Hotărâre nr. 176 din 15.09.2023

Prin încheierea din 14 octombrie 2022, Tribunalul Botoşani – Secţia a II-a civilă a respins proba testimonială solicitată de ambele părţi, apreciind că declarațiile date în cadrul dosarului de urmărire penală filele 188 – S., fila 185 – L., fila 175 – G., sunt îndestulătoare pentru a forma instanţei o apreciere asupra a ceea ce s-a discutat la încheierea sau nu a respectivului contract.

Prin Sentinţa civilă nr. 86 din 17 noiembrie 2022, Tribunalul Botoşani – Secţia a II-a civilă a respins cererea formulată de reclamanta S.C.

N.T.

S.R.L., în contradictoriu cu pârâta S.C.

B.

Impex S.R.L.; a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 3.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că, prin cererea formulată la data de 03.03.2021, reclamanta S.C.

N.T.

S.R.L. a solicitat obligarea pârâtei să îi achite suma de 437.300 lei, cu titlu de preț, actualizată în raport cu indicele de inflație de la data de 16 septembrie 2016 și până la data plății efective şi la plata cheltuielilor de judecată.

În susţinerea cererii s-a arătat că, anterior anului 2014, reclamanta a edificat un imobil compus din spaţiu comercial şi spaţii de cazare, ridicate fără autorizaţie de construcţie, pe o suprafaţă de teren aparţinând C.

S.R.L., societate ce avea edificată pe acelaşi teren o staţie Peco, în Suceava.

La data de 12.05.2015, pârâta a cumpărat de la C.

S.R.L., prin lichidator judiciar Lex Grup Reorganizare I.P.U.R.L., imobilul proprietatea acesteia, situat în intravilanul mun.

Suceava, str.

Gr.

Al.

Ghica nr. 150, constând în suprafaţa de 1.289 mp teren curţi construcţii, cu număr cadastral 7144, împreună cu construcţia industrială şi edilitară C1, cu număr cadastral 7144-C1, înscris în Cartea funciară electronică nr. 30438 a mun.

Suceava.

Construcţiile achiziţionate în baza acestei tranzacţii ce a fost autentificată sub nr. 938/12.05.2015 (fila 34 şi următoarele) erau reprezentate de staţia Peco aparţinând vânzătoarei, aspect asupra căruia ambele părţi au fost de acord.

Reclamanta a susţinut faptul că, în perioada 2014 – 2015, reprezentantul celor două societăți (N.T.

S.R.L. şi C.

S.R.L.) a negociat cu pârâta atât vânzarea terenului şi a imobilului aparţinând C.

S.R.L., cât şi a imobilului reprezentat de spaţiu comercial şi spaţii de cazare, construite fără autorizaţie, aparţinând reclamantei.

În cadrul negocierilor s-a stabilit ca reprezentantul reclamantei să întreprindă cele necesare intrării în legalitate, prin obţinerea autorizaţiei de construcţie şi, pentru a evita cheltuieli ulterioare, aceasta să fie obţinută direct pe numele pârâtei.

Preţul convenit a fost acela de 437.300 lei, fără TVA.

În baza acestor negocieri, au încheiat contractul de vânzare cumpărare din data de 12.04.2016, contract în care erau stipulate cele mai sus arătate.

Ulterior, în baza contractului, au fost emise facturile fiscale nr. 58/16.09.2016 pentru suma de 359.388 lei şi nr. 72/16.09.2016 pentru suma de 165.372 lei.

Astfel, a fost obţinută autorizaţia de construire nr. 306/28.07.2016, fila 139 vol.

I dosar Tribunalul Botoşani.

Potrivit acestei autorizaţii, cererea a fost formulată de către B.

Impex S.R.L. şi s-a autorizat executarea lucrărilor de construire pentru – intrare în legalitate pentru clădire P + 1E cu destinaţia de spaţiu comercial la parter şi spaţii de cazare la parter şi etaj (16 camere); - continuare lucrări, în vederea finalizării clădirii cu respectarea condiţiilor impuse prin Expertiza tehnică întocmită de prof. dr. ing.

G.

L., a Raportului de expertiză tehnică privind cerinţa esenţială „Securitate la incendiu”, întocmit de ing.

T.

I. şi a Referatului privind verificarea de calitate la cerinţa „C” întocmit de ing.

R.

T.

Construcţia notată cu C1, edificată în baza A.C.285/16.09.1999, a fost înglobată în noua construcţie pentru care se emite intrarea în legalitate, conform Expertizei tehnice întocmită de prof. dr. ing.

Groll Liviu.

Valoarea lucrărilor a fost de 62.837 lei.

Aceeaşi valoare a fost declarată şi prin procesul verbal la terminarea lucrărilor, fila 138 dosar, proces verbal în care se menţionează: „fără finisaje şi parţial instalaţii interioare, executat 85% hotel şi 100% magazin”.

Respectivele menţiuni se regăsesc şi în certificatul de urbanism nr. 759/2.09.2015, fila 149 dosar, şi proces verbal de constatare, fila 173 dosar.

Cererea pentru emiterea autorizaţiei de construire a fost formulată de către Suceveanu Elena, fila 143 dosar.

Potrivit declaraţiei date de această persoană în cadrul dosarului de urmărire penală nr. 328/P/2017 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Suceava, fila 188 şi următoarele, a fost contabilă la N.T.

S.R.L. şi la C.

S.R.L., aşadar, a fost angajata reclamantei şi, în declaraţia sa pentru obţinerea autorizaţiei de construire ce prevedea intrarea în legalitate a declarat valoarea lucrărilor ca fiind de 62.837 lei.

De altfel, respectiva sumă rezultă şi din devizul general, filele 191 şi următoarele, deviz ce a stat la baza Proiectului nr. 26/2015 pentru edificare locuinţă magazin şi hotel, filele 187 şi următoarele şi în care se precizează că, la data întocmirii acestuia, construcţia avea circa 16 ani vechime.

Această valoare se coroborează cu cea înscrisă în factura nr. 69/16.06.2015, fila 174 dosar, factură în care este trecut ca obiect al acesteia „clădire hotel + magazie amplasate în mun.

Suceava, str.

Gr.

Alex.

Ghica, P+E1 neterminată”.

Faţă de această factură s-a susţinut de către reclamantă că ar fi fost emisă pentru cheltuielile cu intabularea clădirii şi nu este inclusă în valoarea contractului încheiat. Răspunsul la întrebarea nr. 4 din interogatoriu, fila 71 dosar.

Referitor la încheierea contractului din data de 12 aprilie 2016, s-a susţinut de către reclamantă că acesta a fost semnat din partea pârâtei de către G.

I.

C., salariat al acesteia şi despre care reprezentantul legal al pârâtei ar fi recunoscut cu ocazia unei confruntări (în cadrul cercetărilor penale) faptul că l-a împuternicit să semneze contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect construcţia în discuţie.

Or, în procesul verbal de confruntare, filele 164 şi următoarele dosar penal, la întrebarea pentru numitul B.

P.: „Consideraţi că contractul de vânzare-cumpărare din 12.04.2016 privind imobilul situat în mun.

Suceava, str.

Grigore Alexandru Ghica, nr. 150, jud.

Suceava este real sau fals?”, reprezentantul pârâtei, B.

P. a răspuns: „Eu cunosc faptul că, acest contract a fost întocmit şi semnat de G.

I.

C, ca reprezentant al SC B.

Impex SRL, doar pentru a fi folosit la intabulare la Primăria Suceava.

Dacă contractul a fost folosit în alt scop, consider că acesta este fals.” Aşadar, reprezentantul pârâtei a confirmat că l-a împuternicit pe G.

I.

C. să semneze contractul, în scopul folosirii la intabulare, dar de aici nu rezultă că i-a adus la cunoştinţa acestuia ce înţelegere se încheiase cu reclamanta, preţul tranzacţiei, modalităţi de plată etc.

De altfel, pentru a angaja legal, în mod valabil, pârâta, ar fi fost necesară acordarea unui mandat expres în acest sens din partea administratorului.

Or, din declaraţia acestuia luată în cadrul dosarului de cercetare penală, rezultă în mod clar faptul că semnarea contractului de către G.

I.

C. s-a făcut în grabă, într-o parcare, la solicitarea expresă a reprezentantului reclamantei, care şi-a susţinut cererea pe acea că era nevoie de contract pentru intabulare.

De altfel, pentru a putea semna în mod valabil în numele pârâtei, ar fi fost necesară emiterea unei împuterniciri în acest sens din partea reprezentantului legal al B.

Impex S.R.L., potrivit dispoziţiilor art. 1301 Cod civil.

