Decizie nr. 267 din 28.02.2023

DREPT CIVIL

Expropriere pentru cauză de utilitate publică. Stabilirea cuantumului despăgubirilor

- art. 22 alin. 1 și art. 26 alin. 2 din Legea nr. 255/2010

- art. 26 alin. 2 și art. 27 din Legea nr. 33/1994

- art. 44 alin. 3 din Constituția României

Potrivit art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate.”

Instanța de judecată este competentă să soluționeze nu numai contestația formulată împotriva hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, ci și acțiunea prin care expropriatul contestă despăgubirile estimate și solicită atât stabilirea acestora de către instanță, cât și obligarea expropriatorului la plată, ulterior emiterii deciziei de expropriere și consemnării sumelor aferente despăgubirilor, în cazul lipsei nejustificate a acestei hotărâri.

Conform art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010 prevede că, la realizarea raportului de expertiză, experții și instanța vor ține seama de expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate.

Însă, prin Decizia nr. 78/2021 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept s-a statuat că: în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010 și ale art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, în etapa judiciară a procedurii de expropriere, la determinarea cuantumului despăgubirilor, dispozițiile art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010 se interpretează extensiv, în sensul că se ține seama atât de “expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate”, cât și de criteriile legale prevăzute de dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

A reținut Înalta Curte că norma specială din conținutul art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010, referitoare la reperul expertizelor întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, nu ar fi putut fi edictată decât în spiritul exigenței constituționale referitoare la dreapta despăgubire, care să fie stabilită în mod just la valoarea reală a bunului imobil expropriat, nefiind, în consecință, derogatorie nici de la criteriile legale consacrate în norma generală ce are în vedere prețul de piață la momentul realizării efective a exproprierii.

Conform prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, astfel cum au fost interpretate prin Decizia Curții Constituționale nr. 380/2015, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ – teritorială, la momentul exproprierii, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, prin raportare la categoria de folosință, amplasamentul acestuia, existența sau nu a utilităților, a căilor de acces, etc.

Conform prevederilor art. 27 din Legea nr. 33/1994, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî.

Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.

În consecință, legiuitorul a conferit instanței de judecată dreptul de a hotărî cu privire la cuantumul despăgubirilor, comparând oferta de despăgubire făcută de către expropriator, cu pretențiile expropriatului, cuantificate prin rapoartele de expertiză întocmite în cauză.

Curtea de Apel Oradea – Secția I civilă

Decizia nr. 267 din 28 februarie 2023

Prin Sentința civilă nr. (...)/C din 13 ianuarie 2022, pronunțată de Tribunalul (...), s-a admis în parte cererea formulată de reclamantul (R), în contradictoriu cu pârâtul Statul Român reprezentat de Compania Națională de Administrare a Infrastructurii Rutiere SA.

S-a constat că despăgubirile cuvenite reclamantului pentru imobilul teren în suprafață de 530 mp. cu nr. cadastral (xxxx) (L), expropriat conform Deciziei de expropriere nr. (...)/31.01.2020, sunt în cuantum de 81.000 lei.

A fost obligat pârâtul la plata către reclamant a diferenței dintre valoarea cuvenită a despăgubirilor și suma stabilită potrivit Deciziei de expropriere nr. (...)/31.01.2020.

S-a respins cererea reclamantului privind plata dobânzii legale.

A fost obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei totale de 9.600 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut că prin H.G. nr. 912/10.12.2020 s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată care constituie coridorul de expropriere al lucrărilor de utilitate publică de interes național “Legătura Centura (L3) (Girație Calea (L) – Autostrada 3 (L2)”, expropriator fiind Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. (actualmente C.N.A.I.R.

S.A.).

A fost emisă Decizia de expropriere nr. (...)/31.01.2020, printre imobilele care fac parte din coridorul de expropriere fiind și terenul situat în loc. (L), în suprafață de 530 mp. cu nr. cad. (xxxx).

Imobilul pentru care reclamantul solicită despăgubiri se regăsește la poziția (yyy) din Anexa nr. 2 la H.G. nr. 912/2019, unde reclamantul figurează cu despăgubiri în sumă de 17.490 lei, pentru imobilul cu nr. cad. (xxxx), suprafața expropriată fiind de 530 mp.

Până la momentul introducerii cererii de chemare în judecată și nici pe parcursul soluționării cauzei, nu a fost emisă o hotărâre de stabilire a despăgubirilor, prevăzută de art. 20 din Legea nr. 255/2010.

