către pârât, acesta din urmă considerând că dreptul reclamantului la acţiune s-a împlinit in termen de 3 ani de la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, fără a ţine cont de faptul posesiei terenului de către reclamant .

Trecerea posesiei terenului de la defunctă la reclamant este probată cu atitudinea pasivă a pârâtului în cursul judecăţii, care nu a contrazis afirmațiile reclamantului în sensul că acesta se află în posesia terenului începând cu data întocmirii actului, dar şi cu chitanţele de plată a impozitului pe teren, începând cu anul 2011 până în prezent, acte de administrare pe care nu le putea face decât dacă avea posesia terenului.

Mai mult, la termenul din 31 mai 2023 pârâtul a recunoscut că reclamantul a posedat imobilul de la data încheierii antecontractului.

Referitor la prescripţia dreptului la acţiune, prin decizia nr. 1212 din 17 februarie 2005, Î.C.C.J.- Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, a stabilit că antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil, este o promisiune bilaterală de a contracta, în caz de neexecutare a obligaţiei asumate, răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură, a obligaţiei de a face, se asigură prin acţiunea personală având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare-cumpărare, supusă termenului de prescripţie prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.

Termenul prescripţiei curge din momentul încheierii antecontractului, însă atunci când promitentul-cumpărător a preluat imobilul, deţinerea lui, cu acordul promitentului-vânzător, echivalează cu recunoaşterea dreptului acestuia, în sensul art. 16 lit. a din decret.

Prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător.

Pe fondul cererii de chemare în judecată, având în vedere actele depuse la dosar, se reţine că la data de 05.05.2000, între reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, şi defuncta P S, în calitate de promitentă-vânzătoare, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, pentru suprafaţa de 1,14 ha teren arabil situat la lacul S, având următorii vecini: N – P G, S – M N, V – drum, E – drum pentru suma de 2.000.000 lei vechi.

Părţile au prevăzut că ulterior primirii titlului de proprietate se vor întocmi actele notariale, deși titlul de proprietate era emis la data semnării antecontractului, respectiv la data de 12.04.1997.

Reclamantul a făcut dovada că, pentru această suprafaţă de teren, a achitat impozit încă din anul 2011 şi până în anul 2022, ceea ce justifică faptul posesiei.

Pe numele vânzătoarei P G S s-a eliberat titlul de proprietate nr. X, în care este înscrisă suprafaţa de 1,1439 ha situată în tarlaua -, parcela -, în comuna O, jud. T, fiind terenul în litigiu.

Prin sentinţa civilă nr. 595/14.04.2022 pronunţată de Judecătoria R V in dosarul nr. 452/.../2020, s-a dezbătut succesiunea defunctei P S, părţile au ieşit din indiviziune, pârâtului P G I revenindu-i, prin încheierea unei tranzacţii cu sora sa, suprafaţa de teren menţionată mai sus.

Prin calea acţiunii oblice, având in vedere antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu autoarea pârâtului, reclamantul solicită autorizarea sa ca în numele şi pe seama pârâtului să îndeplinească formalităţile de obţinere a înscrisurilor necesare prevăzute de Legea 17/2014 necesare încheierii în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare.

Aşa cum a stabilit şi ICCJ prin decizia menţionată mai sus, antecontractul de vânzare-cumpărare a dat naştere la un drept de creanţă în favoarea promitentului-cumpărător, care se asigură prin acţiunea personală având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare-cumpărare, dar pentru promovarea unei astfel de acțiuni trebuie să se respecte şi prevederile Legii nr. 17/2014.

În drept, instanţa reţine că în prezenta cauză sunt incidente dispoziţiile art. 1528 C.civ. (1) conform cu care în cazul neexecutării unei obligaţii de a face, creditorul poate să execute el însuşi ori să facă să fie executată obligaţia precum şi art. 1560 C.civ. conform căruia creditorul a cărui creanţă este certă şi exigibilă poate să exercite drepturile şi acţiunile debitorului atunci când acesta, în prejudiciul creditorului, refuză sau neglijează să le exercite.

Potrivit prevederilor art. 5 alin. 1 din Legea nr.17/2014 (1) în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 alin. 6 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară (...).

În lipsa îndeplinirii obligaţiei de a obţine toate înscrisurile necesare perfectării vânzării de către promitentul-vânzător sau a unui mandat dat de către promitentul-vânzător, promitentului-cumpărător, care să permită obţinerea înscrisurilor, acesta din urmă nu îşi poate realiza dreptul rezultat din promisiunea încheiată.

Având în vedere faptul că reclamantul are dreptul de a promova o acţiune pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic pentru vânzarea terenului promis, instanţa apreciază că este îndreptăţit să ceară şi să obţină autorizarea sa pentru îndeplinirea condiţiilor prealabile.

În privinţa autorizării efectuării formalităţilor de carte funciară, instanţa mai reţine şi incidenţa disp. art. 28 alin. (8) din legea nr. 7/1996, care prevăd posibilitatea creditorului a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a autorităţii administrative, să poată să ceară instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini precum şi parcurgerea dreptului de preemţiune.

A permite creditorului să efectueze anumite formalităţi de care ar depinde posibilitatea valorificării dreptului său, nu aduce atingere în niciun fel dreptului de proprietate al pârâtului.

Pârâtul este şi rămâne proprietar al bunului indiferent dacă aceste formalităţi privind vânzarea sunt îndeplinite sau nu.

Aceasta nu înseamnă că pârâtul nu este ţinut de obligaţiile asumate de autoarea sa, persoana care şi-a asumat obligaţia de a vinde.

Pentru toate aceste considerente, tribunalul va respinge apelul ca nefondat, în temeiul art. 480 alin. 1 Cod proc. civilă.