În cadrul aceleiaşi confruntări, reprezentantul reclamantei, S.

N. a fost întrebat: „Ce reprezintă suma de 437.300 lei, sumă menţionată în contractul de vânzare-cumpărare din 12.04.2016?” Răspunsul fiind: „Suma reprezintă diferenţa de bani, ce urma să fie achitată de B.

Petrică, dintre suma negociată de noi în perioada 2014 – 2015 pentru staţia peco, respectiv suma de 175.000 euro, şi suma plătită lichidatorului, contravaloarea pompelor şi avansul primit de la acesta, în sumă de aproximativ 70.000 euro.

Menţionez că, suma precizată în contract este diferenţa pe care urma să o primesc de la B.

P., în urma tranzacţiei efectuate, şi după intabularea clădirii pe SC B.

Impex SRL Botoşani.” Aşadar, se poate reţine faptul că între cei doi, S.

N. şi B.

P. a avut loc o negociere la nivelul anilor 2014 – 2015, anterior cumpărării de către pârâtă în procedura de insolvenţă a C.

S.R.L. a terenului şi a staţiei Peco.

Această negociere nu a fost reluată după ce s-au vândut respectivele imobile, astfel încât, preţul pentru înstrăinarea construcţiilor având destinaţia de spaţiu comercial şi spaţii de cazare nu este unul cert, răspunsul prezentat anterior fiind edificator în acest sens.

De altfel, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2384/16.10.2015, filele 61 – 63 dosar, Parchetul de pe lângă Judecătoria Suceava, pârâta a cumpărat la licitaţia organizată de lichidatorul judiciar al Promata S.R.L. suprafaţa de 876 mp teren curţi construcţii, împreună cu construcţiile C1 – spaţiu comercial şi C2 – spaţiu comercial – extindere construcţia C1, situate în Suceava, str.

Grigore Alexandru Ghica nr. 150, jud.

Suceava, reprezentând Han Casă Boierească.

La întrebarea nr. 3 din procesul verbal de confruntare, Seserman Nicolaie răspunde că: „în cursul lunii aprilie 2016, motivat de faptul că B.

Petrică mi-a solicitat să părăsesc hanul unde stăteam, i-am solicitat acestuia să încheiem un act cu privire la vânzarea imobilului din mun.

Suceava, str.

Grigore Alexandru Ghica, nr. 150, jud.

Suceava.

Ulterior a fost încheiat actul de vânzare – cumpărare dintre SC N.T.

SRL şi SC B.

Impex SRL Botoşani, semnat de G.

I.

C. ca reprezentant al firmei din Botoşani”.

Ca urmare, caracterul cert al sumei stabilite pentru vânzarea bunurilor imobile în cauză nu este dat.

Reclamanta mai susţine că „la baza emiterii autorizaţiei de construire privind imobilul în litigiu a stat contractul de vânzare – cumpărare din 12 aprilie 2016, contract care a făcut parte din documentaţia depusă la Primăria mun.

Suceava în vederea obţinerii autorizaţiei şi intrării în legalitate”.

Dar, cu toate că, de formalităţile de intrare în legalitate prin obţinerea autorizaţiei de construire şi de intabulare s-au ocupat salariaţi ai reclamantei, această menţionare a contractului nu apare în documentaţia comunicată instanţei de către Primăria mun.

Suceava şi O.C.P.I.

Suceava.

Reclamanta, în executarea contractului din 12 aprilie 2016, a emis facturile fiscale nr. 58/16.09.2016 pentru suma de 359.388 lei şi nr. 72/16.09.2016 pentru suma de 165.372 lei, dar aceste facturi emise în aceeaşi dată (filele 17, 18 dosar Tribunalul Suceava) menţionează emiterea lor pentru „clădire hotel + magazin”, fără a fi făcute alte precizări privind termenul de plată sau emiterea lor în baza contractului.

Facturile menţionate au fost refuzate la plată.

Faţă de emiterea acestor facturi, instanţa a constatat că nu s-a explicat de ce a fost necesară emiterea, la aceeaşi dată, pentru acelaşi lucru, a două facturi diferite, care era termenul de plată al acestora, având în vedere că, în contractul invocat nu este stipulat un asemenea termen.

Mai mult, inclusiv contractul este incert cu privire la locul şi data achitării preţului.

În ceea ce priveşte preţul solicitat, instanţa a mai reţinut şi faptul că ceea ce s-a vândut era reprezentat doar de imobile construcţii, imobile care, potrivit documentaţiilor tehnice, autorizaţiei de construire, procesului verbal încheiat la finalizarea lucrărilor, fotografii, erau finalizate în proporţie de 85%, cu finisaje parţiale interioare şi exterioare, lipsă pardoseli, obiecte sanitare, instalaţii electrice şi scări exterioare.

Or, în lipsa unor alte elemente, valoarea acestora era cea din autorizarea de construire şi anume 62.837, valoare care se coroborează cu factura din data de 16.06.2015.

Pentru toate acestea, instanţa a apreciat că înscrisul intitulat contract de vânzare- cumpărare încheiat la data de 12 aprilie 2016 nu a fost semnat de un împuternicit al pârâtei şi, chiar dacă ar fi fost dat un mandat numitului G.

I.

C., acesta trebuia să îmbrace forma scrisă pentru a fi valabil, menţionându-se şi limitele împuternicirii.

În lipsa unui mandat consemnat în scris, nu se poate cunoaşte dacă acestuia i-a fost precizat că urmează să semneze un act translativ de proprietate şi care erau condiţiile încheierii acestuia, condiţii esenţiale pentru a se reţine exprimarea unui consimţământ valabil din partea acestuia.

Or, din probatoriul administrat nu a reieşit cu exactitate preţul asupra cărora părţile ar fi convenit pentru vânzarea doar a imobilului în discuţie, negocierile fiind purtate pentru mai multe imobile situate la aceeaşi adresă, iar declaraţiile numitului S.

N. sunt în acest sens.

Aşadar, din probatoriul administrat nu rezultă că înscrisul intitulat contract de vânzare-cumpărare din 12 aprilie 2016 reprezintă voinţa reală a părţilor în ce priveşte transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor în discuţie.

Faţă de considerentele arătate anterior, instanţa a respins cererea de obligare a pârâtei la plata sumei de 437.300 lei, plus TVA, ca neîntemeiată.

Împotriva încheierii din 14.10.2022 (prin care s-a respins proba testimonială solicitată de reclamantă) şi a sentinţei a declarat apel reclamanta S.C.

N.T.

S.R.L.

Suceava – prin adm.

M.

S.

N.

S, criticându-le pentru nelegalitate şi netemeinice, pentru următoarele motive:

În mod greşit a fost respinsă proba testimonială solicitată pentru dovedirea pretenţiilor deduse judecăţii.

Prin acţiunea introductivă, dar şi prin notele de şedinţă depuse la data de 14 octombrie 2022, a solicitat administrarea probei testimoniale cu martorii S.

E şi L.

A, indicând şi teza probatorie care viza condiţiile în care a fost negociat şi încheiat contractul de vânzare-cumpărare din 12 aprilie 2016, convenţia părţilor cu privire la preţ şi la demersurile de intabulare a clădirii, precum şi starea imobilului la momentul încheierii contractului.

Judecătorul fondului a respins proba astfel solicitată, cu motivarea că sunt suficiente probele testimoniale administrate în dosarul penal ataşat spre consultare, iar apoi a valorificat probele administrate de organele de urmărire penală (declaraţiile reprezentanţilor societăţii, proces verbal de confruntare, declaraţia martorei S.

E), soluţie care este nelegală, în principal pentru că ea contravine principiului nemijlocirii, consacrat de art. 14 Cod procedură civilă, care impune administrarea probelor de către instanţa care judecă procesul, cu excepţia cazurilor în care legea stabileşte altfel.

Deosebit de aceasta, proba testimonială solicitată de apelantă îndeplinea condiţiile de admisibilitate prevăzute de art. 255 Cod procedură civilă şi era utilă, pertinentă, concludentă, întrucât scopul administrării ei consta tocmai în dovedirea susţinerilor din cererea introductivă şi a împrejurărilor pe care prima instanţă a considerat că nu le-a probat şi anume: conţinutul înţelegerii dintre părţi, preţul convenit cu pârâta, împrejurarea că mandatul acordat de pârâtă salariatului său a constat în semnarea contractului conform condiţiilor prestabilite de părţi, motivele pentru care au fost emise două facturi distincte şi semnificaţia acestora, starea imobilului la momentul încheierii convenţiei.

Potrivit art. 22 alin. 2 Cod procedură civilă, judecătorul are îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului în cauză pe baza stabilirii faptelor şi aplicării corecte a legii, administrând în acest scop probele pe care le consideră necesare.