În acest context, tribunalul a reținut că cererea reprezintă o contestație introdusă de proprietarul expropriat în temeiul Legii nr. 255/2010 prin care se contestă cuantumul despăgubirii estimate de expropriator în etapa administrativă, conform art. 5 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, solicitându-se stabilirea pe cale judecătorească a despăgubirilor definitive cuvenite, anterior emiterii hotărârii prevăzute de art. 20 din actul normativ menționat.

Chestiunea admisibilității unei astfel de cereri a fost tranșată prin Decizia nr. 14/2019, dată Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru soluționarea recursului în interesul legii, prin care s-a stabilit că: în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, instanța de judecată este competentă să soluționeze nu numai contestația formulată împotriva hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, ci și acțiunea prin care expropriatul contestă despăgubirile estimate și solicită atât stabilirea acestora de către instanță, cât și obligarea expropriatorului la plată, ulterior emiterii deciziei de expropriere și consemnării sumelor aferente despăgubirilor, în cazul lipsei nejustificate a acestei hotărâri.

Potrivit concluziilor raportului de expertiză efectuat în cauză, valoarea de piață a terenului expropriat, estimată prin metoda comparațiilor directe, este de 81.000 lei.

La stabilirea acestei valori experții au avut în vedere dispozițiile art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010, dar și ale art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Prin răspunsul la obiecțiunile formulate de pârât, experții au arătat că valoarea terenului, estimată conform Studiului de piață – fond imobiliar județul (J) privind valorile orientative minime ale proprietăților imobiliare, valabile pentru anul fiscal 2020, este de 44.030 lei.

Instanța, observând interpretarea dată art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010 prin Decizia ÎCCJ nr. 78/2021, a reținut că pentru evaluarea despăgubirilor nu se poate ignora valoarea de piață a imobilului, indicată de experți la suma de 81.000 lei, pentru a se da eficiență exclusiv valorii estimative a imobilului conform grilelor notarilor publici, în condițiile în care această din urmă valoare este mult inferioară valorii de piață.

Astfel, prin Decizia ICCJ nr. 78/15.11.2021 s-a stabilit că: în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010 și ale art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, în etapa judiciară a procedurii de expropriere, la determinarea cuantumului despăgubirilor, dispozițiile art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010 se interpretează extensiv, în sensul că se ține seama atât de “expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate”, cât și de criteriile legale prevăzute de dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

În consecință, s-a apreciat că valoarea ce se impune a fi luată în considerare este cea stabilită inițial prin raportul de expertiză, iar despăgubirile cuvenite reclamantului pentru imobilul teren în suprafață de 530 mp. cu nr. cadastral (xxxx) (L), expropriat conform Deciziei de expropriere nr. (...)/31.01.2020, sunt în cuantum de 81.000 lei și a fost obligat pârâtul să achite reclamantului diferența dintre valoarea cuvenită a despăgubirilor și suma acordată potrivit deciziei menționate.

În ceea ce privește solicitarea de obligare a pârâtului la dobânda legală de la data formulării acțiunii, s-a reținut că o astfel de cerere este neîntemeiată pentru că nu se poate pretinde la acest moment un prejudiciu cauzat de neplata la termen a despăgubirilor, cuantumul total al acestora fiind stabilit de instanța de judecată, creanța urmând să devină certă, lichidă și exigibilă doar la momentul rămânerii definitive a hotărârii.

În baza art. 453 Cod procedură civilă, având în vedere culpa procesuală a pârâtului, acesta a fost obligat să plătească reclamantului suma totală de 9.600 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 6.000 lei reprezintă onorariu experți și 3.600 lei onorariu avocat.

Împotriva acestei hotărâri a formulat apel pârâtul Statul Român, reprezentat de Compania Națională de Administrare a Infrastructurii Rutiere SA, prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri (J2), solicitând admiterea apelului și modificarea în tot a sentinței atacate, în sensul acordării despăgubirilor pentru terenul expropriat în concordanță cu Decizia nr. 78/2021 dată de Înalta Curte de Casație și Justiție.

