Decizie nr. 350 din 07.05.2015

DREPT CIVIL

EXPROPRIERE.

DETERMINAREA CUANTUMULUI DESPĂGUBIRILOR, CU INCLUDEREA CONTRAVALORII IMPOZITULUI AFERENT TERENULUI EXPROPRIAT, ACHITAT DE PROPRIETARI DUPĂ DATA EXPROPRIERII.

NEÎNGLOBAREA ÎN VALOAREA DESPĂGUBIRILOR A RATELOR ŞI DOBÂNZILOR ACHITATE ÎN BAZA UNUI CONTRACT DE CREDIT VIZÂND SUPRAFAŢA EXPROPRIATĂ.

Pretenţiile apelanţilor reclamanţi, ce se consideră îndreptăţiţi la plata contravalorii impozitului achitat pentru suprafeţele de teren expropriate, apar ca fiind întemeiate în parte, însă nu începând cu anul 2008 – care în opinia apelanţilor ar reprezenta momentul exproprierii în fapt – ci începând cu anul 2012, când a fost emisă decizia de expropriere.

Este de notorietate căderea preţurilor în perioada ce-a urmat achiziţionării terenului de către apelanţi – în cursul anului 2008 – iar faptul că la data respectivă aceştia au contractat un credit în baza căruia achită lunar ratele scadente, nu-i îndrituieşte a obţine obligarea expropriatorului la plata ratelor şi dobânzilor achitate la nivelul perioadei pretinse, deoarece ar însemna a se face o plată dublă, proprietarii terenului expropriat beneficiind de despăgubirea stabilită la nivelul preţului de piaţă al imobilului, astfel că este evident că ratele şi dobânzile achitate nu reprezintă un prejudiciu încercat de ei ca urmare a exproprierii, ci reprezintă sume de bani a căror plată oricum le incumba în baza contractului bancar aflat în discuţie.

- Art. 26 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 33/1994

Curtea de Apel Oradea, Secţia I-a civilă

DECIZIA CIVILĂ NR. 350/2015-A din 7 mai 2015 (dosar nr.1282/111/2013)

Prin sentinţa civilă nr. 353/C din 06.05.2014, pronunţată de Tribunalul B., în dosar nr. 1282/111/2013, s-a admis în parte acţiunea formulată de reclamantul V.

D. domiciliat în O. str.

P.

C., judeţul B. în nume propriu şi în calitate de administrator al S.C.

M.

M.

T.

SRL, cu sediul în O. str.

S.

Ş., judeţul B. în contradictoriu cu pârâta C.

N.

D.

A.

ŞI D.

N.

D.

R., cu sediul în B., D.

G.

S-a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite pentru imobilul în suprafaţă de 97 mp identificat prin nr. cadastral 176807 O. proprietatea SC M.

M.

T.

SRL şi imobilul în suprafaţă de 155 mp. identificat prin nr. cadastral 176807 O. proprietatea reclamantului V.

D., la suma de 31.000 şi a fost obligată pârâta în favoarea reclamanţilor la plata acestei sume cu titlu de despăgubire.

S-au respins restul capetelor de cerere.

A fost obligat pârâtul S. R. reprezentat de C. N. A. D. N. R. în favoarea reclamanţilor la plata sumei de 4000 lei cheltuieli de judecată.

Au fost obligaţi reclamanţii în favoarea Biroului Local de Expertize – Experţi J. L. G., Ş. M. R., T. C. la plata sumei de 2620 lei diferenţă onorariu expertiză.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a avut în vedere următoarele considerente:

În conformitate cu prevederile Legii nr. 255/2010, ca urmare a exproprierii imobilului în suprafaţă de 97 mp, cu nr. cadastral 176807 şi 155 mp cu nr. cadastral 176807 O. prin Hotărârile de stabilire a despăgubirilor nr. 3 şi 4 din 23.12.2013 s-a stabilit despăgubirea la suma de suma de 3880 lei respectiv suma - 6200 lei în favoarea reclamanţilor.

În baza proceselor-verbale încheiate cu acea ocazie de Comisia pentru aplicarea Legii 255/2010 s-au emis Hotărârile nr. 3 şi 4 /23.04.2012, prin care s-a dispus consemnarea despăgubirilor aferente exproprierii imobilelor, menţionând totodată faptul că eliberarea acestor despăgubiri se va putea realiza numai după clarificarea situaţiei juridice a terenului.

Prin urmare, în ceea ce priveşte calitatea de persoana îndreptăţită la despăgubiri, instanţa a apreciat că reclamanţii au această calitate, aspect ce nu a fost de altfel contestat de nimeni.

În ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor instanţa a reţinut următoarele

Conform raportului de expertiză efectuat în cauză, imobilul proprietatea reclamanţilor supus exproprierii are o valoare de piaţă de 31.000 lei, evaluarea fiind făcută de comisia de experţi conform standardelor internaţionale de evaluare

Având in vedere concluziile raportului de expertiza, conform disp. art. 5, art.11 din Legea nr. 255/2010 a fost obligată pârâta în favoarea reclamanţilor la plata sumei de 31.000 lei cu titlu de despăgubiri.

În raportul de expertiză efectuat în cauză s-a ţinut cont de restricţiile legale de construire prev. în Ordonanţa 43/28 august 1997 privind regimul drumurilor.

Instanţa s-a raportat la această valoare de 31.000 lei având în vedere raportul iniţial de expertiză precum şi opinia expert S.

M.

R. care arată că terenul expropriat este un teren aflat în zona cu restricţii de construire, fiind în imediata apropiere a şoselei care a fost modernizată şi prin urmare nu poate avea valoarea de piaţă a unui teren construibil aşa cum reiese din completarea la raportul de expertiză.

Totodată, valoarea terenului era diferită în anul 2008 la data achiziţionării lui şi alta la data efectuării raportului de expertiză.

Faptul că reclamantul a achiziţionat terenul cu 140 euro mp cum susţine nu impune obligarea pârâtei de a-i achita aceeaşi sumă întrucât potrivit prevederilor art.26 din Legea 33/1994:

„ (1) Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.

(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Prin urmare faţă de aceste prevederi legale este evident faptul că se are în vedere preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,, dată la care astfel cum s-a arătat valoarea terenului este de 31.000 lei.

Ca atare scăderea valorii terenului în intervalul 2008-2014 nu este în nici un caz imputabilă pârâtei.

În ceea ce priveşte prejudiciul cauzat proprietarului ca urmare a exproprierii terenului din litigiu, în speţă nu s-au produs probe din care să rezulte în ce constă acest prejudiciu în mod concret, experţii mărginindu-se la a face supoziţii cu privire la modalitatea în care ar fi fost folosit acest teren de către reclamantă.

Astfel, conform opiniei doamnei expert S.

M.

R. în ceea ce priveşte prejudiciul calculat, având în vedere că terenul este situat în zona cu restricţii de construire, fiind în imediata apropiere a şoselei care a fost modernizată, prin utilizarea acestuia s-ar fi încălcat prevederile O.G. 43/1997 astfel că nu s-ar fi putut obţine venituri din folosirea lui.

Totodată susţinerile reclamanţilor în sensul că sunt îndreptăţiţi la plata sumei ce reprezintă rata credit aferenta suprafeţei expropriate, proporţional cu rata achitată pentru rambursarea creditului, sunt neîntemeiate, astfel cum s-a arătat la data achiziţionării terenului acesta a avut o valoare, în funcţie de care s-a acordat creditul şi astfel s-au stabilit ratele însă la data efectuării raportului dec expertiză, preţul este altul iar prin achitarea valorii actuale a terenului expropriat se realizează o corectă şi justă reparare a prejudiciului suferit de reclamanţi.

Faţă de această împrejurare acest capăt de cerere a fost respins ca neîntemeiat.

Având în vedere considerentele mai sus expuse baza dispoziţiilor art. 24, 15 din Legea 198/2004 şi Legea 255/2010, instanţa a admis în parte acţiunea.

În baza dispoziţiilor art. 276 Cod procedură civilă a fost obligat pârâtul S. R. reprezentat de C. N. A. D. N. D. R. în favoarea reclamantului la plata sumei de 4000 lei cheltuieli de judecată parţiale, reprezentând onorariu expert şi avocat

În baza dispoziţiilor art. 202 Cod procedură civilă a fost obligat reclamantul în favoarea Biroului Local de Expertize la plata sumei de 2620 lei diferenţă onorariu expertiză.

Împotriva acestei sentinţe, a declarat apel reclamantul V.

D. în nume propriu şi în calitate de administrator al reclamantei S.C.

M.

M.

T.

SRL O., solicitând admiterea apelului, modificarea sentinţei atacate în sensul admiterii acţiunii aşa cum a fost formulată.