Şi dispoziţia legală sus-menţionată a fost nesocotită în cauză, în contextul în care împrejurările indicate anterior nu au fost lămurite în dosarul penal ataşat spre consultare, iar instanţa de fond a respins, ca neutilă, proba testimonială propusă pentru dovedirea lor, pentru ca apoi să respingă acţiunea, cu motivarea că tocmai respectivele împrejurări nu au fost dovedite în cauză.

Faţă de cele arătate şi având în vedere caracterul devolutiv al apelului, a solicitat administrarea în apel a probei testimoniale cu martorele S.

E. şi L.

A, teza probatorie fiind cea indicată anterior, respectiv conţinutul înţelegerii dintre părţi, preţul convenit cu pârâta, împrejurarea că mandatul acordat de pârâtă salariatului său a constat în semnarea contractului, conform condiţiilor prestabilite de părţi, motivele pentru care au fost emise două facturi distincte şi semnificaţia acestora, starea imobilului la momentul încheierii convenţiei.

Pe fondul cauzei, soluţia de respingere a acţiunii este nelegală şi netemeinică.

Potrivit considerentelor sentinţei apelate, soluţia de respingere a acţiunii a fost argumentată prin prisma următoarelor motive: (i) lipsa unui mandat scris, cu obiect determinat pentru semnarea contractului din 12 aprilie 2016 de către prepusul pârâtei, Grădinariu Ionuţ Cipian; (ii) caracterul incert al preţului convenit de părţi pentru înstrăinarea/cumpărarea imobilului în litigiu şi (iii) starea nesatisfăcătoare a imobilului la data încheierii convenţiei, în raport de care valoarea reală a acestuia nu putea depăşi valoarea menţionată în autorizaţia de construcţie şi indicată în factura emisă de apelantă la data de 16 iunie 2016 (62.837 lei).

Soluţia astfel motivată a fost dată cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză şi cu aplicarea greşită a legii.

Astfel, sub aspectul situaţiei de fapt, a reiterat susţinerile din acţiunea introductivă, în sensul că, în perioada 2014- 2015, atât apelanta reclamantă, cât şi S.C.

C.

S.R.L.

Suceava, au negociat cu pârâta vânzarea terenului situat în mun.

Suceava, str.

Grigore Alexandru Ghica, nr. 150, a staţiei Peco, precum şi vânzarea construcţiei edificate de apelantă fără autorizaţie, cu destinaţia de spaţiu comercial şi spaţiu de cazare, iar după vânzarea bunurilor aparţinând S.C.

C.

S.R.L. în cadrul procedurii de lichidare judiciară au negociat şi stabilit cu reprezentantul legal al pârâtei preţul pentru construcţia care fuseseră edificată fără autorizaţie de S.C.

N.T.

S.R.L. pe suprafaţa de 1.289 mp teren dobândită de pârâtă prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 938 din 12 mai 2015, acest preţ fiind determinat prin scăderea valorii imobilelor cumpărate de pârâtă de la lichidatorul judiciar din preţul iniţial convenit pentru vânzarea tuturor imobilelor (teren, staţie Peco, spaţiu de cazare şi spaţiu comercial).

Negocierile s-au purtat în prezenţa martorei S.

E. între reprezentanţii celor două societăţi, care au stabilit preţul ferm al vânzării la nivelul sumei de 437.300 lei fără TVA, la care urmau să se adauge cheltuielile pentru obţinerea autorizaţiei de intrare în legalitate a clădirii cu destinaţia de spaţiu de cazare şi spaţiu comercial, precum şi cele necesare intabulării, convenind ca demersurile în acest sens să fie întreprinse de reprezentantul apelantei, dar pe cheltuiala pârâtei, iar preţul să fie achitat după intrarea în legalitate a construcţiei.

Deşi prima instanţă a reţinut că nu ar fi fost dovedită înţelegerea părţilor cu privire la preţul ferm al vânzării construcţiei în litigiu, astfel cum este el înscris în contractul de vânzare-cumpărare din 12 aprilie 2016 şi în facturile nr. 58/16 septembrie 2016 şi 72/16 septembrie 2016, conţinutul acestei convenţii şi acordul părţilor cu privire la preţul sus indicat pot fi dovedite cu declaraţia martorei Suceveanu Elena, care a asistat personal la negocierile dintre părţi şi la încheierea acordului de voinţă.

Prin urmare, orice îndoială referitoare la preţul convenit de părţi şi la condiţiile achitării acestui preţ putea fi înlăturată prin administrarea probei testimoniale solicitată de apelantă, care nu tindea, în niciun mod, la combaterea conţinutului înscrisului sub semnătură privată din 12 aprilie 2016, ci, dimpotrivă, la confirmarea faptului că înscrisul a fost întocmit conform acordului de voinţă al părţilor.

Cu toate acestea, aşa cum a precizat anterior, judecătorul fondului a respins, ca nelegală, această probă, pentru ca apoi să reţină că "din probatoriul administrat în cauză nu a reieşit cu exactitate preţul asupra căruia părţile ar fi convenit pentru vânzarea doar a imobilului în discuţie".

Referitor la contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 12 aprilie 2016 sub forma unui înscris sub semnătură privată, în mod nelegal a reţinut prima instanţă că acest contract de vânzare-cumpărare nu ar fi fost valabil perfectat, pe considerentul că semnatarul Grădinariu Ciprian Ionuţ nu ar fi fost legal împuternicit de pârâtă să semneze înscrisul prin care era indicat preţul vânzării, în condiţiile în care nu a existat un mandat întocmit în formă scrisă, prin care să fie stabilite limitele împuternicirii prepusului pârâtei.

Sub acest aspect, sunt netemeinice statuările instanţei de fond, în sensul că numitul G.

C.

I. ar fi fost împuternicit să semneze un contract de vânzare-cumpărare doar în scopul intabulării construcţiei în litigiu, aceste statuări reprezentând o preluare a apărărilor pârâtei şi a susţinerilor reprezentanţilor săi, fără nicio verificare suplimentară referitoare la contextul semnării înscrisului.

Contrar celor reţinute, din declaraţia dată de martora S.

E. (fostă contabilă a societăţii) în dosarul de urmărire penală, rezultă că înscrisul sub semnătură privată a fost redactat de pârâtă însăşi, care nu a acceptat modelul de contract propus de apelantă, că rubricile referitoare la identitatea părţilor, obiectul vânzării şi preţ au fost completate conform înţelegerii prealabile încheiate între reprezentanţii părţilor şi că înscrisul a fost semnat şi ştampilat de numitul Grădinariu Ciprian Ionuţ după consultarea prealabilă a administratorului societăţii pârâte.

În ceea ce priveşte mandatul acordat de reprezentantul pârâtei numitului G. C. I., în mod greşit s-a reţinut că acesta trebuia să îmbrace forma scrisă, potrivit art. 1301 Cod civil şi să indice limitele împuternicirii acordate.

Potrivit art. 1301 Cod civil, împuternicirea nu produce efecte decât dacă este dată cu respectarea formelor cerute de lege pentru încheierea valabilă a contractului pe care reprezentantul urmează să îl încheie, or, în raport de aceste dispoziţii, instanţa trebuia să stabilească dacă acordul de voinţă dintre părţi trebuia să îmbrace formă scrisă, pentru că, numai în această ipoteză, mandatul, la rândul lui, trebuia acordat în formă scrisă.

Deşi judecătorul fondului nu a verificat, în niciun mod, acest aspect, învederează faptul că acordul de voinţă al părţilor nu trebuia să îmbrace forma scrisă, întrucât apelanta nu era titulara dreptului de proprietate asupra construcţiei, aşa încât, ceea ce s-a transmis în mod real prin convenţia părţilor nu a fost dreptul de proprietate sau un alt drept real care să fie supus înscrierii în cartea funciară, ci dreptul de obţinere a autorizaţiei de intrare în legalitate a construcţiei, împreună cu toate lucrările care fuseseră realizate până la acea dată.

În acest sens, a solicitat să se reţină că, aşa cum rezultă din certificatul de urbanism nr. 759 din 2 septembrie 2015, emis pe numele pârâtei, pe suprafaţa de 1289 mp teren identică cu imobilul cadastral 7144 din CF 30438, care a aparţinut S.C.

C.

S.R.L. şi care a fost dobândită de pârâtă prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 938/2015, fusese edificată, cu nerespectarea autorizaţiei de construcţie nr. 285/1999, o construcţie P+1E cu suprafaţa construită de 184,8 mp şi suprafaţa desfăşurată de 368 mp, finalizată în proporţie de 85%, construcţie realizată pe cheltuiala apelantei.