În motivarea apelului s-a arătat că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea greșită a legii, respectiv cu nesocotirea dispozițiilor art. 22 din Legea nr. 255/2010 coroborate cu art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, prin Decizia nr. 78/2021 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție s-a stabilit că, la determinarea cuantumului despăgubirilor, dispozițiile art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010 se interpretează extensiv, în sensul că se va ține seama atât de expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate, cât și de criteriile legale prevăzute de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

S-a învederat că în cauză a fost dispusă efectuarea unui raport de expertiză în urma căruia s-a stabilit atât valoarea conform expertizelor întocmite de camerele notarilor publici valabile pentru anul fiscal 2020 (44.030 lei), cât și prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în aceeași unitate administrativ teritorială (81.000 lei), însă tribunalul a considerat că valoarea ce se impune a fi luată în considerare este cea de 81.000 lei, fără a argumenta raționamentul juridic pentru care a ales această valoare.

Potrivit apelantului, această opțiune a instanței încalcă dispozițiile legale menționate, tribunalul dând valoare juridică doar prevederilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, având în vedere un singur criteriu, excluzându-1 pe celălalt.

Totodată, valoarea terenului expropriat a fost stabilită în baza comparabilei nr. l din anexa nr. 1 la raportul de expertiză.

În drept au fost invocate prevederile art. 453, art. 466 și urm. Cod procedură civilă și art. 22 din Legea nr. 255/2010.

Prin întâmpinare, intimatul (R) a solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.

S-a arătat că, raportat la Decizia nr. 78/2021 dată de Înalta Curte de Casație și Justiție și criteriile legale prevăzute de dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, prima instanță, comparând cele două valori, respectiv cea din grila notarială și cea de piață, în mod just a ales valoarea de piață a imobilului.

Valoarea terenului expropriat a fost stabilită prin expertiza efectuată în cauză în baza metodei comparației directe, această metodă fiind singura prin care se poate stabili prețul de piață real și actual, bazat pe cererea și oferta privind imobilele cu aceeași destinație și situate în aceeași unitate-administrativ teritorială.

Astfel, raționamentul juridic pentru care instanța de fond a considerat că valoarea ce se impune a fi luată în considerare este cea de 81.000 lei, stabilită prin lucrarea de expertiză, este că aceasta reflectă valoarea cea mai apropiată de valoarea reală a imobilului, prin prisma art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Având în vedere că prin Decizia de expropriere nr. (...)/2020 s-a stabilit un cuantum mai mic al despăgubirii, respectiv suma de 17.490 lei, care se situează mult sub valoarea reală de piață, intimatul a apreciat că prima instanță în mod corect a admis acțiunea și a obligat pârâtul la plata diferenței dintre valoarea cuvenită și suma stabilită potrivit deciziei de expropriere.

Examinând sentința apelată, prin prisma motivelor de apel invocate, cât și din oficiu pentru motive de ordine publică, Curtea a reținut următoarele:

Prin H.G. nr. 912/10.12.2019 s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată care constituie coridorul de expropriere al lucrării de utilitate publică de interes național “Legătură Centură (L3) (Girație Calea (L) - Autostrada 3 (L2)”, expropriator fiind statul român, reprezentat de Ministerul Transporturilor, Infrastructurii și Comunicațiilor, prin CNAIR SA.

Imobilul proprietatea reclamantului în suprafață de 530 mp, cu nr. cadastral (xxxx) (L), se regăsește la poziția nr. (yyy) din Anexa nr. 2 la HG nr. 912/2019, despăgubirile estimate a fi acordate acestuia fiind în cuantum de 17.490 lei.

Ulterior, CNAIR SA a emis Decizia de expropriere nr. (...)/31.01.2020 pentru imobilele proprietate privată care constituie coridorul de expropriere al acestei lucrări de utilitate publică de interes național.

Potrivit art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate.”

Prin Decizia nr. 14/2019, Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru soluționarea recursului în interesul legii a stabilit că: în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, instanța de judecată este competentă să soluționeze nu numai contestația formulată împotriva hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, ci și acțiunea prin care expropriatul contestă despăgubirile estimate și solicită atât stabilirea acestora de către instanță, cât și obligarea expropriatorului la plată, ulterior emiterii deciziei de expropriere și consemnării sumelor aferente despăgubirilor, în cazul lipsei nejustificate a acestei hotărâri.

Conform art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010 prevede că, la realizarea raportului de expertiză, experții și instanța vor ține seama de expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate.

Însă, prin Decizia nr. 78/2021 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept s-a statuat că: în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010 și ale art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, în etapa judiciară a procedurii de expropriere, la determinarea cuantumului despăgubirilor, dispozițiile art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010 se interpretează extensiv, în sensul că se ține seama atât de “expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate”, cât și de criteriile legale prevăzute de dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

A reținut Înalta Curte că norma specială din conținutul art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010, referitoare la reperul expertizelor întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, nu ar fi putut fi edictată decât în spiritul exigenței constituționale referitoare la dreapta despăgubire, care să fie stabilită în mod just la valoarea reală a bunului imobil expropriat, nefiind, în consecință, derogatorie nici de la criteriile legale consacrate în norma generală ce are în vedere prețul de piață la momentul realizării efective a exproprierii (par. 144).