Prin motivele de apel, apelanţii au formulat următoarele critici:

- apelanţii au contestat modalitatea defectuoasă în care au fost stabilite despăgubirile cuvenite, arătând că valoarea acestora este net inferioară valorii reale a imobilelor expropriate iar prejudiciul suferit de către ei a fost ignorat total;

- imobilele au fost subapreciate, valoarea acestora fiind stabilită mult sub valoarea de piaţă reală, astfel potrivit completării raportului de expertiză tehnică judiciară, experţii au concluzionat că apelanţilor li se cuvin despăgubiri în cuantum de 14.220 Euro, cu titlu de contravaloare teren şi 4.234 Euro, cu titlu de prejudiciu estimat, în total o valoare de 18.454 Euro;

- preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele la data întocmirii raportului de expertiză este de 23.940 Euro, acesta fiind preţul real al terenului expropriat;

- în mod nejustificat şi nemotivat instanţa nu a ţinut cont de valoarea comisiei de expertiză, 14.220 Euro (echivalentul a 62.900 lei), ci s-a raportat la valoarea indicată în mod greşit, subevaluată, în raportul de expertiză;

- prin urmare, solicită admiterea apelului, modificarea despăgubirilor în principal la valoarea reală de 23.600 Euro, iar în subsidiar la valoarea stabilită prin completarea la raport;

- prin completarea la raportul de expertiză, experţii consideră că apelanţii sunt prejudiciaţi pentru lipsa de folosinţă, lipsă care calculată după formula 252 m.p. x 0,5 Euro/m.p./lună x 48 luni = 6.048 Euro;

- apelanţii se consideră îndreptăţiţi la despăgubiri şi pentru plata ratelor de credit contractate pentru achiziţionarea terenului, proporţional cu cota parte de teren expropriată, precum şi la contravaloarea impozitelor achitate de la data exproprierii până în prezent.

În drept sunt invocate prevederile art.282 şi următoarele Cod procedură civilă, art.1, art.26 din Legea nr.33/1994, art.1 din Protocolul Adiţional nr.1/1952 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

Prin concluziile scrise, Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Oradea a solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu motivarea că valoarea actuală a terenului expropriat stabilită prin raportul de expertiză, acoperă în totalitate contravaloarea despăgubirii ce li se cuvine reclamanţilor, aceasta fiind o sumă de 31.000 lei.

Intimata pârâtă C. N. A. D. N. R., deşi legal citată, nu şi-a comunicat poziţia în cauză.

Examinând sentinţa apelată, prin prisma motivelor de apel cât şi din oficiu, instanţa de apel a constatat următoarele:

Criticile aduse hotărârii apelate sunt găsite ca fiind întemeiate în parte, în primul rând în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor reprezentând contravaloarea terenurilor expropriate.

Astfel, instanţa de fond nu a avut în vedere completarea la raportul de expertiză tehnică judiciară, înregistrată la Tribunalul B. la data de 21 martie 2014, lucrare prin care comisia de experţi a estimat valoarea de circulaţie a terenului expropriat la 14.220 Euro echivalent cu 62.900 lei, calculat la o paritate de 4,4219 lei/Euro.

Experţii au precizat că îşi reconsideră punctul de vedere iniţial procedând la efectuarea unor noi calcule ce au la bază anunţurile publicitare de ofertare spre vânzare a unor terenuri şi toate în aproprierea celor expropriate în litigiu, anexa nr.1 cuprinzând fişa de calcul pentru estimarea valorii prin comparaţii de piaţă.

Prin hotărârea apelată, despăgubirile cuvenite pentru imobilul expropriat - identificat prin nr. cadastral 176807 O. în suprafaţă de 97 m.p. proprietatea SC M.

M.

T.

SRL şi respectiv identificat prin nr. cadastral 176807 O. proprietatea reclamantului V.

D. – au fost stabilite la suma de 31.000 lei.

Această sumă apare menţionată în raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit iniţial în cauză, valoarea fiind obţinută de experţi prin metoda de abordare prin comparaţii de piaţă.

Reclamanţii au formulat obiecţiuni la raportul de expertiză iniţial, soluţionate prin completarea la raportul de expertiză înregistrată la tribunal la data de 21 martie 2014, despre care s-a făcut vorbire într-unul din alineatele de mai sus, lucrare prin care, opinia majoritară a comisiei de experţi a fost formulată în sensul reconsiderării cuantumului despăgubirilor şi calculării acestora la o sumă mai mare decât cea iniţială, 62.900 lei în loc de 31.000 lei.

În acest context, este de adăugat că expertul S.

M.

R. nu a îmbrăţişat opinia majoritară pe motiv că terenul expropriat este un teren aflat în zona cu restricţie de construire, fiind în imediata apropriere a şoselei care a fost modernizată, deci acesta nu poate avea valoarea de piaţă a unui teren construibil.

Dar, astfel cum s-a relevat într-unul din alineatele de mai sus reconsiderarea punctului de vedere iniţial din partea comisiei de experţi s-a făcut urmare restrângerii ariei geografice prin selectarea anunţurilor de publicitate privind ofertarea spre vânzare a terenurilor similare din zona apropiată, în urma căruia comisia şi-a reconsiderat estimarea făcută în raportul iniţial, iar în urma calculelor reliefate în anexa nr.1 valoarea de circulaţie a fost estimată la 56,42 Euro/m.p. x 252 m.p.= 14.220 Euro echivalent cu 62.900 lei, context în care se mai impune a se face şi precizarea că nu poate fi primită nici susţinerea apelanţilor în sensul că preţul de circulaţie real al terenului expropriat ar fi de 23.940 Euro, calculat la 70-100 Euro/m.p.