La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 12 aprilie 2016, terenul pe care era amplasat construcţia cu destinaţia de spaţii de cazare şi spaţii comerciale era proprietatea pârâtei, aşa încât, dreptul de proprietate asupra construcţiei putea fi dobândit prin intrarea în legalitate a construcţiei, materializată prin obţinerea unei autorizaţii de construcţie emisă fie pe numele pârâtei (în considerarea calităţii sale de proprietară a terenului şi a dreptului de accesiune), fie pe numele apelantei (în calitate de autoare a lucrării).

Având în vedere faptul că părţile au convenit ca autorizaţia de construcţie pentru intrarea în legalitate să fie emisă pe numele pârâtei (împrejurare necontestată de aceasta), dar şi toate demersurile întreprinse ulterior, este evident faptul că ceea ce a transmis în mod efectiv pârâtei prin actul juridic dedus judecăţii nu a fost dreptul de proprietate sau un alt drept real asupra construcţii (întrucât apelanta nu deţinea un astfel de drept), ci doar dreptul de a obţine autorizaţia de construcţie pentru intrarea în legalitate pe numele ei, cu indemnizarea corespunzătoare a apelantei pentru lucrările deja efectuate şi pentru demersurile pe care s-a obligat să le întreprindă în vederea intrări în legalitate şi intabulării construcţiei pe numele pârâtei.

Chiar dacă în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare din 12 aprilie 2016 se face referire la vânzarea "nudei proprietăţi" a imobilului în discuţie, acest contract se impune a fi interpretat conform regulilor consacrate de art. 1266 Cod civil, respectiv prin raportare nu la sensul literal al termenilor, ci la voinţa concordantă a părţilor, care se stabileşte ţinându-se seama de scopul contractului, de negocierile purtate între părţi, de practicile statornicite între acestea şi de comportamentul ulterior încheierii contractului, cu respectarea dispoziţiilor art. 1268 alin. 3 Cod civil, potrivit cărora, clauzele se interpretează în sensul în care pot produce efecte, iar nu în sensul în care nu ar putea produce niciun efect.

Toate criteriile reglementate de art. 1266 alin. 2 Cod civil, dar şi regula de interpretare consacrată de art. 1268 alin. 3 impun, indubital, concluzia potrivit căreia, părţile au convenit cu privire la transmiterea dreptului de obţinere a autorizaţiei pentru intrarea în legalitate a construcţiei, cu indemnizarea corespunzătoare a apelantei, iar nu dreptul de nudă proprietate asupra construcţiei, cum s-a menţionat literal în cuprinsul convenţiei, aceasta pentru că apelanta nu era titulara dreptului de nudă proprietate asupra construcţiei edificate fără autorizaţie, iar interpretarea în acest sens a convenţiei ar lipsi de orice efect actul juridic încheiat între părţi.

Odată stabilită natura juridică reală a contractului de vânzare-cumpărare din 12 aprilie 2016, solicită să se reţină că nicio dispoziţie legală nu impune forma scrisă pentru vânzarea dreptului de obţinere a autorizaţiei de construcţie, în vederea intrării în legalitate şi nici pentru indemnizarea corespunzătoare a autorului lucrării, aşa încât, în cauză, nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 1244 Cod civil, ci dispoziţiile art. 1240-1241 Cod civil, potrivit cărora, voinţa de a contracta poate fi exprimată verbal sau în scris şi doar înscrisul constatator al convenţiei (instrumentul probationis) poate fi sub semnătură privată sau autentic, având forţa probantă prevăzută de lege.

Referitor la conţinutul mandatului încredinţat de reprezentantul legal al pârâtei prepusului său, G.

I.

C., în absenţa unui înscris care să indice limitele puterilor acordate împuternicitului, sunt aplicabile dispoziţiile art. 2012 Cod civil, potrivit cărora, dacă din împrejurări nu rezultă altfel, mandatarul îl reprezintă pe mandant la încheierea actelor pentru care a fost împuternicit.

Faţă de reglementarea sus citată şi având în vedere faptul că prepusul pârâtei a fost împuternicit să semneze înscrisul sub semnătură privată conform modelului propus de pârâtă însăşi, aceasta după consultarea prealabilă dintre mandatar şi mandant, nu există niciun temei pentru a se reţine că lipsa unei împuterniciri în care să fie indicate limitele mandatului încredinţat prepusului ar atrage nevalabilitatea convenţiei.

De altfel, prin întâmpinarea formulată în cauză, pârâta a recunoscut că a înţeles să cumpere de la apelantă construcţia nefinalizată cu preţul de 60.000 lei, pe care l-a şi achitat, or, în raport de aceste susţineri, este evident faptul că, prin intermediul mandatarului său, pârâta şi-a exprimat acordul cu privire la vânzare-cumpărare, aşa încât, ceea ce se contestă în mod real este doar preţul vânzării (indicat de apelantă ca fiind de 437.300 lei, iar de pârâtă ca fiind de 60.000 lei), iar nu existenţa valabilă a convenţiei de vânzare-cumpărare.

În altă ordine de idei, nici măcar în privinţa preţului stipulat în cuprinsul contractului din 12 aprilie 2016 nu se poate pretinde că prepusul pârâtei ar fi semnat înscrisul cu depăşirea limitelor mandatului încredinţat, aceasta deoarece în procesul verbal de confruntare din dosarul de urmărire penală, în răspunsul reprezentantului pârâtei la întrebarea nr. 6, referitoare la semnificaţia sumei de 437.300 lei înscrisă în contract, acesta a precizat că "suma a fost trecută de S.

N. şi nu i-am dat importanţă', întrucât "am considerat că acest act urmează să fie folosit doar la Primăria Suceava, la intabularea clădirii".

Faţă de aceste susţineri, este exclusă ipoteza semnării contractului de către prepusul pârâtei, fără existenţa unei împuterniciri valabile referitoare la natura contractului şi la preţul vânzării, declaraţia sus menţionată a reprezentantului pârâtei, ca de altfel şi apărările formulate în prezenta cauză, relevând faptul că se invocă o presupusă eroare în privinţa scopului încheierii contractului, eroare care este însă nerelevantă din perspectiva valabilităţii contractului şi pe care reprezentantul pârâtei şi-a asumat-o, în condiţiile în care el însuşi a propus modelul de contract (care include, la pct. 5.1, şi declaraţia părţilor, în sensul că preţul menţionat este preţul real convenit de părţi) şi şi-a mandatat prepusul să îl semneze.

Sub aspectul preţului, acesta a fost stabilit de reprezentanţii societăţii în cadrul negocierilor ce au precedat semnării înscrisului sub semnătură privată şi a fost înscris în contract, astfel cum a fost el negociat, iar prepusul pârâtei a semnat înscrisul în care era indicat preţul convenit (437.300 lei) după consultarea prealabilă a reprezentantului statutar al pârâtei, împrejurare pentru dovedirea căreia solicită administrarea probei cu martora S.

E.

În plus, declaraţia sus menţionată a reprezentantului pârâtei din cuprinsul procesului verbal de confruntare relevă faptul că acesta a cunoscut despre înscrierea în contract a preţului de 437.300 lei, căruia pretinde însă că nu i-a acordat importanţă şi că şi-a exprimat acordul pentru semnarea contractului, cu indicarea acestui preţ de către prepusul său, împrejurare care dovedeşte, o dată în plus, caracterul cert al preţului indicat de apelantă.

Susţinerea pârâtei, în sensul că preţul de 437.300 lei ar fi fost menţionat în înscrisul sub semnătură privată doar în scopul intabulării construcţiei, dar că preţul real convenit de părţi ar fi fost altul (60.000 lei) echivalează cu invocarea unei simulaţii asupra preţului, simulaţie care însă, potrivit art. 1292 Cod civil, poate fi dovedită numai printr-un contraînscris, în condiţiile în care scopul presupusei simulaţii invocate de pârâtă nu poate fi calificat ca fiind unul ilicit.

Deşi instanţa de fond a reţinut că preţul real al vânzării ar fi fost cel înscris în factura nr. 69/16 iunie 2015, respectiv 62.837 lei, în realitate, preţul indicat în această factură reprezintă contravaloarea cheltuielilor efectuate de apelantă pentru întocmirea documentaţiei necesare în vederea emiterii autorizaţiei de construcţie pentru intrarea în legalitate.

În acest sens, din înscrisurile existente în dosarul de urmărire penală, precum şi din înscrisurile pe care înţelege să le depună în apel rezultă că, pentru obţinerea autorizaţiei de intrare în legalitate, a fost necesară întocmirea unei documentaţii ample, de a cărei întocmire s-a ocupat reprezentantul apelantei şi care a presupus întocmirea unui raport de expertiză de către expert G.