Conform prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, astfel cum au fost interpretate prin Decizia Curții Constituționale nr. 380/2015, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ – teritorială, la momentul exproprierii, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială” definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piața concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Totodată, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, prin raportare la categoria de folosință, amplasamentul acestuia, existența sau nu a utilităților, a căilor de acces, etc.

Conform concluziilor raportului de expertiză efectuat în primă instanță, valoarea de piață a terenului expropriat în suprafață de 530 mp., la data exproprierii, este de 16.960 euro (32 euro/mp), echivalentul sumei de 81.000 lei, iar valoarea orientativă minimă a imobilului, calculată potrivit expertizei întocmite de camera notarilor publici pentru anul 2020, este de 44.030 lei.

Stabilirea valorii de piață a imobilului supus exproprierii s-a realizat prin metoda comparației directe, utilizându-se ca și comparabile trei tranzacții efective (contractele de vânzare-cumpărare nr. (...)3/16.01.2020, nr. (...)11/13.09.2019 și nr. (...)18/17.09.2020), la care s-au aplicat corecțiile necesare.

Experții au ales prețul de vânzare corectat al comparabilei nr. 1, deoarece aceasta a avut cele mai puține ajustări.

Având în vedere că raportul de expertiză efectuat în primă instanță a fost contestat de către pârâtul-apelant, în apel s-a dispus efectuarea unei noi lucrări de expertiză.

Potrivit concluziilor raportului de expertiză depus în apel, valoarea de piață a imobilului expropriat, la data transferului dreptului de proprietate în favoarea statului, este de 15.370 euro, respectiv 73.436 lei, iar valoarea orientativă minimă a terenului potrivit grilei notariale aferente anului 2020 este de 44.030 lei.

Stabilirea valorii de piață a imobilului supus exproprierii s-a realizat prin metoda comparației directe, utilizându-se ca și comparabile trei tranzacții efective (contractele de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...)71/28.08.2020, nr. (...)99/04.11.2020 și nr. (...)81/28.09.2020), la care s-au aplicat corecțiile necesare.

Experții au ales prețul de vânzare corectat al comparabilei nr. 2, deoarece aceasta a avut cele mai puține ajustări.

La acest raport de expertiză nu au fost formulate obiecțiuni de niciuna din părți.

Conform prevederilor art. 27 din Legea nr. 33/1994, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî.

Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.

În consecință, legiuitorul a conferit instanței de judecată dreptul de a hotărî cu privire la cuantumul despăgubirilor, comparând oferta de despăgubire făcută de către expropriator, cu pretențiile expropriatului, cuantificate prin rapoartele de expertiză întocmite în cauză.

În raport de cele statuate prin Decizia nr. 78/2021 dată de Înalta Curte de Casație și Justiție, Curtea a apreciat ca fiind pertinente concluziile raportului de expertiză efectuat în apel, în sensul că valoarea terenului expropriat ce face obiectul litigiului este de 73.436 lei, astfel că a fost omologată această lucrare de expertiză, concluziile acesteia nefiind contestate de niciuna din părți.

Cu privire la cheltuielile de judecată din primă instanță, s-a constatat că în mod corect tribunalul a făcut aplicarea art. 453 Cod procedură civilă, reținând culpa procesuală a pârâtului, în condițiile în care despăgubirile estimate a fi acordate reclamantului sunt mult sub valoarea reală a imobilului expropriat.

Față de cele de mai sus, în baza art. 480 alin. 2 Cod procedură civilă, a fost admis apelul declarat și a fost schimbată în parte sentința atacată în sensul că s-a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru terenul expropriat în suprafață de 530 mp., cu nr. cad. (xxxx) (L), la suma de 73.436 lei.

Au fost păstrate restul dispozițiilor sentinței atacate.

În baza art. 453 Cod procedură civilă, avându-se în vedere soluția de admitere în parte a apelului, a fi obligat intimatul-reclamant să plătească apelantului suma de 3.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale în apel (parte din onorariul de expertiză în apel).

(Decizie redactată și rezumată de judecător Nadia Dana BOTEA)