Criticile privind despăgubirile pretinse pentru repararea prejudiciului determinat de lipsa de folosinţă a terenului, nu pot fi acceptate, având în vedere că nu au fost produse dovezi prin care să se fi probat existenţa unui prejudiciu cauzat proprietarilor apelanţi prin exproprierea suprafeţei de teren aflată în litigiu.

Este adevărat că prin raportul de expertiză întocmit în cauză comisia de experţi a estimat un prejudiciu pe perioada de 48 luni pentru cei 252 m.p. teren expropriat în valoare de 4234 Euro, însă este de reţinut că această evaluare – cuprinzând chiria optenabilă pe m.p. teren/lună pe o perioadă de 4 ani din anul 2008 până la 9.07.2012 – s-a făcut în baza declaraţiei reclamantului în sensul că lucrările de construcţii a drumului de centură ar fi fost începute în vara anului 2008, declaraţie în sprijinul căreia însă nu au fost aduse dovezi.

Referitor la pretenţiile aceloraşi apelanţi ce se consideră îndreptăţiţi la plata contravalorii impozitului achitat pentru suprafeţele de teren expropriate, trebuie a se reţine că acestea apar ca fiind întemeiate în parte, însă nu începând cu data de 29.08.2008, ci începând cu anul 2012 când a fost emisă decizia de expropriere.

De altfel, chiar aceştia în cererea introductivă de instanţă au reliefat că exproprierea s-a produs efectiv în anul 2012, pentru ca în etapa apelului să susţină că în fapt exproprierea ar fi avut loc în anul 2008, fără a-şi dovedi pe deplin însă o atare susţinere.

Potrivit expertizei întocmită de expertul contabil P.

M.

E., prejudiciul constând în suma reprezentând contravaloarea impozitului aferent terenului expropriat, achitat de apelanţi, de la data exproprierii (iulie 2012) până la sfârşitul anului 2014, este de 104,87 lei.

Cât priveşte prejudiciul reclamat de către aceiaşi apelanţi constând în contravaloarea sumelor achitate – credit şi dobândă - la B.

A.

B.

România-Sucursala O., trebuie a se reţine că într-adevăr pentru terenul înscris în C.F. nr.10427 S. există în desfăşurare un contract de credit cu nr.198 încheiat la data de 24.07.2008, în baza căruia pentru suprafaţa expropriată partea apelantă a achitat de la data exproprierii, 9.07.2012, până la data de 16.02.2015, credit în sumă de 1652,42 Euro şi dobândă în sumă de 1.420,06 Euro, astfel cum s-a reliefat în lucrarea întocmită de expertul contabil P.

M.

E., însă o atare pretenţie este nefondată întrucât dacă s-ar suporta de către pârât inclusiv plata ratelor alături de despăgubirea constând în valoarea de piaţă a terenului, s-ar face o plată dublă.

Este de notorietate căderea preţurilor în perioada ce-a urmat achiziţionării terenului de către apelanţi – în cursul anului 2008 -, iar faptul că la data respectivă aceştia au contractat un credit în baza căruia achită lunar ratele scadente, nu-i îndrituieşte a obţine obligarea intimatului pârât la plata ratelor şi a dobânzilor achitate la nivelul perioadei pretinse, deoarece aceştia beneficiază de despăgubirea stabilită la nivelul preţului de piaţă al imobilului, iar ratele şi dobânzile achitate nu reprezintă un prejudiciu încercat de ei urmare a exproprierii, ci erau sume de bani a căror plată oricum le incumba în baza contractului bancar aflat în discuţie.

Faţă de considerentele ce preced, instanţa, în baza dispoziţiilor art.296 alin.1 din Codul de procedură civilă, a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamanţilor la suma de 62.900 lei în loc de 31.000 lei, la care se adaugă suma de 104,87 lei reprezentând contravaloarea impozitului achitat pentru terenul expropriat, urmând ca celelalte dispoziţii ale sentinţei să fie păstrate.

Totodată, din perspectiva dispoziţiilor art.274 şi 276 Cod procedură civilă, cheltuielile de judecată solicitate de părţile apelante au fost acordate parţial, respectiv o parte din onorariul de expert plătit de aceştia în actuala etapă procesuală, având în vedere admiterea în parte a pretenţiilor vizând sumele de bani stabilite prin raportul de expertiză întocmit în apel, iar cât priveşte onorariul avocaţial este de reliefat că nu s-a depus act justificativ referitor la cuantumul acestuia, la dosarul instanţei de apel existând doar delegaţia avocaţială.