L., întocmirea unui alt raport de expertiză privind cerinţa esenţială "securitate la incendiu" de către expert tehnic T.

I., întocmirea unui proiect de arhitectură pentru intrarea în legalitate de către S.C.

A P S.R.L.

Suceava, obţinerea dovezii privind luarea în evidenţă a proiectului de OAR, obţinerea avizului PSI, obţinerea certificatului de performanţă energetică, obţinerea avizului de mediu, precum şi achitarea taxei pentru emiterea autorizaţiei de construcţie.

Toate demersurile sus menţionate au generat costuri echivalente cu suma înscrisă în factura nr. 69/2015, or, astfel cum a precizat anterior, pârâta s-a obligat să suporte aceste costuri separat de preţul convenit pentru vânzare-cumpărare, aşa încât, greşit a reţinut prima instanţă că preţul vânzării ar fi cel stipulat în factura sus indicată, factură care reflectă doar costul lucrărilor pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie.

Cât priveşte starea construcţiei la momentul încheierii contractului, aceasta este reflectată în raportul de expertiză întocmit de expert Groll Liviu şi în proiectul de arhitectură nr. 26/2015, din care rezultă că imobilul în discuţie este o construcţie tip P+1E, cu o suprafaţă construită de 261,60 mp şi o suprafaţă desfăşurată de 445,15 mp, având două funcţiuni (spaţiu comercial şi spaţiu de cazare cu 8 camere), că aceasta era terminată în proporţie de 85% la data întocmirii lucrărilor respective, dată la care erau în curs de execuţie lucrările de finisaj, iar planşele foto ataşate raportului de expertiză relevă starea bună a construcţiei de la acel moment.

În aceste condiţii, valoarea de 62.837 lei evidenţiată în procesul verbal de recepţie reprezintă, potrivit menţiunilor de la pct.4.4 al acestui proces verbal, doar valoarea declarată a investiţiei, iar nu valoarea reală de piaţă a construcţiei de la acel moment, aşa încât, această valoare nu poate echivala cu preţul vânzării pe care părţile l-au negociat şi l-au stabilit în mod ferm la nivelul sumei de 437.300 lei fără TVA.

În raport de toate aceste argumente, consideră că a făcut dovada existenţei unei convenţii valabile, prin care a transmis pârâtei dreptul de a obţine intrarea în legalitate a construcţiei edificate de apelantă pe terenul dobândit de pârâtă cu suma de 437.300 lei şi că, deşi apelanta şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin această convenţie, care constau în întocmirea autorizaţiei necesare, obţinerea autorizaţiei de construcţie pe numele pârâtei şi intabularea clădirii, pârâta a refuzat în mod culpabil să îşi îndeplinească obligaţia de plată a preţului.

Aşa fiind, în considerarea dispoziţiilor art. 1270 Cod civil, a solicitat admiterea apelului şi schimbarea în totalitate a sentinţei apelate, în sensul admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată şi obligării pârâtei la plata sumei dc 437.300 lei, actualizată în raport cu indicii de inflaţie de la data de 16 septembrie 2016 şi până la data plăţii efective.

În temeiul art. 453 Cod procedură civilă, a solicitat şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată din ambele faze procesuale.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 466 şi următoarele Cod procedură civilă.

În dovedirea apelului, a înţeles să se folosească de următoarele mijloace probatorii: -înscrisuri; - proba cu martorii S. E. şi L. A.

Prin întâmpinarea depusă la dosarul cauzei la data de 09 mai 2023, aflată la filele 30-38 dosar, pârâta intimată S.C.

B.

Impex S.R.L. a solicitat respingerea apelului principal formulat împotriva sentinţei nr. 86/17.11.202 şi a încheierii premergătoare, prin care a fost respinsă proba testimonială, pentru motivele pe care le expune în cele ce urmează.

În ceea ce priveşte argumentul greşitei respingeri a probei testimoniale cu martorii S.

E. şi L.

A. - teza probatorie fiind „condiţiile în care a fost negociat şi încheiat actul din 2016, convenţia cu privire la preţ şi la demersurile de intabulare, precum şi starea imobilului la momentul încheierii contractului", arată că instanţa a respins această probă, ca nefiind utilă, în considerarea faptului că probatoriul administrat a fost unul suficient, cu atât mai mult cu cât în cursul urmăririi penale au fost audiate aceleaşi persoane, cu privire la aceleaşi împrejurări care se circumscriu tezei probatorii solicitate de apelant.

Critica apelantei vizează astfel o pretinsă încălcare a principiului nemijlocirii reglementat de art. 16 Cod procedură civilă, cât şi o lipsă de rol activ a primei instanţe, prin raportare la dispoziţiile art. 22 Cod procedură penală.

În aprecierea sa, critica este nefondată, prima instanţă a valorificat în mod corect probatoriul cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, probe care au fost analizate în mod nemijlocit de către Tribunalul Botoşani.

Nemulţumirea apelantei vizează, în realitate, o pretinsă greşeală în aprecierea probelor de către instanţa de fond, în sensul că ar fi stabilit în mod greşit situaţia de fapt, prin luarea în considerare a unor depoziţii luate aceloraşi martori în procesul penal demarat ca urmare a depunerii plângerii penale formulate de societatea apelantă.

Un prim aspect de avut în vedere este faptul că aceste înscrisuri, depoziţii din cercetarea penală, au fost depuse chiar de apelantă, odată cu depunerea cererii de chemare în judecată.

Ca atare, apelanta nu poate să invoce încălcarea rolului activ şi al principiului nemijlocirii, câtă vreme instanţa a avut în vedere declaraţiile şi probele pe care însăşi această parte le-a depus.

Situaţia de fapt prezentată în materialul de urmărire penală, în care a fost pronunţată o soluţie de clasare, confirmată definitiv în sistemul căilor de atac procedurale, nu poate fi ignorată în prezenta cauză, care se fundamentează, practic, pe o situaţie de fapt unică.

Chiar dacă circumstanţele cauzei nu rezultă dintr-o hotărâre judecătorească care să poată fi invocată cu putere/autoritate de lucru judecat, aspectele reţinute de instanţă concordă cu concluziile unei proceduri judiciare, între care nu trebuie să existe contradicţii, pentru că, altfel, ar fi încălcat principiul securităţii raporturilor juridice.

Nu a fost încălcată nici dispoziţia legală reglementată la art. 22 Cod procedură civilă, întrucât instanţa a avut rol activ, nici nu s-a considerat nelămurită, aspect care rezultă, fără putinţă de tăgadă, din considerentele decizorii, ci, dimpotrivă, a apreciat ca nedovedite susţinerile apelantei.

Nu se poate retine faptul că „împrejurările indicate anterior nu au fost lămurite în dosarul penal, ataşat spre consultare", câtă vreme, ordonanţa procurorului a avut în vedere tocmai faptul că această pretinsă datorie nu este una reală.

Separat de acest fapt, niciuna dintre martorele propuse, care nu au nicio relaţie cu intimata societate, nu pot cunoaşte niciun fel de situaţii legate de pretinsul mandat dat d-lui Grădinaru (angajatul său) pentru semnarea actului, pentru că aceste persoane nu au relaţionat niciodată, nu s-au văzut sau auzit vreodată în viaţă, primele două fiind salariate ale societăţii reclamante, iar ultimul al societăţii pârâte.

Din perspectiva reglementărilor legale, un astfel de mandat nici nu ar putea fi dovedit cu martori, întrucât mandatul pentru orice acte de dispoziţie trebuie să fie unul expres, aşa cum prevede art. 2016 Cod civil.

Sunt irelevante motivele pentru care au fost emise două facturi, pentru că "semnificaţia" acestor documente nu poate fi decât cea prevăzută de lege şi anume document contabil justificativ.

Câtă vreme cele două facturi au fost emise de apelantă şi neacceptate vreodată de intimată sau înregistrate în contabilitatea societăţii sale (chiar refuzate cu corespondenţă scrisă), aceste facturi îşi pierd valoarea de probă a unui raport juridic bilateral, devenind înscrisuri unilaterale declarative ale părţii potrivnice.

În ceea ce priveşte a doua parte a motivelor de apel, pe fondul cauzei, criticile formulate sunt la fel de neîntemeiate.

Situaţia de fapt este reluată şi în faţa instanţei de apel, de o manieră distorsionată şi neconformă cu realitatea.

În istoricul părţilor, relaţiile comerciale dintre părţi au constat, iniţial, în furnizarea de combustibil, iar ulterior, pentru că S.C.

C.

S.R.L. a acumulat datorii restante, a fost agreat un acord de închiriere al staţiei Peco deţinută de S.C.

C.

S.R.L., societate care era administrată de acelaşi administrator ca şi al societăţii apelante.

În acest context, au existat discuţii anterioare şi cu privire la o posibilă achiziţie a acestei staţii Peco, dar discuţiile nu au ajuns în punctul în care să stabilească preţul final al unei astfel de tranzacţii, care viza în mod unitar toate bunurile (teren şi construcţii) aflate pe acel amplasament.

În aceeaşi perioadă, din surse publice, a aflat că, în realitate, S.C.

C.

S.R.L. se află în procedura de lichidare, iar Seserman nici nu ar fi putut purta aceste negociere sau încheia actele de vânzare ale staţiei Peco cu privire la care încerca o negociere (tranzacţia neputând fi realizată conform legii decât cu acordul administratorului judiciar).

În momentul respectiv, administratorul statutar nu mai avea drept de administrare, vânzarea, inclusiv preţul, putând fi stabilite doar în condiţiile prevăzute de legea insolvenţei (cu regulament de vânzare aprobat de adunarea creditorilor etc).

Astfel, s-a înscris la licitaţia organizată de lichidatorul societăţii falite şi a achiziţionat terenul şi clădirile societăţii C.

S.R.L. la preţul de lichidare, stabilit conform rapoartelor de evaluare.

Concret, la 17.04.2015, a cumpărat la licitaţie publică staţia de alimentare carburant şi terenul aferent, împreună cu construcţiile industriale şi edilitare, imobile înregistrate sub nr. cadastral 7144 şi 7144-CI, înscrisă în cartea funciară nr. 30438 a mun.

Suceava, achitând pentru aceste imobile suma de 210.600 lei fără TVA, imobil situat pe str.

Grigore Alexandru Ghica nr. 150, proprietatea societăţii C.

S.R.L.

Pe terenul cumpărat exista o construcţie nefinalizată, fără autorizaţie de construire, despre care, la nivel declarativ, i s-a precizat că ar aparţine altei societăţi administrate de dumnealui, respectiv S.C.

N.T.

S.R.L.

În concret, era vorba de scheletul/structura unei construcţii, în stare tehnică precară, la roşu, cu un grad mare de uzură cauzat de întreruperea lucrărilor şi neîntreţinere, structură lipită de clădirea CI - zona administrativă ce făcea corp comun cu staţia Peco şi care fusese anterior achiziţionată de la S.C.

C.

S.R.L., prin lichidator.

Clădirea declarată de Seserman ca fiind ridicată de S.C.

N.T.

S.R.L. fusese executată fără proiect, era doar zidită, fără niciun fel de tencuieli, neavând nicio garanţie de bună execuţie sau de siguranţă şi neputând fi utilizată astfel pentru edificarea unui hotel, aşa cum afirmă apelanta.

În realitate, scopul societăţii intimate a fost să dărâme acea construcţie neîngrijită şi care era un veritabil focar de infecţie.

A depus planşe foto, din care rezultă starea imobilului, înscrisuri care nu au fost contestate.

În acest context, la 16.06.2015, a hotărât să cumpere de la apelantă această clădire, pentru suma de 60.000 lei TVA inclus, sumă care a fost achitată integral vânzătoarei în baza facturii.

Vânzătoarea s-a obligat a face intabularea dreptului de proprietate direct pe numele intimatei, întrucât această clădire urma să fie demolată, fiind inestetică, construită deficitar şi fără utilitate economică pentru societatea sa.

Pentru a demola, a fost necesară intrarea în legalitate, vânzătoarea arătând că se va ocupa de aceste demersuri.

La acest moment, de altfel, este demolată.

Este absurd a considera că preţul de 60.000 lei achitat ar reprezenta, în realitate, costuri de intabulare, pe de o parte, pentru că o asemenea valoare ar excede cu mult preţului normal pentru întocmirea unei astfel de documentaţii, iar, pe de altă parte, pentru că menţiunile din factura emisă de apelantă sunt clare şi neechivoce: construcţie nefinalizată.

În legătură cu pretinsa convenţie de vânzare privind clădirea aparţinând S.C.

N.T.

S.R.L., aşa cum a arătat, imobilul respectiv a intrat în patrimoniul său prin f.f. 69/16.06.2015, achitată integral, astfel încât, la data semnării convenţiei, ar fi fost oricum lipsit de interes/obiect să mai încheie un contract privind transferul de proprietate.

În legătură cu convenţia respectivă, nu şi-a asumat niciodată o astfel de obligaţie de plată a vreunei sume de bani, care este total aberantă.

Clădirea respectivă era, practic, o paragină, fiind absurd a-şi asuma obligaţia de plată a unei sume de cca. 100.000 euro pentru nuda proprietate, a unei astfel de construcţii, care, mai mult, nici nu avea o situaţie juridică clară.

Este evident că situaţia prezentată de apelantă este una total neverosimilă şi chiar absurdă, pentru că, nicio strategie economică logică nu ar putea explica cum ar fi putut fi de acord să achite 210.000 lei pentru teren, staţia Peco şi clădirile aparţinând S.C.

C.

S.R.L. şi, în acelaşi timp, să convină un preţ de 497.300 lei (437.300 lei din contract plus avans de 60.000 lei pentru acte) pentru a dobândi doar nuda proprietate a unei clădiri nefinalizate şi părăginite, fără teren aferent şi fără acte de provenienţă.

În ceea ce priveşte faptul că prima instanţa a reţinut ca nedovedită înţelegerea cu privire la preţul de 437.000 lei, înţelegere care ar fi putut fi dovedită cu martora S.

E., apreciază că instanţa a valorificat în mod corect probatoriul cu înscrisuri, sens în care a reţinut că, pentru imobilul în cauză a fost obţinută autorizaţia de construire nr. 306/28.07.2016, fila 139 vol. l dosar Tribunalul Botoşani.

Potrivit acestei autorizaţii, cererea a fost formulată de către B.

Impex S.R.L. şi s-a autorizat executarea lucrărilor de construire pentru - intrare în legalitate pentru clădire P+1E cu destinaţia de spaţiu comercial la parter şi spaţii de cazare la parter şi etaj (16 camere); - continuare lucrări în vederea finalizării clădirii cu respectarea condiţiilor impuse prin Expertiza tehnică întocmită de prof. dr. ing.

G.L, a Raportului de expertiză tehnică privind cerinţa esenţială „Securitate la incendiu" întocmit de ing.

T.

I şi a Referatului privind verificarea de calitate la cerinţa „C" întocmit de ing.

R.

T.

Construcţia notată cu CI, edificată în baza A.C.285/16.09.1999, a fost înglobată în noua construcţie pentru care se emite intrarea în legalitate, conform Expertizei tehnice întocmită de prof. dr. ing.

G.

L.

Valoarea lucrărilor este de 62.837 lei.

Aceeaşi valoare este declarată (chiar de d-na Suceveanu) şi prin procesul verbal la terminarea lucrărilor, fila 138 dosar, proces verbal în care se menţionează: „fără finisaje şi parţial instalaţii interioare, executat 85% hotel şi 100% magazin".

Respectivele menţiuni se regăsesc şi în certificatul de urbanism nr. 759/2.09.2015, fila 149 dosar şi proces verbal de constatare, fila 173 dosar.

Mai mult, aceste înscrisuri autentice, oficiale, emise de autorităţi publice, astfel încât face deplină dovadă, faţă de orice persoană, până la declararea sa ca fals, cu privire la constatările făcute personal de către cel care a autentificat înscrisul, în condiţiile legii, iar declaraţiile părţilor cuprinse în înscrisul autentic fac dovadă, până la proba contrară, atât între părţi, cât şi faţă de oricare alte persoane (art. 270 Cod procedură civilă).

Sunt temeinice şi reţinerile instanţei cu privire la lipsa mandatului valabil pentru încheierea unui act de vânzare numitului G.

I.

Apelanta a susţinut că dovada mandatului dat rezultă chiar din declaraţia administratorului intimatei, care ar fi recunoscut, cu ocazia unei confruntări (în cadrul cercetărilor penale), faptul că 1-a împuternicit să semneze contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect construcţia în discuţie.

Or, în procesul verbal de confruntare, filele 164 şi următoarele dosar penal, la întrebarea pentru numitul B.

P.: „Consideraţi că, contractul de vânzare-cumpărare din 12.04.2016 privind imobilul situat în mun.

Suceava, str.

Grigore Alexandru Ghica, nr. 150, jud.

Suceava este real sau fals?", reprezentantul pârâtei, B.

P, a răspuns: „Eu cunosc faptul că acest contract a fost întocmit şi semnat de G.

I.

C, ca reprezentant al SC B.

Impex SRL, doar pentru a fi folosit la intabulare la Primăria Suceava.

Dacă contractul a fost folosit în alt scop, consider că acesta este fals".

Aşadar, reprezentantul pârâtei a confirmat că 1-a împuternicit pe G. I. C. să semneze contractul, în scopul folosirii la intabulare şi nicidecum pentru o vânzare.

Se critică, de asemenea, faptul că prima instanţa ar fi reţinut în mod greşit incidenţa dispoziţiilor art. 1301 Cod civil, care condiţionează forma scrisă a mandatului dat, care ar fi putut da dreptul de a semna un act de dispoziţie în mod valabil în numele pârâtei.

Susţinerea apelantei apare contradictorie cu întregul expozeu prezentat în cerere, câtă vreme apelanta însăşi susţine că „ceea ce s-a transmis în mod real nu a fost dreptul de proprietate sau un drept real ce trebuia înscris în cartea funciară, ci „dreptul de obţinere a autorizaţiei”.

Or, dreptul de a obţine autorizaţia este un drept legal, de care apelanta nu putea dispune.

Altfel spus, apelanta admite că lucrările nefinalizate fuseseră deja transferate (aşa cum dovedeşte factura), iar contractul de vânzare de 437.000 lei nu era pentru „transmiterea unui drept real”, ci pentru dreptul de obţinere a autorizaţiei.

Cum dreptul de obţinere a autorizaţiei nu poate fi considerat un drept la dispoziţie, fiind o obligaţie administrativă a titularului dreptului de proprietate, apreciază că o astfel de convenţie, astfel calificată, nu poate fi apreciată ca având obiect, neputând exista în circuitul civil un astfel de drept.

Obiectul convenţie constă într-o operaţiune juridică concretă (vânzare, cesiune, schimb), or transferarea dreptului de obţinere a autorizaţiei de la S.C.

N.

S.R.L. la S.C.

B.

S.R.L. nu ar fi fost posibilă, pentru că S.C.

N.

S.R.L. nici nu a depus vreodată o astfel de documentaţie şi nici nu îndeplinea condiţiile legale pentru a putea dobândi un astfel de drept, nefiind proprietar al terenului de sub construcţie.

De altfel, apelanta arată că, la data încheierii contractului de vânzare din 12.04 2016, intimata, ca proprietară a terenului, putea, oricum, deveni proprietară prin accesiune, astfel încât, prin act s-ar fi transmis dreptul de a obţine autorizaţie, cu indemnizarea corespunzătoare a societăţii apelante pentru lucrările efectuate şi că aceasta ar fi natura juridică corectă a actului, nefiind în realitate o vânzare.

La fila 5 a motivelor de apel, reinterpretând natura juridică a convenţiei ca fiind de transfer a dreptului de a obţine autorizaţie, apelanta apreciază că nu era necesară o împuternicire în formă autentică sau chiar scrisă, invocându-se art. 2012 Cod civil.

Fără a relua nevalabilitatea unui astfel de act juridic, dacă s-ar analiza această convenţie ca fiind un contract prin care părţile au stabilit indemnizaţia constructorului pentru lucrările aflate pe terenul altuia, în condiţiile invocării accesiunii, această convenţie nu se poate întemeia decât pe vânzarea lucrărilor efectuate, care conduce la confuziunea drepturilor de proprietate asupra terenului şi construcţiilor pe terenul altuia, parţial realizate şi neautorizate de un constructor de rea-credinţă.

O astfel de vânzare este un act de dispoziţie asupra unui drept real (proprietatea), dispoziţiile art. 1301 Cod civil fiind în mod corect reţinute de prima instanţă.

În plus, fiind act de dispoziţie, mandatul trebuie să fie expres, iar actul de transfer de proprietate trebuia realizat prin act autentic.

Natura juridică a convenţiei nu comportă, aşadar, aceste nuanţări.

Preţul tranzacţiei nu este cel indicat în actul întocmit ulterior, ci în factura care a fost achitată.

Împrejurarea că administratorul societăţii a declarat că nu a dat importantă sumei menţionate cu titlu de preţ în actul de care se foloseşte apelanta S.C. N. S.R.L. nu reprezintă o recunoaştere a vreunui preţ negociat.

Factura nr. 69/2015 reflectă costul vânzării construcţiei nefinalizate, acest document fiind înregistrat în contabilitatea ambelor societăţii.

Nu este posibil ca, prin factura respectivă, să fi fost acoperite prestări servicii, întrucât S.C.

N.

S.R.L. nu furnizează servicii de consultanţă în servicii de cadastru.

Enumerarea unor pretinse costuri, pentru care nu s-a depus niciun minim de chitanţe doveditoare, nu vine să răstoarne menţiunile exprese realizate chiar de apelantă în cuprinsul acestui document contabil.

Reţinerile instanţei de fond sunt corecte, câtă vreme acestea vin din însăşi mărturisirea extrajudiciară dată de reprezentantul de facto al societăţii apelante, care, în cadrul aceleiaşi confruntări, reprezentantul reclamantei, S.

N, a fost întrebat: „Ce reprezintă suma de 437.300 lei, sumă menţionată în contractul de vânzare-cumpărare din 12.04.2016?" Răspunsul fiind: „Suma reprezintă diferenţa de bani, ce urma să fie achitată de B.

P., dintre suma negociată de noi în perioada 2014 - 2015 pentru staţia peco, respectiv suma de 175.000 euro, şi suma plătită lichidatorului, contravaloarea pompelor şi avansul primit de la acesta, în sumă de aproximativ 70.000 euro.

Menţionez că, suma precizată în contract este diferenţa pe care urma să o primesc de la B.

Petrică, în urma tranzacţiei efectuate, şi după intabularea clădirii pe SC B.

Impex SRL Botoşani."

Aşadar, se poate reţine faptul că între cei doi, S. N. şi B. P, a avut loc o negociere la nivelul anilor 2014 - 2015, anterior cumpărării de către pârâtă în procedura de insolvenţă a C. S.R.L. a terenului şi a staţiei Peco.

Această negociere nu a fost reluată după ce s-au vândut respectivele imobile, astfel încât, preţul pentru înstrăinarea construcţiilor, având destinaţia de spaţiu comercial şi spaţii de cazare, nu este unul cert, răspunsul prezentat anterior fiind edificator în acest sens.

De altfel, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2384/16.10.2015, filele 61-63 dosar Parchetul de pe lângă Judecătoria Suceava, pârâta a cumpărat, la licitaţia organizată de lichidatorul judiciar al Promata S.R.L., suprafaţa de 876 mp teren curţi construcţii, împreună cu construcţiile CI - spaţiu comercial şi C2 - spaţiu comercial - extindere construcţia C1, situate în Suceava, str.

Grigore Alexandru Ghica nr. 150, jud.

Suceava, reprezentând Han Casa Boierească.

La întrebarea nr. 3 din procesul verbal de confruntare, S.

N. răspunde că: „în cursul lunii aprilie 2016, motivat de faptul că B.

P. mi-a solicitat să părăsesc hanul 9 unde stăteam, i-am solicitat acestuia să încheiem un act cu privire la vânzarea imobilului din mun.

Suceava, str.

Grigore Alexandru Ghica, nr. 150, jud.

Suceava.

Ulterior a fost încheiat actul de vânzare-cumpărare dintre SC N.T.

SRL şi SC B.

Impex SRL Botoşani, semnat de G.

I.

C. ca reprezentant al firmei din Botoşani".

În mod just, instanţa a concluzionat că, negocierile au fost purtate pentru mai multe imobile situate la aceeaşi adresă, iar declaraţiile numitului S.

N. sunt în acest sens şi că suma de 437.000 lei nu poate fi considerat preţ al clădirii, potrivit menţiunilor din contract, voinţa părţilor nefiind reală.

Pentru aceste motive, a solicitat respingerea apelului.

În contraprobă, în situaţia în care instanţa va încuviinţa proba testimonială, solicită admiterea, în contraprobă, a audierii martorului G. I.

Prin apelul incident, S.C. B. IMPEX S.R.L. Botoşani a înţeles să critice încheierea din 08.04.2022, prin care a fost respinsă excepţia prescripţiei dreptului la acţiune.

În opinia sa, la data depunerii cererii, se împlinise termenul de 3 ani în care răspunderea contractuală a societăţii ar fi putut fi atrasă.

În aprecierea sa, nu a operat niciun caz de întrerupere al prescripţiei dreptului la acţiune, întrucât societatea nu a fost subiect al vreunei plângeri penale/cercetări penale.

Art. 2537 alin. 1 pct. 3 Cod procedură civilă, invocat de reclamantă, reglementează un caz de întrerupere, prin constituirea ca parte civilă pe parcursul urmăririi penale sau în faţa instanţei de judecată până la începerea cercetării judecătoreşti.

Or, sub acest aspect, trebuie avut în vedere faptul societatea pârâtă, în cauză, nu a avut nicio calitate în procesul penal, nu a existat nicio plângere sau constituire de parte civilă împotriva sa şi nici reprezentanţii săi, deşi s-a formulat o plângere împotriva acestora, nu au avut calitate de subiecţi procesuali în cadrul dosarului nr. 328/P/2017, nefiind începută împotriva sa urmărirea penală in personam.

În atare condiţii, simpla depunere a unei plângeri nu poate avea efect întreruptiv al cursului prescripţiei, fiind necesar ca urmărirea penală să se realizeze cu privire la persoana în favoarea căreia curge prescripţia, în speţă a S.C.

B.

S.R.L.

Sesizarea penală în cauză nu a vizat societatea sa, astfel încât demersul civil îndreptat împotriva sa trebuia să fie exercitat în 3 ani de la data la care obligaţia a devenit exigibilă.

În realitate, singurul demers exercitat împotriva societăţii sale pentru recuperarea pretinsei creanţe îl reprezintă depunerea cererii privind emiterea unei ordonanţe de plată la data de 03.11.2016, demers finalizat prin respingerea cererii la data de 24.11.2016.

Nici această cerere nu are efect întreruptiv, pentru că cererea de chemare în judecată a fost respinsă.

Pentru aceste motive, a solicitat admiterea apelului incident şi, pe cale de consecinţă, respingerea cererii, ca fiind prescrisă.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

Examinând legalitatea şi temeinicia sentinţei atacate, prin prisma actelor şi lucrărilor dosarului şi a prevederilor art. 476 alin. (2) din Codul de procedură civilă, care consacră efectul devolutiv al prezentei căi de atac, Curtea constată că este nefondat pentru următoarele considerente:

Prin cererea introductivă, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 437.300 lei, cu titlu de preţ, actualizată în raport cu indicele de inflaţie de la data de 16.09.2016 şi până la data plăţii efective, suma reprezentând obligaţia neexecutată a pârâtei asumată prin contractul de vânzare din 12.04.2016.

Temeiul de drept al cererii introductive este reprezentat de dispoziţiile art. 1270, art. 2517, art. 2524, art. 2537 alin. 1 pct. 3, art. 2541 alin. 1, 2 şi 6 Cod civil şi art. 453 Cod procedură civilă.

Se poate observa prealabil că reclamanta şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile Codului civil referitoare la forţa obligatorie a contractului, invocând subsecvent dispoziţii ce reglementează prescripţia extinctivă, prin intermediul cărora a urmărit să se ateste depunerea acţiunii înăuntrul termenului de prescripţie al dreptului material la acţiune.

Prescripţia dreptului material la acţiune invocată de pârâtă a fost respinsă de către instanţă prin încheierea din 08.04.2022, ce nu a fost atacată în prezenta cauză.

De menţionat că reclamanta nu şi-a modificat temeiul de drept în faţa instanţei de fond, judecătorul fondului fiind învestit cu o acţiune în pretenţii pe tărâm contractual, conform dispoziţiilor art. 1270 Cod civil.

Prin apelul formulat, reclamanta a criticat soluţia primei instanţe din perspectiva nerespectării dispoziţiilor procedurale legate de admiterea probelor – în speţă face trimitere la administrarea probei cu martori –, iar pe fondul cauzei, reclamanta apelantă a criticat dezlegările făcute de judecătorul fondului în ce priveşte dispoziţiile legale referitoare la mandat, caracterul incert al preţului înscris în contractul de vânzare, precum şi cele legate de starea bunului imobil înscris în contractul de vânzare din data de 16.06.2016.

Subsecvent acestor critici punctuale, apelanta a păşit la dezvoltarea acestora, prin indicarea unor motive de fapt şi de drept (spre ex. dispoziţiile art. 1301, art. 1266 alin. 2 şi 3, art. 1268 alin. 3, art. 1240, art. 1241, art. 2012, art. 1292 Cod civil).

Proba testimonială solicitată de apelantă a fost respinsă ca inadmisibilă, în raport de dispoziţiile art. 309 alin. 5 Cod procedură civilă, prin încheierea din data de 09.06.2023, la aceeaşi dată instanţa de apel punând în discuţie, în temeiul dispoziţiilor art. 1247 alin. 3 Cod civil, nulitatea absolută a contractului de vânzare din data de 12.04.2016, în considerarea lipsei formei autentice impuse de dispoziţiile imperative ale legii civile.

Prin concluziile scrise depuse de apelantă aceasta invocă dispoziţiile art. 461 Cod procedură civilă referitoare la neînrăutăţirea situaţiei în propria cale de atac, astfel că această excepţie apare ca inadmisibilă, iar în subsidiar se arată că această excepţie nu este dată întrucât nu se justifică în considerarea lipsei autorizaţiei de construire a imobilului, cu trimitere la decizia nr. 13/2019 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.

Referitor la neînrăutăţirea situaţiei în propria cale de atac, Curtea reţine că acest principiu, derivat din dreptul roman, este reglementat în prezent de dispoziţiile art. 481 Cod procedură civilă şi nu de dispoziţiile art. 461 Cod procedură civilă, aşa cum în mod greşit susţine apelanta însă prevederile art. 481 Cod procedură civilă reglementează două excepţii de la acest principiu: cazul în care apelantul consimte expres, precum şi cazul în care legea prevede în mod expres.

Instanţa de apel apreciază că sunt aplicabile dispoziţiile art. 1247 alin. 3 Cod civil în care se arată că „instanţa este obligată să invoce din oficiu nulitatea absolută” coroborate cu prevederile art. 1244 Cod civil în care se dispune „în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”.

Coroborând aceste dispoziţii legale, Curtea constată că este de puterea evidenţei faptul că în cazul convenţiilor care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară acestea trebuie să îmbrace forma autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, instanţa fiind obligată, din oficiu, să invoce această nulitate.

Aşadar, în raport de dispoziţiile art. 481 Cod procedură civilă, Curtea constată că se află în situaţia de excepţie a neînrăutăţirii propriei situaţii în calea de atac exercitată (non reformatio in pejus) în raport de prevederile exprese ale legii legiuitorul obligă instanţa de judecată de a invoca din oficiu motivele de nulitate absolută, în orice stadiu al pricinii, indiferent de stadiul procesual, fundamentul fiind dat de principiul securităţii raporturilor juridice civile în materia vânzării bunurilor supuse înscrierii în cartea funciară, aşa cum este cazul în speţa dedusă judecăţii.

Trimiterea făcută de apelantă la considerentele deciziei nr. 13/2019 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie referitoare la faptul că lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea procedurilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nu constituie impedimente în cadrul acţiunii judiciare de constatare a dreptului de proprietate nu este aplicabilă în prezenta speţă.

Astfel, decizia susmenţionată priveşte o altă ipoteză judiciară – cea a constatării pretinsului drept de proprietate şi nu cea a validării în raporturile civile a unui contract lovit de nulitate absolută în raport de dispoziţiile imperative ale legii civile.

În consecinţă, contractul de vânzare din data de 12.04.2016 nu poate oferi protecţie reclamantei în lipsa formei autentice indiferent de împrejurarea existenţei sau nu a autorizaţiei de construire.

Mai mult, contractul nu a identificat în mod cert imobilul înstrăinat.

Admiterea unei astfel de acţiuni echivalează cu validarea de către instanţa de judecată a unui act încheiat în condiţii informe, pentru care legiuitorul stabileşte în mod expres sancţiunea nulităţii absolute, dar şi cu încălcarea principiului „quod nullum est, nullum producit efectum” – ceea ce este nul nu poate produce efectele urmărite la încheierea lui.

În considerarea celor ce preced, Curtea, în temeiul dispoziţiilor art. 480 alin. 1, cu aplicarea dispoziţiilor art. 481 Cod procedură civilă raportat la prevederile art. 1247 alin. 3 Cod civil, a respins apelul ca nefondat, faţă de împrejurarea că reclamanta nu poate obţine protecţia instanţei de judecată în cadrul unei acţiuni judiciare fondată pe o convenţie lovită de nulitate absolută.

Faţă de dispoziţiile art. 453 Cod procedură civilă, întrucât apelul reclamantei a fost respins, aceasta a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată efectuate de pârâta intimată în apel în cuantum de 3.000 lei (contravaloarea onorariului avocaţial conform dovezii ataşate la fila 54 dosar apel).